黃凌翔++段旭文

摘 ?要？演 僅靠城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)來解決當今城鎮(zhèn)化建設面臨的土地資源瓶頸問題是遠遠不夠的，需要對村鎮(zhèn)建設用地進行再開發(fā)。對天津市華明示范鎮(zhèn)、江蘇省“萬頃良田”工程、浙江省嘉興市“兩分兩換”土地整治模式、廣東省 “三舊”改造工程、深圳“鳳凰社區(qū)”拍賣的建設經驗進行總結與比較，著重分析它們的建設對象、模式、資金來源與建設效果，指出不同模式的應用條件。認為目前村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)主要面臨五個問題，即確權、利益權衡、融資模式、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級總體規(guī)劃完善及市場復雜系統(tǒng)互動與反饋機制的明確問題。

關鍵詞？演村鎮(zhèn)建設用地;再開發(fā);比較;城鎮(zhèn)化

[中圖分類號]F301.24 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0461（2015）01-0046-05

一、引 言

隨著城鎮(zhèn)化建設的快速推進，我國面臨著日益嚴重的土地資源短缺問題，從發(fā)展趨勢看，要保住18億畝耕地紅線，新增建設用地的增長必將受到嚴厲制約，存量建設用地的盤活將成為建設用地供給的主要來源。據統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)建設用地和農村建設用地分別為800萬公頃和2 500萬公頃左右，人均城鎮(zhèn)建設用地和人均農村建設用地分別為117 m2和300 m2 ，相比于城市建設用地，村鎮(zhèn)建設用地的利用更為粗放低效。2013年11月黨的十八屆三中全會提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。因此，作為存量土地的村鎮(zhèn)建設用地是數量巨大的潛在資源，城鎮(zhèn)化建設的順利推進需要村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)為其提供更為充足的土地保障。

目前，在我國建設用地市場中，城市建設用地市場占據主導地位，并已逐步走上比較規(guī)范的道路，而農村建設用地市場仍很不發(fā)達。近年來，我國政府重點加強了城市建設用地市場的培育和管理，而對農村建設用地市場的研究仍處于起步階段。實踐方面，一些較發(fā)達地區(qū)已對村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)進行了不同形式的探索，但理論研究相對滯后。因此，本文嘗試對各地的實踐探索進行理論的歸納與總結，在此基礎上分析村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)所面臨的主要問題。

二、低效用地再開發(fā)實踐經驗

（一）天津華明示范鎮(zhèn)建設

1. 建設背景

隨著國家城鎮(zhèn)化的大力推進，天津的經濟迅速發(fā)展，農村土地級差效應日趨顯著。城郊許多農民已從事第二產業(yè)或第三產業(yè)，對土地的依賴性較弱，加之農村基礎設施薄弱，生活水平較城市有很大差距，農民對城鎮(zhèn)化具有強烈的需求。另一方面，大量土地存在集約度低、利用效率差的現狀，在有限的土地資源束縛下急需對存量建設用地進行再開發(fā)。

2. 建設對象與目的

天津華明示范鎮(zhèn)地處天津市東麗區(qū)，位于中心城區(qū)和濱海新區(qū)之間，共有12個村莊4萬余人。由于其優(yōu)越的地理位置和經濟發(fā)展現狀，天津市選其作為首批“宅基地換房”試點項目。華明示范鎮(zhèn)建設的最終目的是要實現農民的“安居、樂業(yè)、有保障”，讓廣大農民真正成為受益主體，同時盤活存量土地，為天津城鎮(zhèn)化建設提供物質保障。

