張宏偉

最新落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，2014年是全面貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會精神、全面深化改革的第一年，改革任務(wù)重大而艱巨。2014年進(jìn)入到“十二五”規(guī)劃第四年，對全面完成“十二五”規(guī)劃至關(guān)重要。做好2014年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求是，全面貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆二中、三中全會精神，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，把改革創(chuàng)新貫穿于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展各個(gè)領(lǐng)域各個(gè)環(huán)節(jié)，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，著力激發(fā)市場活力，加快轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)基本公共服務(wù)體系建設(shè)，著力改善民生，切實(shí)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定。

那么，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于2014年房地產(chǎn)市場來講有哪些有利的信號，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出什么樣的特征？筆者認(rèn)為，本次經(jīng)濟(jì)工作會議只談保障房，不談房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征，在這個(gè)階段，還會強(qiáng)調(diào)保障房工作，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。同時(shí)，城鎮(zhèn)化會推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，這樣的過程里面，城市群城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會，這些城市的房地產(chǎn)市場因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱。

特征一：房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了2014年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)。會議指出，做好2014年經(jīng)濟(jì)工作，最核心的是要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新。要穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會大局穩(wěn)定，為全面深化改革創(chuàng)造條件。同時(shí)，要積極推動(dòng)全面深化改革，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，勇于突破創(chuàng)新，以改革促發(fā)展、促轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生改善。

從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征仍將在2014年持續(xù)，2014年的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)仍然不會太高，原因有兩個(gè)：金融危機(jī)之后，通過4萬億投資刺激的宏觀經(jīng)濟(jì)回升的后遺癥仍會發(fā)揮其作用，宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”回升需要一個(gè)過程，并且會有多次觸底反復(fù)的過程，當(dāng)前來講，宏觀經(jīng)濟(jì)剛好處于金融危機(jī)之后再次“觸底”的階段特征；當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新”，其實(shí)就是為了通過當(dāng)前的改革陣痛換取未來中長期的穩(wěn)定發(fā)展。

因此，從當(dāng)前政府表態(tài)及市場基本面走勢來看，房地產(chǎn)市場投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，市場基本面還會持續(xù)回升，這將帶動(dòng)市場成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價(jià)格的持續(xù)回升。

當(dāng)前地方政府發(fā)布的政策力度相對偏中性，以及十八屆三中全會前后本屆政府對于房地產(chǎn)市場政策和走勢的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，因此，只要2014年市場和房價(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續(xù)2013年的行情，整個(gè)市場基本面也會繼續(xù)呈現(xiàn)出“逆經(jīng)濟(jì)周期”的發(fā)展特征，在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象。

特征二：強(qiáng)調(diào)保障房工作，“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。

此前，政府會議也強(qiáng)調(diào)，做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，這個(gè)過程中盡管淡化“房價(jià)”的調(diào)控特征，但是，調(diào)控的基調(diào)還是存在。從新型城鎮(zhèn)化的角度來講，現(xiàn)階段仍然堅(jiān)持調(diào)控，其實(shí)是在為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。

原因很簡單，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢必會逐漸破除，在這個(gè)過程中，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民勢在必然。但是，農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程能夠享受到的現(xiàn)代化成果以及在賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置等方面，在操作環(huán)節(jié)上都還是未知數(shù)。

盡管從保障性住房領(lǐng)域來講利好消息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對象的支付能力實(shí)行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免；最近相關(guān)部門也提出2014年會探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式；新華網(wǎng)記者調(diào)查的16個(gè)城市中，北京、上海、深圳、廣州、西安、無錫、大連7個(gè)城市提前超額完成2013年保障房建設(shè)計(jì)劃。但是，這些“數(shù)字游戲”將在農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的新型城鎮(zhèn)化過程中顯得更加力不從心。

住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，是積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制的一方面。具體來講，一方面，要切實(shí)落實(shí)各地住房保障計(jì)劃，不能玩“數(shù)字游戲”，切實(shí)可以做到保障低收入群體在積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化過程中的居住問題（不一定是購買住房的問題），另外一方面，也要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長作用，也不能因在此市場背景下商品住宅市場價(jià)格過快上漲而引起城鎮(zhèn)化門檻再度提高。

