馮友建，陳 帥

（浙江大學地球科學系 杭州 310027）

1 研究背景

近年來，許多國家利用海洋資源發(fā)展經濟取得了顯著的成效，海洋經濟正逐漸成為國家社會關注的重點。我國歷來就有海洋開發(fā)的傳統(tǒng)，特別是 “十二五”規(guī)劃綱要提出了推進海洋經濟的發(fā)展，并將其作為轉型升級、提高產業(yè)核心競爭力的重要內容，將海洋經濟放在國民經濟發(fā)展的重要位置，海洋經濟正升級為國家發(fā)展戰(zhàn)略［1－2］。其中，漁業(yè)作為農業(yè)的重要組成部分，農漁業(yè)用海也在用海類型中占突出地位。農漁業(yè)用?；鶞蕛r格作為海域市場的指導性價格，其確定是否科學，價格水平是否合理，是否符合海洋經濟發(fā)展的實際，直接關系到海域市場的建設［3］。因此，研究基準價格評估方法對于有效地利用農漁業(yè)用海顯得十分重要。

2 農漁業(yè)用海的基準價格內涵

農漁業(yè)用海是指為開發(fā)利用和養(yǎng)護漁業(yè)資源、發(fā)展?jié)O業(yè)生產需要劃定的海域，包括漁港和漁業(yè)設施基地建設區(qū)、養(yǎng)殖區(qū)、增殖區(qū)、捕撈區(qū)和重要漁業(yè)品種保護區(qū)［4］。農漁業(yè)用?；鶞蕛r格是指依據(jù)海域估價的原則和方法，充分考慮農漁業(yè)用海的區(qū)位條件、周邊社會經濟發(fā)展水平等自然和社會經濟屬性，根據(jù)農漁業(yè)用海的質量條件及其收益狀況等，綜合測算評估確定的在正常經營利用的條件下農漁業(yè)用海各級別海域或均質區(qū)片海域在基準期日時評估的海域使用權平均價格。農漁業(yè)用海的使用年限，按照國家規(guī)定的最高使用年限為15年。

3 農漁業(yè)用?；鶞试u估的原則

3.1 預期收益原則

在對農漁業(yè)用海基準價格進行評估的過程中，重要的是海域投資者對未來收益的預期。因此，必須對農漁業(yè)用海過去的收益狀況充分了解，并對海域市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行分析和預測，根據(jù)待估海域的未來獲利能力來估算其價值。

3.2 市場供需原則

市場供需原則是指在評估時必須根據(jù)估價基準日時海域使用權市場的供需狀況確定。海域作為固定資源，其位置和數(shù)量是不變的，在交易市場中不能進行完全競爭。海域價格會受到市場供求關系的較大影響，因此在評估時必須充分考慮到當時市場的供求狀況。

3.3 生產要素貢獻合理分配原則

海域收益受到勞動、資本、技術、經營管理等多重要素的共同作用。因此，在測算海域價格時，應當注意科學準確地計算各種要素對經濟收益的貢獻，將其從海洋經濟活動的總產品扣除，得出海域本身的收益，進而正確測算海域使用權的價格。

3.4 變動原則

影響海域價格的各種因素常常處于變動之中，海域價格會因為這些因素的變動而產生變化。在對海域的基準價格進行測算時，需要分析這些要素的變化過程，研究其變化發(fā)展趨勢，總結其發(fā)展規(guī)律，這樣才能得出科學的結論。

3.5 替代原則

根據(jù)市場的運行規(guī)律，當存在兩個或以上有互相替代作用的商品或服務時，彼此的價格是經過相互比較之后決定的。因此，在對農漁業(yè)用海進行基準價格評估時，要以同類地區(qū)類似利用條件下的海域價格為基準，評估得出的結果不能明顯偏離具有替代性質的海域價格。

3.6 定價適度原則

海域價格的高低會對海洋資源的利用、環(huán)境的保護產生深遠的影響。評估價格過高會打擊投資者的積極性，造成海洋資源的閑置；評估價格過低又會導致海域的盲目開發(fā)，粗放經營，引起海域生態(tài)環(huán)境的破壞。只有根據(jù)海域的實際情況、市場供求狀況進行合理的評估，才能正確引導和發(fā)展海域使用權市場，促進海域資源的有效利用和海域使用權市場的規(guī)范管理。

