袁雪竹

摘 要：互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)讓人們生活的方方面面發(fā)生了翻天覆地的變化。尤其是近二十年以來，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)飛速發(fā)展，全球化的經(jīng)濟格局已經(jīng)顯現(xiàn)，在這樣的環(huán)境下，傳統(tǒng)的企業(yè)面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，金融地產(chǎn)行業(yè)也不例外，互聯(lián)網(wǎng)改變了金融地產(chǎn)企業(yè)的銷售、生產(chǎn)、管理方式。文章通過對金融地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險進行分析，提出了有針對性的對策，并提出利用互聯(lián)網(wǎng)手段防范風(fēng)險的方法。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)；金融地產(chǎn)；潛在風(fēng)險；對策

中圖分類號：F831 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）32-0141-01

1 金融地產(chǎn)的概念

金融地產(chǎn)從稱呼上與房地產(chǎn)金融相差無幾，但是本質(zhì)上有很大區(qū)別。房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動，其主體是金融活動；而金融地產(chǎn)是靠資本運作、依托多元化投資增值的房地產(chǎn)活動，其主體仍然是房地產(chǎn)活動，其最主要的特點就是由金融企業(yè)所進行的房地產(chǎn)活動，或者房地產(chǎn)企業(yè)通過金融活動來支撐其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。金融地產(chǎn)的特點是：從資本角度涉足于房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)，通過開發(fā)外包與概念提升相結(jié)合，注重資產(chǎn)增值與現(xiàn)金回收。從盈利的角度來說，金融地產(chǎn)有贏利來源，貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，既有短期參與開發(fā)銷售回收投資，也有長期租金收入，總體盈利豐厚。在資金需求方面，相較于傳統(tǒng)房地產(chǎn)而言，金融地產(chǎn)資金需求較高，流動性要求強。金融地產(chǎn)同樣具有獨特的核心競爭力，那就是其融資能力，資產(chǎn)管理能力和投資分析能力。這些獨有的優(yōu)勢使金融地產(chǎn)近年來與房地產(chǎn)金融一樣飛速發(fā)展。

金融地產(chǎn)由來已久，而且國外的房地產(chǎn)行業(yè)在這方面相對而言起步早，發(fā)展快，較為成熟，因此目前金融地產(chǎn)是國外房地產(chǎn)運營的主要模式之一。而我國的金融地產(chǎn)活動剛剛起步，因此市場發(fā)展前景廣闊。

2 金融地產(chǎn)面臨的潛在風(fēng)險

由于地產(chǎn)行業(yè)是高資金需求的行業(yè)，因此傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)如果經(jīng)營不善，往往容易出現(xiàn)資金短缺的情況。但是金融地產(chǎn)行業(yè)由于其金融行業(yè)的背景，在資金方面有較為明顯的優(yōu)勢，而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金是命脈，是決定企業(yè)是否能長久發(fā)展的先決條件。因此做好金融地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管控就顯得尤為重要，不僅要從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的角度進行管控，同時還要從金融風(fēng)險管控方面著手。我國金融地產(chǎn)當前面臨的潛在風(fēng)險類型主要有以下幾方面。

2.1 市場風(fēng)險

金融地產(chǎn)的市場風(fēng)險，是指由于房地產(chǎn)市場供需的不確定使金融機構(gòu)的收益產(chǎn)生不確定的風(fēng)險。目前，有可能造成市場風(fēng)險的主要原因有以下幾點。

2.1.1 房地產(chǎn)市場的變動影響金融地產(chǎn)市場

由于金融地產(chǎn)行業(yè)既包含金融活動，又參與房地產(chǎn)活動，因此房地產(chǎn)市場的變動是造成金融地產(chǎn)市場風(fēng)險的一個主要原因。房地產(chǎn)市場價格上揚時，金融機構(gòu)看好市場走勢，發(fā)放大量貸款，開發(fā)商大量囤積土地，一旦房價持續(xù)背離長期均衡價格，特別是如果伴隨著房地產(chǎn)空置率和房價兩個相反的指標同時過快上漲，市場走勢將會反轉(zhuǎn)，甚至出現(xiàn)泡沫危機。房屋和土地的滯銷將造成金融地產(chǎn)市場的變動，銀行很難收回貸款，這樣就會引發(fā)市場風(fēng)險。

2.1.2 過于單一的融資渠道

過于單一的融資渠道是形成金融地產(chǎn)市場風(fēng)險的另一原因。我國房地產(chǎn)融資渠道過于單一，主要集中于商業(yè)銀行貸款，雖然很多金融地產(chǎn)企業(yè)增加了基金、保險、股票等渠道，但這些只是資金的一小部分。因此，過于單一的融資渠道也會加大市場風(fēng)險的發(fā)生概率。

2.1.3 國外資金和金融地產(chǎn)企業(yè)的強勢入駐

很多外資企業(yè)擁有強大的資金實力、先進的管理經(jīng)驗，而我國金融地產(chǎn)行業(yè)才剛剛起步，因此很多本土企業(yè)在面對強大的國外競爭者時，往往沒有招架之力。與此同時，大量國外資金的涌入也是加大市場風(fēng)險的另一重要因素，外資一旦大量撤出，會給國內(nèi)經(jīng)濟帶來很大風(fēng)險。因為，一旦人民幣升值空間到頂，很多外資由于利潤縮水而撤出，那么國內(nèi)銀行將不能保證其準備金額，這樣就容易發(fā)生風(fēng)險。

