楊奇才 唐曉勇

房?jī)r(jià)問題既關(guān)系民生，又關(guān)系國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最近十年的重大難題、熱題之一，且難度不減，熱度不退。中共十八屆三中全會(huì)后，隨著國(guó)家新一輪城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，房?jī)r(jià)問題將更加引人關(guān)注。房?jī)r(jià)問題的焦點(diǎn)在于其合理性問題，而合理性問題的核心在于其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

一、住房?jī)r(jià)格合理性問題提出的三個(gè)背景

1.社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)的確立

1992年黨的十四大為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革正式確立了建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的目標(biāo)，從此，市場(chǎng)與價(jià)格，包括住房?jī)r(jià)格，開始成了經(jīng)濟(jì)學(xué)界重點(diǎn)探討的對(duì)象。住房?jī)r(jià)格的合理性探討也開始進(jìn)入人們的視野。復(fù)旦大學(xué)周世江1996年提出，“房?jī)r(jià)與收人比例、租金與售價(jià)比例、租金與收入比例三個(gè)指標(biāo)還很不合理”?！?〕這是國(guó)內(nèi)學(xué)者首次正式提出和探討住房?jī)r(jià)格合理性問題。

2.住房商品化改革的推行

從1998年國(guó)家開始推行住房商品化改革、住房供給走向市場(chǎng)化以后，由于房?jī)r(jià)連年上漲、連調(diào)連漲，房?jī)r(jià)一直是城市居民、政府、房企以及相關(guān)利益主體十分關(guān)注的問題。高房?jī)r(jià)帶來的房?jī)r(jià)合理性問題開始升溫。房?jī)r(jià)收入比成為了那以后人們的重要研究對(duì)象和判斷房?jī)r(jià)合理性的主要標(biāo)準(zhǔn)。

3.政府的反復(fù)承諾

住房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了2008年汶川大地震和美國(guó)金融危機(jī)后短暫的下跌后，從2009年到今天一直保持上漲態(tài)勢(shì)。并且由于多年的價(jià)格積累，住房開始成了很多城市居民仰視和奢望的對(duì)象。一些一線城市房?jī)r(jià)上漲很快，引起了人民群眾的強(qiáng)烈不滿。面對(duì)廣大住房剛需群體的強(qiáng)烈訴求以及2008年美國(guó)金融危機(jī)的沉痛教訓(xùn)，我國(guó)政府把“實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的合理回歸”納入了政府的重要工作任務(wù)。2009年2月28日，前國(guó)務(wù)院總理溫家寶在接受中國(guó)政府網(wǎng)和新華網(wǎng)的聯(lián)合專訪，與廣大網(wǎng)友進(jìn)行在線交流時(shí)向人民群眾承諾，本屆政府有決心使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。①溫家寶:本屆政府能使房?jī)r(jià)在合理價(jià)位，京華時(shí)報(bào)，2010年2月28日。而后，溫家寶多次公開表示，“在我的任期內(nèi)，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平”，②溫家寶:有信心有能力平抑物價(jià)，新京報(bào)，2010年12月27日?！按龠M(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。③溫家寶總理兩年五提房?jī)r(jià)合理回歸，國(guó)際金融報(bào)，2012年2月1日。隨之，學(xué)術(shù)界圍繞房?jī)r(jià)合理性問題開展了大量的研討。

二、住房?jī)r(jià)格合理性問題的研究現(xiàn)狀

1.合理性是否存在

存在性問題是住房?jī)r(jià)格合理性探討的首要問題。否定論者的代表人物胡宏兵認(rèn)為，在市場(chǎng)決定價(jià)格的樓市中，買賣即成交，存在即合理，合理房?jī)r(jià)是個(gè)偽命題?！?〕這個(gè)觀點(diǎn)顯然值得商榷。首先，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格的決定有兩種學(xué)說。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)看來，價(jià)格是由供求關(guān)系決定;而在馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)看來，價(jià)格是由商品的價(jià)值決定，受供求關(guān)系的影響。其次，“存在即合理”④原文是“凡是合乎理性的東西都是現(xiàn)實(shí)的;凡是現(xiàn)實(shí)的東西都是合乎理性的?！眳⒁姟斗ㄕ軐W(xué)原理——或自然法與國(guó)家學(xué)綱要》，序言，第11頁，1979年，商務(wù)印書館。并非真理。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的很多存在都不盡合理，甚至是不合理的，因此，住房?jī)r(jià)格的合理性命題肯定存在。并且大多數(shù)學(xué)者都堅(jiān)持這一觀點(diǎn)。

