高廣春

2014年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型的路徑上行進(jìn)，其中作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)所扮演的角色日漸清晰：以棚戶區(qū)改造為主體的保障房建設(shè)承擔(dān)穩(wěn)增長(zhǎng)的重任，商業(yè)房地產(chǎn)則是減速緩行。相應(yīng)的，房地產(chǎn)金融的運(yùn)行態(tài)勢(shì)是否與這一角色相匹配呢？本文從商業(yè)房地產(chǎn)信貸諸項(xiàng)指標(biāo)在數(shù)量與結(jié)構(gòu)方面的實(shí)證表現(xiàn)予以求解，所謂“數(shù)量”主要指房地產(chǎn)信貸投放規(guī)模增速及其變化（相對(duì)于以往期間的增減）。所謂“結(jié)構(gòu)”主要指房地產(chǎn)信貸規(guī)模占信貸總規(guī)模比例的變化情況，即所謂相對(duì)規(guī)模的變化情況。本文所用數(shù)據(jù)除特別說明外，均來自中國(guó)統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)人民銀行三個(gè)網(wǎng)站。

房地產(chǎn)信貸數(shù)量走勢(shì)

2014年上半年房地產(chǎn)信貸增速同比明顯趨緩。圖1是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)量或規(guī)模的走勢(shì)圖。該圖顯示，2014年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同比增長(zhǎng)率在前3個(gè)月還維持在20%以上的增長(zhǎng)水平，與2013年增速大致相當(dāng)，但自2014年4月開始，相對(duì)于2013年的增速明顯走緩，5月份的降幅超過10%，6月份的降幅接近20%。

相較于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，個(gè)人按揭貸款增速減緩的趨勢(shì)更為明顯。如圖2所示，2014年上半年，個(gè)人按揭貸款同比增速明顯趨緩，最高漲幅不到4個(gè)百分點(diǎn)，4月份和5月份甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

表1則進(jìn)一步給出了個(gè)人按揭貸款同比在2014年上半年和2013年同期的相對(duì)變化。該表顯示，相對(duì)于2013年同期，2014年的同比增速大幅跳水，各月降幅均超過55個(gè)百分點(diǎn)。

從同比增速的走勢(shì)看，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，在2014年上半年均出現(xiàn)了收縮態(tài)勢(shì)，個(gè)人按揭貸款的收縮幅度更為明顯，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)貸款的收縮幅度。

上述房地產(chǎn)信貸的收縮趨勢(shì)背后的一個(gè)重要因素是貨幣政策的收縮。如圖5所示，2014年上半年的貨幣供應(yīng)量M2雖有逐月回暖的趨勢(shì)，但相較于2013年同期，除6月份以外，其他各月收縮趨勢(shì)明顯。

2014年上半年貨幣供應(yīng)量M2相較于2013年同期的升降幅度如表2所示。由該表可以看出，M2在2014年2月和3月的收縮幅度均超過50%。正是在這樣的背景下，商業(yè)銀行選擇收縮房地產(chǎn)信貸，因而，2014年整個(gè)上半年才會(huì)不斷有媒體披露商業(yè)銀行收緊房貸、甚至停貸、調(diào)高個(gè)人房貸利息的信息。為此，5月中上旬，央行召集多家銀行座談，要求各商業(yè)銀行落實(shí)差別化房貸政策，及時(shí)審批發(fā)放個(gè)人按揭貸款。央行此舉意在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)分析

2014年上半年房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)同比呈現(xiàn)剛性。本部分關(guān)于房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)指標(biāo)有二。其一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模與銀行信貸總規(guī)模的相對(duì)比例，其二是個(gè)人按揭貸款規(guī)模與住戶總信貸規(guī)模的比例。

