馬偉，王慶金，李思宏

(1.北京交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京100044;2.青島大學(xué) 商學(xué)院，山東 青島266000;3.濰坊學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，山東 濰坊261041)

一、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展受到內(nèi)部因素和外部因素的影響。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由于受到政策限制，受到外部因素的影響較小，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展主要受到內(nèi)部因素的影響①李孟剛:《產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展理論的研究》，博士學(xué)位論文，北京交通大學(xué)，2006年。②呂政:《自主創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展》，《中國(guó)國(guó)情國(guó)力》，2006年第8期。。房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)、利益關(guān)系和影響因素較多，由各方因素組成一個(gè)系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)是由子系統(tǒng)和元素構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)，而各子系統(tǒng)和元素間的結(jié)構(gòu)以及作用機(jī)理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。因此，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及其作用機(jī)理，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系統(tǒng)分析就是在分析系統(tǒng)要素基礎(chǔ)上，研究房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的子系統(tǒng)間的關(guān)系，分析房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展運(yùn)行的內(nèi)在規(guī)律，研究房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的相互關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的低泡沫發(fā)展和健康運(yùn)行③孔行等:《區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系研究》，《中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)》，2009年第3期。。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)結(jié)構(gòu)如圖1。

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)目標(biāo)

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)目標(biāo)是使房地產(chǎn)業(yè)處于一種沒(méi)有危險(xiǎn)、不受威脅的狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)目標(biāo)主要包括以下三個(gè)方面:

一是房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?jié)M足了人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的對(duì)于居住、休閑、生活的需求，是人類生存發(fā)展的基本訴求，是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、企業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的統(tǒng)一。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，居民收入水平和生活質(zhì)量的提高，消費(fèi)者對(duì)于住房需求以及住房改善的意愿越來(lái)越強(qiáng)烈，特別是對(duì)于住房質(zhì)量、配套設(shè)施、小區(qū)綠化和小區(qū)物業(yè)等提出了更高的要求和需求，消費(fèi)者由單一居住需求向多樣化需求轉(zhuǎn)變成為必然。面對(duì)居民對(duì)居住需求的多樣化和對(duì)休閑健康的關(guān)注，要求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必然要擺脫原有粗放型、以經(jīng)濟(jì)利益為主生產(chǎn)觀念，向顧客需求型、效益型、集約型轉(zhuǎn)變，以滿足消費(fèi)者需求為基礎(chǔ)，科學(xué)地利用土地，提高房屋質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)土地資源科學(xué)開發(fā)利用和有效循環(huán)。

二是房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)低泡沫發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，一定要實(shí)現(xiàn)低泡沫發(fā)展，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫膨脹。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在各種利益的驅(qū)使下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)很多非理性行為，進(jìn)而造成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的失衡。投機(jī)者更多的關(guān)注短期差價(jià)的收益，大量投機(jī)行為導(dǎo)致房屋的供給和需求失衡，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速的上漲并脫離房屋本身的價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)高泡沫發(fā)展嚴(yán)重危害了房地產(chǎn)業(yè)的健康成長(zhǎng)和市場(chǎng)的有效運(yùn)行。同時(shí)由于土地資源稀缺性、需求剛性和政府調(diào)控，造成市場(chǎng)中存在大量的尋租行為，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率低下，價(jià)格進(jìn)一步上漲。

三是房地產(chǎn)業(yè)要充分發(fā)揮關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，其發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分，房地產(chǎn)應(yīng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中保持合理的結(jié)構(gòu)，同時(shí)房地產(chǎn)與銀行等其他產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)性較高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也與這些產(chǎn)業(yè)緊密地聯(lián)系在一起，可以產(chǎn)生好的正向的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)變小，消費(fèi)者減少投機(jī)，實(shí)現(xiàn)理性消費(fèi)，這能有效促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)更好的運(yùn)行;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，市場(chǎng)中充斥了大量的投機(jī)行為和尋租行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格暴漲、空置率增加，以及銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)變大等，進(jìn)而造成相關(guān)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨諸多問(wèn)題。

