楊瑛娟

（商洛學(xué)院，陜西 商洛 726000）

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速升溫，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫成了房地產(chǎn)業(yè)的熱門(mén)話題。目前我國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均已出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，但研究多以一二線大中城市數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)于三四線城市以及規(guī)模更小的城市是否存在泡沫卻尚未有定論。

商洛市由于地處秦嶺深處，房地產(chǎn)市場(chǎng)較陜西省其他地區(qū)起步較晚，房?jī)r(jià)與其他地區(qū)相比均處于較低水平。但隨著近幾年來(lái)商洛市房地產(chǎn)行業(yè)的迅速升溫，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度飛快。因此，商洛市房地產(chǎn)是否存在泡沫，就成為了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商、專家學(xué)者以及購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)泡沫與泡沫測(cè)度

（一）房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)泡沫是指一種以房地產(chǎn)為載體的，由房地產(chǎn)商和購(gòu)房者的投機(jī)行為所導(dǎo)致的，使房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)而持續(xù)上漲,使價(jià)格嚴(yán)重背離其合理價(jià)值的現(xiàn)象。當(dāng)房產(chǎn)商和購(gòu)房者都可以從金融機(jī)構(gòu)取得貸款,并進(jìn)行群體投機(jī)行為時(shí),就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格將遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)價(jià)格,并且金融支持的力度越大價(jià)格偏離越大,這一上升的價(jià)值則為泡沫。因此，從市場(chǎng)交換的角度來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，是由于投機(jī)資本的持續(xù)增加，使一定范圍內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)值（生產(chǎn)、流通等）的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)泡沫測(cè)度方法

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫度測(cè)度的方法主要包括以下三種：

第一種方法為指標(biāo)法。首先設(shè)定一系列與房地產(chǎn)密切相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的臨界值和權(quán)重,將指標(biāo)的實(shí)際值與臨界值比較。當(dāng)指標(biāo)的實(shí)際值超越臨界值時(shí),則存在房地產(chǎn)泡沫。再對(duì)超過(guò)臨界值的指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)求和,測(cè)算出房地產(chǎn)泡沫的綜合值,從而判斷泡沫發(fā)生的可能性和程度。

第二種方法是分段預(yù)警法。首先將房地產(chǎn)泡沫劃分為不同的預(yù)警段，并在預(yù)警段內(nèi)以不同的數(shù)值代表泡沫的嚴(yán)重程度，再以各指標(biāo)的測(cè)度級(jí)別值作為權(quán)重，計(jì)算出綜合泡沫值，最后以綜合泡沫值級(jí)別評(píng)判房地產(chǎn)泡沫的情況。

第三種方法是功效系數(shù)法。首先選取一系列指標(biāo)并分別計(jì)算出每一種指標(biāo)的功效系數(shù)，再通過(guò)公式計(jì)算出綜合預(yù)警系數(shù)，最后運(yùn)用綜合預(yù)警系數(shù)K對(duì)房地產(chǎn)泡沫程度做出判斷。

本文選擇指標(biāo)法對(duì)商洛市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析,首先通過(guò)單個(gè)指標(biāo)進(jìn)行逐一的實(shí)證分析，再通過(guò)主成分分析法來(lái)確定各指標(biāo)的權(quán)重,計(jì)算出綜合泡沫值，最后根據(jù)綜合泡沫值來(lái)評(píng)判商洛市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫。

二、商洛市房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)分析

本文將房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)體系劃分為三大類，即供給指標(biāo)、需求指標(biāo)、價(jià)格指標(biāo)。其中供給指標(biāo)主要有房?jī)r(jià)收入比X1、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI增長(zhǎng)率X2，需求指標(biāo)包括房屋銷售額增長(zhǎng)/社會(huì)商品零售增長(zhǎng)X3、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)X4,供給指標(biāo)主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資X5、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率X6、房地產(chǎn)竣工面積/房屋竣工面積X7。如附表1所示：

（一）房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)

1.房?jī)r(jià)收入比X1

房?jī)r(jià)收入比是指一套居民住房的平均價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房?jī)r(jià)格的承受能力。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上漲，支付能力就越弱。當(dāng)房?jī)r(jià)收入比一直居高不下并超過(guò)一定臨界點(diǎn)的時(shí)候，則產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。國(guó)際公認(rèn)的發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比則在3-6之間。

自2006年開(kāi)始，商洛市的房?jī)r(jià)收入比從發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)看總體呈上升的趨勢(shì)，平均值為5.20，處于合理范圍內(nèi)。但由于商洛地處秦嶺山區(qū)，平均的家庭年收入不能反映中、低等家庭的年收入，因此實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比值可能高于計(jì)算值。同時(shí)，2010年商洛市的房?jī)r(jià)收入比即將超過(guò)合理水平，說(shuō)明2010年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，應(yīng)及時(shí)采取泡沫預(yù)警措施。2011年、2012年雖有所下降，但仍處于合理范圍的較高點(diǎn)。從房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)得出，從2006年到2012年商洛市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況基本穩(wěn)定，不存在泡沫。

