劉虹雨

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量較大，而近幾年我國出臺的多項嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使得企業(yè)融資困難，中小型企業(yè)面臨的融資風(fēng)險尤為明顯。本文對中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀與原因進(jìn)行了分析，并就中小型房企融資提出改善建議，以推進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】中小型房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)融資 融資困境

2011年起，我國相繼出臺了多項緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策，如保障房建設(shè)、限購令等，為的是冷卻房地產(chǎn)業(yè)的投融資行為，壓制房價過快上漲。這些的政策都考驗著房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。此間，萬科等大型企業(yè)，依靠自身的規(guī)模和管理優(yōu)勢，不但未受政策影響，還趁機(jī)吞并整合了一些中小企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)。而中小企業(yè)面臨的融資風(fēng)險卻日益明顯，要想求得生存與發(fā)展，就必須尋求合適的融資策略。

一、我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）間接融資現(xiàn)狀

銀行貸款是間接融資最主要的形式，而近幾年中小房企獲取銀行貸款的難度不斷提升：

1.商業(yè)銀行可貸資金縮減，貸款愈加困難。2010年起存款準(zhǔn)備金率一再上調(diào)，商業(yè)銀行的可貸資金大幅縮減，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款也就變得愈發(fā)困難，尤其是核心競爭力較低、財務(wù)風(fēng)險較高的中小型房企更是舉步維艱。

2.銀行貸款要求提高。近幾年我國出臺了多項控制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款數(shù)量的政策，如差別化信貸，即貸款購買二套住房的首付比例不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外限購令等也大大減少了個人住房貸款的數(shù)額，而這也是中小型房企預(yù)售房款的來源。再者，中小型房企的規(guī)模小、信用等級低，直接導(dǎo)致其很難從銀行獲得貸款。

3.貸款利率上升，融資成本高昂。2010年起央行頻繁調(diào)整存貸利率，貸款利率不斷上升。高利率使得以間接融資為主的中小型房企的融資成本大幅提升，經(jīng)營風(fēng)險也隨之增加。

（二）直接融資現(xiàn)狀

1.融資結(jié)構(gòu)不合理，直接融資占比較小。我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金有35%來自銀行貸款，還有30%來自回籠的房款，而其中有很大一部分源自居民的住房貸款，因此實質(zhì)上，中小房企開發(fā)資金大都來源于銀行貸款，通過直接融資獲得的資金占比卻很小。

2.上市門檻提高，公開發(fā)行股權(quán)融資困難。目前，我國主板市場上的基本都是大型企業(yè)，而深交所的中小企業(yè)板和創(chuàng)業(yè)板對企業(yè)的監(jiān)管制度和上市條件要求更為嚴(yán)格。房地產(chǎn)市場發(fā)展的不健康，導(dǎo)致對房企上市的條件更加嚴(yán)格，而且證監(jiān)會暫停了房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)上市、再融資。而“買殼”或“借殼”上市以及海外上市都需要有優(yōu)良的資質(zhì)和資金實力，顯然不適用于想在短期內(nèi)上市融資的中小型房企。

3.發(fā)行企業(yè)債券的條件較高。對于企業(yè)發(fā)行債券的條件，我國相關(guān)法律都有嚴(yán)格的規(guī)定。就凈資產(chǎn)而言，股份有限公司不得低于3000萬人民幣，有限責(zé)任公司不得低于6000萬人民幣等，這些都限制了中小型房企發(fā)債融資。

4.新型融資方式發(fā)展尚不成熟。由于中小房企上市愈加困難，融資租賃、私募股權(quán)融資等成為重要的融資方式，雖在部分地區(qū)發(fā)展迅速，但由于我國起步較晚，發(fā)展仍不成熟，與發(fā)達(dá)國家相比還存在一定差距。

二、我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因

造成我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境的原因，既包括企業(yè)自身的內(nèi)部原因，也包括政策、行業(yè)等外部原因。

（一）內(nèi)部原因

1.信用等級低，違約風(fēng)險高。我國的中小型房企大都資金實力、償債能力弱，違約風(fēng)險較高，銀行等金融機(jī)構(gòu)往往不愿意貸款給它們。同時也正是這些特點使它們很難達(dá)到上市、發(fā)行債券等的標(biāo)準(zhǔn)。

2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規(guī)模較小，資金需求相對較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業(yè)，而吝于對中小企業(yè)貸款。

