董媛穎

[提要] 為了進一步規(guī)范對土地市場的管理，我國建立并實施了土地儲備制度。本文通過簡要介紹土地儲備制度對土地價格的影響，然后討論進一步完善土地儲備的對策，從而能夠真正確保我國的土地行業(yè)穩(wěn)定、快速地發(fā)展，為國民經(jīng)濟增長提供重要的源動力。

關(guān)鍵詞：土地儲備；土地儲備制度；房地產(chǎn)；土地價格

中圖分類號：F327 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2014年9月10日

一、土地儲備制度對土地價格的影響

土地儲備制度的初衷就是通過對土地價格的影響，進而提高土地利用率，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)。國家施行土地儲備制度以來，對我國的土地價格產(chǎn)生了一定的影響，這也是土地儲備制度產(chǎn)生作用的重要標(biāo)志之一，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）土地價格由價值和供需決定。決定土地價格的主要因素有兩方面：一方面是土地自身的所在價值；另一方面則是由供需而影響。作為一種商品，土地的價格是由自身的價值和供需共同決定的，而目前影響土地價格的主要因素就是供應(yīng)量與需求量的關(guān)系。換句話說：如果土地需求量提高，供應(yīng)量減少那么土地的價格會升高；如果土地的供應(yīng)量增加，而需求量減少，那么土地的價格會降低。因為土地自身的價值受外界因素的影響較小，所以目前土地的價格主要是受供需關(guān)系來影響的。本文就是主要通過土地的供需關(guān)系，來介紹土地儲備制度如何影響土地的價格。

（二）土地儲備導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少。土地儲備制度主要是國家為了維護土地市場的公平公正，將一部分的土地儲備起來運用到適當(dāng)?shù)牡胤?，土地儲備制度實施以來，近十幾年的時間土地的價格上漲了四五成左右，主要是因為土地儲備制度使得土地的供應(yīng)量減少造成的，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，土地儲備制度就是國家利用行政干預(yù)對土地實施壟斷，政府對于土地的壟斷行為既存在追求社會利益的傾向，也存在追求市場利益的傾向，但是由于土地儲備制度最開始的目標(biāo)主體不太明確，一般在社會利益和市場利益做取舍的過程中，都傾向于獲取市場利益，尤其是一些地方政府獲取市場利益的傾向更加明顯；第二，其他土地市場的供給變少，土地儲備制度在建立之前，很多官員已經(jīng)開始通過隱秘的形式出讓土地，使得土地儲備過程中，并沒有獲得預(yù)期的土地數(shù)量。由于土地儲備制度相關(guān)的法律法規(guī)還不太健全，因此很多土地的開發(fā)商通過隱形市場操作，從而獲得更多的利益，導(dǎo)致了土地的價格進一步增長。這兩方面行為存在著共同的特點，即土地儲備導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少，從而導(dǎo)致土地價格上升，這也符合商品經(jīng)濟中供需關(guān)系影響土地價格的相關(guān)理論。

（三）土地儲備導(dǎo)致土地需求量增加。通過上面的理論可知，土地價格受供需關(guān)系的影響而圍繞土地價值波動。一方面土地儲備制度導(dǎo)致了土地的供應(yīng)量減少；而另一方面土地儲備制度同時導(dǎo)致了土地的需求量增加，主要體現(xiàn)在：土地儲備制度加大了土地的需求。通過對土地市場的分析，土地最大的消費者就是開發(fā)商，土地儲備制度施行以后，開發(fā)商只能通過政府組織的拍賣活動獲取土地的使用權(quán)，以前多種途徑購買土地的方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹荒芡ㄟ^政府途徑進行購買，加上政府有意對土地實施有限制出售，所以開發(fā)商對于土地的需求量增加。而且開發(fā)商為了追求更多的經(jīng)濟利益，開始進行圈地活動，這樣就導(dǎo)致了大的土地開發(fā)商擁有大量土地的現(xiàn)象，而一些中小規(guī)模的土地開發(fā)商對土地的需求更加強烈。

（四）土地儲備提高地價。由于目前土地的自然供給量是有限的，而土地儲備實施以來使得土地的供應(yīng)量減少，因此土地的價格水漲船高；另外，國家實施土地儲備雖然希望土地的使用權(quán)只由國家批出，但是國內(nèi)大量存在的隱形市場并沒有真正使得土地儲備產(chǎn)生應(yīng)有的壟斷效果，所以土地的價格依然處于增長階段；雖然土地儲備沒有實現(xiàn)真正的土地壟斷，但是也產(chǎn)生了一定的效果，開發(fā)商為了追求自己的利益，必然在土地拍賣的過程中，為了能夠提高自身的競爭力獲得土地的使用權(quán)，開始進一步推高土地的拍賣價格。綜上所述，土地儲備的確抬高了土地的價格。

二、有關(guān)土地儲備制度對策建議

在國外一些土地儲備制度完善的國家，土地儲備制度確實對于穩(wěn)定土地市場產(chǎn)生了積極的影響，但是由于目前我國的土地儲備制度實施的時間比較短，還存在很多不完善的地方，例如：在抑制土地價格上漲的同時，也進一步促進了土地價格的增長，因此我們必須采取一些措施，推行較為完備的土地儲備制度，具體可以做到以下幾點：

