8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月份我國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市有兩個(gè)。

作為昔日房?jī)r(jià)堡壘的一線(xiàn)城市，正在面臨著降價(jià)聲的圍剿。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月北上廣深四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)首次環(huán)比全面下跌，新房二手房皆未幸免。

市場(chǎng)上花樣百出的樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)——零首付、降價(jià)險(xiǎn)、低價(jià)團(tuán)購(gòu)、七折利率優(yōu)惠等，也佐證了一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的下調(diào)。有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)言，在金九銀十來(lái)臨之際，一線(xiàn)城市將面臨大范圍“降價(jià)潮”。

64個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降

數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有64個(gè)，比6月份增加了9個(gè)。新房和二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市分別僅有兩個(gè)和1個(gè)。值得注意的是，北上廣深四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的環(huán)比同時(shí)出現(xiàn)下滑，其中北京更是出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌。

從房?jī)r(jià)下跌幅度來(lái)看，新建商品房住宅環(huán)比平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.93%，二手房平均下調(diào)幅度達(dá)到了0.78%。其中，杭州新建商品住宅環(huán)比跌幅最高，達(dá)到2.5%。此外，北京環(huán)比降幅為1%，上海環(huán)比下降1.2%、廣州與深圳分別下降1.3%和0.6%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌主要有四方面原因：首先，主要城市的新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限，其中部分二三線(xiàn)城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。其次，庫(kù)存繼續(xù)積壓，各地政策的微調(diào)難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。再次，偏緊的信貸政策依然是制約樓市成交量的顯著因素。此外，由于標(biāo)桿房企購(gòu)地金額創(chuàng)年內(nèi)新低，房企紛紛謹(jǐn)慎購(gòu)地大量推盤(pán)，整體市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)依然明確。

值得注意的是，由于首套房貸款利率上浮的現(xiàn)象并未改變，剛需購(gòu)房者多數(shù)保持觀望。“7月份，由于市場(chǎng)預(yù)期依然不明，購(gòu)房者不少選擇觀望，房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀數(shù)據(jù)時(shí)稱(chēng)。

盡管5月份以來(lái)央行和銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)出關(guān)于穩(wěn)定信貸市場(chǎng)，鼓勵(lì)首套房貸的相關(guān)表態(tài)。但大部分城市貸款政策偏緊的狀態(tài)并未得到明顯改觀。分析指出，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款政策出現(xiàn)大范圍明顯松動(dòng)的可能性不大。

事實(shí)上，7月的信貸數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。央行最新數(shù)據(jù)顯示，7月末，本外幣貸款余額83.26萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.3%。人民幣貸款余額78.02萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.4%，增速分別比上月末和去年同期低O.6%和0.9%。當(dāng)月人民幣貸款增加3852億元，同比少增3145億元。

救市效果微乎其微

與全國(guó)房?jī)r(jià)下跌相對(duì)應(yīng)的是，各地紛紛打開(kāi)了本輪“放購(gòu)”潮的閘門(mén)來(lái)刺激市場(chǎng)。

在這場(chǎng)始于6月的樓市松綁大潮中，地方政府在沒(méi)有中央明確反對(duì)的情況下，先后闖關(guān)放松樓市政策，手段越來(lái)越新，力度越來(lái)越大，大有向“集體救市”演變的趨勢(shì)。在不久前，哈爾濱成為了第37個(gè)解禁限購(gòu)的城市。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，目前尚未取消或者松綁限購(gòu)的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市。

然而，市場(chǎng)成交量并未有起色。以青島為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，解限后前三周青島的商品住宅成交情況略有上升，但熱銷(xiāo)項(xiàng)目總體依然偏少。目前來(lái)看，需求并未有強(qiáng)烈反彈，總體房?jī)r(jià)下行預(yù)期較大，多數(shù)購(gòu)房者選擇觀望，成交量上漲動(dòng)力還不充足。另外，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全國(guó)商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米。張大偉向記者表示，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群認(rèn)為，三四線(xiàn)城市的購(gòu)買(mǎi)需求并不旺盛，不限購(gòu)是因?yàn)檫@些地區(qū)樓市供大于求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之后，限購(gòu)基本完成歷史使命。對(duì)于此輪放開(kāi)限購(gòu)的救市效果并不理想，他認(rèn)為，大部分被限購(gòu)的人群多屬投資投機(jī)性需求，這些需求喜歡“追漲”，當(dāng)前全國(guó)樓市大勢(shì)降溫，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在下跌，那些被解放了的需求，不會(huì)在這種市況下入市。

針對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方僵持的情況，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，放開(kāi)限購(gòu)只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問(wèn)題，而沒(méi)有解決更多人的購(gòu)房能力問(wèn)題。只有加速銷(xiāo)售庫(kù)存、開(kāi)發(fā)商降價(jià)等方式，才可能全面解決風(fēng)險(xiǎn)，讓市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

然而，反觀市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商讓利尺度卻十分有限。

房?jī)r(jià)真降者寥寥

事實(shí)上，不少購(gòu)房者并不認(rèn)同一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在數(shù)據(jù)上的下滑。

