趙然

摘要： 市場(chǎng)比較法是目前運(yùn)用最多最方便的房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，但在可比實(shí)例的選取上存在主觀性強(qiáng)，缺乏定量分析的問(wèn)題。文章在對(duì)市場(chǎng)比較法相關(guān)原理、估價(jià)步驟及存在問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，將模糊數(shù)學(xué)的思想應(yīng)用于估價(jià)可比實(shí)例的選取，通過(guò)構(gòu)建模糊優(yōu)先比矩陣模型，對(duì)若干可比實(shí)例進(jìn)行模糊相似比分析，從而找出與待估對(duì)象最為接近的可比實(shí)例，以達(dá)到精確估價(jià)結(jié)果的目的。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)估價(jià)；市場(chǎng)比較法；模糊相似比分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）33-0013-02

0 引言

隨著我國(guó)住房商品化進(jìn)程的不斷加深，房?jī)r(jià)的漲幅一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估也越來(lái)越受到重視。房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)[1]。目前比較常用的估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、收益折現(xiàn)法、成本估價(jià)法、剩余法等。在這些方法中，又以市場(chǎng)比較法最為方便與常用。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理，估價(jià)過(guò)程中比較依賴可比實(shí)例的相應(yīng)條件，所以對(duì)可比實(shí)例的選擇就顯得尤為重要。而傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法多為估價(jià)人員定性分析可比實(shí)例條件從而進(jìn)行選擇，缺少定量研究，估價(jià)結(jié)果不夠精確。本文采用模糊相似優(yōu)先比較的數(shù)學(xué)方法對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行分析與選擇，從而對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn)，以期得到更為精確的估價(jià)結(jié)果。

1 市場(chǎng)比較法估價(jià)原理

1.1 市場(chǎng)比較法概念 市場(chǎng)比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，即選取數(shù)宗真實(shí)成交且符合一定條件的房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)這些房地產(chǎn)之間的差異對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法[2]。由于該方法以市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向并利用真實(shí)成交的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，所以市場(chǎng)比較法也被看做是一種較為直觀、操作方便且有說(shuō)服力的估價(jià)方法，其估算結(jié)果已普遍被接受和認(rèn)可。

1.2 市場(chǎng)比較法步驟 應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)一般按照下列步驟進(jìn)行：①尋找收集交易實(shí)例，即搜集大量真實(shí)成交的房地產(chǎn)交易實(shí)例及其基本狀況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、融資條件等信息；②選擇可比實(shí)例，即從搜集到的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量且符合條件的交易實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)，即對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比；④交易情況修正，即對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格中不正常的因素進(jìn)行調(diào)整與處理；⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，即根據(jù)上述求得的結(jié)果將多個(gè)處理后的比較價(jià)格綜合為最終的比準(zhǔn)價(jià)格。

1.3 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)存在的問(wèn)題 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟的分析可以發(fā)現(xiàn)，可比實(shí)例的選擇是該估價(jià)方法的基礎(chǔ)，選擇的對(duì)象會(huì)給估價(jià)結(jié)果帶來(lái)很大的影響。尤其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)，可供選擇的交易實(shí)例較多，雖然選取的可比實(shí)例越多估價(jià)的精度越高，但選取過(guò)多的可比實(shí)例會(huì)增加估價(jià)的成本。并且在實(shí)際的操作中，由于房地產(chǎn)的特性，每宗交易實(shí)例不盡相同，選擇與待估房地產(chǎn)條件相同的交易實(shí)例具有較大的模糊性[3]。目前，對(duì)可比實(shí)例的選擇主要依靠估價(jià)人員自身的相關(guān)理論知識(shí)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷[4]，選擇過(guò)程具有較強(qiáng)的主觀性，選取的可比實(shí)例是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2 模糊相似比分析

