胡樂偉

（暨南大學歷史地理研究中心，廣東 廣州 510632）

近代東南沿海地區(qū)僑資房地產業(yè)與城市發(fā)展的關系研究，不僅是華僑華人歷史研究的重要領域，也是區(qū)域歷史地理研究的一個新課題。目前這方面的相關研究尚不多見，筆者曾發(fā)表了《近代江門的僑資房地產業(yè)及其對城市建筑景觀的影響（1862－1949）》（《華僑華人歷史研究》，2010第2期）一文，以江門地區(qū)為案例，對相關問題進行了初步討論。鑒于近代廣東僑鄉(xiāng)的自然與人文條件多有不同，從而導致僑資房地產業(yè)的發(fā)展及其對城市發(fā)展的影響也存在著明顯的區(qū)域差異，故而不可一概而論，需具體地域具體分析，才能得出更為全面正確的結論，本文擬從區(qū)域歷史地理學的研究視角出發(fā)，對近代汕頭僑資房地產業(yè)與城市發(fā)展問題進行專題探討①本文所論之汕頭僅指今汕頭市區(qū)，不包括下轄的南澳等地。，希冀有助于相關研究的深入開展。

一、華僑投資汕頭房地產業(yè)的階段特征

近代華僑在汕頭的投資以1889年新加坡華僑在汕頭創(chuàng)辦福成號為標志。據初步統(tǒng)計，從1889-1949年的60年里，華僑在汕頭共投資企業(yè)4，062家，投資金額79，777，084元（人民幣）。近代華僑在汕頭的投資額占同期華僑在整個廣東投資總額的20.70%，占華僑投資國內總額的11.39%。其中，近代華僑在汕頭市區(qū)的投資達5，300多萬元，占整個汕頭地區(qū)華僑投資的66.62%。[1]92可見汕頭的華僑投資在廣東乃至全國都占有相當重要的地位。在這些投資當中，房地產業(yè)更是舉足輕重，據汕頭市房地產管理局的統(tǒng)計資料，建國前汕頭市區(qū)有房屋4，000多幢，其中有50%是由華僑投資建造的。[2]華僑在汕頭的房地產投資戶數(shù)、投資金額占各行業(yè)投資的比重均相當大，其中投資戶數(shù)3，130戶，投資額3，139萬元，分別占華僑投資全市各行業(yè)總額的77.06%和39.36%。據林金枝等人的調查數(shù)據，可以將1889-1949年華僑投資汕頭房地產業(yè)大致分為四個階段（見表1）。

表1 1889-1949年華僑投資汕頭房地產情況

（一）1889-1919年的房地產投資初興期

早在1889年就有華僑在汕頭置業(yè)，建筑房屋，但為數(shù)不多。根據表1的統(tǒng)計，1889-1919年期間房地產業(yè)的投資戶數(shù)和投資額都很少，其中投資戶數(shù)在各時期中所占比重最小，僅為6.04%；投資額為8.40%，所占比重也僅高于抗戰(zhàn)時期的5.94%。投資戶數(shù)雖然很少，但是在同時期的各行業(yè)中，其所占比重卻超過了50%。這一時期的房地產投資額僅占各行業(yè)總額的12.10%。投資戶數(shù)多而投資總額少反映出房地產業(yè)聚集了大量分散的小規(guī)模僑資，此外，從表1的數(shù)據可知此階段的房地產戶均投資額在各階段中是最高的，達到13，955元，這應該與少數(shù)投資大戶的投資規(guī)模較大有關。從總體上看，這一時期的房地產業(yè)投資處于初興期，實業(yè)救國及“收回利權”的社會背景使得很多資金都投入到了交通、商業(yè)等領域，而房地產業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)的投資相對來說較少。

