黃成鳳

摘要：“以房養(yǎng)老”將有望率先在北京、上海、廣州和武漢這四個城市試點，但是在前實際當中，有很多因素阻礙“以房養(yǎng)老”模式在中國的推行。本文針對“以房養(yǎng)老”的提出背景以及其相關概念，探討這一制度在我國的實踐阻礙以及提出政策建議。

關鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反抵押貸款；實踐阻礙一、“以房養(yǎng)老”的提出背景與相關概念

（一）“以房養(yǎng)老”制度的提出背景。當前中國已步入到老齡化社會，據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，全國60歲及以上老年人口已達1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%。老年人口絕對數(shù)量的增長及其所占總?cè)丝诘谋壤募哟笫沟蒙鐣B(yǎng)老問題逐漸凸顯 (馮慧陽, 2011)。

我國養(yǎng)老市場的特征為：未富先老，未老先衰。一方面，我國老齡人口總量大、老齡化增速快。而人均國內(nèi)生產(chǎn)總值仍處于較低水平，經(jīng)濟發(fā)展水平與人口老齡化速度不同步，導致國家養(yǎng)老壓力巨大。另一方面，由于我國執(zhí)行的計劃生育政策，不僅降低了生育率，還形成了特有的“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)。居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老這三種傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式已不能滿足現(xiàn)實的需求，因此 “以房養(yǎng)老”的模式作為一種新型的養(yǎng)老模式可以為老年人養(yǎng)老提供更多資金保障，享受更好的養(yǎng)老服務。

（二）“以房養(yǎng)老”模式的概念。以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。它是指擁有住房的老年居民以自有的產(chǎn)權(quán)房作為抵押，類似于貸款的形式，向銀行或其他金融機構(gòu)借款消費，與此同時老年人仍然保留房屋居住權(quán)，這種貸款可以一次性或者在一定時間內(nèi)按月發(fā)放，在貸款者死亡后到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息等費用(董君莉，2011)?！耙苑筐B(yǎng)老”模式起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國，該模式在世界上20多個國家相繼推出，已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

二、“以房養(yǎng)老”制度在我國的實踐阻礙

盡管“住房反抵押貸款”模式在許多國家都有著非常成功的經(jīng)驗，尤其是在美國、英國、加拿大等經(jīng)濟比較發(fā)達的國家，更是獲得國民的青睞，很大程度上避免了“有房富人，現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象的存在，為更多人提供了一個相對理想的老年生活。

然而，由于國情的不同，這一制度在中國的實施依舊存在著一定的阻礙。想要讓“以房養(yǎng)老”真正的成為國民養(yǎng)老生活的一種優(yōu)勢選擇，必須要克服實踐過程中的種種困難，對制度進行不斷的改進與完善，讓它真正成為一個利國利民的制度，而非站在輿論的風口浪尖的噱頭。

（一）法治保障不足，缺乏操作依據(jù)。首先，盡管國務院已印發(fā)相關文件明確指出“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，然而并沒有提出具體的操作方法以及實施計劃，對這一制度的事實提供有效的法律依據(jù)。政策出臺的延時性將導致市場無法及時做出反饋，前期準備的不足必將影響到實際運營的順暢程度，影響運營的效果。

其次，反抵押貸款模式的運營涉及到房產(chǎn)、保險、人口學等諸多領域，政策的制定必須覆蓋到相關的各個方面，才能確保借貸雙方的的權(quán)益都得到保障，不會有任何一方鉆了法律的空子造成權(quán)益糾紛(鄧依伊，2012)。

（二）房價波動大，估值困難。住房作為一個關系到民生的重要行業(yè)，它受到住房供需、物價、銀行貸款利率、房地產(chǎn)政策等多方面因素的影響，而這些因素中，多是我們難以估算的。而在信息不對稱的情況下，如何確保估價機構(gòu)在對住房的估價過程中不會侵害到老人的權(quán)益，進行客觀公正的評估將是一個巨大的難題，這也將成為愿意支持這一政策的老人最大的擔憂之一。