3.缺乏完善的內(nèi)部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內(nèi)部管理，缺乏專業(yè)的管理人才和系統(tǒng)的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業(yè)在經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化時無法做出及時有效的應(yīng)對，也缺乏創(chuàng)新融資渠道的能力。

（二）外部原因

1.政策原因。國家的部分政策在某種程度上促成了房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的形成。政府通過嚴(yán)格的土地政策和信貸政策等來調(diào)控房地產(chǎn)市場，土地取得愈加困難，取得土地的相關(guān)稅費也來越高，利率、存款準(zhǔn)備金的調(diào)整，差別化信貸政策，限購令等，都對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。

2.金融市場原因。我國的金融市場發(fā)展尚不成熟，融資結(jié)構(gòu)不合理，直接融資受限較多。我國房地產(chǎn)企業(yè)對長期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來源的中小房企的融資需求。

3.行業(yè)原因。由于房價的不穩(wěn)定及巨大的泡沫，導(dǎo)致即使有房地產(chǎn)等高價值固定資產(chǎn)來抵押，銀行對房企的貸款仍程序復(fù)雜、條件苛刻，尤其是對規(guī)模、信用等都很難達(dá)標(biāo)的中小企業(yè)。另外，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展繁榮健康時，銀行貸款寬松，對房屋預(yù)售的監(jiān)管也不是很嚴(yán)格，企業(yè)較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項，資金相對富裕，致使一些企業(yè)安于現(xiàn)狀，缺乏危機(jī)意識和創(chuàng)新能力，在面對嚴(yán)厲調(diào)控時，不能迅速找到適合企業(yè)自身的多渠道融資方式。

4.法律原因。我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉(zhuǎn)向了民間借貸，可我國民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進(jìn)入的渠道。另外，我國對中小房企上市以及再融資、發(fā)行債券都有嚴(yán)格限制，同時當(dāng)下嚴(yán)厲的監(jiān)管使得房地產(chǎn)信托融資在我國很難實現(xiàn)。

三、解決我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的建議

（一）政府方面

1.完善房地產(chǎn)金融相關(guān)法律體系。加強(qiáng)新型融資方式的法律建設(shè)，例如規(guī)范和積極發(fā)展民間借貸，還包括房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等相關(guān)法律的完善。

2.適當(dāng)放寬政策限制。國家可以適當(dāng)放寬對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如適當(dāng)降低中小型房企的營業(yè)稅、所得稅，實行浮動利率，優(yōu)化信貸政策，適當(dāng)放松對其信貸規(guī)模的監(jiān)管，讓銀行貸款從制度上向中小企業(yè)傾斜。

3.加快債券市場發(fā)展。促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和債券的發(fā)行，減少其債券發(fā)行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。

4.構(gòu)建完善的金融機(jī)構(gòu)體系。在發(fā)達(dá)國家，中小金融機(jī)構(gòu)在融資活動中發(fā)揮著十分重要的作用，國家可以通過出臺相關(guān)政策來促進(jìn)小額貸款公司、典當(dāng)行等的發(fā)展，促進(jìn)中小金融機(jī)構(gòu)來參與解決融資難的問題。

（二）金融機(jī)構(gòu)方面

我國銀行對中小型房企的貸款多為中短期，額度較小，難以滿足它們對資金的大量需求。因此我國的金融機(jī)構(gòu)須借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗，積極研發(fā)新的金融產(chǎn)品，聚集社會閑散資金，拓展融資渠道，如證券化等。

（三）企業(yè)自身方面

1.建立良好的內(nèi)控制度，提高信用度。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)長期依賴于銀行貸款來獲取資金，而且在短時間內(nèi)不易改變，因此中小型房企必須加強(qiáng)內(nèi)部控制，完善的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，提高自身信譽(yù)度及抗風(fēng)險能力。

2.發(fā)掘新的融資渠道。我國中小型房企現(xiàn)有融資渠道有限，為滿足巨大的資金需求，它們必須根據(jù)自身特點及國外先進(jìn)經(jīng)驗，發(fā)掘新的融資途徑，如典當(dāng)融資、融資租賃等。融資租賃，實質(zhì)上是轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃。融資租賃可以有效增加企業(yè)資金的流動性，租賃公司只關(guān)注租金能否按期收回，風(fēng)險較小。與銀行貸款相比，融資租賃對企業(yè)的資質(zhì)和擔(dān)保狀況要求相對較低，適用于中小企業(yè)，會成為解決融資其困境的重要手段。

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