洪 濤，靳玉超

(1.哈爾濱工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院，哈爾濱150001;2.沈陽機床(集團)有限責(zé)任公司，沈陽110041)

始于1998年的中國住房體制改革取消了計劃經(jīng)濟背景下的福利分房制度，并在全國范圍內(nèi)大力推進住房的貨幣化分配進程，開創(chuàng)了中國城鎮(zhèn)住房制度改革的全新時代。經(jīng)過十幾年的努力，中國已基本確立廉租房制度、經(jīng)濟適用房制度和住房公積金制度三足鼎立的住房保障體系，為解決中低收入居民住房問題做出了巨大貢獻。然而住房供應(yīng)與保障體系仍存在諸多有待完善之處，同時住房價格在住房體制改革后經(jīng)歷了近15年的高速增長期，由此導(dǎo)致中國居民住房支付能力整體偏低，區(qū)域間和收入層級間差距不斷擴大。中低收入階層的住房需求難以得到有效釋放，不僅成為內(nèi)需擴張的障礙，還帶來了諸多社會問題，是中國社會近期乃至未來很長一段時間急需緩解的嚴峻問題之一。進一步說，住房支付能力的提高與均等化則有可能成為中國保持持續(xù)快速增長的重要推動力。然而回答如何制定措施才能保證住房需求的持續(xù)釋放，則需要從理論層面上對以下兩個問題予以解答，即哪些因素影響了居民的住房支付能力，以及它們是如何發(fā)揮作用的。根據(jù)相關(guān)研究可以大致將其分為三類:直接因素、間接因素和政策因素。

住房價格和居民收入是影響居民住房支付能力的直接因素。例如Yates(2008)認為，過高的住房價格或者租金水平、家庭收入不足會對住房支付能力造成不利影響[1]。戰(zhàn)友等(2008)認為:“住房價格與居民住房支付能力成反比，家庭可支配收入、消費性支出與居民住房支付能力成正比”[2]。大量相關(guān)研究基本就住房價格、居民收入與住房支付能力間的關(guān)系達成了共識[3-7]。

間接因素或作用于直接因素或作用于交易環(huán)境，進而對居民住房支付能力產(chǎn)生影響。例如Gans等(2004)探討了市場失靈、收入風(fēng)險對短期支付能力的影響[8]。Cruz(2008)研究了交易成本與住房支付能力之間的關(guān)系[9]。van Vliet等(1994)發(fā)現(xiàn)土地價格高速上漲使得家庭住房支出明顯增加，從而加劇了城市居民的住房困難[10]。另外住房供給、人口結(jié)構(gòu)和通貨膨脹等因素也得到了一定程度的探討[1][11]。

政策因素研究主要集中于貨幣政策與居民住房支付能力的關(guān)系。例如Brameley(1994)研究發(fā)現(xiàn)迅速上升的抵押貸款利率水平是20世紀80年代末期英國住房支付危機的重要誘發(fā)因素[12]。周京奎(2010)認為各收入階層的住房公積金繳存額對城鎮(zhèn)居民住房支付能力的影響彈性均為正值，并且住房公積金對高收入階層的福利貢獻遠大于中、低收入階層[13]。程蘭芳等(2012)認為價格型貨幣政策工具對東部地區(qū)住房支付能力影響最顯著，而數(shù)量型貨幣政策則對西部地區(qū)住房支付能力影響最為顯著[14]。

本文的研究分兩步展開:第一步，利用住房可支付性指數(shù)(Housing affordability index，HAI)測度中國31個省(市、區(qū))的城鎮(zhèn)居民住房支付能力;第二步，以HAI為因變量，從六個方面選取自變量，對中國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的影響因素進行實證檢驗。創(chuàng)新主要體現(xiàn)在，從區(qū)域差異的角度切入，測度和分析了中國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力;構(gòu)建一個全面的實證分析框架，容納了住房支付能力的主要影響因素。