4 常用評估方法比較

農漁業(yè)用海同時具有一般資產的屬性和海域資源的特性。其基準價格評估不同于土地評估，但在評估的過程中可以借鑒基準地價的評估方法體系。常見的土地評估方法有：收益還原法、市場比較法、成本法和假設開發(fā)法。每種評估方法各有優(yōu)缺點，評估原理和適用范圍也不相同。各種評估方法比較見表1［5］。

表1 常用估價方法比較

5 農漁業(yè)用?；鶞蕛r格評估技術思路

農漁業(yè)用海的基準價格評估的基本思路是以評估海域資料為基礎，對評估海域進行質量等級的劃分，測算出評估海域的樣點價格進行處理，從而得到農漁業(yè)用海的基準價格。具體的技術思路如圖1所示。

6 農漁業(yè)用?；鶞蕛r格評估方法的確定

6.1 農漁業(yè)用海質量評價和級別劃分

圖1 農漁業(yè)用海基準價格評估的技術路線

農漁業(yè)用海的質量評價和等級劃分根據(jù)其用海特點，選擇影響顯著的因素，采用特爾斐法，由專家確定各影響因素的權重。然后對待估海域的各影響因素進行打分，得到待估海域的綜合分值。最后根據(jù)各海域的綜合分值對其 進行質量等級的劃分。農漁業(yè)用海的主要影 響因素及其包含的指標如表2所示。

表2 農漁業(yè)用海質量評價因素

6.2 樣點價格測算方法

筆者通過調查現(xiàn)有農漁業(yè)交易資料和對農漁業(yè)用海的實地調研，筆者發(fā)現(xiàn)農漁業(yè)用海中養(yǎng)殖用海等收益及相關資料比較容易獲得。因此，可通過收益還原法測算這些海域的價格，即樣點價格。而對于一些收益資料較難獲取的漁業(yè)基礎設施用海，則可以利用成本法來測算養(yǎng)點價格。

6.2.1 收益還原法

收益還原法是在準確測算農漁業(yè)用海在未來預期純收益的基礎上，選擇適當?shù)倪€原率，將農漁業(yè)用海在未來每年的純收益折算到基準期日時純收益總和的一種方法。對于正常經營或出租并有持續(xù)穩(wěn)定年收入或年租金的農漁業(yè)用海尤其是用于養(yǎng)殖的海域可以采用收益還原法來確定價格。收益還原法的基本公式為：

式中：P表示海域使用權樣點價格；Ii表示第i年海域使用的純收益；ri表示第i年的還原利率；n表示海域使用年限。

農漁業(yè)用海易受海洋災害、生物病害、物價指數(shù)變動等因素影響，風險較大，在個別年份甚至會出現(xiàn)虧本的現(xiàn)象。因此，在利用調查資料測算純收益時，需要考慮個別年份收益下降的情況，將收入以一定比例降低。在實際應用中，海域使用每年的純收益是變化的。為了反映純收益在未來使用年限的變化情況，使計算結果符合實際，同時使計算變得簡單，可以假定在剛開始的幾年內，農漁業(yè)用海的純收益是變化的，到達一定的年期后，純收益不再變化。因此，農漁業(yè)用海的價格計算公式可以轉化為公式 （2）：

式中：p表示海域使用權樣點價格；Ii表示t年前各年海域純收益預測值；I表示各使用年；t表示純收益開始不發(fā)生變化的某年；It表示自t年起的年海域純收益；N表示法定最高使用年限。

6.2.2 成本法

成本法是根據(jù)開發(fā)漁業(yè)基礎設施用海所需的各項費用之和作為基礎，加上一定的利息、利潤、稅費和海域增值收益來測算價格的方法。對于收益資料較難獲取或交易市場不發(fā)達尤其是漁業(yè)基礎設施用?？梢圆捎眠@種方法來確定。其公式為：