（二）1919年至抗戰(zhàn)爆發(fā)前的房地產投資高峰期

1919-1937年的近20年間，是華僑投資汕頭房地產的高峰期。尤其是在陳濟棠主粵時期（1929-1936年），廣東省政府為吸引華僑投資，公布了國民政府的《華僑回國興辦實業(yè)獎勵法》[3]492-493，并且頒布了一系列“護商、衛(wèi)僑”的政策和法規(guī)，大大促進了華僑回國投資房地產業(yè)的積極性。表1中的數(shù)據顯示，本期房地產投資額在各時期中是最多的，達18，315，000元，占整個近代華僑投資房地產的近60%。這一階段房地產投資的繁榮不僅體現(xiàn)在華僑投資額的大量增加，而且體現(xiàn)于投資戶數(shù)向房地產一邊倒的現(xiàn)象，房地產投資戶數(shù)占各行業(yè)比重由前一階段的 50.27%猛增到86.42%，不僅在同時期各行業(yè)中占據絕對的多數(shù)，而且也占了整個近代華僑投資房地產戶數(shù)的近六成。由于投資戶數(shù)的急劇增多，導致了戶均投資額的減少，由前一階段的戶均13，955元下降到戶均9，826元。不過，這一時期也不乏華僑投資大戶，如泰國華僑陳黌利家族于1929-1933年投資購置大批地產，建筑及購置之房屋多至400余間（座），擁有“四永一升平”房屋①“四永一升平”即汕頭小公園西南面的永興街、永泰街、永安街、永和街及升平路。。從表1中可以明顯看出，汕頭房地產投資的戶均投資額隨時間變化有所起伏，投資大戶較多，這一點與同是著名僑鄉(xiāng)的江門有所不同。江門的房地產戶均投資額變化不明顯，投資額均在9，000多元，最低的1862-1919年期間為9，093元，最高的1919-1937年期間也僅為9，575元[4]，主要是因為江門華僑投資房地產的方式多為華僑合資或是華僑同當?shù)馗簧毯腺Y經營，個人投資規(guī)模較小。

（三）抗戰(zhàn)時期的房地產投資低谷期

抗戰(zhàn)期間，華僑的房地產投資進入了低谷期，房地產投資總額不僅較之二、三十年代的高峰期相差甚遠（約為高峰期的10%），且比其它階段都少，僅占各時期投資額的5.94%?？箲?zhàn)時期不僅房地產的總投資額最少，而且戶均投資額也居各階段之末。從房地產投資所占各時期的比重以及戶均投資額可以看出大規(guī)模的房地產投資在這一時期幾乎處于停滯狀態(tài)。

雖然這一階段華僑的房地產投資處于低谷，但是房地產業(yè)仍然呈現(xiàn)出相對的活躍性。這主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，雖然絕對投資額較少，但是房地產投資與同一時期的其他行業(yè)相比仍然是最多的，投資額占同時期各行業(yè)的比重超過了一半，達51.68%。其二，雖然投資戶數(shù)在各階段中的比重只有7.09%，僅高于初興期，但是與同時期其它行業(yè)相比，此階段華僑投資房地產戶數(shù)所占比重卻較大，僅低于高峰期，達75.51%。華僑投資更加集中于房地產業(yè)的原因主要是自抗戰(zhàn)以來，其他實業(yè)諸如工業(yè)、交通等遭敵人破壞非常嚴重，華僑投資隨之大幅減少。而由于僑眷及歸僑的房屋破壞及其它因素的影響，使得用于小規(guī)模房屋重建和維修的贍家性匯款大幅增加。正因如此，這一時期呈現(xiàn)出絕對投資戶數(shù)和投資額不多，但是相對投資戶數(shù)和相對投資額較多的特點。

1939年汕頭淪陷后，日軍對各種建筑的破壞較為嚴重，這其中包含了大量華僑投資的房地產。如由著名華僑高繩之投資創(chuàng)辦的汕頭電燈公司，其廠房及設備的投資金額高達20萬銀圓，然而在汕頭淪陷時，電廠廠房、辦公樓、機器均被日機炸壞，只剩1臺小小的柴油機勉強維持供電。日軍在占領汕頭的前22個月中共出動803架次飛機進行轟炸，共投彈804枚，炸毀房屋484座［5］。日軍在汕頭肆虐長達六年多之久，可見這一時期不僅華僑投資新建房地產較少，而且原有房地產投資也遭到嚴重的破壞，呈現(xiàn)出建設少破壞多的特點。

（四）抗戰(zhàn)后的房地產投資恢復及畸形發(fā)展期

抗戰(zhàn)結束后的房地產投資很大程度上得益于政策的支持。戰(zhàn)后國民政府采取了一系列鼓勵華僑回國投資的措施，廣東省也針對本省具體情況出臺了相關政策，如廣東省政府在1945年11月24日公布的廣東省施政綱領中就明確提出要發(fā)展廣東的僑務事業(yè)[3]27，1947年又出臺了針對華僑回國投資實業(yè)的具體辦法——《廣東省政府獎勵華僑投資興辦本省實業(yè)辦法》[3]553。在政策的鼓勵下，僑匯又開始正常起來，華僑回國投資的積極性明顯恢復。鑒于戰(zhàn)時破壞的慘痛教訓，這一時期華僑大多沒有將資金投入風險較大的工業(yè)、交通等行業(yè)，而是用于買田建屋以及投機事業(yè)上[6]，汕頭也不例外。