特征三：新型城鎮(zhèn)化背景下，實(shí)施“城市群”戰(zhàn)略勢在必然

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，積極促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要繼續(xù)深入實(shí)施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，完善并創(chuàng)新區(qū)域政策，重視跨區(qū)域、次區(qū)域規(guī)劃。堅(jiān)定不移實(shí)施主體功能區(qū)制度，扎扎實(shí)實(shí)打好扶貧攻堅(jiān)戰(zhàn)。

此前，政府也多次提出新型城鎮(zhèn)化，借機(jī)破除城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，促進(jìn)地區(qū)之間協(xié)調(diào)發(fā)展。

從城市發(fā)展的角度來講，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃之后，建立和完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)施“城市群”戰(zhàn)略也是勢在必然。

從政府對“城市群”的戰(zhàn)略規(guī)劃來說，中央政府在“十五”計(jì)劃中正式提出“大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”，在“十一五”規(guī)劃中，中央首次提出“把城市群作為推進(jìn)城市化的主體形態(tài)” 。而在“十二五”規(guī)劃中，中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“城市群”的概念，提出要“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。

目前，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環(huán)境壓力和資源壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大的增長潛力。伴隨著新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的建立，未來可以帶動(dòng)這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間的發(fā)展，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)市場日益緊張的供求矛盾。

因此，在新型城鎮(zhèn)化市場背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發(fā)展的機(jī)會。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。

比如，隨著高鐵、高速、地鐵等便捷的高速交通的通車，使得上海至周邊城市如昆山花橋、嘉興、蘇州、南京、紹興等江浙地區(qū)的時(shí)間再縮短，泛長三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈及泛長三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈都已基本形成，這為泛長三角區(qū)域內(nèi)購房者到周邊城市工作、生活都提供了便捷的基礎(chǔ)交通設(shè)施，也為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展注入了新的活力。

從房地產(chǎn)市場的角度來講，近年來，長三角區(qū)域內(nèi)相鄰城市房價(jià)也有愈發(fā)接近的趨勢，如上海和杭州、上海嘉定和昆山花橋等。隨著上海自貿(mào)區(qū)的正式設(shè)立，長三角區(qū)域更能在享受政策紅利的基礎(chǔ)上，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

特征四：政策短期“收緊”，加大供地=向市場“扔肉”

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。從會議精神來看，無論是通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應(yīng)的方式盡可能緩解特大城市的市場供求關(guān)系，調(diào)控市場化的特征比較明顯。

其實(shí)，十八屆三中全會之后，繼北上廣深等一線城市出臺地方調(diào)控措施后，廈門、南昌、沈陽等二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕。在樓市政策短期“收緊”的市場背景下，供求關(guān)系較為緊張，一線城市、部分二線城市開始采用增加土地供應(yīng)的方式解決日益增長的市場需求問題。在此市場背景下，如何看待年底及2014年的土地市場？新型城鎮(zhèn)化背后的城市群城市圈背后是否還有市場發(fā)展機(jī)會？

城鎮(zhèn)化會推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，在城市群城市圈規(guī)劃與發(fā)展過程中，房企的重返一二線城市布局策略將會傾向于城市群城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市群城市圈的核心城市、中心城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會。短期內(nèi)收緊的調(diào)控政策對于這些城市的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系相對緊張的基本面來講難以大有改變，尤其是一線城市，很難通過增加土地供應(yīng)、提高容積率改變“人多地少”的現(xiàn)狀，因此，在“逆經(jīng)濟(jì)周期”的市場背景下，在2014年房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)火熱。具體來講有以下幾方面。

第一，調(diào)控城市年底大力推地，2014年也將加大土地供應(yīng)，將引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，甚至勇奪“地王”的現(xiàn)象不可避免。

