劉鵬

【摘要】房市因過甚需求而蓬勃發(fā)展的時(shí)期一去不回，未來的方式競爭是房地產(chǎn)商質(zhì)量的競爭、戰(zhàn)略的競爭、創(chuàng)新能力的競爭。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相結(jié)合突破以往單一的地產(chǎn)項(xiàng)目模式能夠結(jié)合兩者的優(yōu)點(diǎn)產(chǎn)生新的盈利模式，這正是出在轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)關(guān)注的。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn) 物業(yè) 盈利模式

過去二十年是中國房地產(chǎn)迅速發(fā)展的二十年，但隨著市場的逐漸飽和以及國家政策的調(diào)整，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商逐利而居的投資模式已經(jīng)不能適應(yīng)行業(yè)形勢(shì)的發(fā)展。要順勢(shì)應(yīng)時(shí)實(shí)現(xiàn)瓶頸中的突破，必須構(gòu)建發(fā)展戰(zhàn)略、創(chuàng)新盈利模式。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相互交融有機(jī)結(jié)合正是當(dāng)下房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)關(guān)注的新領(lǐng)域。

一、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)交融的兩種盈利模式

（一）社區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)交融

分析我國城市發(fā)展現(xiàn)狀，以發(fā)展程度較高的一、二線城市為代表，隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展城市發(fā)展，市中心地帶飽和意味著城郊地區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，而且相對(duì)于中心地帶高額房價(jià)，年輕人大多會(huì)選購城郊的新樓盤。這意味著業(yè)主需要社區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)，這些商業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)分為兩大類：一是提供生活必需品。比如超市、連鎖店等便民商店。二是提供娛樂休閑服務(wù)。主要是餐飲、美容美發(fā)、醫(yī)藥服務(wù)等。這個(gè)過程中房地產(chǎn)商一方面通過銷售住宅一次性回籠大部分資金，另一方面又能通過和大型零售商的合作、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出租、經(jīng)營等獲得長期的現(xiàn)金流。

社區(qū)內(nèi)配備的商業(yè)地產(chǎn)主要是為了服務(wù)社區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活，目的是通過營造舒適、方便的生活環(huán)境吸引住戶銷售住宅地產(chǎn)，同時(shí)進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的增值。和傳統(tǒng)住宅房產(chǎn)一旦銷售階段結(jié)束房地產(chǎn)商就很難改進(jìn)服務(wù)樹立品牌不同，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)交融的社區(qū)內(nèi)，即使住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)間的良性循環(huán)隨著社區(qū)房源售罄而終止，地產(chǎn)商依舊能夠通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營和整合提升業(yè)主的入住感受，營造和宣傳房地產(chǎn)商的品牌文化。

住宅的設(shè)計(jì)和環(huán)境能夠烘托氣氛，而商業(yè)地產(chǎn)能夠通過構(gòu)建商業(yè)平臺(tái)為住戶提供活動(dòng)平臺(tái)。住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合能夠建設(shè)真正的特色社區(qū)。普通社區(qū)面對(duì)的主要是內(nèi)部業(yè)主，而通過對(duì)特色社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營能夠吸引大量外來客源。

（二）社區(qū)外商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的交融

這個(gè)概念是相對(duì)于社區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的交融提出的。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在具體操作方面差異明顯。市場上大部分房地產(chǎn)商并不具備同時(shí)經(jīng)營管理的能力，在這種情況下，應(yīng)該推進(jìn)不同類型房地產(chǎn)商之間的合作交流，共同致力于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的交融，共同發(fā)展、共同贏利。

除了日常生活需要，住戶顯然對(duì)購物消費(fèi)和第三方服務(wù)有更高層次的需求。一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位必須圍繞周邊住宅地產(chǎn)項(xiàng)目做調(diào)查，住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的定位和實(shí)際入住情況對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位至關(guān)重要。而住戶在選購的過程中無疑也會(huì)將附件的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向作為重要的考慮事項(xiàng)之一。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)前期的信息交流有利于雙方更合理的規(guī)劃建設(shè)、相互配套，為住戶打造一個(gè)合理舒適的大生活圈，從而達(dá)到雙贏。

二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)交融新融資渠道構(gòu)想

房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是在一個(gè)連續(xù)的時(shí)期內(nèi)的投資行為，需要強(qiáng)大的后續(xù)資金支持。房地產(chǎn)開發(fā)的融資分為建設(shè)期和經(jīng)營期兩個(gè)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)期融資階段多在自身資金的基礎(chǔ)上通過銀行貸款、承建商墊資和基金的方式組合式的實(shí)現(xiàn)融資計(jì)劃，在經(jīng)營期階段則主要通過對(duì)商品房或商鋪的銷售進(jìn)行資金回籠。長遠(yuǎn)來看商業(yè)地產(chǎn)依靠租金等盈利模式的盈利規(guī)模和價(jià)值要遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，但由于商業(yè)地產(chǎn)需要開發(fā)建設(shè)和成長的時(shí)間最短也需五年左右，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)周期往往長于住宅地產(chǎn)。這就要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須有長期、可靠的融資渠道。

