于洋

2014年7月18日14：00，由《都市歷程》組委會(huì)、青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟、青島市生產(chǎn)力學(xué)會(huì)主辦，中海地產(chǎn)青島投資開(kāi)發(fā)有限公司承辦，海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、青島越秀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、青島偉東置業(yè)集團(tuán)、青島華銀中智廣告營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司、民盟青島第二綜合總支、山東永安膠業(yè)有限公司協(xié)辦的2014北上廣深青·城市發(fā)展趨勢(shì)峰會(huì)暨青島城市新中心區(qū)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新高峰論壇在青島舉行。

來(lái)自北京、上海、廣州、深圳等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市著名的研究機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)以及青島市各大開(kāi)發(fā)企業(yè)的嘉賓齊聚一堂，圍繞一線(xiàn)城市中心區(qū)形成的條件及過(guò)程、城市中心區(qū)在城市中的功能及作用、城市中心區(qū)商業(yè)的特征、青島新城市中心區(qū)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)四個(gè)話(huà)題，進(jìn)行了深入探討，并認(rèn)為北上廣深其它城市中心區(qū)的規(guī)劃及發(fā)展模式為李滄區(qū)提供了一個(gè)很好的建設(shè)藍(lán)圖，對(duì)李滄區(qū)今后的發(fā)展起到了一定的推動(dòng)作用，而隨著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大鱷的不斷涌入，李滄區(qū)將會(huì)為青島市打造一個(gè)全新的生態(tài)城市中心區(qū)。

青島的例外是李滄

青島處在中日韓三國(guó)的中央位置，就像人一樣，腎在中間，它的這一撥經(jīng)濟(jì)很有看頭。作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，在中國(guó)你可以找到兩個(gè)比較相像的城市：青島和大連，但青島比大連更有優(yōu)勢(shì)。

從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體地帶上看，青島實(shí)際上并沒(méi)有擠入任何一個(gè)大區(qū)的規(guī)劃，長(zhǎng)三角的規(guī)劃也沒(méi)有把青島帶過(guò)去，但隨著長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，這里卻形成了一個(gè)T字形的經(jīng)濟(jì)地帶，它通過(guò)濟(jì)青高速連接了中國(guó)制造業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的地帶。

環(huán)渤海的規(guī)劃是依托主城、環(huán)海保護(hù)，是海灣性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。在更大的空間中，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)立體交通，把更多的工業(yè)輻射出去，通過(guò)做科技和金融，使青島成為半島城市群的龍頭。山東半島要承接長(zhǎng)三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是環(huán)渤海的規(guī)劃。

從黃河流域規(guī)劃看，它是未來(lái)黃河流域的龍頭。青島位于京津冀城市圈和長(zhǎng)三角聯(lián)絡(luò)地帶，是歐亞大陸重要的端點(diǎn)，港口、海洋經(jīng)濟(jì)，以及太平洋的戰(zhàn)略區(qū)位，都將起到引領(lǐng)山東半島的重要意義。

青島之“勢(shì)”，在于一個(gè)“T”，字形的輻射面，輻射兩個(gè)沿海，它沒(méi)有很清晰地屬于哪一個(gè)，但是因?yàn)樗母劭趦?yōu)勢(shì)，兩邊都會(huì)受益。

青島的發(fā)展機(jī)遇，一是國(guó)際交流的窗口，二是產(chǎn)業(yè)北移的人?？诮煌闹匾Y(jié)點(diǎn)，三是中部的cBD城市。當(dāng)下的世園會(huì)，給青島帶來(lái)的絕不僅僅是短期的旅游，還有更多的發(fā)展機(jī)遇。

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)由南到北波浪前進(jìn)的過(guò)程中，青島處于一個(gè)高速發(fā)展的機(jī)遇中，按照城市規(guī)劃的理論叫具結(jié)和擴(kuò)散的領(lǐng)域，它處在擴(kuò)散的高速過(guò)程中。在這些年，青島經(jīng)歷了城市擴(kuò)散，然后再結(jié)合的過(guò)程，現(xiàn)在李滄區(qū)就在結(jié)合的階段。結(jié)合到一定的階段后，城市就會(huì)提升為一個(gè)新的城市中心，從單核城市變成多核城市。上海原來(lái)只有一個(gè)中心，現(xiàn)在有上海徐家匯和上海中山公園，又形成一個(gè)新的輻射中心，在這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)或人口導(dǎo)入的高速周轉(zhuǎn)時(shí)期，李滄可能變成上海的徐家匯，也可能變成上海的靜安寺。