在有利政策的刺激下，抗戰(zhàn)結束后的四年時間里華僑投資汕頭房地產業(yè)共計8，575，500元，投資額是戰(zhàn)時低谷期的約4.6倍，初興期的約3.3倍，高峰期的近一半。投資戶數(shù)與投資額情況相似，多于初興期與低谷期而低于高峰期。戶均投資額僅低于初興期并突破1萬元。年均投資額更是高達2，143，875元，是高峰期的2倍多。從諸多方面的數(shù)據分析可以看出，此階段的僑資房地產業(yè)處于恢復發(fā)展期。

華僑投資戶數(shù)所占行業(yè)比重仍然高達69.23%這個數(shù)據，反映出華僑投資戶數(shù)高度集中于房地產業(yè)的客觀事實。此外，房地產業(yè)的投資額在各行業(yè)中所占比重更是超過了此前任何一個階段，比重高達64.22%。如圖1所示，近代各階段華僑投資房地產業(yè)資金占同期各行業(yè)的比重，呈現(xiàn)逐步上升的趨勢，從初興期的10%左右，到高峰期高于40%，再到低谷期突破50%，最后于恢復期超過60%（見圖1），房地產投資所占比重越來越大，清楚地反映出房地產投資比重逐步增加的發(fā)展過程，最終在恢復期形成了房地產比重過大的畸形狀況，不過，戰(zhàn)后華僑在市郊買田建屋以及在市區(qū)重建戰(zhàn)爭中被破壞的僑眷住所，客觀上帶動了戰(zhàn)后汕頭的重建。

圖1 近代華僑投資汕頭房地產業(yè)金額占同期各行業(yè)比重情況

二、華僑投資汕頭房地產的主要類型及其分布特征

根據房地產的用途，近代華僑投資汕頭的房地產大致可以自住型、商業(yè)型、商住結合型及其他類型等四種類型，并且不同類型房地產也具有各自的建筑特點和分布格局。

（一）房地產的主要類型

1.分布廣泛的自住型房地產

自住型房地產以民居為代表。對于近代的廣大鄉(xiāng)村而言，新建房屋需要不小的開銷，所以人們習慣于世世代代沿用祖宗的房產，但作為僑鄉(xiāng)的汕頭則不同，華僑在海外有了積蓄，往往匯款回家建筑或購買新房屋，以顯示在南洋發(fā)財?shù)臉s耀，這成為潮汕僑鄉(xiāng)的民風。解放前，潮汕地區(qū)依賴僑匯僑批為生者占全部人口40-50%，廣大鄉(xiāng)村所有新建住宅80-90%是僑資蓋建的，而在汕頭市區(qū)所建房屋4，000多幢中，華僑投資的比例也達到50%[7]567。民國初期至30年代，房屋建筑造價與房屋交易接近合理，建房出售的不多[8]738，華僑在抗戰(zhàn)爆發(fā)前所建房屋大都是自住型房地產。

華僑蓋建房屋種類很多，主要有“平屋”、“四點金”、“下山虎”及西洋樓房等。其中四點金式民居在市區(qū)分布較為廣泛，清末民國初，市區(qū)崎碌、華塢、金砂、龍眼、陵海，以及當時尚未劃入市區(qū)的下蓬、鷗汀、達濠及鮀浦等處，均有此民居建筑。[8]721建筑面積從百平方米到幾百平方米不等，大戶華僑宅院式房屋幾十間到上百間，面積達幾百至幾千平方米。如在當時已屬市區(qū)的崎碌、礐石等地涌現(xiàn)不少高級庭院別墅。[8]704民國期間，特大戶者澄海旅居泰國的陳黌利家族，在澄海隆都前美鄉(xiāng)建中西結合的3座宅院式房屋及附屬面積437間，后把大部分樓房轉賣給來汕頭營業(yè)或定居的華僑。據1956年不完全統(tǒng)計，汕頭市區(qū)有僑房2，925座（不包括托管部、銀行和其他單位代管僑房），占全市房屋14，833座的19%。[7]569