2.合理性標(biāo)準(zhǔn)的討論

除了周世江提出的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)外，李發(fā)增認(rèn)為，房?jī)r(jià)不合理主要在于房?jī)r(jià)構(gòu)成不合理，一是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，二是歷史上的行政劃撥用地不能無規(guī)則進(jìn)入市場(chǎng)，三是稅費(fèi)太高。〔3〕劉洪玉認(rèn)為， “可以從社會(huì)和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)角度判斷，即當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝ナ欠駥?duì)滿足其基本住房需要的當(dāng)前房?jī)r(jià)具備支付能力和城市經(jīng)濟(jì)基本面能夠支撐的房?jī)r(jià)到底是多高，有沒有住房?jī)r(jià)格泡沫。”〔4〕溫家寶提出，“合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配?！雹?013年3月14日十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議新聞發(fā)布會(huì)。陳紅艷、王秋石認(rèn)為，“判斷房?jī)r(jià)合理性的標(biāo)準(zhǔn)有居民可支配收入、投資收益和經(jīng)濟(jì)基本面等三個(gè)角度，以經(jīng)濟(jì)基本面為基準(zhǔn)確定標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)更為合理?！薄?〕李慧認(rèn)為，從需求的角度，判斷價(jià)格合理性的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比、住房機(jī)會(huì)指數(shù);作為投資品，住宅主要用于出租獲取租金收入，評(píng)價(jià)指標(biāo)主要是住宅租售比價(jià)和投機(jī)度?！?〕以上學(xué)者的觀點(diǎn)可以歸為符合標(biāo)準(zhǔn)論。除此之外，還有單一標(biāo)準(zhǔn)論。Joshua Gallin認(rèn)為，租售比是重要指標(biāo)。〔7〕呂江林認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比是直接準(zhǔn)確指標(biāo)?！?〕許飛瓊認(rèn)為應(yīng)主要從住房空置率進(jìn)行考察 ?！?〕

縱觀以上文獻(xiàn)，學(xué)者們從需求、投資 (租售)、生產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì) (基本面)、空置率、價(jià)格構(gòu)成等不同的角度，提出了不同的觀點(diǎn)，并運(yùn)用房?jī)r(jià)收入比、租售比、空置率、利潤(rùn)率等多種指標(biāo)對(duì)住房?jī)r(jià)格合理性標(biāo)準(zhǔn)問題進(jìn)行了研究。但這些研究最大的不足是缺乏對(duì)“合理性”本身及其標(biāo)準(zhǔn)的理論認(rèn)知，從而使其提出的標(biāo)準(zhǔn)缺乏理論根基和科學(xué)價(jià)值。

三、合理性的馬克思主義解釋

美國(guó)科學(xué)哲學(xué)家勞丹認(rèn)為，“20世紀(jì)哲學(xué)最棘手的問題之一是合理性問題”。〔10〕其棘手之處在于“合理性”本身的內(nèi)涵及其標(biāo)準(zhǔn)難以把握。馬克思主義認(rèn)為，合理性是一種合理的性質(zhì)與狀態(tài)。歐陽康指出，“馬克思主義哲學(xué)立足于實(shí)踐來理解合理性問題，把合理性問題看成是對(duì)事物所具有的‘合理的’性質(zhì)及其根據(jù)的確認(rèn)和評(píng)價(jià)”?！?1〕“合理的”標(biāo)準(zhǔn)是什么?在實(shí)踐中，對(duì)于不同性質(zhì)的對(duì)象應(yīng)該堅(jiān)持不同的標(biāo)準(zhǔn)。