2.1 模糊相似比分析原理 模糊相似優(yōu)先比分析是模糊數(shù)學(xué)分析的一種，是將多個(gè)樣本與固定樣本作比較，以確定哪一個(gè)樣本與固定樣本最相似，從而選擇與固定樣本相似程度較大者?？陀^事物事物之間多存在模糊性，即事物之間的差異在中間過(guò)渡階段多呈現(xiàn)出不分明的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)具有位置固定、易受周邊環(huán)境影響等特征，每宗房地產(chǎn)之間也必然存在一定差別，且這些差異的大小無(wú)法精確估算，存在一定的模糊性。這時(shí)可用模糊相似優(yōu)先比分析的方法找出其中相似度較高的，淘汰相似度較低的實(shí)例，以避免其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。其核心原理為采用歐式距離或海明距離建立相似優(yōu)先比，構(gòu)成模糊相似矩陣，然后用λ截矩陣計(jì)算各個(gè)樣本與目標(biāo)樣本之間相似程度的次序。

2.2 模型構(gòu)建

2.2.2 計(jì)算λ截矩陣 建立模糊相似矩陣之后，由λ水平集選出相似樣本。即在相似矩陣中，從大到小地選定λ值，以在λ值下降過(guò)程中首先到達(dá)的除主對(duì)角線元素外全部為1的那一行樣本最相似，然后刪除矩陣相應(yīng)的行和列，并降低λ水平值，繼續(xù)尋找，依此類(lèi)推，直至截距處理完畢。

2.2.3 求出樣本序號(hào)值 計(jì)算出所有的模糊相關(guān)矩陣的λ截矩陣的序列號(hào)后，將每一樣本的全部因素序號(hào)值加權(quán)相加，便可得出所有樣本的絕對(duì)優(yōu)先序號(hào)Ni，該序號(hào)即為該樣本與固定樣本相似程度的綜合反映，且序號(hào)值越小，該樣本與固定樣本越相似。具體計(jì)算公式為：

3 應(yīng)用實(shí)例

對(duì)某套待估價(jià)住宅A進(jìn)行調(diào)查分析后，粗選出該住宅附近6個(gè)與其相似的交易實(shí)例（B1-B6）作為可比實(shí)例，確定區(qū)域因素、交通條件、實(shí)物狀況等9個(gè)因素作為比較因素，并根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定其權(quán)重，通過(guò)專家評(píng)估法對(duì)待估對(duì)象及可比實(shí)例的各個(gè)因素進(jìn)行評(píng)分，結(jié)果如表1所示。

按照上述步驟構(gòu)建模糊相關(guān)矩陣、計(jì)算λ截矩陣，構(gòu)建相應(yīng)的優(yōu)先比矩陣（其中B1、B2的優(yōu)先比矩陣如表2、表3所示），最后求出B1-B6的樣本序號(hào)值（表4），得到N1=2.56，N2=4.23，N3=1.64，N4=4.79，N5=2.92，N6=3.45，將序號(hào)值由小至大排列，找出與待估價(jià)住宅相似的可比實(shí)例。由計(jì)算結(jié)果可以看出6個(gè)可比實(shí)例中相似程度由近及遠(yuǎn)分別為：B3，B1，B5，B6，B2，B4。

4 總結(jié)

運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)是建立在大量交易實(shí)例的基礎(chǔ)上的，如何對(duì)這些可比實(shí)例進(jìn)行選擇以及選取結(jié)果是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)比較法估算結(jié)果的準(zhǔn)確性，僅依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)儲(chǔ)備是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而通過(guò)模糊相似比分析可以找出這些可比實(shí)例與待估對(duì)象之間的相似程度，從定量分析的角度對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行選擇，從而使估價(jià)結(jié)果更加科學(xué)與精確。

參考文獻(xiàn)：

[1]張洪力.房地產(chǎn)估價(jià)[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2009，01：17-18.

[2]王秀麗，駱漢賓.市場(chǎng)比較法估價(jià)中可比案例選擇研究[J].華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)（城市科學(xué)版），2003，04：89-91.

[3]張炯，張敏莉，賈仁甫，等.基于模糊數(shù)學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法研究[J].揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2005，03：31-34.