2.商業(yè)氣息濃重的商業(yè)型房地產

商業(yè)型房地產主要有旅店及百貨大樓等。20世紀20年代之前華僑投資的商業(yè)性房地產的數(shù)量和規(guī)模都不大，但是隨著20年代末至30年代市政建設的興起，僑鄉(xiāng)的都市化進程加快，于是配合都市化建設，僑資旅店、戲院、旅社、茶樓等先后繁榮起來。在汕頭，這些旅店、茶樓等大多分布在小公園商業(yè)中心及其附近的“四永一升平”及“四安一鎮(zhèn)邦”①“四安一鎮(zhèn)邦”指怡安、吉安、棉安、萬安四條老街以及橫貫商平、海平、西堤的鎮(zhèn)邦路。等沿海各街道[9]49。

華僑投資汕頭最早的旅店，可以追溯到1889年印尼華僑黎星楷所開的長發(fā)祥旅店以及客家人美國華僑劉佛良所開的富春旅店，繼而又有悅來、繼豐、義盛等客棧[1]661。但是這一時期旅店數(shù)量和規(guī)模都很小。20世紀20-30年代開始，汕頭旅店業(yè)進入繁榮階段。當時華僑投資的旅店按照投資規(guī)模和經營業(yè)務的不同，大致可以分為三類，分別為酒店、旅館和客棧。首先是酒店，較有代表者如1933年于居平路頭建成開業(yè)的中原酒家及1935年永平路建成的永平酒店。酒店的投資額最大，一般投資需20-30萬元之多，其中大部分用于酒樓本身的建設，作為建筑的酒店其規(guī)模在當時是相當大的，如中原酒家和永平酒家建筑高度分別達到了7層和8層，是當時汕頭的標志性建筑。其次為旅館，包括房產投資在內一般需5-7萬元投資，經營者多為客家人，大的旅館有西南通、富春旅館、東南旅館等。再次為客棧，投資最小，每戶投資者僅需2，000-3，000元資本，因為這樣的客棧是專門為華僑出入境設置的暫時歇腳的地方，故而設備相當簡單。與旅館不同的是，客棧一般是由潮汕人所經營?？箲?zhàn)時期汕頭旅館業(yè)一度進入低谷，但是抗戰(zhàn)勝利后，旅店業(yè)得到恢復，至解放前夕，市區(qū)旅社、客棧共120余戶。

從汕頭商店的數(shù)量和投資額而言，僑資都較非僑資要少，但是幾家著名的大百貨公司，如廣發(fā)、平平、振源、南生等都是由梅縣華僑經營的。而且百貨商店都采用股份公司的組織形式，公司規(guī)模較大。四大百貨公司的大樓在當時都是標志性建筑，其中南生百貨公司主體建筑高達7層，總投資達20萬銀圓，使南生百貨大樓成為當時汕頭的一流建筑。

3.亦商亦居的商住結合型房地產

商住結合型以沿街騎樓式建筑（沿街商店）最為典型。20世紀20年代末至30年代初汕頭市進行了大規(guī)模的市政建設，其兩大內容即建造新式街道和房屋，房屋與街道的建設幾乎是同時進行的。據1934年《汕頭指南》記載：“前數(shù)年間各區(qū)馬路開拓日廣，小街狹巷，每于馬路開辟之后，未有幾時，兩旁鋪屋，均已建成層樓，……，建筑業(yè)之興起，盛極一時?！盵8]559房屋建設的格局是沿街路兩側及主要巷道兩側分布，且多為3-4層長廊式樓房，間間以一墻相聯(lián)，每間進深一般為淺者5-7米，深者7-9米，其功能多為商居混合[9]47。大量的沿街層樓的出現(xiàn)使原先的沿街商鋪可以擴大經營，而居住空間可以上移至二三層，加之市政建設時期的街道及沿街房屋多半為華僑投資建設，故而可以說在官方政府推動的城市、城鎮(zhèn)市政改良運動中，僑匯資本的參與促進了“騎樓”街道的發(fā)展[10]。汕頭新建的街道兩旁多為騎樓式建筑，尤其是小公園附近的“四永一升平”，構成了汕頭騎樓的集中區(qū)。這些騎樓建筑的首層是商業(yè)空間，二層以上則多為住宅。

