王思珺　孫　冉

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淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算
——以A房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司為例

王思珺孫冉

孫冉(1992-)，女，山西朔州人，研究生在讀，研究方向：管理會(huì)計(jì)。

摘要：當(dāng)前，我國政策直接針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來壓力，房地產(chǎn)企業(yè)若想更好地發(fā)展，必須要控制好成本，才能獲得更多收益。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制問題，譬如成本核算周期、費(fèi)用歸集分配方法、核算對(duì)象等的不明確，導(dǎo)致其多年無法降低售價(jià)。本文針對(duì)這些問題提出了一些參考建議，擬提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平，從而使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高的收益。

關(guān)鍵詞：成本核算;成本控制;監(jiān)督

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本概述

公司要開發(fā)特定數(shù)量的房產(chǎn)付出的一切支出依據(jù)成本項(xiàng)目來按類別歸集與分配，最終算出開發(fā)工程的全部成本與單位面積成本的經(jīng)過就是房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算。核算水準(zhǔn)會(huì)對(duì)成本管理產(chǎn)生很大影響，亦會(huì)涉及到公司的整體效益。

房地產(chǎn)公司為了開發(fā)特定數(shù)量的房產(chǎn)支付的所有開支就是房地產(chǎn)開發(fā)成本。開發(fā)商品的成本主要有下面幾項(xiàng)組成：(1)征地與征收補(bǔ)償費(fèi)或是批租地價(jià)。(2)前期工程費(fèi)。(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。(4)建筑安裝工程費(fèi)。(5)配套設(shè)施費(fèi)。(6)開發(fā)間接費(fèi)。

二、A房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司項(xiàng)目成本核算概況

(一)項(xiàng)目概況

工程名稱：A庭院Ⅱ住宅小區(qū)項(xiàng)目

工程地點(diǎn)：地址是晉中市榆次新華街2號(hào)

工程范圍：A庭院二期分為高層住宅13棟，其中：地下一層，地上34層，地下包括消防水箱、變電站、換熱站、停車位。

工程概算：17000萬元

工程計(jì)劃工期：905天

建筑面積：14萬平方米

建設(shè)單位：A房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

(二)項(xiàng)目各階段成本的核算

該項(xiàng)目的成本核算大致過程是：

1．確定成本核算對(duì)象。A庭院Ⅱ住宅小區(qū)項(xiàng)目是開發(fā)過程較長(zhǎng)、規(guī)模也很大，A房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目從整體上進(jìn)行核算。

2.成本費(fèi)用的歸集和分配。該公司不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理部門，只是由公司定期或不定期的派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，并且該公司把本項(xiàng)目所發(fā)生的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用全部計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，希望可以減低一些核算工作量。

3.編制成本報(bào)表。由于該開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模較大、開發(fā)時(shí)間也較長(zhǎng)，但在年末都要編制成本報(bào)表即使該項(xiàng)目尚未完成，就需要對(duì)開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行預(yù)提。本企業(yè)依據(jù)實(shí)際成本與成本預(yù)算編寫了此報(bào)表。

三、房地產(chǎn)公司在成本核算經(jīng)過存在的問題

(一)成本核算對(duì)象不明確。商品房開發(fā)一般有幾十畝至幾千畝的用地面積，通常是分期開發(fā)、區(qū)域發(fā)展。如何確立開發(fā)成本核算對(duì)象，公司均為作出明確規(guī)范，核算對(duì)象究竟是全部開發(fā)項(xiàng)目還是每一棟、分商品房類型、分片房產(chǎn)等。

(二)成本費(fèi)用歸集與分配方式模糊。應(yīng)該歸集與分配的支出包括：開發(fā)間接費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、征地費(fèi)用與征收補(bǔ)償費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)等間接開發(fā)成本，還有在房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)過出現(xiàn)的建安工程費(fèi)等直接開發(fā)成本?？墒窃鯓託w集間接開發(fā)成本，怎樣給間接開發(fā)成本來歸集與分配、標(biāo)準(zhǔn)是什么，并未有科學(xué)恰當(dāng)?shù)呐e措。

(三)隨意虛報(bào)建安成本。房產(chǎn)公司經(jīng)常在建安成本上動(dòng)手腳，就是想要減少利潤(rùn)額與應(yīng)考核指標(biāo)，常常會(huì)到年底匆忙虛報(bào)接著結(jié)算工程成本。有時(shí)因?yàn)楣こ虩o法按照預(yù)期的進(jìn)度完成，成本的核算周期會(huì)發(fā)生一定的變化，但為了可以減少繳納的稅額，就會(huì)在年末虛列并結(jié)算成本。使之可以達(dá)到減少稅額的目的。

(四)成本核算周期不明確。假設(shè)施工公司缺乏明晰的進(jìn)度規(guī)劃，基本就無法向監(jiān)理工程師、別的施工公司還有總施工公司展示自身的施工組織情況，還有就是對(duì)于施工公司來講指導(dǎo)施工經(jīng)過并平衡與調(diào)度資源也會(huì)產(chǎn)生不少阻礙。如果發(fā)生這樣的情況就使成本核算周期延后，并且使之無法確立核算周期，最終導(dǎo)致成本無法進(jìn)行精準(zhǔn)的核定。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在問題的原因探究