[4]霍哲，石振武.市場(chǎng)比較法的改進(jìn)研究[J].工程管理學(xué)報(bào)，2010，04：452-455.endprint

摘要： 市場(chǎng)比較法是目前運(yùn)用最多最方便的房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，但在可比實(shí)例的選取上存在主觀性強(qiáng)，缺乏定量分析的問(wèn)題。文章在對(duì)市場(chǎng)比較法相關(guān)原理、估價(jià)步驟及存在問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，將模糊數(shù)學(xué)的思想應(yīng)用于估價(jià)可比實(shí)例的選取，通過(guò)構(gòu)建模糊優(yōu)先比矩陣模型，對(duì)若干可比實(shí)例進(jìn)行模糊相似比分析，從而找出與待估對(duì)象最為接近的可比實(shí)例，以達(dá)到精確估價(jià)結(jié)果的目的。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)估價(jià)；市場(chǎng)比較法；模糊相似比分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）33-0013-02

0 引言

隨著我國(guó)住房商品化進(jìn)程的不斷加深，房?jī)r(jià)的漲幅一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估也越來(lái)越受到重視。房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)[1]。目前比較常用的估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、收益折現(xiàn)法、成本估價(jià)法、剩余法等。在這些方法中，又以市場(chǎng)比較法最為方便與常用。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理，估價(jià)過(guò)程中比較依賴可比實(shí)例的相應(yīng)條件，所以對(duì)可比實(shí)例的選擇就顯得尤為重要。而傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法多為估價(jià)人員定性分析可比實(shí)例條件從而進(jìn)行選擇，缺少定量研究，估價(jià)結(jié)果不夠精確。本文采用模糊相似優(yōu)先比較的數(shù)學(xué)方法對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行分析與選擇，從而對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn)，以期得到更為精確的估價(jià)結(jié)果。

1 市場(chǎng)比較法估價(jià)原理

1.1 市場(chǎng)比較法概念 市場(chǎng)比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，即選取數(shù)宗真實(shí)成交且符合一定條件的房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)這些房地產(chǎn)之間的差異對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法[2]。由于該方法以市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向并利用真實(shí)成交的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，所以市場(chǎng)比較法也被看做是一種較為直觀、操作方便且有說(shuō)服力的估價(jià)方法，其估算結(jié)果已普遍被接受和認(rèn)可。

1.2 市場(chǎng)比較法步驟 應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)一般按照下列步驟進(jìn)行：①尋找收集交易實(shí)例，即搜集大量真實(shí)成交的房地產(chǎn)交易實(shí)例及其基本狀況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、融資條件等信息；②選擇可比實(shí)例，即從搜集到的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量且符合條件的交易實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)，即對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比；④交易情況修正，即對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格中不正常的因素進(jìn)行調(diào)整與處理；⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，即根據(jù)上述求得的結(jié)果將多個(gè)處理后的比較價(jià)格綜合為最終的比準(zhǔn)價(jià)格。

1.3 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)存在的問(wèn)題 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟的分析可以發(fā)現(xiàn)，可比實(shí)例的選擇是該估價(jià)方法的基礎(chǔ)，選擇的對(duì)象會(huì)給估價(jià)結(jié)果帶來(lái)很大的影響。尤其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)，可供選擇的交易實(shí)例較多，雖然選取的可比實(shí)例越多估價(jià)的精度越高，但選取過(guò)多的可比實(shí)例會(huì)增加估價(jià)的成本。并且在實(shí)際的操作中，由于房地產(chǎn)的特性，每宗交易實(shí)例不盡相同，選擇與待估房地產(chǎn)條件相同的交易實(shí)例具有較大的模糊性[3]。目前，對(duì)可比實(shí)例的選擇主要依靠估價(jià)人員自身的相關(guān)理論知識(shí)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷[4]，選擇過(guò)程具有較強(qiáng)的主觀性，選取的可比實(shí)例是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2 模糊相似比分析