“這幾天轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)北京的幾個(gè)售樓處，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有降多少，依然堅(jiān)挺。偏遠(yuǎn)的新樓盤(pán)倒是有價(jià)格優(yōu)惠，可一算優(yōu)惠幅度極小，幾乎可以忽略不計(jì)?！币晃槐本┵?gòu)房者如此描述自己對(duì)北京房?jī)r(jià)的感受。

記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，上述數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的一線(xiàn)城市新房齊齊下跌，在現(xiàn)實(shí)樓市中的表現(xiàn)更為復(fù)雜。

一方面，一線(xiàn)城市實(shí)際降價(jià)分區(qū)域，部分區(qū)域有明顯下調(diào)現(xiàn)象，但絕大多數(shù)處于僵持狀態(tài)。

“北京個(gè)別區(qū)域的降價(jià)現(xiàn)象比較明顯，比如房山長(zhǎng)陽(yáng)、通州臺(tái)湖，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)全面性降價(jià)。”亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅在接受采訪時(shí)表示。

值得關(guān)注的是，這些降價(jià)區(qū)域，諸如北京東壩、臺(tái)湖等，大多曾在去年炙手可熱，甚至出現(xiàn)了高價(jià)“地王”?！叭ツ觊_(kāi)發(fā)商樂(lè)觀判斷市場(chǎng)，之前漲幅比較高的區(qū)域庫(kù)存積壓較多，導(dǎo)致如今降價(jià)幅度大于其他區(qū)域?！睆埓髠フf(shuō)。

北上廣深新房市場(chǎng)分區(qū)域降價(jià)的另一特點(diǎn)是，郊區(qū)降價(jià)幅度明顯高于中心區(qū)域。對(duì)此，張大偉分析，這些屬于剛需區(qū)域，受今年信貸收緊影響非常大。而對(duì)北京而言，自住房的上市也吸引了大量需求。

另一方面，從一線(xiàn)城市降價(jià)樓盤(pán)來(lái)看，實(shí)際降價(jià)尺度有限，多數(shù)為打折優(yōu)惠等小力度促銷(xiāo)，直降房?jī)r(jià)者寥寥。

一位上海的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹稱(chēng)，上海大規(guī)模的降價(jià)聲也并不多，采取最多的是購(gòu)房?jī)?yōu)惠券、贈(zèng)送禮物等方式來(lái)蓄客。廣州、深圳也多如此類(lèi)。endprint

在張大偉看來(lái)，這些促銷(xiāo)優(yōu)惠落到購(gòu)房者頭上，其實(shí)讓利程度并不大。“因?yàn)橥恋貎r(jià)格處于高位，一線(xiàn)城市房企舍不得讓利?！?/p>

近期初現(xiàn)回暖跡象

在四大一線(xiàn)城市，與一手房較為堅(jiān)挺的價(jià)格相比，二手房?jī)r(jià)格浮動(dòng)較大。記者對(duì)比今年以來(lái)統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，北上廣深二手房房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅通常大于一手房。

數(shù)據(jù)顯示，早在今年1月，北京二手房?jī)r(jià)格便有了0.1%的環(huán)比下跌，從4月開(kāi)始連續(xù)環(huán)比回落，上海、廣州、深圳則相對(duì)滯后。6月起，四大一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比全跌，同比漲幅亦在收窄。

對(duì)于這一抽象數(shù)據(jù)感受最深刻的，莫過(guò)于各大二手房中介門(mén)店店員?！敖衲晟习肽?，通州這邊好幾家門(mén)店已經(jīng)關(guān)店了?！北本┩ㄖ菀患?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門(mén)店店員介紹，每天來(lái)咨詢(xún)的人比去年少很多，雖然價(jià)格已經(jīng)下調(diào)，多數(shù)購(gòu)房者仍然猶豫不決。

“目前市場(chǎng)在售的二手房房源均價(jià)相比年初最高點(diǎn)，跌幅已近超過(guò)15%，部分房源甚至超過(guò)20%?！睆埓髠フf(shuō)。

不僅是北京，類(lèi)似情況在上海、深圳、廣州也均有出現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道，7月份廣州二手住宅的降價(jià)現(xiàn)象已從郊區(qū)開(kāi)始擴(kuò)散到中心區(qū)外圍。上海部分板塊學(xué)區(qū)房甚至低價(jià)拋盤(pán)，降價(jià)幅度超過(guò)10%。

不過(guò)，近期北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交4001套，相較于5、6月份3000余套的成交量，有了較大提升。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)也顯示，在經(jīng)歷的第一周成交遇冷之后，8月份第二周北京市二手住宅成交1894套，環(huán)比上漲9.7%，同比上漲5.0%。

對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為，前期受市場(chǎng)大環(huán)境遇冷及自住房競(jìng)爭(zhēng)影響，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下探，而近期多地政策放松、銀行信貸偏緊有所放緩，對(duì)二手房市場(chǎng)成交量增加產(chǎn)生了助力作用。

一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)是否就此回暖轉(zhuǎn)升？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，期性的波動(dòng)仍然存在，說(shuō)回暖可能為時(shí)尚早?！艾F(xiàn)在尚未有任何跡象表明樓市有逆轉(zhuǎn)的可能?！笨芎｝堈f(shuō)。