騎樓式建筑從平面形制看仍為中國傳統(tǒng)民居“竹筒屋”的布局方式，但內部布局已經大不一樣，大部分建筑空間完全改造為商業(yè)建筑用途，實現(xiàn)了傳統(tǒng)建筑與商業(yè)場所的有機融合。這種亦商亦居的商住結合型房地產，正是傳統(tǒng)鄉(xiāng)土社會價值觀念與西方建筑方文化雙重影響的產物。騎樓式商業(yè)街的出現(xiàn)作為汕頭房地產業(yè)發(fā)展的一個表征，深刻地反映了華僑對汕頭房地產業(yè)所作的貢獻和影響。

4.以工業(yè)廠房等為代表的其它房地產

作為工業(yè)基礎設施的廠房，是近代華僑投資汕頭房地產業(yè)中比較重要但卻容易被忽略的部分。雖然在各個階段華僑投資的工業(yè)都比較少，但是在為數(shù)不多的工業(yè)投資當中，工業(yè)廠房以及辦公樓等房地產性質的投資卻占了很大比重。

據統(tǒng)計，解放前華僑投資汕頭的工業(yè)企業(yè)有20家，投資金額共450萬元左右①此據林金枝、莊為璣編：《近代華僑投資國內企業(yè)史資料選輯》（廣東卷），福建人民出版社，1989年，第46-64頁的統(tǒng)計數(shù)據；另該書第102頁的相關統(tǒng)計數(shù)據為300多萬元，當有遺漏，故而不取。，每戶企業(yè)平均投資為22.5萬元左右。雖然總投資不多，但是戶均投資額較高。其中，工業(yè)投資的大部分資金用于廠房的建設，這從兩個方面可以看出，首先，廠房的建筑工期較長，持續(xù)較長的工期需要大量的資金投入。如澄海縣華僑高繩之于1908年11月在汕頭永平路尾金山外街16號建電燈公司，直到1909年8月建筑才完工[1]174，廠房的建筑工期長達9個月，由于華僑資本實力雄厚加之當時汕頭僑資工業(yè)多采用股份制，資金問題應該不大，可以排除因資金不到位或其他原因而導致的工期延長。其次，大規(guī)模、多功能的廠房伴隨的必然是大額資金的投入。如華僑胡文虎在汕頭所創(chuàng)辦的永安堂制藥廠，廠房不僅規(guī)模大，而且功能多元化，有新舊大洋樓2座，新樓共計7層，為汕頭當時最高的洋樓，內設藥料制造廠、營業(yè)部和星華日報館[11]。工業(yè)廠房雖然在整個近代汕頭僑資房地產業(yè)中所占比重很小，但是它與其他房地產一起構成了近代汕頭豐富多彩的僑資房地產形式。

（二）房地產的分布特征——與江門僑鄉(xiāng)的對比

近代汕頭房地產投資有其自身的分布特征，與同為廣東省著名僑鄉(xiāng)的江門作比較，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：

1.是房地產中僑資的來源地不同 江門的僑資多來源于美洲，而汕頭主要來自東南亞地區(qū)，這是因為兩地華僑的海外聚居地不同。江門的華僑多集中在美洲，尤其是美國，今屬江門的臺山及其周圍地區(qū)在19世紀中期后形成了移民美國的高峰，當時美國的華人約60%來自臺山，其余40%的一大部分也是來自臺山周圍的地區(qū)[12]。而潮汕一帶的華僑多集中在東南亞，據統(tǒng)計，早年出國謀生的潮汕人，80%以上到了東南亞各國[13]。