表3是近三年來房地產(chǎn)開發(fā)貸款與銀行信貸總規(guī)模之比在2014年上半年的變化情況。由該表可以看出，2014年上半年的這個(gè)指標(biāo)與前兩年的情況保持在大致相同的水平。其中與2013年上半年相比，2014年各月中，有三個(gè)月份略升，2個(gè)月份略降；進(jìn)一步同2012年比較，2014年上半年各月份中，所有月份保持略升態(tài)勢(shì)。這樣的比較結(jié)果表明，2014年商業(yè)銀行并沒有表現(xiàn)出降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款在各項(xiàng)貸款中比重的趨勢(shì)，換言之，在相對(duì)比例上依然維持著與2013年和2012年的剛性。這樣的結(jié)論與前文所述房地產(chǎn)開發(fā)信貸在數(shù)量方面的表現(xiàn)形成明顯反差：2014年上半年房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模增速在明顯下滑的同時(shí)，其相對(duì)于信貸總規(guī)模的份額并沒有隨之下滑，而是呈現(xiàn)剛性。

個(gè)人按揭貸款與住戶信貸總規(guī)模的相對(duì)比例又是一個(gè)什么樣的情形呢？如表4所示，2014年上半年的這個(gè)指標(biāo)與多數(shù)年份（2013年、2011年、2010年和2009年）同期相比呈現(xiàn)不同程度增加的特點(diǎn)。與2012年和2008年同期相比表現(xiàn)為不同程度的下降。其中，與2013年上半年同期相比，各月均有小幅增長(zhǎng)。這樣的比較結(jié)果表明，2014年商業(yè)銀行并沒有降低個(gè)人按揭貸款在住戶貸款中的比重，反而在相對(duì)比例上維持著比2013年略高的水平。這樣的結(jié)論也與前文的結(jié)論出現(xiàn)反差：2014年上半年個(gè)人按揭信貸規(guī)模增速在明顯下滑的同時(shí)，其相對(duì)于住戶信貸總規(guī)模的份額并沒有隨之下滑，而是略有擴(kuò)張。

上述房地產(chǎn)信貸數(shù)量與規(guī)模在2014年上半年的走勢(shì)差異有點(diǎn)類似于古京劇中的陰陽臉譜。一面是房地產(chǎn)信貸數(shù)量增速收縮，一面是房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)占比擴(kuò)張。數(shù)量增速收縮可解釋為源于貨幣政策的收縮，而結(jié)構(gòu)占比的擴(kuò)張則可能有更為復(fù)雜的原因。房地產(chǎn)信貸在結(jié)構(gòu)調(diào)整中并沒有像一般預(yù)期的那樣成為“裁減”的對(duì)象，反而有些更受“青睞”。這其中可以理解的原因有二，其一是商業(yè)銀行和房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來形成的利益捆綁關(guān)系存在固化傾向，雙方都不想“撕破臉皮”，以免兩敗俱傷。其二是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型尚未產(chǎn)生相對(duì)于房地產(chǎn)有比較收益的產(chǎn)業(yè)或領(lǐng)域，商業(yè)銀行盡管“錢袋子”有些緊，但仍然維持了對(duì)房地產(chǎn)信貸的既有份額。這實(shí)際上表明：結(jié)構(gòu)層面的轉(zhuǎn)型難于數(shù)量層面的變化，不會(huì)一蹴而就。

數(shù)量與結(jié)構(gòu)的再討論

為了進(jìn)一步理解房地產(chǎn)信貸在2014年上半年在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的變化，本部分進(jìn)一步引入兩個(gè)指標(biāo)，其一是房地產(chǎn)投資的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)投資本身的增速變化和房地產(chǎn)投資相對(duì)于固定資產(chǎn)投資份額的變化情況。其二是按揭貸款和開發(fā)貸款的數(shù)量與結(jié)構(gòu)，即按揭貸款和開發(fā)貸款的同比增速走勢(shì)對(duì)比及兩者之間比例變化情況。

房地產(chǎn)投資數(shù)量增速同比明顯收縮，結(jié)構(gòu)同比僅有略降。如圖4所示，2014年上半年，房地產(chǎn)投資增速雖有近20%的增長(zhǎng)率，但與2013年相比呈現(xiàn)較為明顯的下降趨勢(shì)，這樣的走勢(shì)與同期固定資產(chǎn)投資走勢(shì)的方向基本保持一致。但是，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的份額在2014年上半年并沒有呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，其中前2個(gè)月呈現(xiàn)略升態(tài)勢(shì)，其余幾個(gè)月呈現(xiàn)略降態(tài)勢(shì)（如表5所示）。