(一)沒有制度化管理成本，核算過程有問題，缺乏量化指標(biāo)。缺乏量化成本核算指標(biāo)，不少施工單位目前是由人工報(bào)表進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，無法建立一系列科學(xué)合理的定量指標(biāo)系統(tǒng)。指標(biāo)不合理，定量不準(zhǔn)確；沒有項(xiàng)目盈虧獎(jiǎng)罰量化指標(biāo)，考評(píng)兌現(xiàn)缺乏依據(jù)或是依據(jù)不足。也有部分企業(yè)由于缺乏分項(xiàng)分部、分項(xiàng)目、分階段的成本控制，使得最后工程結(jié)束后成本無法有效控制，以至于個(gè)別是到核算階

(二)缺乏責(zé)任意識(shí)，浪費(fèi)問題多，材料管理不科學(xué)。個(gè)別企業(yè)項(xiàng)目責(zé)任落實(shí)不到個(gè)人，缺乏責(zé)任制，導(dǎo)致項(xiàng)目部員工出現(xiàn)消極懈怠思想?，F(xiàn)場(chǎng)管理員工流動(dòng)性大，工作缺乏連續(xù)性，使得員工的責(zé)任心缺乏。有的管理人員缺少責(zé)任意識(shí)，不嚴(yán)格對(duì)材料進(jìn)行管理，導(dǎo)致浪費(fèi)嚴(yán)重。原材料的支出是整個(gè)項(xiàng)目成本的六成比重，原材料費(fèi)用的盈虧左右著全部項(xiàng)目的盈虧。使得成本無法控制的關(guān)鍵因素還包括監(jiān)督機(jī)制的不完善使得出現(xiàn)問題后無法追究到具體的個(gè)人。

(三)管理不嚴(yán)謹(jǐn)，沒有形成系統(tǒng)工程項(xiàng)目管理。成本管理是一種系統(tǒng)化過程，必須做到所有環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)，建立一種健全的運(yùn)行體系開展績(jī)效考評(píng)、活動(dòng)剖析、方案優(yōu)化、過程監(jiān)控、經(jīng)濟(jì)核算、計(jì)劃制定、成本預(yù)計(jì)等。無論哪個(gè)過程有疏漏，均可能使得成本管理的指標(biāo)出現(xiàn)明顯變動(dòng)。

(四)組織管理零亂，控制不到位?，F(xiàn)在中國建筑公司最常見的工程成本管理做法為將成本控制與核算的重點(diǎn)事項(xiàng)委托財(cái)務(wù)部門。然而財(cái)務(wù)部門在實(shí)際工作中，一般是在成本核算上耗費(fèi)最多精力，成本控制一般是采取一些辦法與制度進(jìn)行被動(dòng) “卡”，并非展開合理控制。

五、增強(qiáng)房地產(chǎn)公司成本核算水準(zhǔn)的方式

(一)確定成本核算對(duì)象。對(duì)于構(gòu)建多用途的現(xiàn)代化小區(qū)來說，進(jìn)行成本核算是較為繁瑣的，因此核算人員就必須探討研究整體項(xiàng)目的建設(shè)交付期、管理準(zhǔn)則、準(zhǔn)則、經(jīng)濟(jì)用途、特征和預(yù)決算的分享確定。因此要做到“易于管理、便于核算的”要求開展成本核算對(duì)象的設(shè)立。

(二)恰當(dāng)展開成本分配、歸集和結(jié)轉(zhuǎn)。由于現(xiàn)代化多功能的小區(qū)的建設(shè)較為繁瑣，直接歸集的成本費(fèi)用基本是建設(shè)安裝工程支出，別的成本費(fèi)用此時(shí)必須采取按期分配，而間接分配的費(fèi)用必須在日常歸集中依據(jù)各自的成本項(xiàng)目的細(xì)目分別展開核算與歸集，最后在依據(jù)所有的成本對(duì)對(duì)象與它相對(duì)的成本項(xiàng)目展開分配。

(三)采取有關(guān)的成本控制方式。積極控制建設(shè)成本減低工程造價(jià)。由于控制基本建設(shè)的重點(diǎn)就是設(shè)計(jì)，也是增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益的重心問題，因此必須從設(shè)計(jì)就進(jìn)行成本控制。同時(shí)還要對(duì)施工順序進(jìn)行合理的安排，縮減施工費(fèi)用的支出。另外還會(huì)在施工經(jīng)過發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的重要效用。

(四)重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。對(duì)已經(jīng)完結(jié)的土地開發(fā)項(xiàng)目，必須依據(jù)其用途使用多種方式展開成本結(jié)轉(zhuǎn)。譬如：(1)建設(shè)完工后馬上用于本公司的房產(chǎn)等建設(shè)的建設(shè)用地，必須在建設(shè)完工并進(jìn)行使用時(shí)候，將它的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)算到房產(chǎn)開發(fā)成本里。(2)為銷售或是有償轉(zhuǎn)讓建設(shè)場(chǎng)地，當(dāng)開發(fā)完工之后，要把其實(shí)際成本轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。(作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué))

參考文獻(xiàn):

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[3]唐黎標(biāo).試論房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算.中國房地產(chǎn)金融，2010(01).

作者簡(jiǎn)介：王思珺(1991-)，男，山西太原人，研究生在讀，研究方向：財(cái)務(wù)管理。