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淺析公租房項目的政府造價監(jiān)管

2015-01-14 00:59吳紅杰
河南建材 2015年3期
關(guān)鍵詞:租房重慶市工程造價

吳紅杰

重慶市建設(shè)工程造價管理總站(400014)

淺析公租房項目的政府造價監(jiān)管

吳紅杰

重慶市建設(shè)工程造價管理總站(400014)

通過對重慶市公租房全過程造價監(jiān)管中具體做法的詳細(xì)介紹,提出了公租房造價控制監(jiān)管模式。

保障房;全過程;造價;監(jiān)管;探索

十二五期間,我國開工建設(shè)保障性住房3 900多萬套,2015年保障性安居工程任務(wù)政府工作報告當(dāng)中明確要完成740萬套。重慶市政府按照“大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點”的保障性安居工程建設(shè)要求,短短5年內(nèi)已基本建成2 768萬平方米、37.6萬套,解決約100萬城市困難群體住房問題。建設(shè)保障性住房規(guī)模大、項目多、工期緊,如何確保品質(zhì),是一個極富挑戰(zhàn)的課題。

1 重慶公租房建設(shè)管理模式

1)公租房建設(shè)特點。重慶市公租房建設(shè)項目主要分布在主城周邊產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域,共計29個項目,每個項目自開工建設(shè)到裝修竣工交房,完成配套教育、醫(yī)療、文化、體育及經(jīng)營性商業(yè)設(shè)施和公共活動場地,工期為18個月,公租房項目總投資約1 200億元。

2)政府對公租房建設(shè)的監(jiān)管模式。為保證公租房項目質(zhì)量安全,合理控制項目投資,重慶市政府提出,在既有項目業(yè)主、代建單位及監(jiān)理公司參與公租房項目管理的情況下,加大政府監(jiān)管力度。為此,重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會按照“雙重職責(zé),定點聯(lián)系”的工作模式,不斷創(chuàng)新工作管理思路,由建管、住房、質(zhì)量、安全、招標(biāo)、造價等相關(guān)處室定點聯(lián)系每一個公租房項目,派駐現(xiàn)場工作人員與項目業(yè)主和參建單位一起研究科學(xué)合理的工期計劃、施工流程以及投資控制,加大對工程的指導(dǎo)及監(jiān)管力度。

2 重慶市公租房建設(shè)造價監(jiān)管模式

重慶市建設(shè)工程造價管理總站結(jié)合自身工作職責(zé),在堅守工程質(zhì)量和施工安全這兩個底線、確保項目品質(zhì)的前提下,從加強(qiáng)全過程造價監(jiān)管、健全合同履約誠信體系、創(chuàng)新管理體制和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展方面,明確職責(zé)、落實責(zé)任、監(jiān)督指導(dǎo)項目各參建單位做好投資控制和合同履約工作。

1)嚴(yán)格項目投資成本測算。公租房項目生產(chǎn)要素需求量大,施工過程中受設(shè)計變更、材料供應(yīng)、要素價格波動等不確定因素影響較大。為能詳細(xì)了解項目投資情況,我們以民心佳園項目為例,組織項目業(yè)主、造價咨詢企業(yè),依據(jù)施工圖設(shè)計文件、2008年重慶建設(shè)工程計價定額及配套文件、重慶建設(shè)工程造價信息等資料,按照執(zhí)行定額情況、考慮未來市場建筑生產(chǎn)要素供應(yīng)及價格波動影響等因素,通過對代表性樓棟測試,詳細(xì)測算分析公租房項目投資成本,為政府決策提供依據(jù)。

