王亞飛 王艷艷

作者簡介：王亞飛(1988-)，女，漢族，河南省焦作市人，研究生，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與國際貿(mào)易學(xué)院，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè),研究方向；農(nóng)民的宅基地流轉(zhuǎn)問題研究。

王艷艷(1985-)，女，漢族，河南省焦作市人，研究生，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，廣西師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，研究方向；農(nóng)民的宅基地流轉(zhuǎn)問題研究。

摘要：我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)問題成為新形式土地制度改革的焦點(diǎn)。鄭州宅基地流轉(zhuǎn)基于村民自愿且自主選擇類型、未來機(jī)會(huì)補(bǔ)償?shù)仍瓌t，從而創(chuàng)新性地實(shí)現(xiàn)了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和土地資金雙平衡。然而該流轉(zhuǎn)方式對(duì)農(nóng)民的生存發(fā)展問題也存在很多隱患。若要推廣應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)民權(quán)益的保障,重視新城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,因地制宜的徹底完善該制度,以期給農(nóng)民最實(shí)際的保障,使農(nóng)民生活更加無憂。

關(guān)鍵詞：宅基地流轉(zhuǎn)；操作過程；優(yōu)勢(shì)與不足；啟示引言目前我國土地資源十分有限，現(xiàn)有的土地資源和大量的需求之間的矛盾不斷升級(jí)。與此同時(shí)，國家一再倡導(dǎo)要保護(hù)糧食的安全，18億畝耕地紅線的硬性要求，使得自行平衡土地與補(bǔ)償?shù)墓ぷ髌仍诿冀?。由此可見，宅基地迫切需要流轉(zhuǎn)。關(guān)于我國農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)從十七屆三中全會(huì)的文件指示開始，一些地區(qū)率先開始，分別以以房換房、承包經(jīng)營等模式，呈現(xiàn)了重要的示范作用和流轉(zhuǎn)價(jià)值。本文也是基于成功示范作用的引導(dǎo)下，以鄭州市為例，經(jīng)分析其流轉(zhuǎn)過程、存在的優(yōu)點(diǎn)與不足以及帶來的啟示進(jìn)行探討。

一、鄭州市宅基地流轉(zhuǎn)的操作過程

關(guān)于鄭州市宅基地流轉(zhuǎn)以及置換的做法和過程做簡要的介紹：實(shí)施流轉(zhuǎn)前,原住戶與開發(fā)商要按照村民大會(huì)或代表大會(huì)討論通過的拆遷補(bǔ)償安置方案正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。宅基地的拆遷補(bǔ)償安置方案要標(biāo)明拆除住宅房屋的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),供原住戶自由選擇。原村民合法宅基地上住宅的拆遷補(bǔ)償、安置以建筑房屋的面積為依據(jù)。原住戶要是選擇用貨幣補(bǔ)償?shù)?補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等綜合因素確定。原住房為樓房的原則是三層以下(含三層)的合法建筑,按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償。原住戶若選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,原則是三層以下(含三層)的合法建筑,按拆一平方米還一平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。若對(duì)村里合法的辦公用房和其他用房進(jìn)行拆遷,以面積為標(biāo)準(zhǔn)按拆一平方米還一平方米給予安置。拆除房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償安置,應(yīng)按照鄭州市人民政府現(xiàn)行的國家建設(shè)征收土地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。流轉(zhuǎn)涉及原住戶搬遷或臨時(shí)安置的,其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照相關(guān)規(guī)定。2000年8月9日以后沒達(dá)標(biāo)的房屋，拆遷時(shí)一律不予補(bǔ)償安置。

鄭州宅基地流轉(zhuǎn)是基于村民自愿，占用村民宅基地以開發(fā)商從政府競標(biāo)得到的自有房產(chǎn)建造的安置房予以補(bǔ)償，當(dāng)一個(gè)村90％以上的村民提交了要求置換申請(qǐng)之后，村委會(huì)和鎮(zhèn)政府才能簽訂置換合同，承包政策和標(biāo)準(zhǔn)由鎮(zhèn)政府根據(jù)前期的調(diào)查和測(cè)量數(shù)據(jù)、征求多方意見后制定。其中數(shù)據(jù)來源于城建規(guī)劃部門對(duì)各鎮(zhèn)進(jìn)行的房屋普查和測(cè)量以及由村民委員會(huì)成立的工作小組所確定的村民身份和數(shù)量。在住房被拆除后和新住房建成期間，每個(gè)被拆遷戶每月每人八百元的安置費(fèi)，以緩解居民的生活壓力，在房屋建成后，按照簽署的合同給予置換。

二、宅基地流轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)和不足

(一)宅基地流轉(zhuǎn)的優(yōu)勢(shì)

鄭州市宅基地流轉(zhuǎn)的同時(shí)，并沒有侵蝕耕地的數(shù)量，反而有效實(shí)現(xiàn)了耕地的“占補(bǔ)平衡”。鄭州的過程說明，通過置換方式，流轉(zhuǎn)可以收回宅基地予以復(fù)墾，反而可以增加耕地。