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的交融模式?jīng)Q定了著兩種地產(chǎn)融資模式的融合。這種融合必須建立在兩者的變革和發(fā)展之上。

（一）商業(yè)地產(chǎn)融資模式的變革

目前地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著政策調(diào)控和房地產(chǎn)貸款門檻提高帶來的困境，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商也在積極尋求新的融資渠道，不少企業(yè)不斷學(xué)習(xí)國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，一些模式由于政策原因沒有得到真正的實(shí)踐但行業(yè)預(yù)期很高，其中呼聲最高的是房地產(chǎn)信托基金（REITs）。房地產(chǎn)信托基金絕大多數(shù)屬于公募，面向范圍廣闊，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)商提供更靈活便捷的融資選擇。除此之外商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券（CMBS）也是一個(gè)選擇方向，相比于REITS這種股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，CMBC在我國的發(fā)展會(huì)更快，且已經(jīng)有實(shí)踐案例可以借鑒。

（二）商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的聯(lián)合融資

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)交融的基礎(chǔ)是在統(tǒng)一的規(guī)劃下對(duì)商業(yè)和住宅區(qū)進(jìn)行合理整合，在前期的融資階段中二者的融資模式?jīng)]有本質(zhì)上的區(qū)別，可以參照以往模式運(yùn)行。在后期融資環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)資金回籠慢、周期長、資金規(guī)模大、收益高、面臨風(fēng)險(xiǎn)大，而相反住宅地產(chǎn)資金回籠快、上升空間有限、收益相對(duì)小。二者作為一個(gè)整體的地產(chǎn)項(xiàng)目在融資過程中能夠相互支撐，在結(jié)合其他融資模式的基礎(chǔ)上通過住宅地產(chǎn)的回籠資金維持對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的長期經(jīng)營，保證營造項(xiàng)目盈利的上升空間。這種復(fù)合型的融資方法降低了企業(yè)長期投資的風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目整體的融資效率和融資水平。

三、維系商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)融合

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的融合只是一種盈利模式的框架，融資是盈利的基礎(chǔ)，但要維持盈利模式的正常運(yùn)行根本上需要一個(gè)完善的體系化運(yùn)行。一般情況下，房地產(chǎn)商不可能過多的涉足商業(yè)地產(chǎn)具體的經(jīng)營活動(dòng)，但是作為兩種地產(chǎn)融合的設(shè)想者和構(gòu)建者，房地產(chǎn)商能夠篩選供應(yīng)商等手段領(lǐng)導(dǎo)和控制盈利鏈有序、健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

首先，調(diào)查了解住戶需求。無論是普通社區(qū)、特色社區(qū)或是社區(qū)外構(gòu)建的大生活圈，其住宅區(qū)在建設(shè)前即應(yīng)該有準(zhǔn)確定位，針對(duì)客戶群提前做好生活方式的模擬。對(duì)此張西振提出了“需求發(fā)生論”。認(rèn)為可以通過對(duì)群體活動(dòng)模式的研究理清群體的需求，通過分析能夠得出其活動(dòng)需要的環(huán)境、設(shè)施、服務(wù)等信息。

其次，篩選供應(yīng)商。這個(gè)過程要堅(jiān)持兩大原則，一是物美價(jià)廉，二是與住戶生活方式吻合。一方面保證用戶的生活體驗(yàn)和生活品質(zhì)。另一方面只有與住戶生活方式吻合的商戶才能走上盈利、升級(jí)、提升服務(wù)、再盈利的良性循環(huán)。好的供應(yīng)商做得好、做的久能有效提升物業(yè)價(jià)值，吸引更多的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商長期盈利。

最后，建立社區(qū)信息交流平臺(tái)。通過網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)通訊等媒介建立方便快捷的信息交換平臺(tái)。及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，搜集用戶反饋。同時(shí)能夠在供應(yīng)商和客戶之間構(gòu)架良好的關(guān)系，提升雙方的買賣體驗(yàn)。

在一些城市，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的交融已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)商的主流選擇，但是目前的交融程度還比較低，只是簡單的將兩者復(fù)合成一體，而沒有完全的開發(fā)和發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)之間的內(nèi)部聯(lián)系，沒有全面的把握盈利模式中的前期設(shè)計(jì)、融資手段和后期運(yùn)營，還有廣闊的發(fā)展空間。

完整的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)交融的盈利模式應(yīng)當(dāng)是一個(gè)有機(jī)整體，需要房地產(chǎn)商項(xiàng)目前做好調(diào)查和項(xiàng)目定位，需要項(xiàng)目完工后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的不斷調(diào)整和經(jīng)營，總體而言，商業(yè)和住宅之間相互促進(jìn)，繁榮共生。

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