文|中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院 高麗穎
武漢市城市化進程在快速增長中,在這一輪城市轉(zhuǎn)型的過程,武漢市強調(diào)建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的“兩型社會”。生態(tài)發(fā)展是武漢市在未來城市轉(zhuǎn)型的目標。同時在2014年年初,武漢市政府提出了在未來5年內(nèi)花費2萬億建城,百分之八十用于固定資產(chǎn)的開發(fā),特別是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。其中地鐵線路的開發(fā)占據(jù)了大量的資金比例??梢?,在未來5年內(nèi)武漢市城市建設(shè)將出現(xiàn)高潮。但是目前武漢市在城市化過程中由于地鐵等交通設(shè)施建設(shè),地產(chǎn)規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃并未協(xié)調(diào),造成了城市擁堵,環(huán)境污染嚴重等問題,城市居民出行與生活感到十分不便利。因此,根據(jù)對武漢市地鐵沿線的房地產(chǎn)定量分析,能有效緩解地鐵沿線的城市建設(shè)中出現(xiàn)的大量交通與環(huán)境問題,通過空間規(guī)劃達到城市集約化發(fā)展,合理分配空間資源,為武漢市生態(tài)發(fā)展提供建議。
Hedonic 模型,在現(xiàn)代社會城市發(fā)展研究中得到廣泛的利用,特別是對于地產(chǎn)沿線增值方面上取得了顯著的效果。在學(xué)界方面,清華大學(xué)的何建華通過Hedonic模型研究了北京市地鐵沿線的房地產(chǎn)住宅增值效應(yīng),具有實踐意義,而Chang-Hee、ChristineBae、Myung-JinJu等學(xué)者研究了首爾的地鐵線路對沿線房地產(chǎn)價格變化的因素探討。在實際操作層面,Hedonic 模型的價值充分體現(xiàn)在軌道交通沿線的土地與住宅價格的測量比較方面,優(yōu)于交通成本模型,比其更加精準,考慮更加全面。本文以已經(jīng)建成的武漢市軌道交通1、2及4號線為例,基于Hedonic 模型對沿線房地產(chǎn)空間規(guī)劃進行定量分析。
Hedonic模型一般有線性形式與對數(shù)形式,不同的模型形式擬合效果不同,因此造成定量分析時結(jié)果差異性有差別。對于模型的選擇應(yīng)當謹慎。具體模型形式如下:
(1)基本線性模式:
(2)對數(shù)形式:
(3)對數(shù)線性形式:
(4)線性對數(shù)形式:
模型建立完成時應(yīng)該對模型的擬合函數(shù)進行檢驗來分析結(jié)果的合理性。其中有擬合優(yōu)度的檢驗、顯著性檢驗、DW檢驗、殘差正態(tài)性檢驗。
(1)擬合優(yōu)度檢驗
其中,n表示數(shù)據(jù)點個數(shù)ψk∈Ψ,k=1,2,…,|Ψ|,ψk為第k個聚類的集合;Φ={φ1,φ2,…,φn},φj為第j個數(shù)據(jù).Purity∈[0,1],Purity的值越接近1,代表聚類結(jié)果越精確;相反,越接近0,代表聚類的錯誤率越高.
所謂擬合優(yōu)度檢驗,是通過判定系數(shù)進行判定,值的取值從0至1,取值與1越接近,說明模型的擬合程度越優(yōu);取值與0越接近,說明模型的擬合程度越不理想。
(2)回歸系數(shù)的顯著性檢驗( t 檢驗)
所謂的顯著性檢驗,是通過計算t值,來檢測自變量對因變量的回歸效果。t值較小,則可以判定自變量與因變量之間的回歸關(guān)系弱,不能通過檢驗,反之可以通過檢驗。由此判斷自變量能否留在擬合的函數(shù)中。
在利用Hedonic模型對武漢市地鐵線路定量分析時,假設(shè)沿線的房地產(chǎn)住宅類型不區(qū)分樓層的區(qū)別,由于數(shù)據(jù)繁瑣將公寓劃分至住宅類,寫字樓劃分至商鋪類。利用月均價代表房地產(chǎn)的價格。
(1)變量選擇
在進行模型的構(gòu)建時,必須首先保證樣本的數(shù)量。在一般情況下,模型建立時需要取得的樣本數(shù)量是自變量的5至10倍左右,同時,能夠讓顯著性小于10%。這樣的樣本選取都是合理的,具有有效性。變量設(shè)置如表1。
>>表1 變量設(shè)置表
(2)數(shù)據(jù)收集
(3)回歸結(jié)果與分析
根據(jù)對四個模型形式的回歸,以對數(shù)形式的模型擬合程度最好,因此以對數(shù)線性形式進行回歸的結(jié)果展示與分析。