1.自然之物的合目的性

自然之物即自然界客觀存在的事物，例如雷、閃電、山、河等，它們都是自然規(guī)律作用的結(jié)果。從滿足人類需求的角度，判斷其是否合理，或者合理性有多高，我們應(yīng)主要看其是否滿足或在多大程度上滿足了人且是絕大多數(shù)人的需求，即合目的性。例如，近日下了一場(chǎng)大雨，如果大雨灌溉了干涸的農(nóng)田，滋潤(rùn)了城市干燥的塵土，它會(huì)被認(rèn)為是合理的;如果大雨釀成了洪災(zāi)，給社會(huì)造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失，它就會(huì)認(rèn)為是不合理的。

2.社會(huì)之物合規(guī)律性與合目的性的統(tǒng)一

社會(huì)之物即人類社會(huì)中存在的事物，例如轉(zhuǎn)基因農(nóng)業(yè)、克隆羊等，是人類實(shí)踐的產(chǎn)物。判斷社會(huì)之物的合理性應(yīng)該堅(jiān)持兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn):一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是它是否或者在多大程度上真實(shí)反映了客觀事物本身，即合規(guī)律性;另一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是這個(gè)現(xiàn)象是否或在多大程度上對(duì)人且是絕大多數(shù)人有利，即合目的性。合理的社會(huì)之物是合規(guī)律性與合目的性的統(tǒng)一。就以當(dāng)前正在爭(zhēng)論的轉(zhuǎn)基因農(nóng)業(yè)為例，我們看它的合理性，既要看它是否遵循了生物學(xué)的規(guī)律，又要看它對(duì)人的身體是否有好處。如果二者兼具，則說明其是合理的，在實(shí)踐中我們就應(yīng)該加以推廣應(yīng)用;否則，說明其不合理，在實(shí)踐中就應(yīng)該禁止。

3.認(rèn)識(shí)的合規(guī)律性

認(rèn)識(shí)是自然之物和社會(huì)之物在人腦中的反映，認(rèn)識(shí)是主觀的。判斷一種認(rèn)識(shí)是否合理的過程，事實(shí)上也是對(duì)其真理性的甄別過程。應(yīng)堅(jiān)持的標(biāo)準(zhǔn)是:認(rèn)識(shí)是否真實(shí)反映了客觀事物本身，即合規(guī)律性，例如我們對(duì)于一個(gè)科學(xué)論斷或理論的評(píng)價(jià)。不論是對(duì)客觀事物還對(duì)認(rèn)識(shí)的評(píng)判，合理性問題都是人類實(shí)踐的客觀要求并建立在實(shí)踐基礎(chǔ)之上的主觀認(rèn)知，實(shí)踐性是馬克思主義合理性理論的顯著特點(diǎn)。一方面，人類實(shí)踐需要人們對(duì)事物對(duì)人自身的利弊作出判斷，人天然具有趨利避害的本性;另一方面，合理性是人在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出的評(píng)價(jià)和判斷。離開了實(shí)踐，合理性是否存在毫無意義;離開了實(shí)踐，也難以評(píng)價(jià)其是否真正合理。

四、我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格合理性的標(biāo)準(zhǔn)

商品的價(jià)格本質(zhì)上反映的是一種社會(huì)關(guān)系，是社會(huì)之物。因此，對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的合理性評(píng)價(jià)應(yīng)該堅(jiān)持合規(guī)律性與合目的性統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

1.合規(guī)律性:是否遵循了基本的市場(chǎng)規(guī)律

根據(jù)馬克思勞動(dòng)價(jià)值理論，市場(chǎng)應(yīng)該遵循的基本規(guī)律是價(jià)值規(guī)律，商品的價(jià)格由價(jià)值決定，受供求關(guān)系影響。價(jià)值是由無差別的人類勞動(dòng)構(gòu)成的，在價(jià)格中表現(xiàn)為商品的成本。因此，判斷某種商品價(jià)格是否合理，首先我們應(yīng)看該商品的價(jià)格是否接近該商品的成本。該商品的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于或遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其成本，則說明該商品的價(jià)格是不合理的。這種價(jià)格與成本的差額在實(shí)踐中表現(xiàn)為利潤(rùn)。另外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品的價(jià)格不是一成不變的，它圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)，但引起波動(dòng)的主要原因是供求關(guān)系。當(dāng)市場(chǎng)上某種商品供過于求的時(shí)候，價(jià)格開始下跌;供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格開始上漲。如果商品的價(jià)格波動(dòng)正常地反映了這一規(guī)律，說明其價(jià)格是合理的，否則不合理。

