2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當?shù)卣{(diào)控政策以促進需求釋放。

中央新思路：堅持調(diào)控整體平穩(wěn)，推進全面深化改革

年初國五條加碼調(diào)控，堅持從緊遏制房價快速上漲

“國五條”為全年調(diào)控定調(diào)，力保房價平穩(wěn)。2013年2月20日，國務院常務會議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號】），表明中央政府高度重視堅持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，“國五條”細則的推出旨在為房地產(chǎn)市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定市場預期。兩會前后中央及部委密集表態(tài)堅持調(diào)控不放松，彰顯調(diào)控決心。2010年《政府工作報告》中表態(tài)“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，2011-2012年分別為“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”后，2013年更是提出“加強”房地產(chǎn)市場調(diào)控。兩會期間，住建部多次表態(tài)一定嚴格執(zhí)行“國五條”；前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產(chǎn)土地供應量不會低于前5年平均數(shù)；央行行長周小川答記者問時表示可以通過結(jié)構(gòu)性的信貸政策實現(xiàn)控制房價的目標。

年末三中全會定調(diào)全面深化改革，更加注重長效機制建設(shè)

三中全會強調(diào)全面深化改革，促進房地產(chǎn)長效機制建立健全。11月12日，十八屆三中全會勝利閉幕。會議審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強調(diào)進行全面深化改革，放眼于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，從頂層設(shè)計上為房地產(chǎn)長效機制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其他結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場化的機遇和挑戰(zhàn)，市場供需關(guān)系將更趨良性，保障行業(yè)的長期健康發(fā)展。

地方新局面：市場分化推動政策調(diào)整，地方調(diào)控導向分化

各地落實“國五條”力度不一，北京最為嚴厲

年初“國五條”出臺后，北京、廣州等熱點城市隨之出臺地方細則，而大多數(shù)城市僅公布了本年度的房價控制目標。在公布細則的城市中，對國五條各項調(diào)控政策的落實力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細則中嚴格落實國五條相關(guān)要求。同時，部分城市繼“國五條”細則落地后調(diào)控政策進一步細化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發(fā)商資金、調(diào)高非普通住宅的預售許可門檻，廣州、鄭州加強住宅預售價格和預售許可控制發(fā)放，上海、廈門、天津等十余城市相繼出臺政策收緊公積金貸款。

三中全會前后市場走勢不同促地方政策調(diào)整分化

一線城市調(diào)控政策全面升級，二線城市扎堆加碼。熱點城市房價持續(xù)高位，年度控制目標難以達成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調(diào)控政策陸續(xù)收緊，地方政府繼續(xù)加大調(diào)控力度，通過各種方式平抑市場預期。9月鄭州首先對調(diào)控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺“深八條”、“京七條”加碼調(diào)控后，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調(diào)控政策全面收緊。隨后這一趨勢蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內(nèi)，7個二線城市扎堆頒布相關(guān)措施?？v觀各地調(diào)控內(nèi)容，可以看出，地方政府調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強調(diào)增加土地和普通房供應，改善供需平穩(wěn)房價。

少數(shù)三四線城市靈活調(diào)整，適時松綁政策。與熱點一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場發(fā)展問題。受前期房地產(chǎn)市場相對低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個限購城市中首個對限購令調(diào)整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對政策松綁，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補助。11月徐州對限購進行調(diào)整，不僅提出通過區(qū)域上的放寬來推動本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調(diào)整來刺激市場，在保證自住型需求的同時釋放高檔需求以推動市場發(fā)展。