3. 建設方式

建設過程主要采取“宅基地換房”、“三區(qū)”聯(lián)動、“三改一化”三個方法?！罢負Q房”指在國家政策框架內，以不減少耕地為前提，保證承包責任制不變，在充分尊重農民意愿的基礎上，高標準規(guī)劃建設現代化、有特色、適合產業(yè)聚集和生態(tài)宜居的小城鎮(zhèn)。農民以宅基地按照規(guī)定標準換取小城鎮(zhèn)的新住宅，農民原有的宅基地進行統(tǒng)一復耕，占補平衡，將原有804.73公頃宅基地全部復墾為耕地，新建城鎮(zhèn)用地561.8公頃，其中還遷住宅占地231.73公頃。

“三區(qū)”聯(lián)動是指農民居住社區(qū)、示范工業(yè)園區(qū)、農業(yè)產業(yè)園區(qū)聯(lián)動發(fā)展。為了綜合解決農民變?yōu)槭忻竦木蜆I(yè)保障等問題，華明鎮(zhèn)將換房過程中節(jié)約出來的土地指標和復墾土地建設了示范工業(yè)園區(qū)和農業(yè)產業(yè)園區(qū)，通過招商引資使1400多家企業(yè)落戶于此，解決了農民失地后的就業(yè)問題，促進了華明鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。

“三改一化”指集體經濟組織股份制改革、農民的農業(yè)戶口改為非農戶口、村委會改為社區(qū)居委會、城鄉(xiāng)一體化。通過“三改一化”使得農民保留一部分原有的待遇，并新增醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等多項市民待遇，獲得薪金、股金、租金、保障金，財產性收入大幅度提高。

4. 資金來源

整個宅基地換房工程需要建設資金約40億元。為解決資金問題，東麗區(qū)政府成立濱麗建設公司，使其作為投融資與建設主體，以經營性出讓土地和未來收益作質押，向國家開發(fā)銀行貸款25億元。華明鎮(zhèn)除建設農民住宅外，將規(guī)劃出的330.07公頃土地用作市場開發(fā)，獲得50億土地出讓金，該資金一部分用來還清銀行貸款，剩余部分用來進行住宅與公共配套設施建設、搬遷補貼、社保支出等，使資金占補平衡。

5. 建設效果

華明示范鎮(zhèn)原人均住宅占地面積0.018公頃，建成后人均住宅占地面積0.005公頃，節(jié)約了70%的土地，土地利用效率大大提高，農民變?yōu)檎嬲某擎?zhèn)居民，生活條件得到質的提升?！叭齾^(qū)”聯(lián)動增加了就業(yè)崗位，減少了農民向中心城區(qū)的流動，緩解了城市交通與就業(yè)壓力，減少了城鎮(zhèn)化過程中對中心城區(qū)商品房的需求，平抑了市區(qū)房價。與常規(guī)村鎮(zhèn)建設相比，華明鎮(zhèn)每年節(jié)約標準煤1.9萬噸，減少二氧化碳排放5萬噸，減少二氧化硫478噸，節(jié)約水資源50萬噸，環(huán)境與資源問題也得到了有效地解決。

（二）江蘇“萬頃良田”工程

1. 建設背景

江蘇省人多地少，全省人均耕地僅有0.062公頃，在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，保護耕地與經濟增長成為普遍矛盾。據統(tǒng)計，全省每戶平均有3到5畝承包地，1畝左右的宅基地，居住分散，資源占用多，土地分散經營現象嚴重，規(guī)模化經營的需求日益擴大。而非農產業(yè)在農村經濟中的比重超過90%，大部分農民不再靠農業(yè)增收，土地規(guī)模經營成為形勢所趨，由此“萬頃良田”工程應運而生。endprint

2. 建設對象與目的

“萬頃良田”工程旨在通過對田、水、路、林、村進行綜合整治，將工程項目區(qū)內的村莊整體搬遷，將村民集中到城鎮(zhèn)中的多層樓房中，使村民成為居民。然后將騰退出的土地恢復成連成片的耕地，增加有效耕地面積，提高耕地質量。通過這種統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的系統(tǒng)性工程來提升一產、支持二產、繁榮三產。從根本上轉變資源失配格局、轉變傳統(tǒng)農耕作業(yè)方式、轉變固有農村散居模式、轉變既往城鄉(xiāng)發(fā)展路徑，最終達到城鄉(xiāng)一體化。