(二)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包含若干相互作用的子系統(tǒng)和要素，這些子系統(tǒng)和要素協(xié)調(diào)發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)子系統(tǒng)和要素發(fā)生變化時(shí)，整個(gè)系統(tǒng)的狀態(tài)也在發(fā)生改變，子系統(tǒng)和要素間的相互關(guān)系決定了系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，而子系統(tǒng)和要素的功能以及相互間的作用決定了系統(tǒng)的功能。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)各子系統(tǒng)和要素間的相互關(guān)系和相互作用表現(xiàn)為整體的特征，則系統(tǒng)處于一種有序狀態(tài);當(dāng)各子系統(tǒng)和要素間的相互關(guān)系和相互作用表現(xiàn)為個(gè)體特征時(shí)，則系統(tǒng)處于一種無(wú)序狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)系統(tǒng)中子系統(tǒng)和要素較多的時(shí)候，多個(gè)子系統(tǒng)和要素交互作用交織在一起，就使房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中的各因素以及子系統(tǒng)間的因果關(guān)系變得十分復(fù)雜。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展問(wèn)題往往是由于多種因素共同作用而產(chǎn)生的。例如，消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，往往受到其他消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府調(diào)控信號(hào)、甚至銀行貸款等多個(gè)方面的影響，而消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的購(gòu)買則可影響房地產(chǎn)開發(fā)商、政府調(diào)控等因素，而且因果之間可以相互轉(zhuǎn)化形成系統(tǒng)中的閉環(huán)——良性循環(huán)或者惡性循環(huán)，各變量相互之間形成制約或者促進(jìn)關(guān)系。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的目標(biāo)是由系統(tǒng)中的各個(gè)子系統(tǒng)、各個(gè)要素的功能來(lái)完成。房地產(chǎn)健康發(fā)展系統(tǒng)是一個(gè)包含消費(fèi)、生產(chǎn)、信貸、調(diào)控組成的復(fù)雜系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)和要素功能間相輔相成，形成相互促進(jìn)和相互制約關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)遵循和利用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等相關(guān)規(guī)律，應(yīng)用系統(tǒng)工程的思想和方法，將消費(fèi)、生產(chǎn)、信貸、調(diào)控等功能作為一個(gè)有機(jī)整體，系統(tǒng)地整合在一起，來(lái)保證房地產(chǎn)業(yè)處于一種沒(méi)有“疾病”，良性發(fā)展的狀態(tài)。因此整個(gè)系統(tǒng)運(yùn)行中，其健康發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是由這些子系統(tǒng)和其中要素具體職能來(lái)完成的，比如房地產(chǎn)開發(fā)商向消費(fèi)者提供住房，消費(fèi)者購(gòu)買住房，同時(shí)可能需要借貸，而銀行提供借貸，消費(fèi)者的資金需求得到滿足，當(dāng)其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，則整個(gè)過(guò)程就會(huì)停止，而消費(fèi)者的需求就無(wú)法滿足。