房地產(chǎn)投資在數(shù)量與結(jié)構(gòu)方面所呈現(xiàn)的變化與前述房地產(chǎn)信貸的情形基本一致。這樣的結(jié)論進(jìn)一步說明，2014年上半年，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整并沒有出現(xiàn)所謂的“去房地產(chǎn)化”的趨勢(shì)，相反略有加強(qiáng)。endprint

2014年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款增速均出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。但按揭貸款的下滑幅度遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，2014年前4個(gè)月份的下滑幅差超過20個(gè)百分點(diǎn)，5月和6月的下滑幅差雖有收窄但也在10個(gè)百分點(diǎn)以上（如圖5所示）。

總所周知，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)供給相關(guān)，按揭貸款與住房需求相關(guān)，開發(fā)貸款和按揭貸款增速同比變化的差異性從金融層面對(duì)圖6給出了一個(gè)較為有效的解釋視角。2014年上半年，受開發(fā)貸款增速下滑的影響住宅竣工面積前4個(gè)月呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但由于開發(fā)貸款增速下滑幅度相對(duì)較小，5月份住宅竣工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。但受個(gè)人按揭貸款增速大幅下滑的影響，住宅銷售面積增速大幅下降，多數(shù)月份降幅超過了40個(gè)百分點(diǎn)，與住宅竣工面積的變化形成明顯的反差。

表6所提供的數(shù)據(jù)則進(jìn)一步顯示，2014年上半年住宅銷售面積的相對(duì)大幅下滑與個(gè)人按揭貸款增速相對(duì)于開發(fā)貸款增速的大幅下降有關(guān)。該表顯示，個(gè)人按揭貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款之間的比例，在2014年相對(duì)于2013年同期，降幅多保持在10%以上。這樣的降幅與上半年商業(yè)銀行普遍收縮個(gè)人按揭貸款的策略選擇有關(guān)。此外，將表6與表5給出的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，我們還發(fā)現(xiàn)，相較于按揭貸款在住戶貸款中的份額，按揭貸款與開發(fā)貸款的相對(duì)關(guān)系對(duì)住房需求的影響更為明顯。

綜上所述，房地產(chǎn)信貸多項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)量與結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出陰陽臉譜的景象，這樣的景象一方面部分解釋了目前房地產(chǎn)的一些運(yùn)行狀況，如房市降溫、庫存增加等；另一方面也透射出了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的復(fù)雜性，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、銀行收益與房地產(chǎn)繁榮之間多年以來形成的相互捆綁關(guān)系，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重構(gòu)和再造構(gòu)成較大的瓶頸約束。

下半年展望

根據(jù)前文的分析，2014年上半年房地產(chǎn)信貸數(shù)量和結(jié)構(gòu)已經(jīng)走出分化路線即數(shù)量明顯萎縮，但結(jié)構(gòu)則顯示剛性。數(shù)量萎縮是貨幣政策收緊的伴隨結(jié)果，結(jié)構(gòu)剛性則表明銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)利益關(guān)系的鎖定化傾向。由此而言，2014年下半年將很難看到所謂銀行業(yè)“去房地產(chǎn)化”的成效。

而前述關(guān)于個(gè)人按揭貸款與開發(fā)貸款的相對(duì)關(guān)系則成為商品房銷售面積大幅走低的重要金融因素。圖7從商品房庫存量走勢(shì)視角進(jìn)一步印證了商品住宅銷售面積的此種走低態(tài)勢(shì)。沿此趨勢(shì)，2014年下半年，商品房去庫存的壓力將進(jìn)一步加大。從近日相關(guān)決策層的反映看，住房庫存的壓力似乎已經(jīng)到了容忍的極限。2014年7月初，剛剛履任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)的陳政高在其上任后的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，將“去庫存”作為住建部2014年下半年的重要工作之一。憑借陳政高的資歷和影響力，他的這一工作安排應(yīng)該能夠得到央行和銀監(jiān)會(huì)的積極配合，由此判斷，2014年下半年的貨幣政策和監(jiān)管走向有望對(duì)個(gè)人按揭貸款構(gòu)成定向?qū)捤?，因此?014年下半年的按揭貸款將有望持續(xù)回暖。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）endprint