如何提升李滄區(qū)？我認(rèn)為應(yīng)該有幾個(gè)要素：一是環(huán)境優(yōu)勢(shì)。李滄也是青島的一個(gè)例外，世園會(huì)背后靠山，這正是當(dāng)下花錢(qián)都買(mǎi)不到的良好生態(tài)環(huán)境。二是產(chǎn)業(yè)。有什么樣的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)就有什么樣的收入人群?，F(xiàn)在是以商貿(mào)業(yè)為主，商貿(mào)業(yè)和電子商務(wù)接軌，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)要有經(jīng)濟(jì)體支持，還要有可以體驗(yàn)的東西，比如生態(tài)環(huán)境。三是交通，從飛機(jī)場(chǎng)到李滄，我感覺(jué)交通在變好。城市的商業(yè)編制規(guī)劃就是交通，上海市的商業(yè)規(guī)劃編制的原則有兩個(gè)，一是交通，二是軌道交通。

中國(guó)的例外是青島，青島的例外是李滄。李滄可以成為青島的ABD城市，往這個(gè)方向靠，把我們的優(yōu)勢(shì)做成一個(gè)亮點(diǎn)，把生態(tài)和環(huán)境作為一種稀缺資源，然后產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入過(guò)程再高一點(diǎn)，一定會(huì)讓李滄成為致勝發(fā)力的區(qū)位。

軌道交通時(shí)代來(lái)臨

按照GDP和中國(guó)的消費(fèi)之間的關(guān)系，在人均GDP300美元起步的時(shí)候，住宅的產(chǎn)業(yè)開(kāi)始發(fā)展，當(dāng)達(dá)到500美元的時(shí)候，就有了地下空間的開(kāi)發(fā)利用，超過(guò)500美元以后，地鐵開(kāi)始投入使用。

青島人均GDP在中國(guó)的曲率，2012年是第30位，人均超過(guò)83000元，換算成美元超過(guò)了13000美元，這是一個(gè)重要的技術(shù)指標(biāo)。達(dá)到8000美元以后，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，從現(xiàn)在的拍賣(mài)市場(chǎng)完全可以看到這一點(diǎn)。

在大的背景下，國(guó)家于2014年4月提到一個(gè)重要的發(fā)展方向是新型城鎮(zhèn)化。在新型城鎮(zhèn)化中，對(duì)于中心城市的發(fā)展，提到了改造和提升中心城區(qū)的功能，推動(dòng)特大中心城區(qū)部分功能。像衛(wèi)星城市疏散強(qiáng)大的大中城市中心區(qū)高端的服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)、創(chuàng)新等功能，同時(shí)統(tǒng)籌規(guī)劃地上地下的空間開(kāi)發(fā)，推動(dòng)商業(yè)辦公、居住空間與交通占領(lǐng)的合理布局和綜合開(kāi)發(fā)，這是國(guó)家從整個(gè)城市發(fā)展和布局上所做的頂層設(shè)計(jì)。

對(duì)于青島，它有著非常好的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)。青島有眾多的山頭公園，除了嶗山以外，其他市區(qū)也有大大小小十幾個(gè)山頭公園。此外，青島有兩條河：李村河和張村河。

青島總?cè)丝冢ê苓吺袇^(qū)總?cè)丝冢┦?90多萬(wàn)，市區(qū)人口超過(guò)400萬(wàn)，這是基本數(shù)據(jù)，包括目前的國(guó)家規(guī)劃，那么，未來(lái)青島的發(fā)展方式是怎樣的呢？我們可以先將目光投向世界，看看歐美國(guó)家是怎么做的？

巴黎是世界時(shí)尚之都，也是文化商業(yè)中心，它也是一個(gè)典型的RBD城市?，F(xiàn)在巴黎城市就是按照當(dāng)時(shí)19世紀(jì)的格局基本穩(wěn)定下來(lái)的。在巴黎這個(gè)上千萬(wàn)人的城市中，它步行的出行人數(shù)超過(guò)30%，地鐵、公交車(chē)等公共交通是21%，小汽車(chē)的出行則占到約30%。

未來(lái)RBD的城市，一定是以人為主考慮的?，F(xiàn)在很多國(guó)內(nèi)城市，街道無(wú)比的寬闊，但未來(lái)肯定要經(jīng)過(guò)由寬變窄的趨勢(shì)。巴黎后來(lái)就在人行道這方面作了相關(guān)的專(zhuān)業(yè)化設(shè)計(jì)，使城市有很好的提升。