式中：P表示海域使用權樣點價格；Q表示農漁業(yè)用海取得費用；D表示農漁業(yè)用海開發(fā)費用；B表示開發(fā)利息；M表示開發(fā)利潤；T表示稅費。

樣點價格測算得到結果后，必須根據(jù)農漁業(yè)用海基準價格的內涵對樣點價格進行一系列的修正，包括：交易情況修正、區(qū)位因素修正、海域使用年限修正和評估基準日修正等。

6.3 農漁業(yè)用?；鶞蕛r格評估方法

6.3.1 區(qū)片基準價格評估方法

對于擁有大量樣點資料的農漁業(yè)用海區(qū)域，其區(qū)片基準價格可以通過算術平均法來測算。算術平均法是指將區(qū)片內測算得到的各樣點價格之和與樣點個數(shù)相除得到農漁業(yè)用?；鶞蕛r格的方法。其公式為：

式中：Pj表示某均質農漁業(yè)用海的基準價格；Xi表示某均質農漁業(yè)用海內可用樣點i的單位面積的海域價格；n表示某均質農漁業(yè)用海內可用樣海域價格的樣點數(shù)量。

而對于樣點資料較少的農漁業(yè)用海區(qū)域，其區(qū)片基準價格可以采用區(qū)域比較法來確定。區(qū)域比較法根據(jù)替代原則，以已知區(qū)域的農漁業(yè)用?；鶞蕛r格作為基礎，將待估區(qū)域與其進行區(qū)域條件指數(shù)的比較，從而確定待估農漁業(yè)用海區(qū)域的基準價格。其測算模型為：

式中：Pj為某均質農漁業(yè)用海的基準價格；P表示作為比較基準的已知農漁業(yè)用海的基準價格；Fi為待估農漁業(yè)用海的區(qū)域條件指數(shù)；F為比較基準的農漁業(yè)用海的區(qū)域條件指數(shù)。

利用區(qū)域比較法評估農漁業(yè)用?；鶞蕛r格主要是根據(jù)影響因素的權重及賦分值計算各區(qū)域的綜合得分，將得分作為區(qū)域比較法中的區(qū)域條件指數(shù)［6］，進行計算，得出待估區(qū)域的基準價格。

6.3.2 級別基準價格評估方法

農漁業(yè)用海的級別基準價格采用區(qū)片基準價格的面積加權法來測算。面積加權法是將農漁業(yè)各用海區(qū)片的價格與面積的積與同級別樣點海域總面積相除，來表達農漁業(yè)用海級別基準價格的方法。其公式為：

式中：Pj表示某均質農漁業(yè)用海的基準價格；Xi表示某區(qū)片i的基準價格；Si表示區(qū)片i海域面積；n表示某均質農漁業(yè)用海內可用樣海域價格的區(qū)片數(shù)量。

7 結束語

目前，海域價格評估處于起步探索階段，尚未形成一套完整、系統(tǒng)的海域估價理論。為了保證海域資源合理的開發(fā)和利用，保護國家的資源性資產，必須加強海域基準價格體系的建立。本研究對用海類型中農漁業(yè)用海的基準價格評估方法進行了探索，基本思路是通過收益還原法和成本法測算農漁業(yè)用海樣點價格，經過修正后，再通過算術平均法、面積加權法或者區(qū)域比較法測算出基準價格，方法具有可操作性。但在實際的基準價格評估過程中，需要評估人員對基準價格評估體系有深刻的認識，并對農漁業(yè)用海所在區(qū)域及各項評估指標有深入的調查。此外，農漁業(yè)用海易受各種因素的影響，風險較大，對于基準價格評估過程中各種風險因素的考量以及還原利率的確定需要進一步的研究探討。

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［3］林芳 .基準地價地價的若干思考［J］.浙江國土資源，2005（9）：43－44.

［4］于青松，齊連明 .海域評估理論研究［M］.北京：海洋出版社，2006：43.

［5］全國土地估價師資格考試委員會 .土地估價理論與方法［M］.北京：地質出版社，2004：66－76.

［6］欒維新，李佩瑾 .我國海域評估的理論體系及海域分等的實證研究［J］.地理科學進展，2007，2（26）：26－28.