3. 建設方式

“萬頃良田”工程以耕地面積不減少、建設用地不增加、農民利益不受損、國土規(guī)章不違背為前提進行建設。在建設過程中，創(chuàng)新的省略了“小村變大村”環(huán)節(jié)，直接將農民轉移到中心鎮(zhèn)等地居住。采用雙置換的方式，即農民土地承包經營權置換城鎮(zhèn)社會保障、宅基地使用權置換城鎮(zhèn)住房。在置換城鎮(zhèn)住房時，實行拆一還一的政策，以房換房進行實物補償。按照城鄉(xiāng)建設用地指標增減掛鉤原則，將建城與建田相結合，城郊與遠郊相掛鉤，使新增耕地數與盤活建設用地量同步增加。工程中對建設用地復墾形成的耕地和農用地等面積用于安置農民的住房建設和基礎設施建設，結余部分統(tǒng)籌用于城鄉(xiāng)建設。江蘇省政府將拆遷后的農民納入城市保障或被征地農民基本生活保障范疇，要求土地流轉以自愿協(xié)商或股份形式來參加土地收益分配，并要求農民在搬遷后進入新的就業(yè)崗位以保障農民的合理收入。

4. 資金來源

對于“萬頃良田”工程面臨的大量資金需要，江蘇省采取了多元化、多渠道的融資方式。其資金來源包括以下幾方面：一是設立專項基金，把耕地開墾費、新增建設用地有償使用費、土地復墾費和用于農業(yè)土地開發(fā)的土地出讓收入集中，作為資金的固定來源;二是利用其他部門的涉農資金，如交通部門的農村道路基礎設施建設資金、水利部門的農田水利建設資金等;三是建立農民、村集體和實體經濟共同投資的多元融資渠道，通過招標、合作等形式吸引社會閑散資金;四是成立融資平臺，向銀行等金融機構貸款;五是通過土地指標的出讓和土地規(guī)模經營等方式實現資金平衡。在資金的管理方面，執(zhí)行報賬制和資金在線監(jiān)控，要求“專人管理、專賬核算、?？顚Ｓ谩⒎忾]運行”，保障資金專項使用。

5. 建設效果

通過4年的“萬頃良田”工程，江蘇省有效地聚集了耕地資源，以占全國3.9%的耕地生產了占全國5.8%的糧食、3.7%的棉花和4.4%的油料。以南京市六合、浦口、江寧、溧水為例，4個區(qū)縣農戶近7 000戶，工程實施前戶均占地0.087公頃，實施后戶均占地0.091公頃，騰出460多公頃土地，有效地解決了“地從哪里來”和高效利用土地的問題。在耕地增量提質的同時，探索出了一條統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的土地創(chuàng)新新路徑。

（三）浙江嘉興 “兩分兩換”土地整治

1. 整治背景

浙江省嘉興市經濟實力雄厚，所轄區(qū)縣均處于全國百強縣的前30位，大批農村勞動力轉向二、三產業(yè)就業(yè)，農民兼業(yè)化程度較高，對改善住房條件有積極的態(tài)度。近幾年來，嘉興市持續(xù)加強新農村建設，公共財政向農村傾斜，這為“兩分兩換”的土地整治工程提供了充足的資金保障。國土部將嘉興市定為首批征地制度改革試點城市之一，已有“土地換保障”的成功案例，這使得 “兩分兩換”整治有了可借鑒的豐富實踐經驗。

2. 整治目的

為拓展城鄉(xiāng)發(fā)展空間，提高土地利用效率，促進農業(yè)規(guī)模化經營，改變農村環(huán)境，改善農民生活，2008年嘉興市決定對農民低效利用的宅基地進行復墾，使村鎮(zhèn)面貌發(fā)生改變，使農民的居住條件得到質的提高。