在巴黎市中心，很少碰到車(chē)開(kāi)得很快的時(shí)候，基本上粉紅色的區(qū)域時(shí)速不得超過(guò)30公里，約三分之一的區(qū)域?qū)儆诼越煌?。同時(shí)，慢性交通也帶來(lái)了非常好的商業(yè)空間，步行空間包括人行道逐漸形成一個(gè)主流。世博會(huì)2000年在漢諾威舉行，當(dāng)時(shí)漢諾威就進(jìn)行了一個(gè)慢性空間的整治，中心區(qū)基本上以步行區(qū)為主，中間是汽車(chē)道路，這是歐洲發(fā)展的趨勢(shì)。endprint

巴黎著名的香榭里舍大道，是雙向十車(chē)道的主要干道，但是它兩側(cè)人行道也很寬。為什么香榭里舍能成為世界的商業(yè)中心，它的步行空間、體系和支撐起到了非常重要的作用。一側(cè)步行的空間，大概有15米，單向是五車(chē)道。實(shí)際上，城市的公共空間和人的舒適程度與商業(yè)發(fā)展之間，有著非常重要的聯(lián)系。

再看科隆，它是德國(guó)超過(guò)100萬(wàn)人口的城市中的一個(gè)?？坡』疖?chē)站廣場(chǎng)對(duì)面是著名的科隆大教堂，火車(chē)站在一個(gè)巴掌大的地方，旁邊只有停自行車(chē)的地方，所有車(chē)輛都在地下。到大教堂要通過(guò)大臺(tái)階，人們搭起了一個(gè)空間的走廊，步行空間在城市里面扮演非常重要的角色。

德國(guó)是一個(gè)汽車(chē)工業(yè)國(guó)家，但是在國(guó)家發(fā)展規(guī)劃里，汽車(chē)并沒(méi)有被重點(diǎn)規(guī)劃。2006年，德國(guó)交通部專(zhuān)門(mén)給中國(guó)交通部寫(xiě)了一篇文章，建議中國(guó)在目前這么多人口的情況下應(yīng)該發(fā)展公共型交通，提倡軌道交通。

德國(guó)科隆地鐵的交通網(wǎng)，以火車(chē)站為正中心，城市的軌道總共有19條地鐵。整個(gè)車(chē)站分成兩層，中間是一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，來(lái)自四方八方的游客或者上下班的人在這里形成一個(gè)臨換場(chǎng)。

實(shí)際上，歐洲的發(fā)展過(guò)程跟中國(guó)不太一樣，基本上該建的都已經(jīng)建了，現(xiàn)在是補(bǔ)空期，不斷地修復(fù)整個(gè)城市的肌理。

我們青島，將來(lái)這個(gè)城市也要步入軌道交通時(shí)代。市區(qū)里有五條線(xiàn)，同時(shí)從紅島有一個(gè)八號(hào)線(xiàn)接過(guò)來(lái)，還有一個(gè)一號(hào)線(xiàn)到黃島區(qū)。所以，李滄將會(huì)是未來(lái)青島核心發(fā)展的區(qū)域，因?yàn)樗袃蓚€(gè)非常重要的點(diǎn)，一是以鐵路青島北站為中心，一是以李滄商圈的區(qū)域形成重要的交匯點(diǎn)。這不代表老火車(chē)站就沒(méi)落了，中山路雖然隨著青島的城市發(fā)展逐漸沒(méi)落了，但是將來(lái)如果老火車(chē)站出行率達(dá)到20%左右，就可能會(huì)有20%的人流回到這里。李滄如果能借鑒德國(guó)城市軌道交通發(fā)展的方式，把地鐵并行起來(lái)，將二號(hào)線(xiàn)和三號(hào)線(xiàn)在適當(dāng)?shù)牡胤竭M(jìn)行并點(diǎn)，多設(shè)一到兩個(gè)站點(diǎn)，未來(lái)的發(fā)展將會(huì)無(wú)可限量。

變革城市人居

對(duì)于青島而言，中海地產(chǎn)是一個(gè)外來(lái)者。

2007年，中海地產(chǎn)進(jìn)入青島，陸續(xù)開(kāi)發(fā)了沿海一號(hào)、臨安府等項(xiàng)目，它們遍布青島各個(gè)非?；钴S的地區(qū)，也為這個(gè)城市的建設(shè)貢獻(xiàn)著自己的力量。

