李曉兵　周航

摘要：近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的市場價(jià)格居高不下，在市場自我調(diào)節(jié)的前提下，國家也采取了多種措施進(jìn)行宏觀調(diào)控來抑制房價(jià)過高，但總體看來，成效不大。本文首先對房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)的理論進(jìn)行闡述，進(jìn)而對影響房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)的主要因素從宏觀、微觀以及宏、微觀相結(jié)合的角度進(jìn)行了分析，同時(shí)也分析了一些相關(guān)因素對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響，從而完善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，平衡房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場價(jià)格；影響因素

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0189-01

一、宏觀影響因素

根據(jù)國家出臺(tái)的各種宏觀調(diào)控政策，應(yīng)用諸多實(shí)例表明，房地產(chǎn)價(jià)格在一定程度上受宏觀因素的影響。國內(nèi)生產(chǎn)總值、土地價(jià)格、貨幣供應(yīng)量、人均可支配收入、利率、就業(yè)水平、價(jià)格水平、房地產(chǎn)投資等一系列反映宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的指標(biāo)都影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)。針對現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)加熱發(fā)展以及房地產(chǎn)的市場價(jià)格不斷攀高，不少學(xué)者都在研究房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)的原因?；诓煌难芯恳暯?，從制度、經(jīng)濟(jì)、供需、社會(huì)以及其他宏觀因素進(jìn)行分析。

（一）制度因素

對房地產(chǎn)市場價(jià)格起著決定性影響的制度因素是住房制度政策和土地制度政策。在1998年以前，由于傳統(tǒng)的福利制住房制度，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格水平處于低迷狀態(tài)；1998年國家進(jìn)行了住房制度的改革，在1998年之后國家實(shí)行了商品房的住房制度，這樣房地產(chǎn)市場價(jià)格陸續(xù)成上升趨勢變動(dòng)，所以住房制度是當(dāng)年房地產(chǎn)市場價(jià)格居高不下的一個(gè)起因。另外，土地制度也有很大影響，傳統(tǒng)的土地制度嚴(yán)禁買賣、租賃以及轉(zhuǎn)讓。土地制度改革后，土地可以交易買賣；由于土地資源的稀缺性，近年來土地價(jià)格也是逐步攀升，在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)市場價(jià)格的上揚(yáng)，反之，房地產(chǎn)市場價(jià)格的上揚(yáng)刺激了土地的需求，使土地價(jià)格不斷上漲。許多學(xué)者研究表明：房地產(chǎn)市場價(jià)格和土地價(jià)格存在著長期的互動(dòng)機(jī)制。

（二）經(jīng)濟(jì)因素

國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的重要因素之一。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，導(dǎo)致了房價(jià)無節(jié)制的上揚(yáng)。這些經(jīng)濟(jì)因素主要是國內(nèi)生產(chǎn)總值、居民收入水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、土地價(jià)格、貨幣供應(yīng)量、稅收、利率、金融機(jī)構(gòu)貸款余額等等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也呈現(xiàn)出區(qū)域變動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房價(jià)自然越高，反之亦然。

一是國內(nèi)生產(chǎn)總值。影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值（G D P）的增長，特別是人均GDP的增長。經(jīng)濟(jì)增長較快，人口不斷增加，導(dǎo)致對住房需求的增加，居民對住房需求的增加會(huì)直接引起房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲。另外，房價(jià)上漲，房地產(chǎn)的投資會(huì)增加，那么經(jīng)濟(jì)必然快速發(fā)展。所以，人均GDP作為反映整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)未來發(fā)展的重要指標(biāo)，與房地產(chǎn)市場價(jià)格存在一定的關(guān)聯(lián)性。

二是居民收入水平。收入的高低直接影響消費(fèi)行為，并且決定了居民的購買力。人均可支配收入的增加，必然提高居民的購房支付能力，這就影響了對住房需求的增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲，反之則下降。如果從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動(dòng)，應(yīng)該與人均可支配收入水平相一致，這樣有助于穩(wěn)定房價(jià)。

