余鳳

摘 要：本文過(guò)對(duì)山西TX房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略問(wèn)題的研究，其中運(yùn)用PEST模型對(duì)TX公司所面臨的外部環(huán)境進(jìn)行分析，然后利用五力模型對(duì)其行業(yè)環(huán)境進(jìn)行了分析，對(duì)公司內(nèi)部條件的分析則是使用SWOT分析法，從組織制度、人力資源狀況以及開(kāi)發(fā)狀況等方面進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上，為T(mén)X房地產(chǎn)公司提出了科學(xué)、合理的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略——低成本戰(zhàn)略，以及確保該戰(zhàn)略具體實(shí)施的保障措施。

關(guān)鍵詞：山西TX房地產(chǎn)公司 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 低成本戰(zhàn)略

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2014）03（c）-0149-01

2013年對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，絕對(duì)是不同尋常的一年，各種調(diào)控政策的出臺(tái)和樓市現(xiàn)象的交相出現(xiàn)，使得全國(guó)樓市發(fā)生著劇烈的震動(dòng)。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，山西房地產(chǎn)市場(chǎng)也變化頗深。近幾年來(lái)，太原市連續(xù)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》和《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定省城住房?jī)r(jià)格的通知》兩個(gè)增加保障房供給和平抑房?jī)r(jià)的房市導(dǎo)向文件，樓市調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)；同時(shí)，作為二線(xiàn)城市，隨著上市和大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，太原樓市格局正在發(fā)生著深刻變化。在政策的強(qiáng)勢(shì)影響下，太原房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈來(lái)愈烈。

山西TX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2006年，主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。成立幾年來(lái)，公司沒(méi)有制定出科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，缺乏全局觀，資源和力量過(guò)度分散，內(nèi)部資源與外部環(huán)境的匹配性差。但是，公司高層已經(jīng)逐漸意識(shí)到了競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略對(duì)于一個(gè)企業(yè)的重要意義。因此，TX房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急，是如何在紛繁多變的市場(chǎng)環(huán)境中，通過(guò)有效地制定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，保證企業(yè)的生存以及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，以能夠獲得一般甚至高于市場(chǎng)平均水平的收益。

本文對(duì)西TX房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略問(wèn)題進(jìn)行了深入地分析，首先用PEST模型對(duì)TX公司面臨的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等外部環(huán)境進(jìn)行分析，然后利用五力模型對(duì)潛在進(jìn)入者、供應(yīng)商的議價(jià)能力以及買(mǎi)方的議價(jià)能力等行業(yè)環(huán)境進(jìn)行了分析，對(duì)公司內(nèi)部條件的分析則是使用SWOT分析法，從組織制度、人力資源狀況以及開(kāi)發(fā)狀況等方面進(jìn)行分析。通過(guò)綜合研究認(rèn)為，山西TX房地產(chǎn)公司在發(fā)展的過(guò)程中的優(yōu)勢(shì)有：公司與政府部門(mén)擁有良好的關(guān)系，具有較強(qiáng)的成本控制能力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中形成了一支人員素質(zhì)較高、結(jié)構(gòu)合理的人員隊(duì)伍，擁有較強(qiáng)的資金實(shí)力、以及較為廣泛的融資渠道，這些都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要能力保證。其劣勢(shì)在于：公司在太原的知名度仍然有限，在周邊城市的影響力尚沒(méi)有形成；長(zhǎng)期以來(lái)，公司對(duì)內(nèi)部管理重視程度不夠，在公司戰(zhàn)略的制定上，完全由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和少部分分公司高層管理人員來(lái)參與制定，戰(zhàn)略目標(biāo)也有上層管理者來(lái)掌握，全員參與無(wú)從談起。在進(jìn)行戰(zhàn)略制定時(shí)沒(méi)有進(jìn)行細(xì)致調(diào)研，對(duì)自身、企業(yè)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)趨勢(shì)的分析不夠深入；激勵(lì)機(jī)制不健全。公司沒(méi)有形成標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的考核方法。各級(jí)別員工多根據(jù)其在公司的職務(wù)級(jí)別和工作業(yè)績(jī)來(lái)衡量最終的收入水平。因此，呆板的薪酬制度以及不健全的考核方式，使得員工缺乏歸屬感，每年都有人員流動(dòng)，影響了公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成了一定的影響。