①將上述變量以價格Price的自然對數(shù)對其余變量的對數(shù)形式進行回歸,利用Eviews采用逐步回歸法得到回歸的結(jié)果,并且根據(jù)回歸結(jié)果中的t值與p值將沒有顯著性意義的變量剔除后,將剩余回歸自變量中的回歸系數(shù)整理如下表2以及回歸結(jié)果分析表3。
根據(jù)系數(shù)表中的各個系數(shù)的P值可以看出每個自變量的擬合程度效果理想,通過了t檢驗,說明變量選擇合理。在回歸結(jié)果分析表中可以看到R-squared的值接近1,說明方程擬合效果程度較好,DW值接近2,說明方程自相關(guān)能力弱,VIF值小于10說明方程多重共線性程度小。根據(jù)各數(shù)據(jù)說明,方程的擬合效果理想??梢杂糜诮?jīng)濟說明。
②方差齊性檢驗與殘差正態(tài)性檢驗
所謂的方差齊性檢驗是指,由于殘差的分布是常數(shù),因此,自變量與因變量的分布無明顯關(guān)系,即殘差的分布是隨機分布在零點的兩側(cè)。殘差分布圖與因變量預(yù)測值圖(如圖1、2)。
殘差的分布圖與殘差正太P-P圖可以看出殘差近似服從正太分布,擬合的方程滿足了經(jīng)典假設(shè)。
>>表2 修正后自變量回歸系數(shù)
>>表3 回歸結(jié)果分析表
(4)模型結(jié)論
根據(jù)上述模型建立過程,可以得到擬合的方程最后結(jié)果為:
根據(jù)模型的結(jié)果可以知道,武漢市軌道交通1、2、4號線沿線對房地產(chǎn)的影響范圍達到800米內(nèi)。同時,距離對價格的系數(shù)遠高于其他系數(shù),可以得到地鐵沿線對房價的影響十分敏感,當距離變化1單位,房價變動平均7%。綠化率對房價的影響程度也是十分可觀,當綠化率變化1單位,房價平均變動5%左右。
根據(jù)對武漢市地鐵線路1、2、4號線路的Hedonic模型擬合,可以得到在城市開發(fā)的過程中,地產(chǎn)開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)密切聯(lián)系的距離在800米范圍內(nèi)。在這個范圍內(nèi),其中以100米到300米的房價敏感系數(shù)最高,并且TYPE為商鋪時敏感系數(shù)也達到了1.3%,因此,在800米范圍內(nèi)首先在前300米的距離配置商業(yè)地產(chǎn)。而在600至800米范圍內(nèi),住宅的影響力達到了最大,安排住宅為優(yōu)。同時不可以忽視的是綠化率的安排,綠化率的對房地產(chǎn)的敏感因子在近幾年中逐步增大,說明人們在生活中注重綠色生態(tài)對生活品質(zhì)的影響。因此,在800米范圍內(nèi)應(yīng)安排在綠化率均值33%以上的綠化水平。通過將生活與工作商業(yè)場所結(jié)合并且加大綠化水平對于在目前城市發(fā)展中,可以明顯緩解人們對出行不便以及對環(huán)境污染的不滿,同時,通過空間規(guī)劃能明顯保持范圍區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的增值保值性。
>>圖1 殘差分布圖
>>圖2 殘差正太P-P圖
武漢市目前城市轉(zhuǎn)型過程中遇到了許多城市問題,城市整體宜居程度下降。城市大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)需要配套合理的周圍地產(chǎn)規(guī)劃,達到集約化發(fā)展的目的,能有效降低資源的浪費,環(huán)境的污染。上述的模型方法,能緩解在城市軌道建設(shè)帶來的負面影響,提高城市的生態(tài)水平。社會在編制城市的住宅規(guī)劃時需要考慮許多因素。前提之一就是要根據(jù)經(jīng)濟體質(zhì)的轉(zhuǎn)變,來研究不同性質(zhì)的空間布局與就業(yè),城市交通分布與公共設(shè)施開發(fā)的空間布置之間的聯(lián)系。當一個地區(qū)掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律,才能增強城市住區(qū)規(guī)劃編制的科學(xué)性。其次,對住房空間規(guī)劃進行科學(xué)的調(diào)整,解決在城市發(fā)展過程中不同功能的房地產(chǎn)空間位置的失衡布置,公共基礎(chǔ)設(shè)施不能有效的發(fā)揮效力。才能在長期內(nèi)穩(wěn)定發(fā)展“兩型社會”,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。