2)參與建設(shè)過程,建立價格預(yù)警機(jī)制。項目定點聯(lián)系人員每周定時深入公租房建設(shè)項目現(xiàn)場,參加周例會以及有關(guān)項目推進(jìn)需要各部門相互配合研究決定的會議,重點監(jiān)督設(shè)計變更、設(shè)計洽商、新增合同項目、設(shè)備采購、大宗材料價格等涉及工程造價方面的內(nèi)容,從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)角度為項目業(yè)主提供設(shè)計優(yōu)化建議[1]。利用造價信息價格收集發(fā)布平臺,對公租房建設(shè)集中使用的大宗材料商品價格進(jìn)行監(jiān)測,定期分析、預(yù)測工程投資控制目標(biāo)偏差發(fā)展趨勢,建立了材料價格波動預(yù)警機(jī)制,如會同施工單位測算2010年下半年因材料價格上漲造成建設(shè)成本增加約150元/平方米,幫助項目承發(fā)包雙方做好砌體、砂石及部分裝飾材料的采購管理工作。同時,針對施工過程中發(fā)生的重慶市施工驗收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高,如增加防水高度、廢止使用手工煙道等,及時會同施工單位及造價咨詢企業(yè)做好投資增加的測算分析工作。

3)強(qiáng)化合同履約管理,開通造價糾紛處理綠色通道。重慶市率先在公租房項目中開通施工合同履約綜合評價網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管系統(tǒng),以合同簽訂、工程款、農(nóng)民工工資的審核與支付監(jiān)管為重點,根據(jù)施工單位定期網(wǎng)上填報公租房項目建設(shè)基本信息、合同主要計價條款、工程款及農(nóng)民工工資支付情況、工程進(jìn)度和材料采購等合同履約信息,跟蹤掌握各項目總包合同及分包合同實際履約情況。同時,根據(jù)“屬地管理、分級處置”的處理原則,各級城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對公租房項目工程款及農(nóng)民工工資支付情況進(jìn)行日常監(jiān)管,綜合評價公租房項目合同履約風(fēng)險,建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制和解決拖欠農(nóng)民工工資或分包款的應(yīng)急預(yù)案。對施工過程中項目參建各方發(fā)生的造價經(jīng)濟(jì)糾紛,重慶市建設(shè)工程造價管理總站開通“綠色通道”協(xié)調(diào)糾紛雙方,及時處理造價爭議糾紛問題,為項目提供服務(wù),確保項目順利實施

4)建立工程造價咨詢企業(yè)預(yù)選庫。加強(qiáng)對造價咨詢企業(yè)的監(jiān)督管理,進(jìn)一步規(guī)范和提高造價咨詢企業(yè)概、預(yù)、決、結(jié)算的編制、復(fù)核和跟蹤審計服務(wù)質(zhì)量,加強(qiáng)對工程造價咨詢企業(yè)誠信和造價專業(yè)技術(shù)人員業(yè)績信用管理。通過業(yè)主推薦、政府管理部門審核,建立政府投資項目造價咨詢企業(yè)預(yù)選庫,提高建設(shè)資金的使用效益。

3 探索完善公租房造價控制監(jiān)管模式

參與公租房項目造價監(jiān)管的實踐表明,需從以下幾個方面不斷探索和完善公租房造價控制監(jiān)管模式,使之更加符合實際,逐步規(guī)范化。

1)推行限額設(shè)計制度,優(yōu)先采用建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)和產(chǎn)品。在保證項目功能和施工質(zhì)量安全的前提下,進(jìn)行限額設(shè)計,優(yōu)化設(shè)計方案,加強(qiáng)工程建設(shè)過程中的駐場設(shè)計服務(wù),嚴(yán)格控制不合理變更。對影響工程造價的較大設(shè)計變更,要采取先算賬后變更的措施,從源頭加強(qiáng)造價控制,保證總投資額不被突破。優(yōu)先采用裝配式等建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方式施工,通過大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn),大大降低建造成本,縮短建造時間,節(jié)約人工和能源的消耗。