(三)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的主體

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展不僅受經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的本身規(guī)律作用，同時(shí)也受到經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中人類行為的影響。大多數(shù)情況下，由于非理性的存在，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的運(yùn)行不完全遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，而是受到人的主觀意愿的影響。人類對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展存在正反兩個(gè)方向的影響，一方面如果人類足夠理性，即能清晰認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系統(tǒng)要素、結(jié)構(gòu)及其作用機(jī)理，并且做出理性決策時(shí)，則房地產(chǎn)業(yè)處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，既有利于產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)也符合系統(tǒng)中各個(gè)主體的利益;但是如果人類由于有限理性而對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行并不清晰，或者即使能明白系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)律，但由于自己的利益而采取非理性行為，人類利用各種方法和手段就可能對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展帶來(lái)極大的危害，如，很多個(gè)人和企業(yè)明白過(guò)度的房地產(chǎn)投資可能會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)危害，但是由于短期高額的利潤(rùn)，仍然進(jìn)行大量的投機(jī)性行為，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)的增長(zhǎng)。因此規(guī)范和監(jiān)督系統(tǒng)中各個(gè)主體的意識(shí)和行為，引導(dǎo)按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律進(jìn)行理性決策和理性行為，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，更好地滿足人類的要求與愿望。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)是由諸如顧客、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府及其他利益相關(guān)者等主體組成的復(fù)雜系統(tǒng)，必然不能擺脫人的影響，不同主體有不同的目標(biāo)和行為。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不同主體的行為對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響越來(lái)越明顯，大量投機(jī)行為和尋租行為的存在，政府的土地經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象等等，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)處于一種危險(xiǎn)，而且又容易受到威脅的一種狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)是受各級(jí)政府、開發(fā)商、銀行、消費(fèi)者等主體影響的，這些主體相互聯(lián)系，相互作用，行為和職能有所區(qū)別，只有這些主體相互協(xié)同，有一致的目標(biāo)，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)處于沒(méi)有危險(xiǎn)、不受威脅的健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。任何一個(gè)主體非理性行為或者決策失誤，都可能會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展帶來(lái)威脅。

二、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)動(dòng)力分析

(一)消費(fèi)子系統(tǒng)SD分析

購(gòu)房者的購(gòu)房行為構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消費(fèi)子系統(tǒng)(如圖2)，是產(chǎn)品的消費(fèi)者。購(gòu)房者的購(gòu)房行為是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的基礎(chǔ)和系統(tǒng)存在的依據(jù)，購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)的需求量取決于三個(gè)因素:人口的數(shù)量、房?jī)r(jià)收入比和價(jià)格上漲預(yù)期①涂國(guó)平，黃志鈞:《基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的商品住宅需求仿真研究——以南昌市為例》，《華東理工大學(xué)學(xué)報(bào)》(社會(huì)科學(xué)版)，2012年第6期。。房?jī)r(jià)收入比因素和價(jià)格上漲預(yù)期因素對(duì)于房地產(chǎn)需求所起的作用相反，當(dāng)房地產(chǎn)需求量增加，造成房地產(chǎn)供應(yīng)和需求比例降低，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。一方面造成房?jī)r(jià)收入比上升，造成房地產(chǎn)需求量減少，從而增加供求比，造成房地產(chǎn)價(jià)格回落，這是一個(gè)自我調(diào)節(jié)負(fù)反饋環(huán)。另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，造成消費(fèi)者價(jià)格上漲預(yù)期增加，提高了房地產(chǎn)需求量，造成房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，這是價(jià)格不斷強(qiáng)化的正反饋環(huán)。

圖2 需求子系統(tǒng)因果關(guān)系圖

進(jìn)一步分析(如圖3)，將購(gòu)房者需求分為居住性需求和投機(jī)性需求，顯然房?jī)r(jià)收入比因素和價(jià)格上漲預(yù)期對(duì)于購(gòu)房者兩種需求的影響是不一樣的，而對(duì)于投機(jī)性需求而言，投機(jī)者的資金約束較小，一方面，投機(jī)者投機(jī)一般擁有一定的資金來(lái)進(jìn)行投機(jī)，另一方面投機(jī)者投機(jī)時(shí)，更加關(guān)注的是價(jià)差，即短時(shí)間內(nèi)通過(guò)價(jià)差來(lái)獲取利潤(rùn)，而對(duì)于房?jī)r(jià)是否脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值和房屋本身并不關(guān)心，造成投機(jī)性需求的正反饋環(huán)，即價(jià)格上漲預(yù)期+投機(jī)性需求-供求比-房地產(chǎn)價(jià)格+價(jià)格上漲預(yù)期，同時(shí)這種不斷強(qiáng)化正反饋造成了對(duì)居住性需求的擠壓，即價(jià)格上漲造成房?jī)r(jià)收入比增大，從而減少了居住性需求。