3. 整治方式

“兩分兩換”是指將宅基地和承包地分開，拆遷和土地流轉分開，農民以宅基地置換城鎮(zhèn)住房，以土地承包經營權換取社會保證。宅基地通過復墾，實現區(qū)域耕地的占補平衡，承包經營權流轉到農業(yè)龍頭企業(yè)，使得農地規(guī)?；洜I。政府組織農民進行職業(yè)培訓，農民可以成為職業(yè)農民或在二、三產業(yè)中就業(yè)。在失去承包經營權的同時，農民每年通過獲得租金或農產品來得到基本生活保障。

4. 資金來源

嘉興市基本采取政府、農民、銀行“三位一體”的運行模式?？h級政府通過信譽協(xié)助鄉(xiāng)政府貸款，該項資金主要用于農民的拆遷補償以及新建住宅的配套設施建設。另外，還有一部分資金源于建設用地的出讓。

5. 整治效果

通過“兩分兩換”土地整治工程，農民的宅基地復墾為耕地，耕地面積得到保障。更多的農民從農村走入城鎮(zhèn)，生活環(huán)境得到改善，收入明顯增多。原來的兼業(yè)農民變?yōu)檎嬲墓と?，為二、三產業(yè)的發(fā)展提供了充足的勞動力，嘉興市的城鎮(zhèn)化建設進一步推進。

（四）廣東 “三舊”改造工程

1. 改造背景

改革開放30多年以來，廣東省的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設快速發(fā)展，其中土地資源起著關鍵的支撐作用。而已利用的土地普遍卻存在著低效、粗放的狀態(tài)。在既定的土地資源約束下必然要求進一步提升土地集約化水平，盤活存量土地，為經濟發(fā)展提供二次動力。西方發(fā)達國家在二戰(zhàn)以后經歷多次城市更新的熱潮，其日益成熟的經驗為廣東省通過舊城改造來破解城市用地難題提供了指引。隨著2009年8月《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約利用土地的若干意見》的出臺，“三舊”改造在廣東正式推開。

2. 改造對象與目的

“三舊”改造指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。其中，舊城鎮(zhèn)主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內國有土地上的舊民居、舊商鋪、舊廠房等;20世紀80年代及以前的棚戶、簡屋等危舊居民用房;物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪等。舊廠房主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑;容積率低于0.6的舊廠房。舊村莊主要指城市規(guī)劃控制區(qū)內的城中村;大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產業(yè)園區(qū)占據的園中村;不再適宜生活居住，村民搬遷后形成的空心村。舊城鎮(zhèn)改造追求城市更新和環(huán)境改善，舊廠房改造是為“退二進三”，實現產業(yè)升級，舊村莊改造旨在實現城鄉(xiāng)一體化。endprint

3. 改造模式

“三舊”改造根據改造主體的不同分為三個模式：權利人主動自行改造、市場主體收購集中改造和政府主導改造。權利人自行改造有三種情況，一是舊城鎮(zhèn)改造范圍內，符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，鼓勵原土地使用權人自主進行改造，或由各宗地的使用權人共同成立項目公司聯(lián)合改造;二是屬于“三舊”改造和節(jié)能減排項目的舊廠房在符合規(guī)劃前提下改為經營性用途的可申請自主改造;三是土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模范圍外的舊村莊，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，除屬于應依法征收的外，自行組織改造。市場主體收購集中改造是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，市場主體與其他土地權利人協(xié)商簽訂土地轉讓合同，只要落實相關補償安置措施，可在自行收購改造范圍內的多宗地塊及地上房屋建筑后，申請對收購的地塊取得拆遷許可后進行集中改造。政府主導改造分為兩種情況，一是為了城市基礎設施和公共設施建設或實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要土地的，由政府統(tǒng)一管理;二是針對個別涉及主體多、拆遷難度大、改造工作十分復雜的大型項目，采取“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作”的改造方式，由政府先行征收土地使用權后再出讓。