2)建立材料采購信息平臺,建立標(biāo)準(zhǔn)化實施系統(tǒng)[2]。建立保障性住房建設(shè)材料、產(chǎn)品采購信息平臺,將適合重慶市公租房項目的廣大優(yōu)秀知名住宅產(chǎn)品、材料,通過產(chǎn)品認(rèn)證方式進(jìn)入平臺。對影響工程進(jìn)度、工程質(zhì)量和后期維護(hù)的大宗建筑、裝飾、安裝材料和機(jī)械設(shè)備進(jìn)行集中招標(biāo)采購,規(guī)范建設(shè)者的采購行為,加強(qiáng)對保障性住房產(chǎn)品和材料使用的監(jiān)管,選擇價低、質(zhì)優(yōu)產(chǎn)品,確保材料設(shè)備質(zhì)量安全可靠和供應(yīng),滿足現(xiàn)場進(jìn)度要求。

建立標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計圖集及文件資料,如標(biāo)準(zhǔn)化方案圖集、規(guī)劃配套指標(biāo)指引、景觀綠化指標(biāo)指引、裝配式精裝方案實施圖集等,為工業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化建設(shè)奠定基礎(chǔ)。搭建由政府所屬機(jī)構(gòu)、項目開發(fā)建設(shè)運(yùn)營單位,產(chǎn)品生產(chǎn)制造商等多方組成的交流平臺,建立各方溝通聯(lián)系機(jī)制,為公租房的建設(shè)提供全方位產(chǎn)品、技術(shù)服務(wù),進(jìn)一步降低成本,確保工程質(zhì)量,實現(xiàn)質(zhì)量、進(jìn)度、成本的最優(yōu)組合。

3)完善施工合同管理制度。項目在招標(biāo)及開工前,政府機(jī)構(gòu)對招標(biāo)文件、施工合同內(nèi)容的合法性、嚴(yán)密性,條款的完備性及文字的準(zhǔn)確性進(jìn)行審核,嚴(yán)格規(guī)范合同簽訂,堵塞工程合同漏洞,幫助和指導(dǎo)承發(fā)包雙方簽訂和履行合同。規(guī)范工程變更管理制度,造價咨詢企業(yè)應(yīng)按季度提交工程造價控制情況報告,說明公租房項目進(jìn)度及工程價款結(jié)算、支付情況,重大變更、簽證的處理情況,項目造價控制中存在的問題和建議,分析工程造價指標(biāo)和主要材料價格波動對工程造價的影響[3]。

4)找準(zhǔn)自身位置,各司其職。重慶市公租房項目均有獨立的業(yè)主、施工單位及造價咨詢企業(yè),政府造價管理職能部門應(yīng)做到監(jiān)管到位、不缺位、不越位、不錯位,發(fā)揮造價咨詢企業(yè)造價控制的能動性,突出項目業(yè)主和施工單位造價控制的主體作用,在行使職能的過程中,要各司其職,定位準(zhǔn)確,責(zé)任明確,行為規(guī)范,組織科學(xué)。政府職能部門應(yīng)積極發(fā)揮政策引導(dǎo)、監(jiān)督管理和提供咨詢服務(wù)的職責(zé),加強(qiáng)對公租房建設(shè)項目資金、財務(wù)活動全過程的監(jiān)督,參與造價全過程控制[4]。

4 結(jié)論

公租房建設(shè)管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,需要社會各方力量的大力支持。目前已經(jīng)建立的監(jiān)督管理制度中還存在不足之處,需要在后續(xù)公租房建設(shè)過程中對相關(guān)制度措施不斷補(bǔ)充和完善,以形成切實完備、全程監(jiān)管、責(zé)任明晰的政府造價監(jiān)督管理標(biāo)準(zhǔn)化體系,確保公租房建設(shè)和管理制度能夠平穩(wěn)有序發(fā)展。

[1]國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見.2011,9.

[2]楊家驥.構(gòu)建北京市公租房建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)的探索與實踐[J].住宅產(chǎn)業(yè),2011(06).

[3]尹貽林,嚴(yán)玲.論政府投資項目建設(shè)組織實施方式及其監(jiān)管模式[J].中國軟科學(xué),2003(12).

[4]劉玉峰,張琦.對公租房建設(shè)中政府監(jiān)督管理的研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2011(7).

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