(二)生產(chǎn)子系統(tǒng)SD分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)行為構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的生產(chǎn)子系統(tǒng)，是產(chǎn)品的提供者，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展系統(tǒng)的關(guān)鍵，與消費(fèi)子系統(tǒng)構(gòu)成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向消費(fèi)者提供所需求的住房，從而獲得利潤(rùn)和再生產(chǎn)的資金，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展。但是在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋并不一定完全都是消費(fèi)所需要的，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效供給問(wèn)題，如房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)中，保障房建設(shè)問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自己的利潤(rùn)更傾向于高利潤(rùn)房屋的建設(shè)，而對(duì)于解決低收入階層的低利潤(rùn)的保障性住房的開發(fā)缺乏主動(dòng)性和積極性，這就產(chǎn)生一些供求不平衡問(wèn)題。

如果我們?cè)倏紤]顧客投機(jī)性需求(如圖4)，就可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的幾個(gè)重要途徑:一是價(jià)格上漲預(yù)期，促使價(jià)格不斷上漲，房?jī)r(jià)收入比不斷擴(kuò)大，從而脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值;二是投機(jī)性需求，投機(jī)性需求促使供求比例失衡，房?jī)r(jià)不斷上升，房?jī)r(jià)收入比不斷擴(kuò)大，同時(shí)擠壓居民正常的居住性需求，并造成房屋空置率提升;三是有效供給不足，即房地產(chǎn)開發(fā)的住房是不是顧客所需要的，如果有效供給不足，造成供求比失衡，局部供不應(yīng)求，造成房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)收入比失衡，同時(shí)造成空置率提高。

圖4 考慮投資性需求房地產(chǎn)市場(chǎng)因果關(guān)系圖

(三)信貸子系統(tǒng)SD分析

金融企業(yè)的信貸行為構(gòu)成了房地產(chǎn)健康發(fā)展的信貸子系統(tǒng)，是房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來(lái)源。

如圖5，在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，金融企業(yè)資金供給起著“催化劑”作用，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)時(shí)，金融企業(yè)更有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)，個(gè)人消費(fèi)和企業(yè)開發(fā)需要資金時(shí)，金融企業(yè)可以很好地滿足其資金方面的需求，在保證房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，金融企業(yè)在獲得一定利潤(rùn)的同時(shí)，保證資金風(fēng)險(xiǎn)在控制范圍之內(nèi)。相反，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)泡沫時(shí)，金融企業(yè)可能會(huì)增加房地產(chǎn)泡沫，并造成極高的金融風(fēng)險(xiǎn)，原因在于金融企業(yè)促使市場(chǎng)上投資性需求增加和有效供給更加失衡。

圖5 房地產(chǎn)業(yè)中金融企業(yè)信貸因果關(guān)系圖

(四)調(diào)控子系統(tǒng)SD分析

由于房地產(chǎn)健康發(fā)展系統(tǒng)各個(gè)主體目標(biāo)、行為和實(shí)力不盡相同，同時(shí)利益相同的主體有可能產(chǎn)生“共謀”而損害其他主體利益，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)不夠成熟的市場(chǎng)，單純靠市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)是不夠的，還引入政府的宏觀調(diào)控來(lái)抑制各主體非理性行為①曹朋沖等:《基于動(dòng)力學(xué)模型的房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控》，《價(jià)值工程》，2011第25期。。因此，在理性條件下，中央政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)管理主要通過(guò)宏觀調(diào)控政策和措施來(lái)進(jìn)行的，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策主要集中抑制價(jià)格快速上漲、抑制投機(jī)性需求和增加有效供給，主要有土地政策、金融政策、稅收政策、住房政策等，除金融、稅收政策外，大部分調(diào)控政策由地方政府具體實(shí)施。具體表現(xiàn)為土地約束、稅收約束、信貸約束、投機(jī)性需求約束(如圖6)。