三是土地價(jià)格。土地價(jià)格作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，影響房地產(chǎn)市場價(jià)格；反之，房地產(chǎn)市場價(jià)格影響住房投資和土地需求，從而對土地價(jià)格產(chǎn)生影響。根據(jù)許多學(xué)者研究表明，土地價(jià)格和房地產(chǎn)市場價(jià)格存在長期互動(dòng)機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對土地價(jià)格的影響大于土地價(jià)格對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響。

四是稅收。房地產(chǎn)稅收是指國家通過稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托通過房地產(chǎn)行政管理部門向負(fù)有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國家行為。房地產(chǎn)稅收具有以下特征：國家性、法定性、規(guī)范性。房地產(chǎn)稅收不是一個(gè)獨(dú)立的稅種，而是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所涉及的諸多相關(guān)稅種的總稱，具體包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、農(nóng)業(yè)稅等。開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收會(huì)對房地產(chǎn)市場價(jià)格有影響，不同種類的房地產(chǎn)稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度不盡相同。

五是利率。房地產(chǎn)價(jià)格一般受實(shí)際貸款利率變動(dòng)的影響較大。目前涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加息會(huì)增加企業(yè)利息負(fù)擔(dān)，增加了開發(fā)成本，從而影響房地產(chǎn)供給。從個(gè)人貸款來看，加息會(huì)增加每個(gè)月的還款額，從而影響房地產(chǎn)需求。正因?yàn)槔誓軌蛴绊懛康禺a(chǎn)市場價(jià)格，因此加息被認(rèn)為是調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格和需求的重要市場化手段之一。

（三）供需因素

供求關(guān)系變化是房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)的直接原因。商品的價(jià)格是由供需平衡決定的，供與需是形成價(jià)格的最終因素。房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)的一個(gè)重要表現(xiàn)就是供需雙方力量和結(jié)構(gòu)的變化，供需共同影響市場變動(dòng)的幅度與方向。在當(dāng)前情況下，我國的房地產(chǎn)市場上房屋供不應(yīng)求。城市美化、拆遷、改造，外來人口的增加等等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格大幅度上升。住房需求一直在上升，但是房屋數(shù)量是有限的，加之房地產(chǎn)開發(fā)成本等各類成本不斷增加，市場供應(yīng)量減少必然會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上揚(yáng)。

（四）社會(huì)因素

影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的社會(huì)因素包括社會(huì)治安狀況、人口密度、城市形成歷史、城市化狀況、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理、文化與時(shí)尚等。社會(huì)因素對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響是不可以忽視的，而且也是非常復(fù)雜的。不同社會(huì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響不盡相同，并且在不同階段的社會(huì)因素對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響程度效果也是不同的。

（五）其他宏觀因素

影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素除以上幾項(xiàng)之外，還會(huì)受到其他一些因素的影響。如噪聲、區(qū)域、心理、國家政策、建安成本、企業(yè)管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤、房屋空閑率、地理位置、自然環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)及科技等都影響著房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

二、微觀影響因素

房地產(chǎn)市場價(jià)格是房地產(chǎn)市場上供需雙方共同作用的結(jié)果，其價(jià)格變動(dòng)的影響因素萬千復(fù)雜，除了宏觀因素影響，更與各種微觀因素緊密相關(guān)。主要的微觀影響因素是房地產(chǎn)本身的品質(zhì)特征的影響，即建筑特征、鄰里特征以及區(qū)位特征影響。

（一）建筑特征

建筑特征是指附著在建筑物自身上的各項(xiàng)特征，主要包括：建筑的類別、層高類別、所在樓層、建筑的面積、建筑朝向情況、裝修的程度、是否有附贈(zèng)設(shè)施等。根據(jù)建筑類別，可以將商品房住宅分成普通住宅、公寓和別墅三類。根據(jù)適合人群不同進(jìn)行選擇。按照總樓層的多少可以對住宅進(jìn)行分類，6層以下為多層，7-12層為小高層，13層及以上為高層。從房地產(chǎn)市場的實(shí)際交易情況來看，不同層高住宅的市場價(jià)格差距較為明顯。所在樓層根據(jù)人們喜好以及性價(jià)比進(jìn)行選擇，建筑面積和朝向、裝修程度等都有重要影響。