該公司的發(fā)展機(jī)會(huì)在于以下幾點(diǎn)。

（1）良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的蕭條而蕭條，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇而復(fù)蘇。近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，以及國(guó)家積極采取調(diào)控措施保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。為T(mén)X房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。

（2）太原的發(fā)展機(jī)遇。太原市目前正在加快推動(dòng)城市化進(jìn)程，延長(zhǎng)建設(shè)好汾河景區(qū)，使太原成為宜居宜業(yè)之城和藍(lán)天白云之城。

（3）居民收入的不斷提升。以太原市城鎮(zhèn)居民可支配收入來(lái)看，從2009年以來(lái)，太原市人均可支配收入每年的增長(zhǎng)率基本都保持在12%以上，我市居民收入的不斷增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

（4）洗牌后的優(yōu)勝劣汰。限購(gòu)令以及其他相關(guān)政策的出臺(tái)，加速了房地產(chǎn)的行業(yè)整合與重組，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)自身資本實(shí)力的要求。

該公司發(fā)展中所面臨的威脅在于以下幾點(diǎn)。

（1）政策從嚴(yán)。政府管制的力度正在逐步加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)在今后或者更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將處于不利的發(fā)展地位。

（2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。太原已經(jīng)吸引了省內(nèi)外大大小小的房地產(chǎn)公司數(shù)百家，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，而且國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)也正通過(guò)各種方式試圖加入到競(jìng)爭(zhēng)中，這對(duì)TX房地產(chǎn)公司的發(fā)展形成了巨大的挑戰(zhàn)。

（3）消費(fèi)者的“觀望”心態(tài)。隨著“限購(gòu)令”的出臺(tái)，以及一些地產(chǎn)商難以承受資金壓力，積極進(jìn)行降價(jià)，這些“信號(hào)”使得消費(fèi)者的觀望氣氛濃厚、購(gòu)房意愿降低，這也使得TX房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大。

綜合對(duì)TX房地產(chǎn)外部環(huán)境和內(nèi)部因素以及其發(fā)展的機(jī)會(huì)和面臨的威脅分析，從企業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略上來(lái)說(shuō)，公司應(yīng)該選擇低成本戰(zhàn)略。對(duì)于TX房地產(chǎn)公司低成本戰(zhàn)略的選擇，本文制定了具體的實(shí)施方案，從融資成本控制、決策階段成本控制、設(shè)計(jì)階段成本控制、招投標(biāo)階段成本控制、施工階段成本控制、營(yíng)銷(xiāo)階段成本控制六個(gè)方面制定了具體的低成本戰(zhàn)略。在融資成本控制方面，公司應(yīng)加強(qiáng)預(yù)售房產(chǎn)的實(shí)施；在決策階段的成本控制方面，公司應(yīng)做到嚴(yán)格把握項(xiàng)目的可行性研究、提高估算的精確程度、認(rèn)真客觀地做好項(xiàng)目評(píng)價(jià)；在設(shè)計(jì)階段的成本控制方面要做到：推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招標(biāo)、推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制、推行和完善限額設(shè)計(jì)；在招投標(biāo)階段的成本控制應(yīng)做到：提前進(jìn)行合作伙伴評(píng)估考察、招標(biāo)工作必須公平公正公開(kāi)、做好招標(biāo)文件的編制工作、推行清單招標(biāo)、嚴(yán)格標(biāo)底價(jià)格的審查工作；施工階段的成本控制應(yīng)做到：綜合各方面的成本控制措施形成體系、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理、做好市場(chǎng)材料價(jià)格調(diào)查、正確應(yīng)對(duì)工程索賠；營(yíng)銷(xiāo)方面的成本控制應(yīng)做到：充分利用房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)、開(kāi)通免費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)看樓班車(chē)及其他吸引客戶(hù)的措施。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本文的探討，能夠有助于山西TX公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，并能對(duì)與TX公司相類(lèi)似的房地產(chǎn)公司提供有益的借鑒和參考。

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