此輪一二線城市調(diào)控政策當(dāng)中大多數(shù)城市提及要繼續(xù)加大住房用地供應(yīng)，甚至有的城市明確提出2014年全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為2013年計(jì)劃供應(yīng)量的120%，力爭130%，一二線城市供地量的增加，相當(dāng)于各地在向市場“扔肉”，對于今年銷售業(yè)績普遍好轉(zhuǎn)資金面寬裕的房企來講，拿地需求本已如饑似渴，尤其是對于品牌房企來講拿地機(jī)會不容錯(cuò)過，因此，本輪調(diào)控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場機(jī)會。

此外，從市場的角度來說，這些調(diào)控的城市具有市場布局和比較好的市場成長空間，品牌房企在這個(gè)階段不會放棄一二線城市的布局，因此，對于品牌企業(yè)來講此輪調(diào)控對房企來講也不會影響太大，2013年年底各地紛紛加大推地力度將吸引大量品牌房企的關(guān)注，預(yù)計(jì)，2014年一二線城市土地市場由于供地量的增加有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

第二，品牌房企的布局策略導(dǎo)致城市群城市圈當(dāng)中的一二線城市土地市場勢必再度火熱。

筆者認(rèn)為，品牌房企的布局策略一般是中長期性的，不是短期性的，不會因?yàn)槎唐趦?nèi)地方政府的“階段性”收緊措施而改變?？偟膩碇v，由于城市群城市圈當(dāng)中的一二線城市具有比較好的市場成長空間，品牌房企在這個(gè)階段不會放棄一二線城市這些核心城市的布局，反而有可能趁機(jī)在一二線城市加碼拿地，謀求市場深耕與逆勢擴(kuò)張的機(jī)會。甚至有的品牌房企甚至提出不放棄任何一個(gè)省會城市、區(qū)域中心城市的布局，力爭在每一個(gè)核心城市的市場份額做到前三，甚至第一。因此，對于品牌房企來講，不會放過這次城市群城市圈當(dāng)中的拿地布局核心城市的好時(shí)機(jī)，2014年一二線城市土地市場有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)，“地王”現(xiàn)象有可能不可避免。

第三，市場化背景下，由于“人多地少”的客觀特征，供求關(guān)系持續(xù)緊張，一線城市投資價(jià)值中長期看好。

一線城市紛紛加大土地供應(yīng)，這對于未來一線城市房地產(chǎn)市場來講，由于“人多地少”的客觀特征，市場供求關(guān)系沒有辦法通過大規(guī)模供應(yīng)土地來獲得緩解，當(dāng)前來講，也只能說盡可能通過這些措施遏制房價(jià)過快上漲與出現(xiàn)爆發(fā)性增長的機(jī)會。

土地市場價(jià)格進(jìn)入持續(xù)上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲，房價(jià)不可能不上漲，從這個(gè)角度來看，2013年北京、上海等一線城市的住房用地計(jì)劃即使全部完成，商品住宅地供應(yīng)仍將是稀缺的，這將導(dǎo)致商品住宅市場中長期處于上漲狀態(tài)，最終將助推樓市“階段性”爆發(fā)。

第四，從執(zhí)行層面來看，只要供求關(guān)系緊張局面得以緩解，調(diào)控政策就會逐步淡化其市場作用。從二線城市來看，一方面具有比較好的成長空間價(jià)值，另外，二線城市在預(yù)售制度、銷售環(huán)節(jié)、限購執(zhí)行等諸多方面，實(shí)際上并不是太規(guī)范，起碼沒有一線城市那么嚴(yán)格和規(guī)范，因此，從執(zhí)行的角度來講，總體來講，階段性影響會有，但是在持續(xù)影響力有限，至多4-6個(gè)月，從這個(gè)角度來講，總體上也不會影響品牌房企的逆勢擴(kuò)張布局策略。

此外，從經(jīng)驗(yàn)來看，歷次政策的執(zhí)行時(shí)效性周期為4-6個(gè)月，預(yù)計(jì)此次階段性收緊的政策效力會在明年第二季度逐步化解，從時(shí)效性的角度來講，短期內(nèi)的變化基本不會影響房企對于二線城市的布局。

作者系同策咨詢研究部總監(jiān)