圖6 理性條件下調(diào)控子系統(tǒng)因果關(guān)系圖

三、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展要受到時(shí)空限制，并滿足戰(zhàn)略要求。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展一方面具有時(shí)間性和地域性，由于經(jīng)濟(jì)具有周期性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的關(guān)聯(lián)。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要滿足戰(zhàn)略要求，房地產(chǎn)業(yè)首先滿足民眾的居住需要，同時(shí)要關(guān)注的是人類未來(lái)的需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不應(yīng)犧牲國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展為代價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議如下:

(一)正確引導(dǎo)購(gòu)房者的消費(fèi)理念

要持續(xù)地正確引導(dǎo)購(gòu)房者的消費(fèi)理念，建立科學(xué)的購(gòu)房目標(biāo)和消費(fèi)模式。隨著城鎮(zhèn)化水平的提升、人口流動(dòng)性的增加，樹立房屋租賃、小面積自住、大面積改善等不同層次的梯度住房消費(fèi)理念，引導(dǎo)購(gòu)房者根據(jù)各自的不同條件，選擇不同的層次住房消費(fèi)方式，建立保障房與商品房、租與購(gòu)并舉的消費(fèi)模式，消除一次性到位、單純追求自有住房和大面積住房的消費(fèi)誤區(qū)。拓寬民間資本的投資渠道，正確引導(dǎo)民間資本投資行為。通過(guò)房產(chǎn)稅等方式增加投資(機(jī))性購(gòu)房的交易和持有成本，降低投資(機(jī))性購(gòu)房者的投資收益預(yù)期，減少投機(jī)行為。引導(dǎo)居民根據(jù)自身?xiàng)l件選擇合適生活區(qū)域。大城市有大城市的優(yōu)勢(shì)，小城市有小城市的優(yōu)勢(shì)，大城市配套齊全，就業(yè)機(jī)會(huì)多，但大城市生活消費(fèi)水平高，尤其是一、二線的大城市，通過(guò)引導(dǎo)，讓居民根據(jù)自己的能力，量體裁衣，選擇適合自己的生活區(qū)域，不要盲目地追求大城市，減小對(duì)大城市的人口增加壓力。

(二)科學(xué)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)自我約束，自覺(jué)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，依法進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)部門根據(jù)各自分工加強(qiáng)監(jiān)察力度和執(zhí)法力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的違法行為，對(duì)監(jiān)管中不依法行政、不嚴(yán)格執(zhí)法的行政主管部門和個(gè)人，要嚴(yán)肅追究其行政責(zé)任。

(三)合理控制金融風(fēng)險(xiǎn)

合理控制金融風(fēng)險(xiǎn)，一方面要建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式。另一方面采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的科學(xué)引導(dǎo)以及宏觀調(diào)控。

(四)完善政府的調(diào)控政策

政府通過(guò)轉(zhuǎn)化政府職能，完善房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)控作用，多用經(jīng)濟(jì)手段，少用行政手段，關(guān)注頂層設(shè)計(jì)，制定政策和指導(dǎo)，并嚴(yán)格監(jiān)督政策和制度的執(zhí)行，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

統(tǒng)一中央政府與地方政府的目標(biāo)和行為。中央政府是從經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行、國(guó)民安居樂(lè)業(yè)角度出發(fā)，調(diào)控的目標(biāo)是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康繁榮、平穩(wěn)有序發(fā)展，并且滿足國(guó)民日益增長(zhǎng)的居住性需求。地方政府是中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的傳達(dá)者和實(shí)施者，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，中央政府與地方政府的目標(biāo)應(yīng)該協(xié)調(diào)一致，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展并滿足居民的居住需求。