2.1 模糊相似比分析原理 模糊相似優(yōu)先比分析是模糊數(shù)學(xué)分析的一種，是將多個(gè)樣本與固定樣本作比較，以確定哪一個(gè)樣本與固定樣本最相似，從而選擇與固定樣本相似程度較大者?？陀^事物事物之間多存在模糊性，即事物之間的差異在中間過(guò)渡階段多呈現(xiàn)出不分明的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)具有位置固定、易受周邊環(huán)境影響等特征，每宗房地產(chǎn)之間也必然存在一定差別，且這些差異的大小無(wú)法精確估算，存在一定的模糊性。這時(shí)可用模糊相似優(yōu)先比分析的方法找出其中相似度較高的，淘汰相似度較低的實(shí)例，以避免其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。其核心原理為采用歐式距離或海明距離建立相似優(yōu)先比，構(gòu)成模糊相似矩陣，然后用λ截矩陣計(jì)算各個(gè)樣本與目標(biāo)樣本之間相似程度的次序。

2.2 模型構(gòu)建

2.2.2 計(jì)算λ截矩陣 建立模糊相似矩陣之后，由λ水平集選出相似樣本。即在相似矩陣中，從大到小地選定λ值，以在λ值下降過(guò)程中首先到達(dá)的除主對(duì)角線元素外全部為1的那一行樣本最相似，然后刪除矩陣相應(yīng)的行和列，并降低λ水平值，繼續(xù)尋找，依此類(lèi)推，直至截距處理完畢。

2.2.3 求出樣本序號(hào)值 計(jì)算出所有的模糊相關(guān)矩陣的λ截矩陣的序列號(hào)后，將每一樣本的全部因素序號(hào)值加權(quán)相加，便可得出所有樣本的絕對(duì)優(yōu)先序號(hào)Ni，該序號(hào)即為該樣本與固定樣本相似程度的綜合反映，且序號(hào)值越小，該樣本與固定樣本越相似。具體計(jì)算公式為：

3 應(yīng)用實(shí)例

對(duì)某套待估價(jià)住宅A進(jìn)行調(diào)查分析后，粗選出該住宅附近6個(gè)與其相似的交易實(shí)例（B1-B6）作為可比實(shí)例，確定區(qū)域因素、交通條件、實(shí)物狀況等9個(gè)因素作為比較因素，并根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定其權(quán)重，通過(guò)專家評(píng)估法對(duì)待估對(duì)象及可比實(shí)例的各個(gè)因素進(jìn)行評(píng)分，結(jié)果如表1所示。

按照上述步驟構(gòu)建模糊相關(guān)矩陣、計(jì)算λ截矩陣，構(gòu)建相應(yīng)的優(yōu)先比矩陣（其中B1、B2的優(yōu)先比矩陣如表2、表3所示），最后求出B1-B6的樣本序號(hào)值（表4），得到N1=2.56，N2=4.23，N3=1.64，N4=4.79，N5=2.92，N6=3.45，將序號(hào)值由小至大排列，找出與待估價(jià)住宅相似的可比實(shí)例。由計(jì)算結(jié)果可以看出6個(gè)可比實(shí)例中相似程度由近及遠(yuǎn)分別為：B3，B1，B5，B6，B2，B4。

4 總結(jié)

運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)是建立在大量交易實(shí)例的基礎(chǔ)上的，如何對(duì)這些可比實(shí)例進(jìn)行選擇以及選取結(jié)果是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)比較法估算結(jié)果的準(zhǔn)確性，僅依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)儲(chǔ)備是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而通過(guò)模糊相似比分析可以找出這些可比實(shí)例與待估對(duì)象之間的相似程度，從定量分析的角度對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行選擇，從而使估價(jià)結(jié)果更加科學(xué)與精確。

參考文獻(xiàn)：

[1]張洪力.房地產(chǎn)估價(jià)[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2009，01：17-18.

[2]王秀麗，駱漢賓.市場(chǎng)比較法估價(jià)中可比案例選擇研究[J].華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)（城市科學(xué)版），2003，04：89-91.