一、中國城鎮(zhèn)居民住房支付能力測度及區(qū)域比較

(一)HAI簡介

HAI的測度范圍通常以國家、地區(qū)或城市為測度單位，是進行住房支付能力跨地區(qū)比較時經(jīng)常采用的測度工具。其計算公式可表示為:

其中，MEDINC表示中位數(shù)水平的家庭年收入;MEDPRICE為某一區(qū)域住房價格水平的中位數(shù);QINC是為獲得中位數(shù)價格住房貸款所需的家庭月收入;PMT表示家庭每月償還的住房抵押貸款本息額;IR表示中長期住房抵押貸款年利率水平。

HAI不僅包括住房價格和家庭收入兩大因素，而且將貸款利率、貸款年限、貸款成數(shù)等其他住房支付能力的影響因素納入考慮范圍之內(nèi)，為住房支付能力影響因素分析及其實證研究奠定了堅實基礎(chǔ)。同時，由于引入了利率因素，HAI將研究者的視角從單一的住房市場引向金融市場。

(二)中國城鎮(zhèn)居民HAI的區(qū)域比較

本文所用數(shù)據(jù)時間跨度為2006—2010年，觀測單元為省級單位，包括中國31個省(市、區(qū))，所用原始數(shù)據(jù)全部來自國家統(tǒng)計局相關(guān)各年《中國統(tǒng)計年鑒》。由于數(shù)據(jù)可得性限制，計算HAI時均以平均水平替代了相關(guān)變量的中位數(shù)水平，包括住房價格和家庭可支配收入;每套住房的平均面積選擇為90平方米;5年以上住房抵押貸款利率分別 6.84%(2006 年)、7.83%(2007 年)、7.74%(2008 年)、5.94%(2009 年)、6.14%(2010年)。借鑒NAR的標準，結(jié)合中國現(xiàn)實，住房抵押貸款年限選擇為30年，住房貸款成數(shù)選擇為80%，住房支出上限選擇為30%。

由于HAI只是分析的一個中間過程，因此暫未在文中詳細理出全部計算結(jié)果。據(jù)此得出的分析結(jié)論可概括如下:

從平均水平上看，中國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力普遍偏低，但隨時間推移在不斷改善。全國平均HAI從2006年的41.85%增長到2010年的71.53%。

區(qū)域間城鎮(zhèn)居民住房支付能力差異很大。例如2010年北京和上海的住房可支付性指數(shù)分別為22.89%和31.33%，而同樣的時間段，江西與河南的住房可支付性指數(shù)則高于100%。說明在購買新建住房時，北京與上海的城鎮(zhèn)居民面臨著較為嚴重的還款壓力，而江西和河南兩省城鎮(zhèn)居民具備較好的住房支付能力。

區(qū)域間城鎮(zhèn)居民住房能力差異近年來呈現(xiàn)擴大的趨勢。有如下兩點證據(jù):利用2006—2010年各省(市、區(qū))數(shù)據(jù)繪制的箱線圖(見圖1)顯示，HAI的分布在2009和2010兩年比以前更加分散;2006—2010年 HAI的標準差分別為 0.23、0.20、0.21、0.27 和0.23，近兩年有上升的態(tài)勢。

區(qū)域間城鎮(zhèn)居民住房能力存在差異的一個直接原因是住房價格的差異。計算結(jié)果表明，住房支付能力差的地區(qū)均是住房價格高的地區(qū)。據(jù)此似乎可以做出一個判斷:住房價格在決定住房支付能力的諸多因素中或許起到了主導(dǎo)作用。

圖1 31省(市、區(qū))HAI箱線圖(2006-2010)