2.2 政策風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，受到國家相關(guān)政策和法律的影響和制約，而金融地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)的資金都依賴于房地產(chǎn)，加上房地產(chǎn)市場的融資量巨大，進一步加強了金融政策對金融地產(chǎn)行業(yè)的影響。比如，銀行利率的升降、貨幣供應(yīng)的增減、社會福利措施的變化等，都將對金融地產(chǎn)產(chǎn)生顯著影響。

2.3 信用風(fēng)險

目前我國很多金融地產(chǎn)行業(yè)的金融活動，都會對個人進行貸款，主要針對購房貸款。個人信貸風(fēng)險是由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行的利益受損。比如借款人由于家庭、收入、工作、健康等因素的變化，不能按期或者無力償還銀行貸款，就會對金融地產(chǎn)企業(yè)造成損害，產(chǎn)生由個人信用風(fēng)險所帶來的風(fēng)險。

3 互聯(lián)網(wǎng)背景下金融地產(chǎn)的風(fēng)險管控對策

針對金融地產(chǎn)行業(yè)所面臨的潛在風(fēng)險，文章給出以下對策，并且建議金融地產(chǎn)行業(yè)充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思想來規(guī)避這些風(fēng)險。

3.1 以互聯(lián)網(wǎng)為平臺，降低市場風(fēng)險

互聯(lián)網(wǎng)能為金融地產(chǎn)企業(yè)帶來的除了擴大的銷售渠道之外，更重要的是提供了一種新型的融資平臺。金融地產(chǎn)行業(yè)想要應(yīng)對由于融資渠道單一而產(chǎn)生的風(fēng)險，唯一的辦法就是增加融資渠道，擴大金融活動的類型。比如可以通過設(shè)立基金，吸引民間閑散資金，民間資金雖然單筆金額小，但優(yōu)勢在于基數(shù)大，所以如果能夠有效利用民間資金，對于金融地產(chǎn)行業(yè)而言，無疑是一大幫助。

像萬科與百度的結(jié)合一樣，金融地產(chǎn)行業(yè)同樣可以主動應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的挑戰(zhàn)，主動出擊，緊跟互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，尋求與互聯(lián)網(wǎng)公司的戰(zhàn)略合作或者自行建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)平臺，為自己開拓互聯(lián)網(wǎng)銷售渠道、互聯(lián)網(wǎng)融資渠道。甚至通過互聯(lián)網(wǎng)平臺來實現(xiàn)從原材料的采購，到客戶信用評價，到房屋銷售，到物業(yè)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈模式。

3.2 以大數(shù)據(jù)為依據(jù)，合理預(yù)測政策走向

國家的政策制定都是有現(xiàn)實依據(jù)的，這些現(xiàn)實依據(jù)就是前一段時間內(nèi)國家的經(jīng)濟局勢變化。因此，如果金融地產(chǎn)行業(yè)能夠根據(jù)經(jīng)濟局勢的變化，充分利用云計算的平臺，發(fā)揮大數(shù)據(jù)的價值，通過分析相關(guān)行業(yè)的發(fā)展趨勢來預(yù)測國家政策的走向，這對于金融地產(chǎn)行業(yè)而言，將是非常有利的。

3.3 利用互聯(lián)網(wǎng)，建立完善的信用評價機制

只有通過完善的信用評價，才能最大限度地避免信用風(fēng)險。金融地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當打通企業(yè)壁壘，以行業(yè)甚至超越行業(yè)為平臺，搭建完善的信用記錄平臺。同時，企業(yè)自身還應(yīng)對客戶和開發(fā)商建立系統(tǒng)的信用評價機制，這種機制的建立，必然需要以往的數(shù)據(jù)，通過定性和定量的分析，預(yù)測其未來的償還能力。只有這樣才能從根本上降低金融地產(chǎn)行業(yè)面臨的信用風(fēng)險。

4 結(jié) 語

互聯(lián)網(wǎng)從出現(xiàn)已經(jīng)使人們的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，對房地產(chǎn)行業(yè)的而影響也是與日俱增，房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都不得不面臨新的競爭。搜房網(wǎng)的出現(xiàn)，使房產(chǎn)中介面臨危機，因為它為人們提供了一種更為便捷的、低成本的房屋交易平臺；新型的物業(yè)公司強勢入駐住宅小區(qū)，它們免收物業(yè)費，只是為小區(qū)的居民配送生活用品，這使得本就不賺錢的傳統(tǒng)物業(yè)更是雪上加霜。除此以外，新浪樂居與易居等大型互聯(lián)網(wǎng)公司，也在試圖利用網(wǎng)絡(luò)的力量形成一種新的地產(chǎn)開發(fā)概念。文章通過對金融地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險分析，提出了以互聯(lián)網(wǎng)為手段的解決對策，希望能夠?qū)ξ覈鹑诘禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所幫助。

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