王　韜

從貨幣政策視角看物價與房價的關系

王韜

面對房價與物價逐年攀升，中央銀行面對房價對物價的影響，為了維護物價的穩(wěn)定性，開始著眼于運用貨幣政策穩(wěn)定物價的研究。大量的研究資料表明，房價以及房地產市場都會在一定程度上影響宏觀經(jīng)濟。中央銀行要想對貨幣政策以有效運用，就要對房價的變動情況予以關注。為了避免房價對物價穩(wěn)定以強大的沖擊力，就要運用具有可操作性的方法來制定貨幣政策，否則就要面臨一系列的選擇性問題，諸如貨幣政策調控房價對房價變動的干預措施選擇，以及貨幣政策工具的選擇等等。

貨幣政策物價房價

一、物價與房價關系現(xiàn)狀以及貨幣政策的影響

（一）物價與房價關系現(xiàn)狀

中國在貨幣政策研究上，多為其對股票市場的反應，而對房地產市場的影響少有分析，這主要在于中國的房地產市場起步較晚，且對于房價與物價穩(wěn)定的關系疏于關注。有關專家對2005年至2010年中國房地產價格變化進行了研究，其認為由于物價變化，導致了房地產價格出現(xiàn)了變化。而從2010年至2013年國房地產價格變化得出：物價波動是受到了短期房價的影響，從長期的角度而言，房價也會受到物價的影響。

（二）貨幣政策調整工具對房價以及物價的影響

使用貨幣政策調整物價，就要對房價與物價之間的關系深入研究。房價的變動會影響到物價水平，運用貨幣政策調整可以有兩種選擇，即運用貨幣杠桿調整房價、運用貨幣杠桿調整物價。運用貨幣政策對房價進行調控的同時，還要看是否與物價調控目標存在著矛盾，以避免貨幣政策在房價與物價之間調整而無法兼顧。當發(fā)現(xiàn)房價與物價之間在變動上存在著一致性，且周期同步，就要將貨幣政策對房價和物價進行調整時所存在的差別性查找出來，以便有針對性地調整貨幣政策，達到貨幣政策目標。

二、房價與物價關系的具體分析

（一）房價引起物價變動的原因

有專家認為，由于房價的變動而引起了物價變動，主要在于房價是資產價格，其不僅是當期價格信息的反映，而且還可以預期到未來的市場價格。在中國社會經(jīng)濟發(fā)展中，房地產市場具有很強的帶動效應，主要在于其對原材料以及能源大量地消耗，從而促使了這部分資源價格提高。

（二）物價對房價的影響

物價對房價的影響并不顯著，主要體現(xiàn)在勞動力成本上，隨著生活成本的提高，消費價格也會受到影響而有所提高，使得勞動力收入有所提升，但這一點在中國并無法體現(xiàn)。中國的房地產建筑業(yè)工人工資上漲區(qū)間有限。從中國的消費品需求來看，其總體趨于穩(wěn)定，并不會通過產業(yè)鏈而對原料價格造成影響從而導致房價提升。況且，從房價的構成要素來看，主要涉及房地產建造原料和土地的價格，與消費品價格幾乎不存在關聯(lián)。

三、貨幣政策與房價之間的關系

房價能夠影響到物價穩(wěn)定，要使用貨幣政策對房價進行調控，就要對貨幣政策對房價的影響程度有所了解。按照傳統(tǒng)的貨幣政策理論，是以數(shù)量工具對包括貨幣供應量、存款準備金率以及央行再貸款在內的資金交易進行調整。還可以運用價格工具對包括再貼現(xiàn)率、隔夜拆借利率等的資金供給價格進行調控。目前較為常用的貨幣政策為貨幣供應量、銀行貸款規(guī)模、貸款利率以及存款準備金率等。

（一）貨幣供應量與房價之間的關系

銀行的存款數(shù)量對住房市場的流入資金數(shù)量具有決定性作用?，F(xiàn)金的數(shù)量主要是為了能夠對短期流動性的需求有所滿足，并不會對房價以很大影響。對于中央銀行而言，資金的控制，通常是對資金供給量的控制，但是資金供給量一般不會受到外部因素影響。另外，資金供給量提升，意味著企業(yè)有了更多的富余資金，推進了房地產業(yè)的開發(fā)，并因此而引發(fā)房價上漲。房價上漲，就意味著人們買房的首付比重提升。為了應對房價上升，人們會選擇增加儲蓄存款的方法來應對，相應地，人們的消費就會有所減少。

（二）信貸規(guī)模與房價之間的關系

信貸規(guī)模主要是促進資金需求與供給之間的平衡，但主要是對資金需求情況的反映。資金需求會隨著資金供給而有所增加，但如果出現(xiàn)社會經(jīng)濟不景氣現(xiàn)象，出現(xiàn)資金供給增加，資金需求卻下降的趨勢。比如在2010年，為了活躍市場經(jīng)濟，貨幣供應量大幅度地增加，已經(jīng)達到了25%，但是，并沒有因此而使得同期信貸同步增加，信貸增加的幅度僅僅為5%，因此就出現(xiàn)了信貸規(guī)模與貨幣供給量不一致的狀況。

信貸規(guī)模受央行控制較小，一般是隨著信貸市場的需求而有所變化。當人們預期房價走勢將為上漲，就意味著需要增加房貸款的數(shù)量，另外，也會因此而提高住房抵押物價格，導致貸款規(guī)模的擴大，房價因此而上漲。

（三）存款準備金率與房價之間的關系

自1998年以來，央行的貨幣政策工具中，存款準備金率并不常用，但是，自1998年以來，中國人民銀行對存款準備金的調節(jié)已經(jīng)達到了30次。從1999年至2009年，貨幣（四）銀行利率與房價之間的關系

供應量從原有的12萬億增長了3.78倍，達到了57.3萬億。名義國民生產總值僅僅增長了2.8倍。同期的存款準備金率卻僅僅增長了10%，即銀行資金沒有超過5.7萬億。2013年以來，中國經(jīng)濟過熱而導致房價快速上漲，人民銀行調整準備金率以實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟調控?？梢姶婵顪蕚浣鹇适请S著房價而變化的，存在著滯后性。

央行對銀行調控利率的工具中，貸款利率會直接影響到房價。房地產開發(fā)所需要的資金龐大，銀行的貸款數(shù)額通常會占房地產開發(fā)投資的1/10，甚至達到1/3。如果貸款利率有所波動，就會對房地產開發(fā)成本存在著一定的影響。另外，貸款利率過高，導致購房人還貸緊張，影響房屋購買力。這就要求貸款利率要與市場利率同步。如果以房租為定值，提高銀行貸款利率，就意味著提高了市場利率，房租貼現(xiàn)值就會有所下降，房價因此而受到影響。

雖然貸款利率會影響到房價，但是存在著滯后性，且變動次數(shù)有限，因而對房價的影響并不會很顯著。從2000年—2006年，貸款利率僅調整了4次，調整的最大值和最小值之間相差不到0.8個百分點。可見，貸款利率對房價的影響僅僅是短期效應。

四、結束語

綜上所述，本文從貨幣政策視角對房價與物價之間的關系進行了研究，可以明確，雖然物價幾乎不會引起房價的變動，但房價卻會對物價產生影響。央行對于物價要采取相應的貨幣政策以有效控制，就要對于房價變動的影響以充分考慮。針對房價不同的變動情況，采取不同的貨幣政策應對，才能有效地平穩(wěn)物價。