2.房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/CPI增長(zhǎng)率X2

理論上房屋作為中國(guó)人日常生產(chǎn)中價(jià)值最大的生活必需品，其價(jià)格變化應(yīng)與CPI變化一致。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲比率超過(guò)CPI增長(zhǎng)率時(shí)，則說(shuō)明出現(xiàn)了泡沫。該指標(biāo)值越大，則存在泡沫的可能性就越大。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率大于10%，同時(shí)與CPI的比值超過(guò)4就出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。

2006、2009年商洛市住宅價(jià)格增長(zhǎng)率分別為7.6%、15.73%，而房?jī)r(jià)與CPI的同步率分別為12.67和26.20，均超過(guò)了合理范圍，表明在這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。尤其在2009年房?jī)r(jià)與CPI的同步率達(dá)到了26.20，說(shuō)明在2009年房?jī)r(jià)嚴(yán)重超過(guò)了居民的消費(fèi)能力，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。

（二）需求指標(biāo)

1.商洛市房屋銷售額增長(zhǎng)／社會(huì)商品零售增長(zhǎng)X3

伴隨著商洛市城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求呈剛性特征，所以房屋銷售增長(zhǎng)額快于社會(huì)商品零售額增長(zhǎng)屬正?，F(xiàn)象。但若房屋銷售增長(zhǎng)率長(zhǎng)期超過(guò)居民消費(fèi)增長(zhǎng)能力的增長(zhǎng)，就會(huì)出現(xiàn)泡沫。一般認(rèn)為該比值如果小于2，就沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫；大于2小于3存在輕微的房地產(chǎn)泡沫；大于3就存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

商洛市在2008年存在輕微泡沫，可能存在較大的投機(jī)需求。其他年份該指標(biāo)均在合理范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，未出現(xiàn)泡沫。

2.房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)分析X4

該指標(biāo)主要體現(xiàn)了虛擬經(jīng)濟(jì)偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度。一般情況下，該指標(biāo)的臨界值為l，當(dāng)指標(biāo)達(dá)到2時(shí)，則認(rèn)為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快，可能存在較大泡沫。一般認(rèn)為，當(dāng)指標(biāo)大于1．3時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)。

2006-2008年三年間，商洛市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率一直維持在8%左右，且均低于同期GDP增長(zhǎng)率，說(shuō)明這三年來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能有效支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2009年開(kāi)始，房?jī)r(jià)增產(chǎn)率開(kāi)始超過(guò)GDP增長(zhǎng)率，但未達(dá)到預(yù)警線。到2010年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率已成為GDP增長(zhǎng)率的2倍之多，說(shuō)明在這一年商洛市房地產(chǎn)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。

（三）供給指標(biāo)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額／全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額X5

該指標(biāo)反映了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中用于房地產(chǎn)業(yè)的比例，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的資金流入狀況。當(dāng)該指標(biāo)過(guò)高時(shí)，社會(huì)資金過(guò)度聚集在房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)供給過(guò)剩。一般該指標(biāo)的合理范圍在10%以下，在發(fā)達(dá)國(guó)家合理范圍可提高到20%-25%。在我國(guó)，一般當(dāng)該指標(biāo)超過(guò)30%時(shí)，則出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

商洛市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重遠(yuǎn)小于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)10%，反映出社會(huì)總投資未過(guò)度聚集在房地產(chǎn)行業(yè)，不存在泡沫，市場(chǎng)后勁實(shí)足。

2.房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率X6

該比值反映了房地產(chǎn)投資增速相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的變化情況，體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資是否過(guò)熱。如果房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，表明房地產(chǎn)業(yè)存在非理性投資，即投機(jī)因素較多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。通常認(rèn)為，該比值的合理范圍應(yīng)在3%-8%，高于合理比值說(shuō)明市場(chǎng)可能存在過(guò)度需求和房地產(chǎn)泡沫。

該比值在2008年遠(yuǎn)大于2，說(shuō)明當(dāng)年商洛市房地產(chǎn)市場(chǎng)中非理性投資非常多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。在其余年份這一比值均處于合理水平。由此可以看出，商洛房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年出現(xiàn)投資過(guò)熱的情況，出現(xiàn)了建筑高峰期，存在一定的泡沫。

3.房屋施工面積／房屋竣工面積X7

該指標(biāo)反映了商品房的供求關(guān)系，施工面積為未來(lái)現(xiàn)房的供應(yīng)量，竣工面積為現(xiàn)房的需求量。一般認(rèn)為，施工面積應(yīng)為竣工面積的2.5-3.5倍。當(dāng)該值小于2.5時(shí)，供不應(yīng)求；當(dāng)該值大于3.5倍，未來(lái)可能供過(guò)于求，存在泡沫。因此該比值越大，說(shuō)明泡沫越大。一般將3.2作為發(fā)出泡沫預(yù)警的信號(hào)。

