孫華良

限貸松綁只是一種“政策托底”的信號，不可能馬上使樓市的大勢翻轉，只是會加快筑底行情的進一步形成。

中國房地產市場的劇景變化，極像一部經典荒誕劇。我不敢肯定這部荒誕劇是否具有一流的國際水平，但其濃重的“黑色幽默”色彩，堪稱炫目暈光。

正當上海樓市“金九”失顏褪色之時，正當絕大多數(shù)開發(fā)商已無心戀戰(zhàn)“十一”黃金周之刻，正當荒誕劇的劇情已跌宕至谷底時，剎那間，一陣解放上海樓市的槍聲驀然響起……

9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出了《關于進一步做好住宅金融服務工作的通知》，簡稱為限貸松綁“央四條”。其主要內容為對首套房貸的認定，以及對開發(fā)商的融資所作出的“大尺度”政策調整。最使市場購買力“解渴”的是，其一，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的七折；其二，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套貸款政策；其三，對已經取消限購或者沒有限購的城市，對擁有2套及以上住房，并已結清相應購房貸款的家庭，如何確定首付比例和貸款利率水平，由各銀行自行決定。

限貸松綁“央四條”的出臺，對全國已取消限購政策的城市，肯定是一種刺激市場購買力的“利好”政策。盡管上海依然在“限購政策”上忠于職守地站崗放哨，但“央四條”的出臺，至少可以激活目前上海樓市的購買力。我當時就判斷，如果上海能切實貫徹執(zhí)行“央四條”，至少能提高市場30%以上的購買成交量，使上海樓市能走出一波“筑底反彈”的上升行情。

今年8月份，我就在本刊“新地產”?？l(fā)表了《房地產市場松綁限購或限貸，會不會成為上海樓市的“救命稻草”》的文章：“我認為，‘限購限貸’形成封殺樓市交易量的雙劍合刃之力，而‘限貸’之劍足以封喉。其理由之一，今年的銀根仍處于偏緊狀態(tài)，市場現(xiàn)金流是有限的。但我國居民貸款購房的貸款總額并不高，仍處在一個合理的范圍。放寬居民購房貸款，不僅有理論依據(jù)，同時，也存在實際的市場需求。

“其理由之二，據(jù)統(tǒng)計，上海乃至全國庫存的新建商品房超過60%是140平方米以上的‘大戶型’，這種戶型的市場購買需求一般都是兩套房貸款的對象，他們只能貸款總房價的40%（上海是30%）。而今年絕大多數(shù)銀行‘趁火打劫’提高了兩套房貸款利率。這不僅提高了銀行貸款的門檻，也增加了貸款購房者的購房成本，極大地挫傷了購房者的購房積極性。同時，也扼殺了‘大戶型’的市場交易量。因此，要實現(xiàn)樓市‘去庫存’的政策目標，銀行應該‘松綁限貸’和降低貸款的利率。

“其理由之三，目前受‘樓市限貸’之苦最深的是兩套房貸款，而兩套房購買都是改善型需求。所謂‘改善型’購買需求是一種健康的購買需求，是人們安居樂業(yè)實現(xiàn)‘中國夢’的基本標準。而且，從專業(yè)角度而論，改善型購房需求者基本上是社會的中堅力量，有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入，本身就是銀行的優(yōu)質客戶資源，而這一群體也并非是國家政策遏制投機和投資的購房行為。松綁兩套房限貸不僅有利于市場經濟的發(fā)展，更有利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。

“我的分析理由肯定是具有理論和市場基礎的，但銀行是否敢挑戰(zhàn)銀監(jiān)會的限貸底線？這已不是什么懸念，也僅僅是時間的問題?！?/p>

“央四條”的如期出臺，證明了我當時的專業(yè)預判是正確的。同時，“十一”黃金周期間，市場觀望情緒開始消退，市場購買力出現(xiàn)涌動，各個售樓處看房購房的客戶明確增多。

但“十一”黃金周之后不久，上海限貸政策松綁重演了“黑色幽默”，其主要是兩點：“第一，利率七折上海各銀行都不會執(zhí)行，最多九五折；第二，還清貸款的購房者可以享受首套房30%首付政策的，僅限于普通住宅?！倍虾Ｆ胀ㄗ≌臉藴适莾拳h(huán)內總價330萬元，內外環(huán)200萬元，外環(huán)外160萬元，這種購買總價標準，基本上與改善型購買者無緣。購房者要購買改善型住房，即使有購房資格，也不可能享受首付30%的貸款資格。