二、中國城鎮(zhèn)居民住房支付能力影響因素

(一)計量模型設(shè)計

圖2 中國城鎮(zhèn)居民住房支付能力影響因素示意圖

綜合國內(nèi)外的研究成果，可將住房支付能力的影響因素整理歸結(jié)為以下六個方面:購房成本、居民收入、國家信貸政策、家庭財富積累、國家住房保障政策以及家庭消費結(jié)構(gòu)。本文在購房成本中選取住房價格(PRICE)，在居民收入中選取家庭可支配收入(INCOME)，在國家信貸政策中選取商業(yè)機構(gòu)貸款利率水平(IR)，在家庭財富積累中選取家庭儲蓄(SAVING)，在國家住房保障政策中選取住房公積金繳存額(FUND)，在家庭消費結(jié)構(gòu)中選取非住房消費比例(NONLEXP)，共六個變量對中國城鎮(zhèn)居民住房支付能力影響因素展開討論，如圖2所示。計量模型可以表示為:

其中i表示地區(qū)，t表示年份，C為截距項，β為待估參數(shù)，eit表示隨機誤差項。計量模型基本信息如下:(1)橫截面成員:全國31個省(市、區(qū));(2)時間跨度:2007—2010;(3)數(shù)據(jù)來源:中國歷年統(tǒng)計年鑒或經(jīng)相關(guān)處理得來。

(二)計量檢驗

1.面板數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗

分別采用LLC和Fisher-PP兩種方法進行面板數(shù)據(jù)單位根檢驗。可見HAI、家庭收入、住房公積金繳納額和非住房消費比例為平穩(wěn)序列，住房價格、利率水平和家庭儲蓄為一階單整序列。

2.協(xié)整檢驗

本文采用Kao方法，首先根據(jù)式(5)進行最小二乘回歸并計算殘差，并對其進行Kao檢驗顯示t值為-6.94，ADF檢驗也可得出殘差序列為平穩(wěn)序列的結(jié)論。據(jù)此，可以認為HAI與六項影響因素之間存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，并可根據(jù)混合回歸模型的結(jié)果來解釋變量之間的關(guān)系(見表1)。

表1 混合回歸模型結(jié)果

(三)計量檢驗結(jié)果分析

1.住房價格、家庭年收入與住房支付能力

作為影響住房支付能力的直接因素，住房價格和家庭收入無論系數(shù)估計值還是顯著性水平在六個影響因素中都是最高的。其中住房價格與住房支付能力呈負相關(guān)關(guān)系，家庭年收入與住房支付能力呈正相關(guān)關(guān)系。即其他條件既定時，住房價格上漲會導(dǎo)致住房支付能力下降，而家庭年收入增加則會促進住房支付能力的提升。在住房支付能力諸多影響因素中，住房價格通常受到最大程度的關(guān)注。2002—2010年全國平均水平上的經(jīng)濟適用房、普通商品房和高檔住房的單位面積價格年均增長率分別為 8.76%、11.02%、13.34%，三種類型住房單位面積價格的年最高增長率分別為 16.92%、24.69%、23.86%。近年來住房價格的快速上漲，顯然是城鎮(zhèn)居民住房支付能力下降的重要驅(qū)動因素之一。當住房租賃市場進一步發(fā)展、城鎮(zhèn)居民家庭住房消費理念適度轉(zhuǎn)變之時，住房成本的另一種直接表現(xiàn)形式，即住房租金水平也會對城鎮(zhèn)居民家庭住房支付能力構(gòu)成顯著影響。此外，土地出讓金、租賃住房的契稅、購買住房的中介費用等也會以住房成本的形式對家庭住房支付能力構(gòu)成影響。

2.貸款利率及其他信貸政策與住房支付能力

利率水平的系數(shù)估計值為-0.70，顯著性水平達到1%，為利率水平與住房支付能力的負相關(guān)關(guān)系提供了佐證。當前中國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭都不具備一次性全額支付購房款的能力，在借助金融機構(gòu)商業(yè)貸款實現(xiàn)住房消費的背景之下，利率水平便在城鎮(zhèn)居民住房支付能力中扮演重要角色。此外，現(xiàn)階段與城鎮(zhèn)居民住房支付能力密切相關(guān)的國家信貸政策還包括貸款年限和貸款首付比例。利率水平上升、貸款年限減少、首付比例增加均會加重家庭的還款負擔(dān)，即國家信貸政策的調(diào)整對居民住房支付能力構(gòu)成顯著影響。