2006-2012年期間，除2008年外該比值均小于2，表明在這幾年商洛市房地產(chǎn)供不應(yīng)求，市場(chǎng)儲(chǔ)備的房屋量較需求相比略緊，導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升。2008年該指標(biāo)雖然超過(guò)2.5，但仍未達(dá)到泡沫預(yù)警線。因此從整體上來(lái)說(shuō)，這一指標(biāo)顯示出商洛市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旺盛，供應(yīng)略緊，不存在泡沫。

三、基于指標(biāo)法的綜合測(cè)度

雖然以上由單一指標(biāo)能從某一特定方面確定的商洛市房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，但由于房地產(chǎn)價(jià)格形成的復(fù)雜性，以及指標(biāo)判斷是以是否超過(guò)臨界值確定的，因此單一指標(biāo)在判斷房地產(chǎn)泡沫時(shí)仍存在局限性。因此，應(yīng)將房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)進(jìn)行綜合，并在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行全面分析。

本文采用主成分分析法對(duì)以上七個(gè)指標(biāo)進(jìn)行降維處理，確定各指標(biāo)的權(quán)重，得出2006-2012年商洛市房地產(chǎn)的綜合泡沫指數(shù)，進(jìn)而判斷商洛市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。根據(jù)SPSS19.0，利用主成分原理計(jì)算綜合房地產(chǎn)泡沫指數(shù)模型：

再將標(biāo)準(zhǔn)化后的2006-2012年的七個(gè)指標(biāo)值代入綜合房地產(chǎn)泡沫指數(shù)模型，得出商洛市歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合泡沫指數(shù)值（見(jiàn)附表2）。

在上述年份中，若綜合泡沫值小于1，則認(rèn)為房地產(chǎn)無(wú)泡沫；如果等于1，則認(rèn)為開(kāi)始出現(xiàn)泡沫，綜合泡沫值越大泡沫越嚴(yán)重。由此可知，2008年綜合泡沫指數(shù)大于1，則2008年商洛市房地產(chǎn)存在房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象，而出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，主要是由房地產(chǎn)投資迅速增加導(dǎo)致的。但經(jīng)過(guò)后續(xù)幾年的整頓，房地產(chǎn)市場(chǎng)又重新步入正軌。因此從總體上說(shuō)，2006-2012年商洛市房地產(chǎn)在大多年份均位于正常區(qū)域，表明商洛市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，并不存在房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)象，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。

四、政策建議

綜上指標(biāo)分析，商洛市房地產(chǎn)在2006-2012年雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，僅在2008年出現(xiàn)了泡沫，但為了遏制房地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定增長(zhǎng)，提出以下政策建議：

（一）繼續(xù)推進(jìn)保障住房體系

政府應(yīng)在加強(qiáng)現(xiàn)有的經(jīng)適房、廉租房的監(jiān)督和管理基礎(chǔ)上，繼續(xù)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，以保證低收入居民真正享受到政府住房補(bǔ)貼。為商洛市構(gòu)建一個(gè)具有商品房、經(jīng)適房、廉租房的多元化住房體系，在保證供求平衡的基礎(chǔ)上有效抑制房?jī)r(jià)大幅度增長(zhǎng)。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與居民消費(fèi)水平相結(jié)合，控制高端商品房的數(shù)量，增加小戶型商品房的建設(shè)，建立真正以符合商洛市當(dāng)?shù)叵M(fèi)模式的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

附表1 2006-2012年商洛市房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)指標(biāo)

附表2 2006-2012年商洛市房地產(chǎn)綜合泡沫指數(shù)

（三）加強(qiáng)銀行貸款的監(jiān)控力度

嚴(yán)格控制房地產(chǎn)業(yè)的資金流入，一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用的審查，另一方面嚴(yán)把貸款投向，確保銀行資金過(guò)量流入適銷對(duì)路的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

（四）抑制炒房投機(jī)行為

一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，在政府網(wǎng)站及權(quán)威房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上公布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，在輿論的監(jiān)督下客觀地反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況，有效遏制囤積房源的炒房行為。另一方面強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房貸款的管理，針對(duì)不同類型的商品房屋貸款設(shè)定不同的貸款利率，調(diào)高多套住房的購(gòu)房者的貸款利率，抑制投機(jī)行為。

[1]謝百三．高度警惕我國(guó)部分城市房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)卷土重來(lái)[J]．價(jià)格理論與實(shí)，2003（1）：37-39．

[2]周京奎．房地產(chǎn)泡沫生成與演化[J]．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2006（5）：3-10．

[3]劉琳，鄭思齊，黃英．房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)的編制方法[J]．中國(guó)房地產(chǎn)，2003（6）：13-15．

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[5]李維哲，曲波．地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)體系與方法研究[J]．山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2002（4）：99-101．