劉回春

呼和浩特的趙先生最近有些郁悶，受其姐姐袁女士的所托，幫忙去辦理一下退購房款的事，趙先生原以為只是跑跑腿的事，就爽快答應(yīng)了，可前后跑了兩個(gè)多月了，退款的各項(xiàng)手續(xù)都辦了，錢卻遲遲拿不到，每次到退款的公司，辦理結(jié)息或退款的人都車水馬龍，擠滿了屋子，有時(shí)連句話都輪不上說。

緣起兩間商鋪投資

2012年3月袁女士在內(nèi)蒙古蒙苑房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了兩間10平方米分割商鋪，單價(jià)每平方米一萬元，位于呼和浩特市興安北路蒙苑國際商業(yè)廣場B座。

按照合同約定，袁女士在購買后，將商鋪委托給內(nèi)蒙古蒙苑國際商業(yè)投資有限公司經(jīng)營，委托期五年。在委托經(jīng)營期內(nèi)，前四年每年按購買商鋪合同總價(jià)款13.5%的年回報(bào)率計(jì)算回報(bào)，第五年按21%的回報(bào)計(jì)算回報(bào)率。并且特別約定，購買商鋪委托經(jīng)營期滿一年或一年的整數(shù)倍，即可選擇自由退出。

由于袁女士是一次性付的全款，當(dāng)時(shí)兩間商鋪的年回報(bào)公司給予直接扣回兩萬元的政策，實(shí)際支付18萬元，并于當(dāng)年年底前順利領(lǐng)到剩余的7000元。

可是，其后的兩年開發(fā)商一拖再拖，袁女士就再也沒有拿到一分錢的回報(bào)。

回報(bào)兌付不及時(shí)引不滿

今年8月末，《中國質(zhì)量萬里行》記者隨同趙先生進(jìn)入位于呼和浩特市新安北路的蒙苑集團(tuán)，辦公樓內(nèi)負(fù)責(zé)辦理結(jié)息的辦公室當(dāng)時(shí)并沒有負(fù)責(zé)人，屋內(nèi)擠滿了前來辦理結(jié)息或退款的業(yè)主，還有很多業(yè)主在樓道內(nèi)，大家等待之余交流最多的是各自是否拿到返還的利息，還有對蒙苑國際的指責(zé)甚至是謾罵。

一位年齡在60多歲的花白頭發(fā)老大娘與屋內(nèi)的人講述著自己的辛苦。老大娘共購買了兩套，在一年前退掉一套，現(xiàn)在剩下的一套還沒收到約定的回報(bào)?！皟赡炅?，我坐公交車幾公里，天天準(zhǔn)時(shí)到這里，比這里工作人員都準(zhǔn)時(shí)，我都快成這里的優(yōu)秀員工了”，老大娘跟屋里的人說。雖然辛苦，老大娘高興的是自己一套商鋪成功的退掉了，得到連本和回報(bào)一起的收入。

另一位先生則是有空就會(huì)來到這里，看看什么時(shí)候能拿到到期的回報(bào)，看到新來的趙先生和隨同的記者臉孔陌生，就主動(dòng)聊起來，打聽投入了多少錢。就這位先生介紹，他一共投入50多萬元，是購買商鋪比較早的，以前陸續(xù)能收到返給的回報(bào)，但是近一年來，該返的回報(bào)卻總被拖。這位先生直言不諱，“蒙苑國際把大家買商鋪的錢都挪用了，當(dāng)時(shí)就是為了融資，現(xiàn)在是用后來買商鋪人的錢還以前的債，要是一下都退款，蒙苑根本沒有錢?！?/p>

更有人直接指責(zé)夢苑集團(tuán)及負(fù)責(zé)人“都是大騙子”。但是指責(zé)歸指責(zé)，人們還是有空就來這里等著負(fù)責(zé)人上班，希望能早點(diǎn)拿到該給自己的錢。