4. 資金來源

“三舊”改造針對巨大的資金投入大力推廣“政府出政策、所有者出土地、投資者出資金”的市場化改造模式，在具體項目中實行“誰投資誰受益”，充分調動社會各界參與“三舊”改造的積極性。以佛山市為例，結合項目的不同特點，佛山市摸索出多元化的融資途徑。在舊城鎮(zhèn)改造方面，引入港資運作，創(chuàng)新了政府主導的和諧拆遷、凈地出讓土地的方式;在舊村莊改造方面，有由村集體經濟投入，改造后的產出利益歸村組集體的方式，有以土地入股、引入開發(fā)商聯(lián)合改造的方式，有由開發(fā)商墊資建設，建成后開發(fā)商擁有5年租賃經營權，“以地引資、以租抵建”的BOT方式;在舊廠房改造方面，有政府先行征收再引入社會資本的方式，也有多村聯(lián)合改造的方式。通過市場化運作，大量的社會資金流向“三舊”改造工程中，解決了資金短缺的難題。

5. 改造效果

作為建設用地管理制度的重大創(chuàng)新，3年多的“三舊”改造工作取得了較大的成果。據統(tǒng)計，截至2011年底，廣東已完成“三舊”改造項目2 443個，完成改造面積9 333公頃。改造項目平均容積率由0.66提高到1.5，建筑面積由改造前的6 139.5萬平方米增加到13 981.4萬平方米，增加了1.3倍;節(jié)約用地4 067公頃。舊城鎮(zhèn)的改造使得原住宅內城鎮(zhèn)居民的生活環(huán)境發(fā)生巨大改變，原利用效率低的土地得到了集約利用。舊村莊的改造令村民搬進了新房居住，綠地率提高，建筑密度下降，村集體的經濟效益也有了明顯的提升。舊廠房改造成功的實現了“退二進三”的目的，既拉動經濟的即期增長，也為產業(yè)轉型升級創(chuàng)造條件?！叭f”改造不但盤活了存量建設土地，減少了新增土地消耗，也對城市建設、固定資產投資、人居環(huán)境改善起到了巨大的推動作用。

（五）深圳“鳳凰社區(qū)”入市拍賣

1. 拍賣背景

在經過2004年原特區(qū)外的城市化轉地及2009年原特區(qū)內統(tǒng)征后，深圳市土地利用情況較為復雜。歷史遺留問題較多，土地資源尚未得到有效配置。2013年1月18日深圳市政府發(fā)布《關于深圳市完善產業(yè)用地供應機制拓展產業(yè)用地空間辦法》，指出“政府鼓勵原農村集體經濟組織繼受單位尚未進行開發(fā)建設的、符合規(guī)劃的合法工業(yè)用地進入市場”。

2. 拍賣目的

深圳市寶安區(qū)福永街道鳳凰股份合作公司為解決原農村集體經濟組織長遠發(fā)展問題，盤活存量建設土地，改善深圳土地資源緊缺的現狀，申請將尚未開發(fā)建設、符合規(guī)劃的合法工業(yè)用地通過深圳市土地交易市場組織公開交易，以在貫徹十八屆三中全會精神的基礎上實現土改方面的政策對接。

3. 拍賣方式

鳳凰社區(qū)采用掛牌的方式拍賣，掛牌底價為1.16億元。掛牌期為12月11日起至12月20日15時止，深圳市土地房產交易中心在掛牌期內（工作日）接受已確認競買資格的競買人的電腦報價。競買申請人限制為深圳注冊、已啟動上市籌備工作的企業(yè)法人，必須從事新一代信息技術通信終端設備制造產業(yè)的研發(fā)、制造和銷售，并擁有相應研發(fā)專利許可證的相關授權。

