《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》綜合報(bào)道

全國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的分化，房地產(chǎn)行業(yè)呼喚更具差異化與市場(chǎng)化的調(diào)控舉措。

進(jìn)入5月，樓市在傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季中繼續(xù)遇冷，在剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假，北京樓市成交量跌破歷史新低。而不僅是北京樓市成交量同比創(chuàng)下較大跌幅，全國(guó)主要城市的樓市成交情況繼續(xù)低迷。與以往相同的是，這一輪樓市低迷伴隨而來(lái)的是，地方政府的蠢蠢欲動(dòng)。

“限購(gòu)”是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞。2011年1月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，可以視作“限購(gòu)”的開(kāi)始。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)下行的趨勢(shì)，在一次次辟謠之后，地方房地產(chǎn)政策已經(jīng)開(kāi)始“松綁”。

4月以來(lái)，南寧、無(wú)錫、天津等地紛紛出臺(tái)樓市“新政”，通過(guò)調(diào)整限購(gòu)范圍、放松戶籍限制、提供財(cái)稅支持各種手段，為樓市調(diào)控政策“松綁”。

江蘇省無(wú)錫市政府規(guī)定，5月1日起在該市購(gòu)買(mǎi)成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)無(wú)錫落戶。

繼廣西南寧、天津、杭州蕭山、無(wú)錫4城放松限購(gòu)后，安徽銅陵也加入了“松綁”隊(duì)伍。安徽省銅陵市政府出臺(tái)的樓市新政，從5月1日起，購(gòu)買(mǎi)商品住房可享受政府契稅補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)第二套住房部分首付降至4成、外地居民購(gòu)房可遷入戶籍。

同樣，每在樓市成交量下滑、房企業(yè)績(jī)下滑、政策調(diào)整之際，圍繞房地產(chǎn)泡沫的討論聲浪驟增。

行業(yè)黃金期已過(guò)

五一假期期間，一番真?zhèn)坞y辨的萬(wàn)科副總裁毛大慶對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看空言論引發(fā)市場(chǎng)激烈討論，不過(guò)隨后萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)于行業(yè)的態(tài)度，概括起來(lái)就是8個(gè)字“謹(jǐn)慎樂(lè)觀、積極應(yīng)對(duì)”。同期，包括瑞銀、野村在內(nèi)的外資投行紛紛發(fā)報(bào)告警示房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

野村證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家團(tuán)隊(duì)日前發(fā)布報(bào)告稱(chēng)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)重大修正風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)今年的總體GDP增長(zhǎng)構(gòu)成威脅。野村證券稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。大規(guī)模的住房供應(yīng)過(guò)剩，再加上開(kāi)發(fā)商資金短缺，造成了中國(guó)住房市場(chǎng)的滑坡?！皢?wèn)題已經(jīng)不是房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，而是這個(gè)調(diào)整會(huì)有多嚴(yán)重?！币按遄C券同時(shí)指出，政府在應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題上沒(méi)有太多的回旋余地。

看空中國(guó)房地產(chǎn)的不僅有野村證券，瑞銀在最新報(bào)告中明確表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)“已經(jīng)顯著增加”，并稱(chēng)樓市已經(jīng)接近轉(zhuǎn)折點(diǎn)。瑞銀中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出，多數(shù)情況下，房地產(chǎn)泡沫是否存在的判斷標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)，但對(duì)于中國(guó)來(lái)講，應(yīng)該更多地關(guān)注房屋施工量，“在建房屋數(shù)量的下滑卻更能夠反映問(wèn)題”。

對(duì)于今年樓市成交量的接連下滑，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，去年由于出臺(tái)了“國(guó)五條”，對(duì)二手房交易所得征收20%的個(gè)稅，造成了爆發(fā)式的非理性的增長(zhǎng)，因此成交量同比自然要下降。與此同時(shí)，房貸偏緊也在一定程度上抑制了購(gòu)房需求。

“長(zhǎng)期以來(lái)，一些大城市的問(wèn)題是房?jī)r(jià)太高；一些中小城市的問(wèn)題是房子太多。房?jī)r(jià)的適度下跌令市場(chǎng)更健康，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是好事?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)直言，今年樓市全面下跌是大概率事件，也許現(xiàn)在剛剛開(kāi)始。在這個(gè)過(guò)程中，有相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商會(huì)死掉，可能會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的倒閉潮。