[3]張炯，張敏莉，賈仁甫，等.基于模糊數(shù)學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法研究[J].揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2005，03：31-34.

[4]霍哲，石振武.市場(chǎng)比較法的改進(jìn)研究[J].工程管理學(xué)報(bào)，2010，04：452-455.endprint

摘要： 市場(chǎng)比較法是目前運(yùn)用最多最方便的房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，但在可比實(shí)例的選取上存在主觀性強(qiáng)，缺乏定量分析的問(wèn)題。文章在對(duì)市場(chǎng)比較法相關(guān)原理、估價(jià)步驟及存在問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，將模糊數(shù)學(xué)的思想應(yīng)用于估價(jià)可比實(shí)例的選取，通過(guò)構(gòu)建模糊優(yōu)先比矩陣模型，對(duì)若干可比實(shí)例進(jìn)行模糊相似比分析，從而找出與待估對(duì)象最為接近的可比實(shí)例，以達(dá)到精確估價(jià)結(jié)果的目的。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)估價(jià)；市場(chǎng)比較法；模糊相似比分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）33-0013-02

0 引言

隨著我國(guó)住房商品化進(jìn)程的不斷加深，房?jī)r(jià)的漲幅一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估也越來(lái)越受到重視。房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)[1]。目前比較常用的估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、收益折現(xiàn)法、成本估價(jià)法、剩余法等。在這些方法中，又以市場(chǎng)比較法最為方便與常用。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理，估價(jià)過(guò)程中比較依賴可比實(shí)例的相應(yīng)條件，所以對(duì)可比實(shí)例的選擇就顯得尤為重要。而傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法多為估價(jià)人員定性分析可比實(shí)例條件從而進(jìn)行選擇，缺少定量研究，估價(jià)結(jié)果不夠精確。本文采用模糊相似優(yōu)先比較的數(shù)學(xué)方法對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行分析與選擇，從而對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn)，以期得到更為精確的估價(jià)結(jié)果。

1 市場(chǎng)比較法估價(jià)原理

1.1 市場(chǎng)比較法概念 市場(chǎng)比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，即選取數(shù)宗真實(shí)成交且符合一定條件的房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)這些房地產(chǎn)之間的差異對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法[2]。由于該方法以市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向并利用真實(shí)成交的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，所以市場(chǎng)比較法也被看做是一種較為直觀、操作方便且有說(shuō)服力的估價(jià)方法，其估算結(jié)果已普遍被接受和認(rèn)可。

1.2 市場(chǎng)比較法步驟 應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)一般按照下列步驟進(jìn)行：①尋找收集交易實(shí)例，即搜集大量真實(shí)成交的房地產(chǎn)交易實(shí)例及其基本狀況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、融資條件等信息；②選擇可比實(shí)例，即從搜集到的大量交易實(shí)例中選取一定數(shù)量且符合條件的交易實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)，即對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比；④交易情況修正，即對(duì)可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格中不正常的因素進(jìn)行調(diào)整與處理；⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，即根據(jù)上述求得的結(jié)果將多個(gè)處理后的比較價(jià)格綜合為最終的比準(zhǔn)價(jià)格。

1.3 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)存在的問(wèn)題 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟的分析可以發(fā)現(xiàn)，可比實(shí)例的選擇是該估價(jià)方法的基礎(chǔ)，選擇的對(duì)象會(huì)給估價(jià)結(jié)果帶來(lái)很大的影響。尤其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)，可供選擇的交易實(shí)例較多，雖然選取的可比實(shí)例越多估價(jià)的精度越高，但選取過(guò)多的可比實(shí)例會(huì)增加估價(jià)的成本。并且在實(shí)際的操作中，由于房地產(chǎn)的特性，每宗交易實(shí)例不盡相同，選擇與待估房地產(chǎn)條件相同的交易實(shí)例具有較大的模糊性[3]。目前，對(duì)可比實(shí)例的選擇主要依靠估價(jià)人員自身的相關(guān)理論知識(shí)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷[4]，選擇過(guò)程具有較強(qiáng)的主觀性，選取的可比實(shí)例是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)比較法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2 模糊相似比分析