2.房地產投資的重點類型及其分布情況不同華僑在汕頭的房地產投資重點表現(xiàn)為騎樓及騎樓式商業(yè)街的大量開辟，騎樓幾乎遍布汕頭的舊城區(qū)，突出的商業(yè)功能使它更加集中于城市的商業(yè)地帶。據統(tǒng)計，建國前汕頭市區(qū)有房屋4，000多幢，其中華僑投資建造的比率高達50%。華僑在汕頭的投資重點是城區(qū)，其中又以商住結合的騎樓為主。而江門華僑雖然投資房地產較多，但是騎樓的建設相對汕頭來說要少很多。根據江門市房產公司1958年房改的統(tǒng)計，沙仔尾、倉后、堤東、北街等區(qū)共有房屋4，300座，其中華僑房屋751幢，投資比重僅占17.42%[1]714。可見華僑在江門城區(qū)的房地產投資較少，作為商住結合型的騎樓也相應較少，僅集中在長堤等極少數(shù)商業(yè)較發(fā)達地區(qū)。不過江門鄉(xiāng)村的房屋建設卻較之汕頭鄉(xiāng)村要繁盛很多，這主要體現(xiàn)為作為僑居的大量碉樓的存在。今江門所轄的五邑鄉(xiāng)村地區(qū)碉樓廣布，尤其是開平，據統(tǒng)計其碉樓最多時達3，000多座，目前尚存的仍有1，833座[14]，幾乎每村必有碉樓。總的看來，汕頭與江門兩地在華僑投資房地產的重點及其分布上都有所不同，主要原因是汕頭開埠時間較早，商業(yè)較發(fā)達，加上潮汕地區(qū)經商風氣盛行，故而華僑選擇僑鄉(xiāng)的城鎮(zhèn)作為房地產業(yè)投資的重點區(qū)域；而江門開埠的時間較汕頭要晚40余年，商貿性投資前景不如鄰近之省城廣州等地，當?shù)仫L氣相對保守，加之當時五邑地區(qū)盜匪猖獗，故華僑更看重在家鄉(xiāng)興建碉樓。

三、僑資房地產對汕頭城市發(fā)展的影響

（一）僑資房地產推動了市政建設

20世紀20年代開始，包括汕頭在內的廣東幾大城市相繼進行了規(guī)模較大的市政建設。1921年，汕頭在行政建制上脫離澄?？h，設立市政廳，始稱汕頭市[15]。市政建設也隨著市政廳的成立而展開，其主要內容包括開辟新式街道與興建新式樓房。

據統(tǒng)計，汕頭的新式街道建設始自1921年興筑海關街，至1928年鋪筑干道15條，總長度11.64公里，總面積21.62萬平方米。1929年汕頭市政廳改為汕頭市政府，隸屬廣東省轄，汕頭真正成為獨立的行政單位。汕頭由縣轄行政建制一躍而成為市級行政單位，客觀上為城市房地產業(yè)的迅速發(fā)展提供了機遇。實際上，大規(guī)模的市政建設正是在1929年汕頭市政府成立之后開始的，至1934年，鋪建拓寬之干道已達34條，總長度23.01公里，總面積39.57萬平方米[9]46。1929-1934年的五年時間里比1921-1928年七年所建設之道路還要多。在整個市政建設過程中，華僑起到了主要的推動作用。當時汕頭市用三合土新辟建的馬路，諸如外馬路、民族路、升平路、商平路、安平路等，總長13.5公里，建設經費共達94萬銀圓，大部分是由華僑承擔的[2]166。

隨著道路的建設，街道兩旁的房屋也大量出現(xiàn)，這些房屋大都由華僑投資。據統(tǒng)計，這一時期華僑投資于房屋者600余戶，投資額達930萬元，房屋的建設格局是沿街兩側及主要巷道兩側分布，多為3-4層長廊式樓房。更有大投資商如新加坡華僑榮利源投資建設了榮隆街幾乎整條街道的樓房[9]47。民居建筑所用材料及質量也發(fā)生了很大變化。汕頭開埠前坊篷厝居多，貝灰砂結構者次之。開埠后至辛亥革命前貝灰砂和半貝灰砂結構者占絕大多數(shù)。舊民宅墻體也多為三合土夯筑，磚砌樓房極少。1917-1936年的住宅建筑質量，前10年貝灰砂結構最多，其次為混合結構，這里所說的混合結構指半鋼筋混凝土結構。后10年則以混合結構為最多，鋼筋混凝土結構也有較大比重。由于鋼筋混凝土結構房屋比較堅固，從20年代開始新建房屋多成片建為混凝土結構，水泥是進口的，1927-1936年這10年間，新建鋼筋混凝土結構面積占全部房屋新建面積的56%[8]704。僑資房地產與道路建設相伴而生，客觀上促進了市政建設的發(fā)展。