金九銀十樓市迎來(lái)變奏

一直以來(lái)，“金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)始終繞不開(kāi)的話(huà)題。今年樓市撲朔迷離，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，傳統(tǒng)的“金九銀十”正在變奏。

目前堅(jiān)持限購(gòu)的已經(jīng)所剩無(wú)幾，北上廣深等一線(xiàn)城市基本陷入包圍圈。有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，一線(xiàn)城市限貸短期內(nèi)難以松動(dòng)，庫(kù)存和銷(xiāo)售量之比持續(xù)攀升，房企為完成銷(xiāo)售目標(biāo)，“金九銀十”或迎一波降價(jià)狂潮。

與往次不一樣的是，本次調(diào)整結(jié)合了經(jīng)濟(jì)周期的下調(diào)，更多體現(xiàn)了市場(chǎng)自身的調(diào)整需求，未出現(xiàn)明顯的宏觀調(diào)控政策人為抑制。

張大偉告訴記者，年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的可能性非常低，整體市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)依然明確。其中特別是東部區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)的可能性非常大。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，2014年即將過(guò)去8個(gè)月，對(duì)于上市房企來(lái)講，年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，其在9月份-10月份將加大推盤(pán)力度，適度調(diào)整價(jià)格搶收“金九銀十”。

他進(jìn)一步表示，以上海為例，大范圍的“降價(jià)潮”即將來(lái)臨。同時(shí)，一些大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)20%-30%的大幅降價(jià)。

樓市6至7月的成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開(kāi)發(fā)商的定價(jià)。市場(chǎng)紛紛預(yù)期，二線(xiàn)城市下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目將明顯增加，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)在今年3季度將依然處于以?xún)r(jià)換量過(guò)程中。

楊紅旭認(rèn)為，這輪房地產(chǎn)調(diào)整仍是短周期性質(zhì)的，量縮明顯，價(jià)跌不深。他預(yù)計(jì)，下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部，明年將出現(xiàn)房?jī)r(jià)的底部。

而在克而瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師看來(lái)，市場(chǎng)能否轉(zhuǎn)好取決于政策和開(kāi)發(fā)商自身，即管理層對(duì)于限貸這塊采取更多積極的舉措，例如貸款額度的增加，房貸利率的放松，認(rèn)房不認(rèn)貸政策的鋪開(kāi)，而開(kāi)發(fā)商則要把握住年內(nèi)最后的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，緊跟市場(chǎng)，加大折扣力度，讓客戶(hù)得到實(shí)惠，方能有完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的可能，只有這兩者達(dá)到共振，市場(chǎng)方才可能有所改變。

未來(lái)不容樂(lè)觀

“房?jī)r(jià)要跌，一跌就要跌3年?！豹?dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠一直是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最堅(jiān)定的看空者，從大摩的經(jīng)濟(jì)學(xué)家到獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他對(duì)樓市的看法幾乎沒(méi)有改變過(guò)，以至于之前這地產(chǎn)界的黃金十年里謝國(guó)忠?guī)缀醭蔀榱朔聪蛑笜?biāo)的代名詞。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)將一輪一輪緩慢下行，直至2017年觸底?！痹蚝卧?？“每一輪房?jī)r(jià)下跌都會(huì)吸引、滿(mǎn)足一些被抑制的購(gòu)房需求。需要買(mǎi)房但沒(méi)有足夠資金實(shí)力的購(gòu)房者，會(huì)在房?jī)r(jià)下滑至其可承受范圍內(nèi)后購(gòu)房。一段時(shí)間的平穩(wěn)或反彈后，當(dāng)這一收人群體的需求逐漸被消化，又將會(huì)出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)下滑，以吸引那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力更差的購(gòu)房者?！?/p>

所以，“房?jī)r(jià)將在階段性下跌和反彈間徘徊”，“房?jī)r(jià)2012年下跌，2013年出現(xiàn)明顯反彈，2014年將是又一輪下跌，之后又會(huì)有一輪反彈，但反彈幅度將遠(yuǎn)小于20 1 3年。其后還會(huì)有一輪下跌，市場(chǎng)將最終在2017年或2018年觸底。”

這次謝國(guó)忠沒(méi)有說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)暴跌個(gè)百分之幾十，反而給出了一個(gè)如此平緩的下跌走勢(shì)預(yù)測(cè)，甚至還認(rèn)為中國(guó)具有應(yīng)對(duì)房市泡沫收縮的良好條件，“全球經(jīng)濟(jì)重回溫和增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力市場(chǎng)供小于求，提高經(jīng)濟(jì)體的運(yùn)行效率存在巨大空間，這些因素將幫助中國(guó)經(jīng)濟(jì)在泡沫收縮期保持穩(wěn)定?！?/p>

那么，實(shí)際情況將如何呢？市場(chǎng)將給出最直觀的答案，對(duì)于謝國(guó)忠來(lái)說(shuō)，也許會(huì)是一場(chǎng)漂亮的翻身仗。

（本刊記者綜合整理）endprint