4. 收益分配

該地塊70%的成交價款將作為政府收益，由競得人支付至深圳市國土基金賬戶，30%的成交價款作為社區(qū)收益，由競得人先支付至交易中心賬戶監(jiān)管，待本次出讓宗地簽訂出讓合同手續(xù)完善后劃轉至鳳凰股份公司賬戶。

5. 拍賣效果

深圳鳳凰社區(qū)工業(yè)用地入市拍賣是深圳市土地改革的重要突破，它創(chuàng)造了新的利益分配制度，這種利益分配方式起到了良好的激勵作用，鼓勵了各個社區(qū)將尚未進行開發(fā)建設的、符合規(guī)劃的合法工業(yè)用地拿出來，使得政府在執(zhí)行層面面臨的阻力減少。

綜上，以上五地特點如表1所示。

三、村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)特點與問題

通過以上五地經驗的分析可以看出，部分省市低效建設用地再開發(fā)已經取得了顯著的成果。它們的共同特點是：建設用地再開發(fā)的地區(qū)經濟實力強;推動的主體是政府;資金的啟動靠政府推動，融資渠道較少;利益分配不夠合理;原土地使用者的后期保障不到位。

其他地區(qū)在進行村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)時應積極借鑒五地經驗，但要注意因地制宜。另外，由于我國各地經濟文化差異較大，村鎮(zhèn)發(fā)展現狀各異，再開發(fā)的順利推進會面臨更多更復雜的問題，主要表現在五個方面：一是我國村鎮(zhèn)建設用地存在國有土地、集體土地兩種所有權，且集體土地所有者主體不明晰，由此產生的產權關系復雜，建設用地再開發(fā)存在確權障礙;二是政府、土地所有者及開發(fā)商作為村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)的參與主體存在著不同的利益落腳點，各利益主體都希望實現自身最優(yōu)目標，再開發(fā)的利益權衡存在困難;三是村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，很大一部分土地不能用于出讓獲得收益，資金缺乏是制約村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)的首要因素，亟須一個良好的融資模式來支撐;四是在我國村鎮(zhèn)建設發(fā)展過程中長期忽視鄉(xiāng)鎮(zhèn)級土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃體系不完善，內容不完整，可操作性差，大部分土地存在難以準確定量的問題;五是我國在村鎮(zhèn)建設用地市場復雜系統(tǒng)的互動與反饋機制的表達方面有缺陷，難以模擬村鎮(zhèn)建設用地市場的變化規(guī)律，對村鎮(zhèn)建設用地市場調控和決策造成極大的困難。endprint

四、結 語

在新型城鎮(zhèn)化建設過程中，通過大力推進村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)可以緩解土地資源短缺瓶頸，實現城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展。在建設過程中應積極借鑒五地經驗，因地制宜，積極探索村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)現存問題解決方案，與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)協(xié)同為城鎮(zhèn)化建設提供有力的支持。

收稿日期：2014-03-16

網絡出版網址：http：//www.cnki.net/kcms/doi/10.13253/j.cnki.ddjjgl.2015.01.008.html 網絡出版時間：2014-11-25 ?10：07：57

基金項目：國家科技支撐計劃課題《村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)市場調控關鍵技術研究》（2013BAJ13B02）。

作者簡介：黃凌翔（1979-），男，湖北監(jiān)利人，天津城建大學經濟與管理學院副院長，教授，博士，研究方向為土地管理和區(qū)域經濟;段旭文（1989-），女，河北張家口人，天津城建大學碩士生，研究方向為城鎮(zhèn)化與村鎮(zhèn)建設管理。

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The Experience and Problems on Rural Construction Land Redevelopment

Huang Lingxiang， Duan Xuwen

（School of Economics and Management，Tianjin Chengjian University， Tianjin 300384，China）

Abstract： It is quite insufficient relying only on redeveloping the urban inefficiently used land to solve the shortage of the land resource during urbanization. The redevelopment of rural construction land is necessary. This article summarized and compared the experience among the Huaming Model Town in Tianjin，the Hectares Farmland Project in Jiangsu，the Two Separations and Two Exchanges Model in Zhejiang，the Three-old Transformation Project in Guangdong and the Phoenix Community Auction Model in Shenzhen. Focusing on their construction objects，patterns， sources of funding and construction effect， the article pointed out different application conditions of different models. The results indicated that the redevelopment of rural construction land mainly exists along with five problems： rights confirmation，interests trade-offs，financing modes， town level overall plan perfection and the interactions and feedbacks mechanisms definitude of the complex market systems.