（二）僑資房地產促進了城市經濟的發(fā)展

近代華僑投資汕頭房地產業(yè)對經濟的促進突出的表現(xiàn)為大量騎樓及騎樓商業(yè)街的建設。隨著汕頭開埠之后商業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的店鋪已經不能滿足日益擴大的商業(yè)需求。而此時，隨著對外交往的增加以及華僑回國的發(fā)展，為騎樓這一結合了中西元素的柱廊式建筑的大量產生提供了契機。表2統(tǒng)計了部分騎樓投資大戶的投資及分布情況。表中統(tǒng)計的街道顯示只有升平路及鎮(zhèn)邦路屬于商業(yè)發(fā)達的四永一升平及四安一鎮(zhèn)邦地區(qū)，從側面反映出汕頭騎樓分布廣泛的特點。騎樓的大量建設促進了汕頭商業(yè)的繁榮，商住結合的特征使得騎樓及騎樓分布較密集的地帶幾乎每家每戶都做生意，密集的騎樓也增加了城市商業(yè)網點的密度。此外，利用自家房屋經商，無需額外支付房租等費用，經商的門檻較低，所以促成了大批小商戶的產生。騎樓的商業(yè)空間不僅限于直接交易的屋內店鋪，實際上外廊下的空間也是商品展示和買賣的場所，即便廊下空間不進行任何直接的商業(yè)活動，僅作為可以遮陽避雨的人行通道，也會聚集大量的人流，尤其遇到雨天，避雨駐足之人更多，人流量的增加必然會增加店鋪的人氣。從這一層面上說，廊下空間又是一個隱性的商業(yè)場所。

此外，作為直接以商業(yè)經營為目的的房地產，華僑在汕頭投資的旅店及百貨大樓對商業(yè)的繁榮有直接的促進意義。汕頭市政建設時期，旅店業(yè)中規(guī)模較大的酒店的經營業(yè)務開始多元化，涉及住宿、飲食、娛樂等諸多方面。另外，以廣發(fā)、平平、振源、南生為代表的百貨大樓除了規(guī)模大，經營的業(yè)務也突破了簡單的商品交易，呈現(xiàn)出多元化趨勢，如南生百貨大樓，其1-2樓是本業(yè)百貨兼有批發(fā)，3-4樓則為著名的中央酒家，5-7樓為旅社。且大樓設有電梯，設備非常先進[1]567?？梢姰敃r百貨商店的經營理念已較為現(xiàn)代化，在一座百貨大樓里可以解決吃、住及購物等多方面需求，是集百貨、旅社與酒樓于一體的綜合商業(yè)建筑，商業(yè)氣息非常濃。

表2 近代部分華僑投資汕頭騎樓及騎樓街分布情況

在汕頭各行業(yè)的華僑投資中，工業(yè)投資雖然較少，但其中大部分資金是用于工業(yè)廠房建設的。作為工業(yè)硬件設施的廠房是工業(yè)發(fā)展的前提和基礎，從這一角度看，廠房的建設是工業(yè)經濟發(fā)展的重要組成部分，廠房數(shù)量的增加和規(guī)模的擴大都直接反映著工業(yè)經濟發(fā)展的情況，近代華僑對工業(yè)廠房的投資對汕頭工業(yè)經濟的發(fā)展起到了直接的推動作用。

（三）僑資房地產豐富了城市景觀與城市文化

近代以來華僑在汕頭的房地產投資不僅數(shù)量大、種類多，而且出現(xiàn)了許多兼具中西特色的建筑。此外，經過大規(guī)模的市政建設，汕頭形成了以騎樓為主要特征的街市以及類型豐富多彩的民居建筑、沿街矗立的百貨大樓等，均對汕頭城市建筑景觀變遷產生了影響。

現(xiàn)存汕頭騎樓的統(tǒng)計數(shù)據顯示，汕頭騎樓所體現(xiàn)的建筑樣式以粵東式最多，其次為中國傳統(tǒng)式，二者分別占34.29%和31.43%。包括仿文藝復興式、仿巴洛克式及芝加哥學派式在內的西式騎樓共占34.28%。在汕頭騎樓中，粵東式及中國傳統(tǒng)式較多，而西式較少，這與華僑的僑居地相關。汕頭華僑大多旅居東南亞，而歐美較少。由于東南亞的華人較多，早年當?shù)氐慕ㄖL格甚至受到中國的很大影響，兩地的建筑存在相互影響的情況。在汕頭的西式騎樓中，仿文藝復興式和仿巴洛克式較多，由于在表現(xiàn)這些風格或型質時運用了本地的材料和做法，因而形成了中西合璧的獨特意韻。與此同時，大量的騎樓形成了聯(lián)排的騎樓街，這在汕頭的小公園一帶最為典型，小公園附近的“四永一升平”以小公園為中心呈放射狀分布，故而產生了很多轉角騎樓，眾多轉角騎樓包圍著小公園形成了歐式的中心廣場，成為當?shù)氐奶厣坝^。

