孫明潔(天津市寶坻區(qū)物價局，天津301800)

一、引言

原有房地產(chǎn)在定價評估層次結(jié)構(gòu)方面存有一定的缺陷，主要是因為缺乏實質(zhì)性的對比案例，其次在適用范圍上也缺乏主觀性，導致后期在價格中無法進行有效的定位。而現(xiàn)如今通過采用市場法的評估原理，使其確保房產(chǎn)定位價格的有效性。

二、市場法的理論依據(jù)

市場法對房地產(chǎn)的評估是根據(jù)市場價值進行的推算評估，利用相同價值的房產(chǎn)評估待定的房產(chǎn)價格，這種評估方法具有等效性。其次這種評估方式也會隨著市場價格的變動，在一定浮動范圍內(nèi)有所差異，但實際基本情況不會有太大的差異性。其次隨著房產(chǎn)市場的波動，對于一些購房者的心態(tài)及個人愛好以及地理位置的偏差，可能在價格幅度上會偏離原有市場經(jīng)濟，導致失去了房產(chǎn)市場法的評估意義。例如:某二環(huán)小區(qū)建筑面積98㎡，根據(jù)跟區(qū)域市場價值估算，該房總價格100W。由于該小區(qū)后期項目的擴建，改變了原有的建筑風格，并且在小區(qū)內(nèi)添加了人造湖、花園等公共設施?？⒐ろ椖客瓿珊?，該同樣的樣品房價格漲幅20%，使其價值變?yōu)?20W。該市場法遵循統(tǒng)計學定律，可從大量隨機事件中找尋重復事件，這樣才可以推比出房產(chǎn)的市場價值。市場法的推算依據(jù)是以當時成交價格作為今后評估依據(jù)，然后在進行對比類推，得出該房地產(chǎn)實際的市場價值。

三、市場法的適用范圍及應用條件

1.市場法的適用范圍

市場法能夠適用于多種類型其中包括:商品房、空地、廠房、寫字樓等，這些類型在大中型城市覆蓋較為廣泛，并且交易次數(shù)頻繁。資料人員能夠在短時間內(nèi)收集到大量的數(shù)據(jù)信息，然后用于推算該房地產(chǎn)的實用價值。商品房的交易次數(shù)最為頻繁，交易成功率高，從而能夠得到正確的市場價格。對于空地市場法的推算還并沒有全面普及，在一、二、三線城市較為普遍，比如:企業(yè)進行征地項目，一般都是征用偏遠地段，一方面是因為離市區(qū)遠，征用價格較為便宜，另一方面便是不影響人們的正常生活。其次對于一些地段運用市場法難以評估，一些特殊地段或者建筑風格別致的地產(chǎn)，卻很難估計，主要是因為得不到實用的價值數(shù)據(jù)，難以估算其市場價值的所在性。所以該市場法能夠適用于多數(shù)情況，以此滿足房產(chǎn)市場價值的實際需求。

2.市場法的應用條件

市場法在應用條件上應具備兩點，首先應具有完善的數(shù)據(jù)交易信息，其次還要有一定的市場評估經(jīng)驗，這兩個方面在市場法應用條件中尤為重要。在市場評估交易中的資料要保證數(shù)據(jù)充足和資料可靠，在數(shù)據(jù)評估階段要選用較多的交易成功案例作為比對，一般選用的案例不少于13個，這樣才能在各個案例中尋求共同點。然后還要選出3個特殊案例作為對比，這樣才能在實際中反映房地產(chǎn)市場的實際價值。若選用的特殊案例少于3個，便不能進行有效的比對，無論是從建筑風格還是結(jié)構(gòu)布局，都不能形成鮮明的對比，使其失去市場法評估的意義。資料的可靠性對于市場法的評估也有不可替代的作用，資料管理人員首先要對資料進行詳細核實，包括交易日期、交易金額、交易類型、房產(chǎn)證書等，以確保資料真實可靠。假設收集的資料信息存有虛假性，經(jīng)最后推算出的房產(chǎn)價值與實際價值存有較大的差異，使其偏離市場價值觀念，并誤導房產(chǎn)消費群體。

四、市場法評估程序

市場法評估程序包括:搜集交易實例、確定可比交易案例、建立價格可比基礎、交易情況修正以及最終的確定地產(chǎn)價格，該流程包括了所有的應用流程，確保操作流程的精確化。

