付皓

我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)端于城鎮(zhèn)住房制度改革與城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，制度紅利和居住需求的釋放造就我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的20年。數(shù)據(jù)顯示，2001年我國房地產(chǎn)業(yè)固定投資占GDP的比重就超過了國際上認定為支柱產(chǎn)業(yè)5%的標準，至2010年這一比重更是超過了12%。截止目前，房地產(chǎn)行業(yè)對整個GDP的直接或間接貢獻率已達15%，成為國民經(jīng)濟名副其實的支柱行業(yè)。

然而4年前“限購令”的出臺，正式意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)黃金時代的終結(jié)及行業(yè)拐點的到來。行政化的手段帶來的不僅僅是對行業(yè)本身的影響，更深層次是導(dǎo)致了大眾心理預(yù)期的轉(zhuǎn)變。未來我國房地產(chǎn)行業(yè)到底何去何從？房地產(chǎn)行業(yè)的未來走勢如何？是否還存在著發(fā)展機會？本文試圖就上述問題作出粗淺的分析。

一、行業(yè)走勢分析

首先，從理論上分析，任何行業(yè)的發(fā)展都有其自身的客觀規(guī)律，“春生、夏長、秋收、冬藏”，這不僅僅是大自然季節(jié)更替的客觀規(guī)律，也是大到國家、社會，小到單位、個人的普適法則，任何事物的發(fā)展都呈現(xiàn)出“上升—調(diào)整—再上升—直至衰退”的螺旋式發(fā)展軌跡。我國的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，經(jīng)過改革開放以來數(shù)十年的“春生”階段的急速擴張及粗放式發(fā)展，接下就是調(diào)整和轉(zhuǎn)型的“夏長”階段，在這一階段，整個行業(yè)的產(chǎn)值不會再像以前那樣繼續(xù)高速增長，甚至還可能會有所下降，但行業(yè)內(nèi)的調(diào)整、整合、轉(zhuǎn)型不會就此停止。完成“夏長”這一階段后，則必將迎來行業(yè)的“秋收”階段，筆者判斷，屆時很有可能是我國房地產(chǎn)行業(yè)繼“黃金十年”之后的“白銀十年”。

其次，從客觀情況上分析，作為國家經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)，不可能一下就垮下去，否則必將危及我國整體宏觀經(jīng)濟形勢，這一點從國家近期對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策思路的微妙轉(zhuǎn)變中已經(jīng)得到了佐證，“限購”這一行政化的手段必然會被全面取消，而取而代之的是更多“市場化”的手段，“通過市場機制、市場手段來自然消化行業(yè)泡沫”已成為政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的基本指導(dǎo)思想。

再次，二胎政策的實施及改善型需求的釋放會給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來源源不斷的“剛性需求”。而支撐這一需求其實是中國幾千年來“農(nóng)耕文明”文化，中國人對土地和房屋有著特殊的感情及心理需求，這一文化是與西方的“海洋文明”截然不同的，因此國外的所謂“理論及經(jīng)驗”不能簡單的、形而上學地用于分析這一根植于中國特有文化氛圍的房地產(chǎn)行業(yè)。

最后，在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目，特別是商業(yè)地產(chǎn)項目，必將與文化、旅游、電子商務(wù)等行業(yè)進行更加深層次的融合，從而迸發(fā)出更多的適應(yīng)移動互聯(lián)網(wǎng)時代的新型地產(chǎn)項目，推動房地產(chǎn)行業(yè)進一步轉(zhuǎn)型發(fā)展。

綜上所述，盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)“野蠻生長”的“黃金年代”已經(jīng)過去了，但是并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)就有沒有發(fā)展機會了，理性的分析讓我們看到房地產(chǎn)行業(yè)其實是“危中有機”的。

二、投資機會分析

首先是并購類機會，由于國家銀根的定向緊縮，必然有不少的項目，特別是中小房地產(chǎn)商的項目會處于資金鏈斷裂乃至破產(chǎn)的境地，這為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)提供了難得的并購類機會。介入之后或自行開發(fā)運作，或轉(zhuǎn)讓，由于接手成本低，都有望獲得可觀的溢價收益。

其次是轉(zhuǎn)型機會，只要能深刻把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和規(guī)律，憑借已有豐富管理經(jīng)驗及業(yè)內(nèi)資源，完全有可能以全新的思維和經(jīng)營理念打造出新型的商業(yè)地產(chǎn)項目，從而帶來項目估值的大幅提升。

總之，只要規(guī)避明顯供過于求、而又缺乏中心城市輻射和人口聚集能力的二三線城市項目，聚焦一二線城市中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)項目；規(guī)避傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項目，聚焦新型商業(yè)地產(chǎn)項目，我國房地產(chǎn)行業(yè)的機會不少。

三、大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)

筆者認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機會在于商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的機會在于新型的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)。何謂互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)？目前業(yè)內(nèi)并沒有統(tǒng)一的意見。前段時間，地產(chǎn)大佬王石的一段狠話，在網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣：“淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)，是你不把互聯(lián)網(wǎng)當成工具跟你的行業(yè)結(jié)合起來。最終淘汰你的還是你的同行?！惫P者試圖從以下幾個層面對互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)的特征進行描述：

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，其實質(zhì)是是對傳統(tǒng)地產(chǎn)商業(yè)模式的創(chuàng)新。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的模式無非是兩類，一類是先設(shè)計、開發(fā)，再出售套現(xiàn)；另一類是先自持物業(yè)，擇機出租或出售獲利，無論是哪一類獲取都是轉(zhuǎn)售收入、租金收入及未來的溢價收入。而互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)則試圖打破這一傳統(tǒng)模式，更多從用戶體驗、平臺、規(guī)模和流量上做文章。

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)項目追求不是商家的利益，而是更好的用戶體驗。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式從選址、獲取土地、前期市場調(diào)研、定位、規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售組織、營銷策劃、招商、運營管理，以及根本的利益分配和投資回報退出機制都已經(jīng)非常成熟，其商業(yè)模式的邏輯是更多地考慮商家的利益，比如規(guī)劃設(shè)計、品牌引入、銷售場景設(shè)計、氣氛營造上，都是為了更多的讓消費者經(jīng)過、引發(fā)購物沖動。然而這種設(shè)計思路及結(jié)果都無法給顧客帶來更好的消費體驗。

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)是線上與線下各自優(yōu)勢的整合?；ヂ?lián)網(wǎng)的短板是在面對線下端時，缺乏用戶體驗、倉儲、物流、售后等渠道，只能靠照片、美工及文字講解等方式去彌補線上的短板，而這一點恰恰是線下商業(yè)地產(chǎn)的長處。商業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域?qū)傩暂^強的領(lǐng)域，未來互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展方向也是基于區(qū)域的精細化運作，因此，筆者認為，應(yīng)將互聯(lián)網(wǎng)線上平臺與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合起來，共同打造“線上+線下”完整的新型互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)模式。以農(nóng)副產(chǎn)品流通行業(yè)為例，第一步，可著力農(nóng)產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)電商平臺，初步形成規(guī)模、流量和品牌；第二步，以資本運作為手段，以產(chǎn)權(quán)關(guān)系為紐帶，在全國或區(qū)域范圍內(nèi)收購及改造線下新型的農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)地產(chǎn)項目；第三步，將線上與線下進行整合，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的創(chuàng)新。

（湖北日報傳媒集團）endprint