華僑投資的民居對城市景觀變遷也有廣泛而深刻的影響。首先，民居垂直景觀的演變。汕頭在市政建設之前民房一般較低，多為一二層平房，至市政建設開始后出現(xiàn)了二三層以上的樓房，30年代之后又相繼出現(xiàn)了少數(shù)四五層以上樓房[7]677。民居總體呈現(xiàn)出由低向高的演變，且在解放前形成了高低結合、錯落有致的景觀。其次，民居建筑形態(tài)的變化。開埠之前汕頭多是傳統(tǒng)的坡頂民居，后因華僑回國投資或定居，外國的盒子式平頂樓房逐漸增多。華僑在市區(qū)投資建筑的民宅形式主要有“四點金”、“下山虎”及別墅?！八狞c金”為二廳一天井的四合院，而“下山虎”為一廳一天井的三合院，實際上“四點金”和“下山虎”是潮汕地區(qū)的傳統(tǒng)民居，而華僑所投資建造的兩種民居形態(tài)都在原來基礎上增加了西方的建筑元素。此外，華僑在汕頭市區(qū)的商業(yè)街、同益路、共和路、崎碌、明惠巷、汕陰路、福長路和 石海關頂?shù)忍幗ㄔ炝艘恍﹦e墅，雖然數(shù)量較少，但是其在住宅另置園林和亭榭，或置石凳石桌，也有水磨石灌制的靠背沙發(fā)等[8]722，別墅的出現(xiàn)豐富了汕頭的民居景觀。

以單體建筑而論，突出反映中西元素結合的是南生公司大樓，這幢汕頭曾經最大的百貨大樓是商業(yè)大樓與騎樓結合的產物。大樓采用鋼筋混凝土結構，高7層，最底層為騎樓結構。在大樓的兩個入口各有一個塔樓，形式上統(tǒng)一但又有所變化，不僅豐富了建筑立面，而且使人在不同的樓層有不同的空間感受。大樓的裝飾更體現(xiàn)了中西結合的特點，南生大樓的外立面諸如窗框、門楣的雕飾大量采用粵東式的手法，柱頭則為希臘愛奧尼式，浮雕為中國古典的花卉圖案，窗扇均為木制百葉窗，外墻灰磚與紅磚并用[16]。大樓內部的天花板橫梁雕刻也采用中國古典花卉浮雕，地面采用彩色地磚鋪貼而成，此外樓梯欄桿也頗具藝術特色[17]。由于華僑受家鄉(xiāng)和僑居地雙重文化的影響，使得他們在大樓的建筑風格上更傾向采用中西結合的手法，這些都不同程度地帶動了汕頭作為都市僑鄉(xiāng)建筑風貌的變遷。

表3 汕頭騎樓樣式統(tǒng)計

僑資房地產的建設對城市生活文化起到了很大的豐富作用。首先，民居建設豐富了社區(qū)文化。由于華僑的海外背景，使得他們在投資建設僑眷居所的同時，自覺或不自覺地將海外的生活習俗、理念帶回了家鄉(xiāng)，最先受到影響的是眾多的僑眷。這些不同的生活理念通過日常生活以華僑及僑眷為中心在社區(qū)內逐漸傳播開來，使周圍居民也潛移默化地受到了異域文化的影響，豐富了社區(qū)文化，如當時汕頭的青年開始流行跳迪斯科、聽勁歌、穿牛仔褲。此外在華僑比較多的鄉(xiāng)里，每年農歷的八月都會演“順風戲”，也叫“番客戲”，由僑戶集資聘請潮劇或外江大戲酬神，小規(guī)模的則演潮州紙影班，目的是祈求旅外親人平安[18]。其次，戲院及圖書館等公共文化場所的建設對人們業(yè)余生活文化及民眾素質的提高也是顯而易見的。戲院雖早已有之，但僑資介入后戲院無論從規(guī)模還是功能上都有了很大發(fā)展。戲院的建設參考西方的理念，規(guī)模較此前要大很多，演出形式也不限單純的戲曲表演，如1931年由華僑王家偉投資建設的大光明戲院，建設資金達30，000元，設備投資占了一半，后與南僑影院合并[1]678，戲院發(fā)展為具有戲曲、影視等綜合功能的文化場所。總之，由于華僑投資的影響，近代汕頭民眾的業(yè)余文化生活得到了豐富，民眾的素質和精神面貌煥然一新。

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