2.合目的性:是否滿足絕大多數(shù)城市人口的基本住房需求

住房是人類生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，具有顯著的社會(huì)屬性。住房不論采取什么樣的生產(chǎn)和分配體制，都必須滿足這一社會(huì)屬性，否則，人類的行為就是失敗的。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)人的居住權(quán)更是社會(huì)主義的本質(zhì)要求。同時(shí)，住房的社會(huì)屬性決定了其合理性的評(píng)價(jià)權(quán)應(yīng)該掌握在絕大多數(shù)人手中。這里有兩層含義，一是好的住房體制應(yīng)該能解決絕大多人的問題，他們應(yīng)該擁有對(duì)房?jī)r(jià)合理性的直接評(píng)價(jià)權(quán);二是極少數(shù)貧困人口和極少數(shù)富人因?yàn)橹Ц赌芰μ趸蛱珡?qiáng)，房?jī)r(jià)是否合理對(duì)他們的利益影響不大。另外，絕大多數(shù)人也不應(yīng)該把脫離社會(huì)實(shí)際的需求納入其合理性的評(píng)價(jià)因素，而應(yīng)以基本住房需求為參照。就如在當(dāng)下的中國(guó)，不能把絕大多人是否能住上別墅作為住房?jī)r(jià)格合理性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一樣，應(yīng)以當(dāng)下社會(huì)平均水平為標(biāo)準(zhǔn)。最后要說的是，同樣源于住房的社會(huì)屬性，各類投資者、投機(jī)者不應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格合理性擁有話語權(quán)。

合規(guī)律性是合理性的基本前提，合目的性是合理性的價(jià)值使然。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)是否合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是看它是否體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和社會(huì)主義的本質(zhì)要求。

五、我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格合理性的具體考察

根據(jù)我國(guó)住房?jī)r(jià)格的合理性的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為，對(duì)于我國(guó)住房?jī)r(jià)格合理性的具體考察主要可從以下三個(gè)方面進(jìn)行:一是市場(chǎng)利潤(rùn)率，二是供求關(guān)系，三是城鎮(zhèn)居民住房支付能力。前兩者主要考察我國(guó)住房?jī)r(jià)格是否合規(guī)律性，城鎮(zhèn)居民住房支付能力主要考察其是否合目的性。

1.市場(chǎng)利潤(rùn)率與住房?jī)r(jià)格合理性

住房市場(chǎng)利潤(rùn)率是衡量住房?jī)r(jià)格是否合乎價(jià)值規(guī)律的首要標(biāo)準(zhǔn)。但住房市場(chǎng)利潤(rùn)率多少為合理，始終是大家熱議的問題。2009年全國(guó)兩會(huì)上，廣州恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席、全國(guó)政協(xié)委員許家印提出房產(chǎn)開發(fā)商合理利潤(rùn)應(yīng)為5%。①許家印:追求地產(chǎn)商的合理利潤(rùn).中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2009年3月10日。全國(guó)人大代表、臨沂市建筑設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)王啟成也表示，房地產(chǎn)開發(fā)“利潤(rùn)控制則參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)不超過5%。”②全國(guó)人大代表王啟成:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)不宜超過5%.齊魯晚報(bào)，2011年3月13日。2012年10月，陜西省發(fā)文要求各城市要分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，將商品房合理利潤(rùn)率控制在10%左右。①陜西出臺(tái)樓市調(diào)控新政:商品房利潤(rùn)控制在10%，中國(guó)廣播網(wǎng)，2012年11月21日。寧夏回族自治區(qū)將利潤(rùn)率控制在12%以內(nèi)②新華每日電訊，2010年06月18日。。