2.1 模糊相似比分析原理 模糊相似優(yōu)先比分析是模糊數(shù)學(xué)分析的一種，是將多個(gè)樣本與固定樣本作比較，以確定哪一個(gè)樣本與固定樣本最相似，從而選擇與固定樣本相似程度較大者?？陀^事物事物之間多存在模糊性，即事物之間的差異在中間過(guò)渡階段多呈現(xiàn)出不分明的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)具有位置固定、易受周邊環(huán)境影響等特征，每宗房地產(chǎn)之間也必然存在一定差別，且這些差異的大小無(wú)法精確估算，存在一定的模糊性。這時(shí)可用模糊相似優(yōu)先比分析的方法找出其中相似度較高的，淘汰相似度較低的實(shí)例，以避免其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。其核心原理為采用歐式距離或海明距離建立相似優(yōu)先比，構(gòu)成模糊相似矩陣，然后用λ截矩陣計(jì)算各個(gè)樣本與目標(biāo)樣本之間相似程度的次序。

2.2 模型構(gòu)建

2.2.2 計(jì)算λ截矩陣 建立模糊相似矩陣之后，由λ水平集選出相似樣本。即在相似矩陣中，從大到小地選定λ值，以在λ值下降過(guò)程中首先到達(dá)的除主對(duì)角線元素外全部為1的那一行樣本最相似，然后刪除矩陣相應(yīng)的行和列，并降低λ水平值，繼續(xù)尋找，依此類(lèi)推，直至截距處理完畢。

2.2.3 求出樣本序號(hào)值 計(jì)算出所有的模糊相關(guān)矩陣的λ截矩陣的序列號(hào)后，將每一樣本的全部因素序號(hào)值加權(quán)相加，便可得出所有樣本的絕對(duì)優(yōu)先序號(hào)Ni，該序號(hào)即為該樣本與固定樣本相似程度的綜合反映，且序號(hào)值越小，該樣本與固定樣本越相似。具體計(jì)算公式為：

3 應(yīng)用實(shí)例

對(duì)某套待估價(jià)住宅A進(jìn)行調(diào)查分析后，粗選出該住宅附近6個(gè)與其相似的交易實(shí)例（B1-B6）作為可比實(shí)例，確定區(qū)域因素、交通條件、實(shí)物狀況等9個(gè)因素作為比較因素，并根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定其權(quán)重，通過(guò)專家評(píng)估法對(duì)待估對(duì)象及可比實(shí)例的各個(gè)因素進(jìn)行評(píng)分，結(jié)果如表1所示。

按照上述步驟構(gòu)建模糊相關(guān)矩陣、計(jì)算λ截矩陣，構(gòu)建相應(yīng)的優(yōu)先比矩陣（其中B1、B2的優(yōu)先比矩陣如表2、表3所示），最后求出B1-B6的樣本序號(hào)值（表4），得到N1=2.56，N2=4.23，N3=1.64，N4=4.79，N5=2.92，N6=3.45，將序號(hào)值由小至大排列，找出與待估價(jià)住宅相似的可比實(shí)例。由計(jì)算結(jié)果可以看出6個(gè)可比實(shí)例中相似程度由近及遠(yuǎn)分別為：B3，B1，B5，B6，B2，B4。

4 總結(jié)

運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)是建立在大量交易實(shí)例的基礎(chǔ)上的，如何對(duì)這些可比實(shí)例進(jìn)行選擇以及選取結(jié)果是否合適，直接關(guān)系到市場(chǎng)比較法估算結(jié)果的準(zhǔn)確性，僅依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)儲(chǔ)備是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而通過(guò)模糊相似比分析可以找出這些可比實(shí)例與待估對(duì)象之間的相似程度，從定量分析的角度對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行選擇，從而使估價(jià)結(jié)果更加科學(xué)與精確。

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