我認為，上海各銀行執(zhí)行放松限貸政策是極其不給力的，當初限貸執(zhí)行時“趁火打劫”，個個勇當先鋒不示弱地提高貸款門檻和利率。如今要將利率優(yōu)惠于購房者，卻是家家哭窮甘當縮頭烏龜。豈有此理，竟有此事！且極具“黑色幽默”之風采。

由于上海樓市依然架帶著限購政策的枷鎖，限貸松綁只是一種“政策托底”的信號，不可能馬上使樓市的大勢翻轉，只是會加快筑底行情的進一步形成。

盡管上海限貸松綁沒有業(yè)內人士預期的那么給力，但也終于給低迷的上海樓市帶來一股春天的氣息，使上海樓市交易量出現(xiàn)了向上增長的生機。據(jù)“新浪樂居”發(fā)布的信息：“10月前19天，上海新建商品房交易量達56.24萬平方米。”

這是一種足以讓市場興奮和欣慰的數(shù)據(jù)，也將逐步改變市場的觀望情緒，促使購房客戶加快入市的腳步。因為一旦筑底行情形成，就會出現(xiàn)一波交易量的高峰，從而使房價形成向上發(fā)展的趨勢。

我對上海今年第四季度樓市行情的預測如下：其一，上海第四季度的新建商品房交易量應該在250萬平方米以上，從而使上海今年的全年交易量達到900萬平方米以上的良好水平，保持著今年上海房地產市場量價平穩(wěn)的市場發(fā)展格局。

其二，上海第四季度的市場走勢仍然呈現(xiàn)“以價換量”的主基調，增加市場交易量是眾多開發(fā)商年底追求的目標。購房者也因為對房價預期的改變，而乘勢入市購買，形成平穩(wěn)的房地產市場走勢。

其三，上海第四季度的房價走勢肯定是平穩(wěn)向上的，開發(fā)商沒有理由大跌房價，同時，也沒有大幅上漲房價的膽量。只有在市場交易量大幅增加的前提下，上海房價才有可能出現(xiàn)上漲?？梢钥隙ǖ卣f，上海樓市的“悲劇”情節(jié)已經終止，現(xiàn)已在為一場“喜劇”的出演梳妝打扮。

但房地產市場荒誕劇的“黑色幽默”元素，則反復折騰著眾多地產人的心魄。最近任志強先生退休之事似乎炒得有點過分熱鬧，親者要給“任大炮”佩戴紅色世襲章，仇者要給“任大炮”雕刻黑色墓志銘。

其實，我并不認為任志強先生對中國房地產市場的發(fā)展做出過什么杰出貢獻，充其量只是一個不怕“挨槍子”的硬角。因此，在他退休之時，既不必“唱晚”，也不必“送葬”。但他在最后“辭別”演說里的一句話，倒是蠻令人惡心的。任先生炫耀自己“不差錢”，到外地的一次出場費可以惡賺30萬元。其實，我認為30萬元沒什么可以炫耀的，因為是冒著逆言“挨槍子”的風險，還不及明星出場陪酒賺錢輕松和光彩。我讀過未經證實的明星八卦傳言，30萬元陪酒一次恰恰是某些明星的出場費價格。同時，“任大炮”的炫耀，是否會使人聯(lián)想到他鼓吹房價上漲的目的，是為了自己的出場費也能隨之上漲至30萬元一次，這就難脫低俗之嫌。因為，如果作為一位大開發(fā)商，區(qū)區(qū)30萬元是不足掛齒的。而如果作為一位鼓吹房價上漲的市場專家，出臺一次賺30萬元，會讓飽受房價上漲之苦的工薪階層嗤之以鼻。

“任大炮”的黑色幽默，印證了荒誕劇的荒誕本色。但如果“黑色幽默”中彌漫著血腥味，那將是荒誕劇中的噩夢。10月23日某報刊登著名房企——新城控股董事長王振華先生的言論：“中國國內有約9萬家房地產企業(yè)，其中90%的企業(yè)最后總會被淘汰或者選擇退出。短期來看，房企生存的生態(tài)圈會更殘酷，房企間的競爭會不斷加劇?！?/p>

如果王振華先生的預言能兌現(xiàn)，那么，將來在一幢幢新建大樓的底部，將會埋葬著一堆堆死亡開發(fā)商的尸骨。這就不是單純的“黑色幽默”，而是一場血雨腥風的房地產市場鏖戰(zhàn)！