鄭州市宅基地流轉(zhuǎn)弱化了村落宅基地的保障功能，農(nóng)民無產(chǎn)權(quán)的宅基地可以置換為有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商品房，其財(cái)產(chǎn)性收入大大增加。在鄭州市宅基地沒有流轉(zhuǎn)前，大多數(shù)村民以租賃為生，月租每間房200元左右，流轉(zhuǎn)后每家每戶都住上樓房，居民可以把閑置出來的房屋賣出去，以現(xiàn)在鄭州市的均價(jià)而言，每平方七八千元，這將帶給他們一筆不小的財(cái)富。此外，隨著收入的增加，人們的生活水平和生活方式都有了顯著的提高和改善。

(二)鄭州市宅基地流轉(zhuǎn)存在的問題

鄭州市宅基地流轉(zhuǎn)問題主要體現(xiàn)在收入和成本方面。宅基地流轉(zhuǎn)前，農(nóng)民的主要收入來源是耕作農(nóng)地，再輔以一些非農(nóng)就業(yè)收入，比如通過租賃收取房租。換房后，盡管承包責(zé)任制不變，復(fù)墾后的耕地仍可以優(yōu)先承包給本村村民，但換房統(tǒng)一安置后農(nóng)民居住地距離耕地較遠(yuǎn)，來去不便，無形中增加了耕作成本。而搬進(jìn)樓房后，各項(xiàng)生活成本無形中會(huì)上升。為保障農(nóng)民的一般水平的生活，有些村鎮(zhèn)給予農(nóng)民征地補(bǔ)償，但通過置換使農(nóng)民喪失了宅基地使用權(quán)。作為農(nóng)民生存權(quán)的保障，應(yīng)該充分提下農(nóng)民宅基地的價(jià)值，而不僅僅是簡單機(jī)械的“以房換房”。沒有流轉(zhuǎn)前，宅基地是永久性的使用權(quán)，可以無償占有并永久性居住，流轉(zhuǎn)后的房屋等同于商品房有具體年限，這樣看來農(nóng)民的損失需要給與大量的補(bǔ)償。

三、宅基地?fù)Q房模式的啟示

鄭州市的宅基地流轉(zhuǎn)之所以能夠成功，除了本身的創(chuàng)新性與針對(duì)本地的可行性，還有一些客觀因素促成了該流轉(zhuǎn)方式的成功實(shí)施。但是在其他地區(qū)推廣時(shí)要考慮其是否適用的問題。一方面，農(nóng)民的生產(chǎn)、生活方式對(duì)土地不能有太強(qiáng)的依賴性，并且推廣的地區(qū)應(yīng)具有較多的具體針對(duì)非農(nóng)的就業(yè)機(jī)會(huì)。而在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)底子很弱、城市中提供就業(yè)機(jī)會(huì)比較困難、農(nóng)民對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)依賴較強(qiáng)的地區(qū)，一貫?zāi)７逻@種方式，可能會(huì)影響原來農(nóng)村社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，憑空產(chǎn)生不必要的社會(huì)矛盾。另一方面，宅基地的流轉(zhuǎn)在處于城鄉(xiāng)結(jié)合部和城郊地區(qū)實(shí)施起來比較可行，因?yàn)樵谶@些地區(qū)能夠有較高的收益得以實(shí)現(xiàn)，從而可以為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供資金支持。但對(duì)于不具有這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)偏遠(yuǎn)的農(nóng)村，盲目推廣時(shí)會(huì)帶來許多不可預(yù)期的問題。因此，新的宅基地流轉(zhuǎn)方式的設(shè)計(jì)應(yīng)該全面考慮在推進(jìn)城市化進(jìn)程時(shí)農(nóng)民利益的有效保護(hù)以及在統(tǒng)一集中居住后該怎樣合理生存發(fā)展的問題，這里談到的利益保護(hù)，不僅僅要突出利益的合理分配，還要設(shè)法提高城市化的凈收益。此外，實(shí)施創(chuàng)新模式過程中，農(nóng)民的參與度和滿意度要得以確保和體現(xiàn)，農(nóng)民的主體地位要得以體現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

［1］王志憲,馬紅霞.農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題研究—以天津市宅基地?fù)Q房模式為例［J］.青島科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2013,(4)

［2］王松奇,李揚(yáng),王國剛.中國創(chuàng)業(yè)投資體系研究［J］.科技進(jìn)步與對(duì)策，2000,(9)：10-13

［3］王海,葉元煦.科技金融結(jié)合效益的評(píng)價(jià)研究［J］.管理科學(xué)，2003，(2)：67-72

［4］房漢廷.關(guān)于科技金融理論、實(shí)踐與政策的思考［J］中國科技論壇，2010(11)：5-10.

［5］曹顥,尤建新.我國科技金融發(fā)展指數(shù)實(shí)證研究［J］.中國管理科學(xué),2011(6)：134-140

［6］王霞.甘肅科技發(fā)展中的金融政策研究［J］.甘肅金融,2011(9):8-11