3.家庭財富積累與住房支付能力

家庭儲蓄的系數(shù)估計值為0.0001，在1%的水平上顯著，表明家庭儲蓄與住房支付能力呈正相關(guān)關(guān)系。中國特定的住房文化中通常將“居者有其屋”解讀為“居者購其屋”，或者是“居者購新屋”。作為一種耐用消費品，住房置業(yè)計劃或者投資計劃需要家庭多年的財富積累。在當前城鎮(zhèn)居民家庭借助商業(yè)貸款購置住房的背景下，持續(xù)高企的住房價格抬升了住房消費的首付門檻，此時便凸顯了家庭財富積累的重要意義。家庭儲蓄是家庭財富積累最重要的構(gòu)成形式，此外，家庭財富積累還包括家庭耐用消費品現(xiàn)值、家庭金融資產(chǎn)等。

4.住房公積金及其他住房保障政策與住房支付能力

住房公積金的系數(shù)估計值為0.001，在1%的水平上顯著，表明住房公積金繳納值與住房支付能力同向變動。當前中國正在大力推行公共住房建設(shè)，而住房公積金制度是公共住房建設(shè)融資的重要形式。此外，住房公積金更是廣大貸款購房家庭月供的重要來源。除了住房公積金制度外，國家住房保障政策體系還主要包括廉租房制度和經(jīng)濟適用房制度。從生產(chǎn)、流通、交換、消費層面上講，住房具備經(jīng)濟屬性，即商品屬性;同時，從社會福利和社會公平層面上講，住房具備福利屬性，即社會保障屬性。當前中國城鎮(zhèn)化不斷推進的同時貧富差距也在不斷擴大，住房困難群體僅僅依靠市場機制根本不能滿足其住房需求。無論是從維護社會公平和實現(xiàn)社會整體福利最大化層面上講，還是從維護社會穩(wěn)定和保障國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展層面上講，國家制訂住房保障政策，對住房市場進行有限干預(yù)都勢在必行并且影響深遠。

5.家庭消費結(jié)構(gòu)與住房支付能力

非住房消費的參數(shù)估計值為-0.003，在1%的水平上顯著。2010年，最低收入群體、低收入群體和中等偏下收入群體的食品支出和衣著支出比例之和均超過了50%，此外，醫(yī)療支出和教育支出比例之和也接近了17%，過高的非住房消費必然擠占住房消費。在家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)、家庭財富等因素之外，心理層面上的家庭住房消費傾向必然對家庭消費結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。

結(jié) 論

本文從區(qū)域差異的視角切入，分析了居民的住房支付能力的影響因素。研究分兩個步驟展開:第一步，利用HAI測度了中國31個省(市、區(qū))的城鎮(zhèn)居民住房支付能力，并對區(qū)域間的差異及其動態(tài)變化進行了比較分析;第二步，以HAI為因變量，從住房購買成本、可支配收入、國家信貸政策、家庭財富積累、國家住房保障政策以及家庭消費結(jié)構(gòu)等六個方面選取自變量，對城鎮(zhèn)居民住房支付能力的影響因素進行了實證檢驗。研究結(jié)果表明:中國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力普遍偏低，且區(qū)域間具有極強并持續(xù)擴大的差異性。在具有顯著影響的因素中，住房價格、貸款利率水平、家庭非住房消費比例與居民住房支付能力負相關(guān)，家庭收入、家庭儲蓄、住房公積金繳存額與住房支付能力呈正相關(guān)。由此可見，要增加中國城鎮(zhèn)居民的住房支付能力，持續(xù)釋放中低收入階層的住房需求，在具有顯著影響的因素中，住房價格、貸款利率水平、家庭非住房消費比例與居民住房支付能力負相關(guān)，家庭收入、家庭儲蓄、住房公積金繳存額與住房支付能力呈正相關(guān)。住房價格過度上漲、增加居民收入外，多層次、多角度的利用住房保障政策是解決問題的重要出路。

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