作為開(kāi)發(fā)商，我們更多是借勢(shì)于青島的發(fā)展。目前，青島形成了青島主城區(qū)、黃島、紅島三個(gè)發(fā)展框架。在紅島和青島主城區(qū)之間，李滄區(qū)成為中間地帶，也是城市發(fā)展中重要的一環(huán)。2004年，李滄區(qū)的售價(jià)每平方米還不到4000元，到2014年已經(jīng)超過(guò)10000元，不到五年的時(shí)間售價(jià)翻了一番。整個(gè)商業(yè)發(fā)展的規(guī)律也是沿著這個(gè)路徑在前進(jìn)，從中山路到臺(tái)東再到東部的香港路，再?gòu)南愀勐返嚼畲迳倘旱匠顷?yáng)的正陽(yáng)路，一路向北。

在政府的大力規(guī)劃下，李村商圈也一躍成為了青島第一商圈，發(fā)展速度非?？欤?guī)模也非常大，幾年時(shí)間就出現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、偉東樂(lè)客城等，共同形成了現(xiàn)在的大李村商圈。同時(shí)，由于有地鐵和高鐵的助力，這個(gè)區(qū)域未來(lái)的價(jià)值也會(huì)發(fā)生非常重要的變化。

以北京為例，它地鐵周邊的物業(yè)，每年有30%的價(jià)值上漲。青島整體的地鐵規(guī)劃，在李滄地區(qū)也有非常重要的幾條線(xiàn)路，對(duì)于這個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展是非常令人矚目的，也會(huì)為這個(gè)區(qū)域帶來(lái)更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。

另外，這個(gè)區(qū)域中云集了非常多的城市建設(shè)者，包括萬(wàn)科、海爾、越秀、偉東等公司，我們共同為這個(gè)區(qū)域注入了更多的活力。

2008年，這個(gè)區(qū)域成交的面積還不足20萬(wàn)平方米，如今發(fā)展速度非常迅猛，可以說(shuō)，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)成為炙手可熱的新的城市中心。我們建設(shè)的全國(guó)第十座中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目便坐落于此，它的理念是國(guó)際的、開(kāi)放的、公園式的高檔社區(qū)。

一直以來(lái)，我們始終關(guān)注城市未來(lái)的發(fā)展脈搏，如果能夠把握這個(gè)脈搏就能夠更好地預(yù)見(jiàn)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展方向，中海落戶(hù)李滄也是基于這樣的考慮，就是看中了區(qū)域發(fā)展的未來(lái)方向。在這個(gè)區(qū)域中，規(guī)劃有非常完善的教育體系，也借助于這個(gè)區(qū)域商業(yè)地鐵的發(fā)展。2013年，銷(xiāo)售套數(shù)2500套。當(dāng)時(shí)整個(gè)區(qū)域成交套數(shù)15000套，也就是說(shuō)，每銷(xiāo)售6套就有一套來(lái)自于國(guó)際社區(qū)。2014年上半年，項(xiàng)目完成了1300萬(wàn)元的銷(xiāo)售，今年預(yù)計(jì)完成2500萬(wàn)元以上。

是什么原因讓它如此受歡迎呢？其實(shí)，更多的是源于順應(yīng)了大青島區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中有非常多的優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商提供了非常全面的產(chǎn)品，我們提供的是優(yōu)質(zhì)的住宅項(xiàng)目，在周邊也提供了非常全面的商業(yè)配套。

與此同時(shí)，國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目也秉承著國(guó)際上的一些規(guī)劃管理和原則，以歐洲的思路為指導(dǎo)，借助城市的公共道路和公共空間的打造，形成了空間的舒適、娛樂(lè)和安全的規(guī)劃思路，更加注重城市公共空間到半開(kāi)放空間，再到私密空間等一些規(guī)劃思路。

在距離李滄商圈最近的部分還規(guī)劃了網(wǎng)絡(luò)商務(wù)中心，這個(gè)網(wǎng)絡(luò)商務(wù)中心是在研究了李滄未來(lái)發(fā)展方向以及新城市中心的發(fā)展規(guī)劃后得出的一個(gè)前瞻性的市場(chǎng)定位，在地鐵帶動(dòng)下，商圈經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)，希望填補(bǔ)李滄商務(wù)高檔寫(xiě)字樓的空白，開(kāi)創(chuàng)新的商務(wù)格局。

中海沿著城市建設(shè)的思路，希望能夠變革城市人居的格局，成為城市新中心的發(fā)展引擎。endprint