（三）居民住房70年產(chǎn)權(quán)或成障礙。我國推行的住宅用地使用權(quán)最長期限是70年，70年后房屋的產(chǎn)權(quán)到底歸誰，目前沒有明確的答案。另據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定住宅可以自動續(xù)期，但沒有相關法律明確續(xù)期所需的費用。

目前，針對房屋產(chǎn)權(quán)到期后如何進行處理并沒有明確的法律規(guī)定，究竟是繼續(xù)歸原所有者無償持有，還是需要再重新繳納一定的費用，仍舊需要等待政策的規(guī)定(李敏，2012)。另外，多數(shù)老人的住房在進行反抵押是已經(jīng)有一定的年限，房屋質(zhì)量必然存在著一定的缺陷，那么房屋后期的修繕整改費用又將是一筆不小的開支，如何對這些二手房屋進行保值升值又將是一筆巨大的工程。

“以房養(yǎng)老”運作的時間相對較長，房產(chǎn)是否具有升值空間，直接關系到了貸款方和借貸方的利益，而房產(chǎn)能否升值又在于土地價格和使用期限。如果倒按揭到期，房屋轉(zhuǎn)移到貸款機構(gòu)時，住房的使用權(quán)到期或者所剩無幾，必然會擠壓貸款機構(gòu)的盈利空間，這樣一來，金融機構(gòu)參與的積極性也會極大的受挫。產(chǎn)權(quán)問題以及建筑質(zhì)量問題將是貸款機構(gòu)考慮的首要因素。

（四）對借貸人條件限制大，受益面窄。 住房反抵押貸款這一政策要求申請人擁有具有完全產(chǎn)權(quán)的獨立住房，住房地處市區(qū)或城郊，房產(chǎn)具有升值潛力。目前國內(nèi)試行這一政策的幾個城市，他們多數(shù)要求老人要有兩套以上的住房，將其中一套抵押出去，獲得貸款；也有城市接受只有一套住房的老人，安排他們統(tǒng)一入住老年公寓，免去一切費用，當老人去世后房屋歸金融機構(gòu)所有。這些條件很大程度的限制了這一政策的覆蓋面。經(jīng)濟條件較好，擁有兩套的老人，選擇將閑置住房出租或者出售便已然足夠他們的養(yǎng)老費用，沒有必要再冒風險選擇這一政策；所有住房地理位置較好的老人也可以選擇將住房出售或出租，自己購買低價房或者另外租房，通過差價或者租房收入來養(yǎng)老；而住房升值潛力小、經(jīng)濟條件相對較差的老人，金融機構(gòu)又不愿意接受他們的貸款申請。

（五）房地產(chǎn)價值評估和社會信用體系缺乏。在以房養(yǎng)老的實際辦理過程中，首先要對參與這一業(yè)務的老人的房屋價值以及老年人的預期壽命進行準確持續(xù)的測算，同時還要對參與者的經(jīng)濟情況和家庭狀況進行一系列的評估，而從我國目前的實際狀況來看，房地產(chǎn)的評估體系還不是很健全，發(fā)展的時間也較短，在管理方面也比較混亂，評估機構(gòu)的規(guī)程以及評估手段各異，整體的評估體系的評估能力較低。而且誠實信用問題在我國當前的社會下也是一個比較突出的問題，人與人之間，整個社會系統(tǒng)都缺乏信用，很多的人對于以房養(yǎng)老的信任度較低，很多的人在初次接觸這一業(yè)務時都擔心上當受騙。

（六）囿于傳統(tǒng)觀念，短期內(nèi)難以被接受。中國人自古以來就有“但留寸土的，留與子孫耕”的說法，受傳統(tǒng)文化的影響，老人們多不愿意將自己的房產(chǎn)抵押給銀行而不留給自己的子孫。匯豐銀行一項名為“未來的退休生活”的全球退休生活調(diào)查顯示，中國內(nèi)地的受訪者匯總，為孩子進行儲蓄的比例高達41%，是所有參與調(diào)查的15個國家和地區(qū)中最高的，而未退休后的生活而進行儲蓄的比例僅僅為14%，遠遠低于23%的全球平均水平。老人們普遍認為自己離開之后應當為自己的子孫留下點財產(chǎn)，讓他們將自己奮斗了大半輩子買到的房子抵押給金融機構(gòu)而不留給自己的子孫顯然接受起來有一定的難度。