1.搜集交易實例

市場法推理的主要依據(jù)便是依靠大量的數(shù)據(jù)資料，將收集交易成功的案例資料進行比對，這樣才能確保推理依據(jù)的正確性。資料管理人員首先要對同一區(qū)域房產(chǎn)交易信息進行收集，包括:房產(chǎn)建筑格局、面積、采暖方式、樓宇棟數(shù)以及周圍居住密度。在同一局域搜集資料，其可具有鮮明的對比性。假設資料人員收集的房產(chǎn)資料區(qū)域不統(tǒng)一，則在價格方面具有較大漲幅，所以要針對同一區(qū)域的用戶群體。其次對建筑格局、面積、采暖方式、樓宇棟數(shù)以及周圍居住密度的不同，市場法的推算也不會受到正常的影響。主要是因為根據(jù)市場的實際價值去推算，然后完成最后的交易價格。選用大量的交易案例有利于市場法評估的正常進行，若資料較少，無法形成對比案例，造成后期無法進行有效的評估。

2.確定可比交易案例

可比較交易案例是指預評估的類型相同，其中包括:用途、建筑結(jié)構(gòu)、交易類型、評估時間，商品用途相同是指所評估的商品房與交易案例中的類型相同，全部用于建筑住宅類型，這種在案例評估中可作為參考依據(jù)。對于不同種類型的評估，例如:辦公樓與沿街店面的評估，需要根據(jù)當?shù)厥袌鼋?jīng)濟以及往年的交易記錄進行預計評估，使其保證市場價值的有效性。建筑結(jié)構(gòu)類型相同包括:建筑風格、混凝土澆注形式、采暖方式等，在大范圍相同的情況下，也要做到小類也具有一定相似性。交易類型是指買賣出售的形式，包括:租賃、抵押等形式，在保證價格相同的情況下，才能對此有更好的比較。其次便是在評估交易時間方面，房產(chǎn)交易時間關系到今后的價值評估，主要是因為市場經(jīng)濟隨著時間的推移，變化波動不穩(wěn)定，使其失去原有的價值觀念。所以在交易時間段上盡量選取近1-2年作為參考值，但有些資料會超過4年以上，一般不作為交易案例的對比資料。

3.建立價格可比基礎

評估人員在收集可對比的實例后，便要在價格方面進行統(tǒng)一。其中包括:付款類型、單價、貨幣以及建筑面積。交易成功的房產(chǎn)在支付方式上可能采用分期付款和一次性付款的方式，所以評估時應進行統(tǒng)一，全部按照一次性付款的方式進行評估，使其具有等效性。單價統(tǒng)一是指預評估的房產(chǎn)價格與交易案例中的價格具有等效性，選取統(tǒng)一單價單位，使其具有可比性。貨幣統(tǒng)一根據(jù)房產(chǎn)交易類型的不同，有些房產(chǎn)價格需要進行換算，這便要求在貨幣單位上進行統(tǒng)一。其次便是建筑面積，有些交易中心按照使用、套用以及建筑面積進行市場定價，所以根據(jù)面積的不同，在定價方面也存有一定的差異性。

4.確定地產(chǎn)價格

其次便是房產(chǎn)市場價格的定位，在對各種情況的對比下，便可按照實際的交易案例對其進行評估。其評估價格包括可比實例、交易情況、區(qū)域因素等，可比實例便是當時的成交價，需要根據(jù)當時的交易價格而定。交易情況是指后期的修正系數(shù)，根據(jù)當時的交易金額乘以評估系數(shù)，便可得到交易后的確定值。區(qū)域因素是指房產(chǎn)所處位置的市場價，然后根據(jù)每年市場浮動因子，進行比對最后進行累加便可得到。在經(jīng)過多種外在條件的比對下，進行房產(chǎn)市場價格的定位。若在評估定價中，實際交易案例與預評估案例相似度十分吻合時，可利用平均值進行求取，完成房產(chǎn)市場價格的定位。

五、結(jié)語

通過對房地產(chǎn)評估中市場法的分析探究，使得筆者對市場法的評估依據(jù)有了更為深刻的認知。這種推算模式融合了房產(chǎn)中的多種因素，確保房產(chǎn)定位價格的有效性。這種推理模式不但適用于房產(chǎn)的評估，在其他行業(yè)中也具有一定的范圍應用，使其帶動國內(nèi)市場經(jīng)濟的發(fā)展。

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