（一）完善與土地儲備制度相關(guān)的法律法規(guī)。國家施行一項重要的決策過程中必須要有完善的法律法規(guī)作為保障，才能使得決策收到應(yīng)有的效果，才能做到有法可依。尤其是在涉及到大量經(jīng)濟利益的決策施行時，必須要完善相應(yīng)的法律法規(guī)，才能保障政策施行的過程中不會引起經(jīng)濟市場較大的波動。為了完善土地儲備制度相關(guān)的法律法規(guī)，可以從以下幾個方面做起：第一，建立相關(guān)的土地儲備的法律法規(guī)，使得土地儲備在施行時順利進行，讓各項操作都能夠做到有章可循，減少隱形市場的操作，使得土地儲備制度能夠真正收到其開始設(shè)想的效果；第二，進一步完善相應(yīng)的法律法規(guī)，土地儲備制度在施行的過程中，會影響土地以及房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)，因此有關(guān)土地管理和房地產(chǎn)管理方面的法律也需要進一步完善，才能配合土地儲備的順利進行；第三，由于國外一些發(fā)達國家較早地施行了土地儲備制度，其在法律法規(guī)方面做得也比較完善，所以在制定和完善與土地儲備相關(guān)的法律法規(guī)時，可以參考一些國外的成功經(jīng)驗。

（二）做好對土地市場的預(yù)測和分析。土地儲備制度施行的目的之一就是加強對土地市場的宏觀調(diào)控，因此為了能夠發(fā)揮土地儲備制度對土地市場的調(diào)控作用，我們必須對土地市場未來的行情做出正確的預(yù)測，更好地把握和了解市場行情，才能對土地儲備制度進一步完善，發(fā)揮其更好的作用。為了做好對土地市場未來形式的預(yù)測工作，我們可以從以下幾點做起：第一，通過充分了解影響土地市場的各項因素，以及它們對土地市場產(chǎn)生的重要影響，從而繪制出未來土地市場發(fā)展的趨勢。因此，各個地方政府需要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅那闆r，準(zhǔn)確快速地收集各類信息提供給專門的分析人員，從而做好土地市場的預(yù)測工作；第二，在進行土地未來市場預(yù)測的過程中，不僅僅需要分析影響土地市場的因素，而且需要參考土地市場往年的一些數(shù)據(jù)，從這些數(shù)據(jù)中找出一定的規(guī)律，為土地市場未來的走勢提供重要依據(jù)。土地儲備制度需要根據(jù)土地市場未來發(fā)展趨勢實行長期的規(guī)劃，從而進行合理數(shù)量的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，確保土地市場的繁榮和穩(wěn)定。

（三）完善土地招標(biāo)拍賣相關(guān)制度。土地招標(biāo)拍賣是國家在施行土地儲備政策以后，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的重要途徑。因此，必須做好土地招標(biāo)拍賣的相關(guān)制度，從而能夠做到公開、公正、公平的招標(biāo)拍賣，使得其他參與者信服拍賣的結(jié)果。為此我們需要從以下幾點做起：第一，提供明確的土地供應(yīng)量信息，對于一些地方的土地招標(biāo)拍賣活動來講，他們僅僅是進行土地招標(biāo)的結(jié)果公示，并沒有對土地的供應(yīng)量信息做明確的展示，所以影響土地價格的供應(yīng)量并沒有得到明確展示的話，容易造成信息的不透明，影響土地招標(biāo)拍賣的公平、公正和公開；第二，土地儲備機構(gòu)與土地的拍賣機構(gòu)相互獨立，為了進一步保證土地公開招標(biāo)拍賣的有效性和合法性，土地儲備機構(gòu)盡量不要自己組織進行土地的招標(biāo)拍賣活動，這樣做不利于維護市場經(jīng)濟的正常秩序，同時對于國家土地儲備政策的公正性也有負(fù)面的影響。

（四）改進評價指標(biāo)，提高政府相關(guān)人員素質(zhì)。政府在推出一項政策以后，為確保政策的落實效果為相關(guān)的政府人員提出一定的考核標(biāo)準(zhǔn)，但是一些不正確的評價指標(biāo)或者是片面的評價指標(biāo)就會使得相關(guān)政府人員偏離正確的努力方向，所以為了能夠進一步落實土地儲備制度，使其發(fā)揮應(yīng)有的效果，我們必須要改進相應(yīng)的評價指標(biāo)，同時提高政府相關(guān)人員的素質(zhì)，為此我們可以做到以下幾點：第一，通過正確分析土地儲備制度，提取其中的一些量化指標(biāo)作為考核政府人員的標(biāo)準(zhǔn)，這些指標(biāo)必須能夠客觀公正地反映土地儲備制度的落實程度，能夠通過正確的途徑激勵政府人員落實土地儲備政策；第二，作為土地儲備落實的重要資源，政府人員的素質(zhì)起到了重要的影響作用，所以為了能夠進一步落實土地儲備政策，必須要提高政府人員的素質(zhì)，對政府人員進行相關(guān)的培訓(xùn)，使其能夠在短時間內(nèi)了解土地儲備的相關(guān)知識；同時，還需要不斷地通過教育提高政府人員的責(zé)任意識和思想意識，從而可以保障土地儲備工作的正常進行。

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