對(duì)于網(wǎng)上風(fēng)傳的萬(wàn)科“看空論”，郁亮表示，萬(wàn)科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)并退出原有的業(yè)務(wù)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論家水皮則認(rèn)為， “從供求的關(guān)系變化看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在結(jié)束短缺時(shí)代，整體上向供求平衡時(shí)代轉(zhuǎn)，局部地區(qū)出現(xiàn)過(guò)剩。此外，貨幣政策調(diào)整導(dǎo)致的流動(dòng)性緊張，反腐風(fēng)暴則使得社會(huì)奢侈之風(fēng)得以清理，各種因素使得房地產(chǎn)正在回歸住宅消費(fèi)的特征，投資屬性正在淡化?！?/p>

郁亮指出，行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)對(duì)于可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要有充分的認(rèn)識(shí)，積極應(yīng)對(duì)是必要的。

差異化調(diào)控顯現(xiàn)

中國(guó)住房市場(chǎng)總價(jià)值高達(dá)130萬(wàn)億-160萬(wàn)億元，小幅的調(diào)整也將帶來(lái)震動(dòng)。花旗認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到了關(guān)鍵點(diǎn)，面臨“需求斷崖”的危險(xiǎn)。當(dāng)前地方政府的微調(diào)政策不足以應(yīng)對(duì)調(diào)整，需要政府出臺(tái)大規(guī)模的放松政策，6-7月可能是最后機(jī)會(huì)，可以采取的政策包括放松一些大型城市的限購(gòu)、放松首付和抵押貸款利率、減少媒體負(fù)面報(bào)道等。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異性日益顯現(xiàn)，行業(yè)趨冷也是客觀事實(shí)，相比于政府此前實(shí)施的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限買(mǎi)、限賣(mài)為主的調(diào)控政策，如果現(xiàn)在采取救市、松綁等手段扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的頹勢(shì)，其實(shí)質(zhì)都是用行政手段扭曲市場(chǎng)正常的供求關(guān)系，不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展的整體趨勢(shì)，中央一定要把權(quán)力下放到地方政府?！敝袊?guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞強(qiáng)調(diào)。全國(guó)600多個(gè)城市、2000多個(gè)縣城，靠中央去分類(lèi)指導(dǎo)是不切合實(shí)際的，中央應(yīng)該把精力放在全局性、戰(zhàn)略性的問(wèn)題上。

對(duì)于如何進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，搜房網(wǎng)北京新聞總監(jiān)王遠(yuǎn)志提出了自己的看法。他認(rèn)為，首先需要對(duì)政府如何看待區(qū)域市場(chǎng)做一個(gè)了解，如鄂爾多斯，如果政府在鬼城出現(xiàn)之前不認(rèn)為市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)的話，那政府就不會(huì)有防備性動(dòng)作，如果政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)計(jì)和準(zhǔn)備，那么整個(gè)城市承受的后果就沒(méi)有那么嚴(yán)重。

在分類(lèi)調(diào)控這個(gè)名詞出來(lái)之后，政府層面首先要做的是對(duì)自己城市所處的房地產(chǎn)狀況做一個(gè)綜合的宏觀評(píng)估。評(píng)定之后，要根據(jù)市場(chǎng)情況做政策上的調(diào)整，比如限購(gòu)、松綁等。

在限購(gòu)方面，首先要承認(rèn)差異化，王遠(yuǎn)志認(rèn)為，不同城市限購(gòu)政策存在的意義、存在的價(jià)值、發(fā)揮的作用都不太一樣，像北京這樣的一線城市在短期內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)政策，但有些城市的條件會(huì)漸漸放寬、甚至是取消，這是一個(gè)趨勢(shì)。

“限購(gòu)這樣的行政干預(yù)政策一定是短期政策，它的最終歸宿就像牙齒矯正器一樣，一旦牙齒矯正了，就沒(méi)有繼續(xù)存在的價(jià)值了。如何判斷政策是否有必要繼續(xù)存在，不同城市可能會(huì)給出不同的答案，即便是同為二三線城市也會(huì)有所差異。限購(gòu)一定會(huì)在一個(gè)歷史時(shí)間點(diǎn)上選擇退出，或者以一定的形式淡出人們的視線，讓房地產(chǎn)徹底回歸市場(chǎng)。”王遠(yuǎn)志說(shuō)。

郁亮認(rèn)為，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開(kāi)始。未來(lái)的客戶需求和以前都會(huì)有很大區(qū)別，會(huì)給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)。endprint