《中國質(zhì)量萬里行》記者在這里發(fā)現(xiàn)一個(gè)事實(shí)：大多數(shù)人不能說明自己所購商鋪的準(zhǔn)確位置。

帶租約的新銷售模式

楊青坡，內(nèi)蒙古蒙苑國際商業(yè)投資有限公司的聘任法人代表，具體負(fù)責(zé)返給購買商鋪客戶的租金回報(bào)和一些客戶退款事宜。

楊青坡向《中國質(zhì)量萬里行》記者介紹，蒙苑集團(tuán)實(shí)行的是帶租約式銷售模式，完全不同于常見的商鋪分割后“售后返租”式銷售，是一種新的銷售模式。這種模式是開發(fā)商在開發(fā)過程中，已經(jīng)跟多家連鎖銷售企業(yè)達(dá)成商鋪整體租賃協(xié)議。商鋪在出售前就已經(jīng)有了租約，這就保證了客戶的回報(bào)，避免了投資存在的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，蒙苑集團(tuán)已售的A座和B座商鋪以及在售的C座中福廣場在售前都已整體出租，租戶是居然之家、華聯(lián)超市、國美電器和銀行等一些大型連鎖企業(yè)。

拖欠客戶房租回報(bào)事件，楊青坡承認(rèn)近一年來是存在拖欠現(xiàn)象，但也在陸續(xù)兌付，一些確實(shí)因特殊原因需要資金，無論是回報(bào)金額還是退出，蒙苑集團(tuán)都給予特殊照顧，及時(shí)辦理。

對于拖欠客戶房租回報(bào)原因，楊青坡有著難言之隱，蒙苑集團(tuán)承建的一些需要先期墊付資金的項(xiàng)目，本來已經(jīng)竣工，達(dá)到交工結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)，卻遲遲不能結(jié)算，資金無法回籠，再加上今年房地產(chǎn)市場疲軟，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)緊張。

“如果按照正常情況，蒙苑集團(tuán)的實(shí)力和經(jīng)營能力按約支付返租回報(bào)不會(huì)有任何困難”，楊青坡說。

被外界質(zhì)疑非法融資

《中國質(zhì)量萬里行》記者了解到，在外界知情人士眼中，蒙苑集團(tuán)分割銷售商鋪，目的就是為了融資，并且根據(jù)有關(guān)規(guī)定，涉嫌非法融資。

光明（化名）曾一直關(guān)注內(nèi)蒙古蒙苑國際商業(yè)廣場分隔式商鋪銷售情況。他說，蒙苑采取畫格子銷售從2011年開始，畫了多少位置購買的人并不知情，由于是返租，購買人并沒有在意自己購買商位的準(zhǔn)確位置，所以賣了多少也不知情。由于每個(gè)銷售單位較小，都是10?29萬元之間，返租周期也長短不同，所以易于周轉(zhuǎn)。

相關(guān)部門公布的房地產(chǎn)行業(yè)非法集資主要表現(xiàn)有：一是任意分割拆零、向社會(huì)出售不能確定具體位置或不具備獨(dú)立使用功能的房屋或特定空間；二是承諾售后高額返租、無風(fēng)險(xiǎn)保底回報(bào)或原價(jià)（增值）回購等誘導(dǎo)方式銷售房地產(chǎn)；三是違規(guī)吸收社會(huì)公眾資金，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報(bào)的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定。

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！钡谑l規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”

國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾?！?/p>

高額回報(bào)“餡餅”還是“陷阱”

業(yè)內(nèi)人士介紹，售后包租等銷售形式存在五大隱患，對開發(fā)商和購房者都具有很大風(fēng)險(xiǎn)，一定要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識。一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問題，導(dǎo)致資金鏈斷裂，開發(fā)商容易滑如非法融資的深淵，對購房者則造成巨額損失。

售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時(shí)，向購房者銷售該項(xiàng)目，有的甚至是攜款逃匿；二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項(xiàng)目上，一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問題，會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂；三是項(xiàng)目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付；四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證；五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。

據(jù)了解，一些城市以售后包租方式銷售的項(xiàng)目，因上述原因，已經(jīng)無法兌現(xiàn)銷售時(shí)的承諾，引發(fā)過糾紛。

業(yè)內(nèi)人士建議廣大消費(fèi)者，切勿瞄準(zhǔn)高收益率，聽信一些片面的誤導(dǎo)性宣傳，盲目跟風(fēng)以售后包租方式投資于房地產(chǎn)。要正確甄別相關(guān)的宣傳信息，做深入細(xì)致的市場調(diào)查，對市場變化、所投資項(xiàng)目的收益能力及投資面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)要有客觀、理性的判斷，建議最好借助房地產(chǎn)、法律等方面的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士的力量，做出正確的投資選擇。endprint