（二）鄰里特征

鄰里特征是指與房屋相關(guān)的各種配套資源，例如容積率、綠化率、周邊的自然環(huán)境、文體設(shè)施、生活和教育配套設(shè)施、開發(fā)單位的資質(zhì)，是否交通便利和是否靠近學(xué)校等。容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。其他各種與生活息息相關(guān)的因素對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響更是毋庸置疑，可想而知的。

（三）區(qū)位特征

區(qū)位特征是指住房在城市中所處的地理位置，包括所處的區(qū)域、中央商務(wù)區(qū)距離和交通條件等。不同區(qū)域住宅的交通便利條件，舒適度與各種配套設(shè)施各不相同，所以，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場價(jià)格差距較大。商業(yè)集聚能力越強(qiáng)的地方，土地使用能力越高，自然價(jià)格也會(huì)越高。交通條件是否便利也關(guān)乎市場價(jià)格的變動(dòng)。

（四）其他微觀因素

除以上外，房地產(chǎn)資源的開發(fā)政策等對房地產(chǎn)市場價(jià)格也有很大的影響。如對土地資源的控制、規(guī)劃限制條件、投融資條件等。個(gè)人消費(fèi)已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主流，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求已經(jīng)從對數(shù)量的追求轉(zhuǎn)為對質(zhì)量的追求；需求的目的也由單純的自用為主，轉(zhuǎn)為住、辦結(jié)合，投資增值等多種目的。消費(fèi)者對商品的直觀感受，消費(fèi)心理感受等，均對房地產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)造成了較大的影響。

三、宏觀微觀相結(jié)合影響因素

宏觀是趨勢，在大方向上影響了微觀走向，而宏觀又是由微觀個(gè)體組成的，微觀的個(gè)體又影響了宏觀趨勢的走向。綜合宏觀微觀因素分析影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素可知，在宏觀影響因素起著大方向的、制度性等的引導(dǎo)影響作用下，與微觀影響因素相結(jié)合對房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢情況有著舉足輕重的影響。結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格各區(qū)域居高不下的趨勢，在國家進(jìn)行了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)控下，加之微觀因素的影響，宏、微觀相結(jié)合對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響非常顯著。

四、結(jié)語

在當(dāng)前我國處于房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷上揚(yáng)，并且抑制效果作用并不明顯的情況下，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中還起到了舉足輕重的作用，所以，在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治隽朔康禺a(chǎn)基本市場走勢的前提下，尋找出影響房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)的主要因素，國家對此實(shí)施運(yùn)行有效的宏觀調(diào)控政策，目的是抑制房價(jià)過熱，同時(shí)還要保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展以至于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王紅玲.基于宏觀與微觀綜合影響因素的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測研究[D].安徽大學(xué)，2012.

[2] 王紅玲，李 潔.影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素分析[J].管理學(xué)家，2011（8）.

[3] 2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[E B/O L].中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)，2011（2）：28.

[4] 姜茜婭.基于時(shí)間序列的中國房地產(chǎn)價(jià)格走勢預(yù)測[J].金融經(jīng)濟(jì)，2010（6）.

[5] 智素平.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究[J].清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)，2010（10）.

[6] 高鐵梅.計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模[M].北京： 清華大學(xué)出版社，2012.

[7] 黃書會(huì).影響鄭州市房地產(chǎn)價(jià)格因素分析[D].河南大學(xué)，2010.

[8] 柳冬等. 我國房地產(chǎn)價(jià)格影響要素分析與趨勢預(yù)測[J].管理評論，2011（6）.

[責(zé)任編輯：方 曉]