根據(jù)馬克思生產(chǎn)價(jià)格理論，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，商品的價(jià)值轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)價(jià)格，商品的市場(chǎng)價(jià)格圍繞生產(chǎn)價(jià)格上下波動(dòng)。按照馬克思生產(chǎn)價(jià)格理論，商品的市場(chǎng)價(jià)格是否合理，應(yīng)該與生產(chǎn)價(jià)格比較。生產(chǎn)價(jià)格由部門生產(chǎn)成本與社會(huì)資本平均利潤(rùn)率構(gòu)成。換言之，住房市場(chǎng)資本利潤(rùn)率的合理性應(yīng)主要由住房市場(chǎng)實(shí)際資本利潤(rùn)率與社會(huì)平均資本利潤(rùn)率的差額決定。在我國(guó)要測(cè)算出社會(huì)平均資本利潤(rùn)率顯然是一件十分困難的事情。但筆者認(rèn)為，社會(huì)平均資本利潤(rùn)率一般不會(huì)高于同期工業(yè)資本利潤(rùn)率。以此為參照。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算出，2001-2012年，我國(guó)商品住宅年均資本利潤(rùn)率為13.62%，比同期我國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)年均資本利潤(rùn)率低5.7個(gè)百分點(diǎn)。應(yīng)該說，2001-2012年我國(guó)商品住宅的利潤(rùn)率并不算高，而相對(duì)偏低。但2005-2007年、2009-2010年，前者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者，且高出的區(qū)間為 (34.97%，163.56%)。

總體上看，近年來我國(guó)住房?jī)r(jià)格不斷上漲的主要原因不是住房利潤(rùn)率太高。在住房?jī)r(jià)格不斷上漲的同時(shí)，住房成本也在不斷上漲，甚至超過了住房?jī)r(jià)格的上漲速度。住房?jī)r(jià)格的成本主要由生產(chǎn)成本、交易成本、金融成本構(gòu)成。生產(chǎn)成本主要由土地成本和建安成本構(gòu)成;交易成本主要由稅收成本和市場(chǎng)銷售成本構(gòu)成;金融成本主要是住房開發(fā)商前期投入的資金利息。其中，成本增長(zhǎng)最大的是土地成本和人工成本。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)與購(gòu)置面積數(shù)據(jù)計(jì)算，2012年，我國(guó)平均地價(jià)為3392.55元/平方米，約為2001年的7.6倍;2001-2012年，住房?jī)r(jià)格年均上漲20.79%，上漲速度為同期房?jī)r(jià)上漲速度的2.15倍。由于房地產(chǎn)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人工成本占有較大比重。根據(jù)筆者的調(diào)查，2012年成都一個(gè)普通建筑工人的工資平均約為100元/天，約為2001年的3倍;2012年成都一個(gè)建筑技術(shù)工人的工資平均約為200元/天，約為2001年的4倍。人工成本增長(zhǎng)的幅度從比例上講全國(guó)相差不大。

2.供求關(guān)系與住房?jī)r(jià)格合理性

1998年我國(guó)住房商品化改革以來，尤其是2001-2012年間，全國(guó)住房?jī)r(jià)格的連年上漲，基本反映了我國(guó)住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，特別是需求量的快速增長(zhǎng)。

首先，城市化帶來的住房供求矛盾是房?jī)r(jià)不斷上漲的主要?jiǎng)恿?。諸多研究表明，城市化水平與住房?jī)r(jià)格具有顯著正相關(guān)關(guān)系，城市化是推動(dòng)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格的快速上漲的重要原因，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平較高、人力資本集聚的地區(qū)，城市化對(duì)房?jī)r(jià)的促進(jìn)作用更加顯著?！?2〕這種推動(dòng)力來自于住房的供需矛盾。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2001-2012年，我國(guó)房地產(chǎn)住房開發(fā)企業(yè)住房竣工總套數(shù)為5556.58萬套，按戶均3人計(jì)算，理論上可以解決約1.67億城市人口的住房問題。但同期，我國(guó)城市人口從約4.81億增長(zhǎng)到了7.11億，凈增了2.3億，意味著住房供需的缺口為2100萬套。如此大的供需矛盾必然拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲。北京、上海、深圳等一線城市的供需矛盾更為突出，因此，房?jī)r(jià)上漲的速度更快。

其次，居民收入不斷增長(zhǎng)帶來的有效住房消費(fèi)需求增加帶動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。居民收入的不斷增長(zhǎng)將增加居民住房的支付能力，這種需求既有剛性需求，也有改善性需求，還有投資性需求。Fortura and Kushner證明收入水平和住宅價(jià)格之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系?！?3〕且有研究表明，居民收入每增長(zhǎng)1%，可致房?jī)r(jià)上升0.20%?！?4〕數(shù)據(jù)顯示，2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配性收入為24，564.7元，比2001年6，859.6元增長(zhǎng)了258.1%，年均增長(zhǎng)12.32%。如果按以上的結(jié)論，僅城鎮(zhèn)居民收入一項(xiàng)，就可總體拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲51.62%，年均拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲2.46個(gè)百分點(diǎn)。