Key words： rural construction land;redevelopment;comparison;urbanization

（責任編輯：張丹郁）endprint

四、結 語

在新型城鎮(zhèn)化建設過程中，通過大力推進村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)可以緩解土地資源短缺瓶頸，實現城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展。在建設過程中應積極借鑒五地經驗，因地制宜，積極探索村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)現存問題解決方案，與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)協(xié)同為城鎮(zhèn)化建設提供有力的支持。

收稿日期：2014-03-16

網絡出版網址：http：//www.cnki.net/kcms/doi/10.13253/j.cnki.ddjjgl.2015.01.008.html 網絡出版時間：2014-11-25 ?10：07：57

基金項目：國家科技支撐計劃課題《村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)市場調控關鍵技術研究》（2013BAJ13B02）。

作者簡介：黃凌翔（1979-），男，湖北監(jiān)利人，天津城建大學經濟與管理學院副院長，教授，博士，研究方向為土地管理和區(qū)域經濟;段旭文（1989-），女，河北張家口人，天津城建大學碩士生，研究方向為城鎮(zhèn)化與村鎮(zhèn)建設管理。

[參考文獻]

[1] 張富剛，劉燕萍，等.讓低效地向高效地變身[J].中國土地，2013（4）：51-53.

[2] 課題組.中國新農村建設推進情況總報告——對17個?。ㄊ小^(qū)）2749個村莊的調查[R].國務院發(fā)展研究中心，2009.

[3] 黃興國.華明示范鎮(zhèn)：天津城鎮(zhèn)化樣本[J].行政管理改革，2013（1）：6-14.

[4] 天津市“以宅基地換房”的農村集體建設用地流轉新模式[J].中國土地科學，2010（5）：37-40.

[5] 趙小風，黃賢金，等.基于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的農村土地綜合整治研究——以南京市靖安街道“萬頃良田建設”為例[J].長江流域資源與環(huán)境，2013（2）：158-162.

[6] 趙得軍，曹春艷，等.萬頃良田建設工程實施分析[J].江蘇農業(yè)科學，2011（4）：508-511.

[7] 徐寶根，楊雪峰，等.浙江嘉興市“兩分兩換”農村土地整治模式探討[J].中國土地科學，2011（1）：37-42.

[8] 賴偉行.廣東三舊改造節(jié)地6.1萬畝節(jié)地試點成效明顯[N].廣州日報，2012-05-25.

[9] 李小軍，呂嘉欣.廣東“三舊”改造面臨的挑戰(zhàn)及政策創(chuàng)新研究[J].現代城市研究，2012（9）：63-70.

The Experience and Problems on Rural Construction Land Redevelopment

Huang Lingxiang， Duan Xuwen

（School of Economics and Management，Tianjin Chengjian University， Tianjin 300384，China）

Abstract： It is quite insufficient relying only on redeveloping the urban inefficiently used land to solve the shortage of the land resource during urbanization. The redevelopment of rural construction land is necessary. This article summarized and compared the experience among the Huaming Model Town in Tianjin，the Hectares Farmland Project in Jiangsu，the Two Separations and Two Exchanges Model in Zhejiang，the Three-old Transformation Project in Guangdong and the Phoenix Community Auction Model in Shenzhen. Focusing on their construction objects，patterns， sources of funding and construction effect， the article pointed out different application conditions of different models. The results indicated that the redevelopment of rural construction land mainly exists along with five problems： rights confirmation，interests trade-offs，financing modes， town level overall plan perfection and the interactions and feedbacks mechanisms definitude of the complex market systems.