三、我國推行“以房養(yǎng)老”推行障礙的對策研究

綜合我國的養(yǎng)老保障現(xiàn)狀，推行“以房養(yǎng)老”政策擁有良好的前景，它將成為我國養(yǎng)老保障體系的一個重要補充，為國民提供一個新的養(yǎng)老保障方式選擇。在政策的保護和相關部門的支持下，將這一政策真正建設成為一個利國利民的保障途徑是必然之勢。

“以房養(yǎng)老”業(yè)務在我國尚屬新生事物，要從紙上變成現(xiàn)實，除了法制保障不足、房價波動、房屋70年產(chǎn)權(quán)、傳統(tǒng)觀念排斥，加之其業(yè)務流程較為復雜，期限較長，涉及領域較廣，這些問題都成為以房養(yǎng)老在中國推行的阻礙，跨越這些阻礙可以通過以下幾種途徑。

（一）完善相關政策和法律。健全的政策和法律是以房養(yǎng)老推行可以順利推行的保障。從現(xiàn)階段來分析，筆者認為一方面要建立健全相關的法律，讓以房養(yǎng)老的運行有法可依，有法律保障，另一方面要對現(xiàn)行的政策條文尚未解釋清楚的問題予以明確的解釋，減少相關機構(gòu)的法律和政策風險，比如土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)，對70年到期后住宅用地的使用與管理問題應予以明確，已消除貸款機構(gòu)的顧慮，第三，國家應給予各種政策支持，比如稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等政策加快推進以房養(yǎng)老模式的發(fā)展。

（二）加大對“以房養(yǎng)老”模式的宣傳力度。國家應加強宣傳工作，逐漸改變?nèi)罕姷膫鹘y(tǒng)的倫理觀念。我們可以通過社區(qū)講座、公益廣告等方式進行推廣、宣傳，讓廣大群眾了解“以房養(yǎng)老”模式的運行方式，讓人們把房子放心的交給相關經(jīng)營機構(gòu)憂。通過宣傳和引導，逐漸改變?nèi)藗儭梆B(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)意識，形成新時代的養(yǎng)老觀念。

（三）加強信用體系建設和房屋價值評估體系。我國要加強誠信教育，提高全民族的素質(zhì)，防止出現(xiàn)道德風險。此外，政府也可以參與“以房養(yǎng)老”模式的經(jīng)營，加強監(jiān)管，通過制定相關政策對市場予以宏觀調(diào)控，以政府的公信力做保證，讓“以房養(yǎng)老”模式雙方都以誠信的心態(tài)來接受這種模式。

“以房養(yǎng)老”就是“反向住房抵押貸款”，是指老人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)通過壽命評估、風險預期等一系列方式推算出每期給付老人的養(yǎng)老金額直到老人過世，老人過世后房屋歸金融機構(gòu)所有。金融機構(gòu)作為專業(yè)的評估機構(gòu)主導“以房養(yǎng)老”項目，能夠使房屋價值評估科學化，推動“以房養(yǎng)老”事業(yè)的發(fā)展。

（四）放寬對項目參與者的條件限制。“以房養(yǎng)老”模式作為當前基本養(yǎng)老保險制度的補充，以緩解日益凸顯的社會養(yǎng)老問題，這決定了“以房養(yǎng)老”項目應該成為一個可供多數(shù)老人選擇的養(yǎng)老新模式。但在試點過程中，對借貸人的條件限制過于苛刻，限制了這一政策的覆蓋面。因此，應考慮放寬對房屋面積、老人家庭狀況、老人年齡等方面的要求，拓寬參與面。

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