再次，住房金融制度的實(shí)施放大了住房需求，也刺激了房?jī)r(jià)上漲。1998年，住房商品化改革開始推動(dòng)后，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住房消費(fèi)金融制度全面推行，從而快速放大了住房市場(chǎng)需求。另外，從1991年上海開始試點(diǎn)，而后在全國(guó)推行的住房公積金制度，也在一定程度上提高了部分居民的消費(fèi)需求。特別是近年來住房公積金繳存比例和繳存基數(shù)不斷提高以后，很多人利用它實(shí)現(xiàn)了自己的購(gòu)房夢(mèng)想。住房金融制度的推行以及融資成本的低廉，刺激了大量投資性需求和投機(jī)性需求的產(chǎn)生。

3.城鎮(zhèn)居民住房支付能力與住房?jī)r(jià)格合理性考察

房?jī)r(jià)收入比是學(xué)界較為認(rèn)同的考察城鎮(zhèn)居民住房支付能力的一個(gè)指標(biāo)。我們?cè)诒疚闹欣眠@一指標(biāo)考察住房?jī)r(jià)格的合理性。需要指出的是，在利用房?jī)r(jià)收入比考察城鎮(zhèn)居民住房支付能力時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持動(dòng)態(tài)原則，即允許跨期支付，并假定收入動(dòng)態(tài)持續(xù)增長(zhǎng)。我們假定戶均3人①2010年全國(guó)第六次人口普查家庭規(guī)模為戶均3.10人。，基本購(gòu)房需求為90平方米②人均30平方米、戶均90平方米完全能滿足城鎮(zhèn)居民基本住房需求，已基本形成共識(shí)。，0首付，20年貸款③國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行通常執(zhí)行的住房貸款最長(zhǎng)期限。，年均可支配性收入增長(zhǎng)5%④2001-2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配性收入年均增長(zhǎng)12.32%，考慮到各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素，對(duì)未來城鎮(zhèn)可支配性收入增長(zhǎng)率扣除通貨膨脹率，保守估計(jì)為5%。，基準(zhǔn)年利率為6.55%⑤以當(dāng)前銀行商業(yè)5年以上期存貸款基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，并假定長(zhǎng)期不變。且長(zhǎng)期不變，可以計(jì)算出，我國(guó)城鎮(zhèn)居民年均可支配收入應(yīng)至少為單位面積住房?jī)r(jià)格的5倍。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，2001-2012年我國(guó)城鎮(zhèn)居民年均可支配性收入與單位商品住宅銷售價(jià)格之比的區(qū)間為 (3.4，4.5)。這意味著2001-2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房支付能力不足，商品住房實(shí)際銷售價(jià)格超過了城鎮(zhèn)居民住房支付能力，其合理性不足。

綜合以上論述，2001-2012年，我國(guó)商品住房的價(jià)格基本符合市場(chǎng)規(guī)律，具有合規(guī)律性，但超越了城鎮(zhèn)居民住房支付能力，合目的性不足，這說明我國(guó)2001-2012年商品住房?jī)r(jià)格不合理，需要政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控。但由于住房市場(chǎng)的區(qū)域性、差異性特征明顯，需要政府在調(diào)控的時(shí)候堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待，重點(diǎn)做好中心—邊緣兩極市場(chǎng)的調(diào)控。

本文的價(jià)值在于為住房?jī)r(jià)格的合理性考察提供了一個(gè)理論框架和分析，這可以作為分析具體城市住房?jī)r(jià)格合理性的參考。住房?jī)r(jià)格合理性分析還可以從其它視角入手，如從利益相關(guān)者的視角，從城市化的可承受能力視角等，有待在今后的研究中繼續(xù)探討。

〔1〕周世江.論我國(guó)住房?jī)r(jià)格體系與居民收入〔J〕.上海經(jīng)濟(jì)研究，1996，(8).

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