Key words： rural construction land;redevelopment;comparison;urbanization

（責任編輯：張丹郁）endprint

四、結 語

在新型城鎮(zhèn)化建設過程中，通過大力推進村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)可以緩解土地資源短缺瓶頸，實現城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展。在建設過程中應積極借鑒五地經驗，因地制宜，積極探索村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)現存問題解決方案，與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)協(xié)同為城鎮(zhèn)化建設提供有力的支持。

收稿日期：2014-03-16

網絡出版網址：http：//www.cnki.net/kcms/doi/10.13253/j.cnki.ddjjgl.2015.01.008.html 網絡出版時間：2014-11-25 ?10：07：57

基金項目：國家科技支撐計劃課題《村鎮(zhèn)建設用地再開發(fā)市場調控關鍵技術研究》（2013BAJ13B02）。

作者簡介：黃凌翔（1979-），男，湖北監(jiān)利人，天津城建大學經濟與管理學院副院長，教授，博士，研究方向為土地管理和區(qū)域經濟;段旭文（1989-），女，河北張家口人，天津城建大學碩士生，研究方向為城鎮(zhèn)化與村鎮(zhèn)建設管理。

[參考文獻]

[1] 張富剛，劉燕萍，等.讓低效地向高效地變身[J].中國土地，2013（4）：51-53.

[2] 課題組.中國新農村建設推進情況總報告——對17個?。ㄊ?、區(qū)）2749個村莊的調查[R].國務院發(fā)展研究中心，2009.

[3] 黃興國.華明示范鎮(zhèn)：天津城鎮(zhèn)化樣本[J].行政管理改革，2013（1）：6-14.

[4] 天津市“以宅基地換房”的農村集體建設用地流轉新模式[J].中國土地科學，2010（5）：37-40.

[5] 趙小風，黃賢金，等.基于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的農村土地綜合整治研究——以南京市靖安街道“萬頃良田建設”為例[J].長江流域資源與環(huán)境，2013（2）：158-162.

[6] 趙得軍，曹春艷，等.萬頃良田建設工程實施分析[J].江蘇農業(yè)科學，2011（4）：508-511.

[7] 徐寶根，楊雪峰，等.浙江嘉興市“兩分兩換”農村土地整治模式探討[J].中國土地科學，2011（1）：37-42.

[8] 賴偉行.廣東三舊改造節(jié)地6.1萬畝節(jié)地試點成效明顯[N].廣州日報，2012-05-25.

[9] 李小軍，呂嘉欣.廣東“三舊”改造面臨的挑戰(zhàn)及政策創(chuàng)新研究[J].現代城市研究，2012（9）：63-70.

The Experience and Problems on Rural Construction Land Redevelopment

Huang Lingxiang， Duan Xuwen

（School of Economics and Management，Tianjin Chengjian University， Tianjin 300384，China）

Abstract： It is quite insufficient relying only on redeveloping the urban inefficiently used land to solve the shortage of the land resource during urbanization. The redevelopment of rural construction land is necessary. This article summarized and compared the experience among the Huaming Model Town in Tianjin，the Hectares Farmland Project in Jiangsu，the Two Separations and Two Exchanges Model in Zhejiang，the Three-old Transformation Project in Guangdong and the Phoenix Community Auction Model in Shenzhen. Focusing on their construction objects，patterns， sources of funding and construction effect， the article pointed out different application conditions of different models. The results indicated that the redevelopment of rural construction land mainly exists along with five problems： rights confirmation，interests trade-offs，financing modes， town level overall plan perfection and the interactions and feedbacks mechanisms definitude of the complex market systems.

Key words： rural construction land;redevelopment;comparison;urbanization

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