文/王彥、姜瑩瑩 連云港市國有土地儲備中心連云分中心 江蘇連云港 222000

強化城市土地儲備風險管理

文/王彥、姜瑩瑩 連云港市國有土地儲備中心連云分中心 江蘇連云港 222000

為了實現(xiàn)城市發(fā)展的更高目標，需要我們不斷創(chuàng)新城市土地儲備管理運行機制，使得土地儲備在城市的發(fā)展中發(fā)揮更為巨大的作用。本文對如何強化城市土地儲備的風險管理進行了分析探討。

城市土地；儲備風險；管理探究

一、城市土地的儲備風險管理存在的問題

運營風險是城市土地儲備經(jīng)營機構(gòu)，在城市土地儲備的多個環(huán)節(jié)中，因為資金的使用和管理、經(jīng)營者的決策等操作失誤和決策不當，給城市土地儲備以后的收益上造成的無法預(yù)測的結(jié)果，運營風險又包括財務(wù)風險、收購風險、出讓風險及其他風險。其中，城市土地儲備收購風險是因為城市土地儲備過程中，對城市土地的收購價格沒有一個明確的標準造成的。城市土地儲備的出讓風險是因為選擇城市土地出讓的時間不對和城市土地儲備的變現(xiàn)性能過低造成的。

城市土地儲備的投機方式會給城市土地儲備市場帶來風險，在城市土地儲備的投機方式下，房地產(chǎn)市場經(jīng)常會被過分看好，致使城市的土地價格遠遠高于城市土地儲備市場基礎(chǔ)的合理價格，給城市土地儲備帶來風險，同時也給城市土地儲備以后的經(jīng)濟收益造成損失，如連云港市連云區(qū)，雖擁有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢（沿海），但因缺乏規(guī)模化工業(yè)及優(yōu)質(zhì)學校、醫(yī)院等配套（大都集中在海州區(qū)），外來人口進入少同時本土人口流失嚴重，房地產(chǎn)市場一度處于低迷狀態(tài)，假如我們過分預(yù)期，就會像保利地產(chǎn)、融僑地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)佼佼者一樣紛紛折戟于此，會直接影響區(qū)域土地出讓品質(zhì)（數(shù)量和價格雙下降），從而給土地儲備市場帶來巨大風險。

近年來政府出臺了許多的城市土地調(diào)控政策，以控制目前房地產(chǎn)的市場發(fā)展趨勢，而這些調(diào)控房地產(chǎn)的市場政策，不僅給房地產(chǎn)的市場帶來了影響，也給城市土地儲備帶來了影響，給城市土地儲備的相關(guān)機構(gòu)帶來了風險。政策風險還包括金融政策的風險，政府干預(yù)的風險等，其中金融政策風險是對國家有關(guān)部門發(fā)布的政策進行一個宏觀的調(diào)控。

二、風險防范措施

1、建立健全法律體系

土地儲備制度屬于系統(tǒng)工程，不但要從法律方面明確土地儲備的范圍、土地儲備的程序及土地儲備機構(gòu)的法律地位，還要對土地儲備展開工作各個環(huán)節(jié)嚴格的規(guī)定，為土地儲備工作的開展提供法律的保障。完善土地儲備制度的第一步就需要建立土地儲備制度的法律體系，需要加快相關(guān)法律、規(guī)章和法規(guī)的制定，促使土地儲備機構(gòu)、相關(guān)的利益主體及地方政府可以在完善的法律框架內(nèi)對土地的儲備工作依法進行開展。

2、加強系統(tǒng)性風險研判

土地儲備組織應(yīng)當密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟和政策法規(guī)的改變，并據(jù)此樹立有效地預(yù)警應(yīng)急機制，以應(yīng)對各種突發(fā)狀況。土地儲備組織能夠自行樹立，也能夠托付具有必定天資的組織對城市土地的規(guī)劃、需求、構(gòu)造進行全部調(diào)研，獲取準確的商場信息，剖析商場發(fā)展方向，擬定必守時期內(nèi)土地儲備的發(fā)展規(guī)劃，關(guān)于也許出現(xiàn)的危險，擬定必定應(yīng)急機制，盡量將危險降低到最低。

3、擴大城市土地儲備的融資方式

開展城市土地儲備需要大量資金，并且要減少融資金融風險帶來的影響，但是城市土地儲備所需的資金使用時間較長，所以還要滿足城市土地儲備市場的要求。由以上所述可以看出，開展城市土地儲備的工作，需要擴大城市土地儲備的融資方式，構(gòu)建一個相對穩(wěn)定的、多渠道的資金體系，以便推動城市土地儲備工作的開展。我國的金融市場發(fā)展不夠成熟，部分地方的經(jīng)濟實力有限或者是相對較弱，所以我國大部分的城市土地儲備的融資方法都是以銀行的貸款，或者是以政府的財政支持和信托進行融資，目前，我所在的江蘇省連云港市于2012年才正式開展土地儲備工作，融資方式就是單一的采用銀行貸款。當我國的地方經(jīng)濟實力加強的時候，城市土地儲備融資方法可以使用城市土地的債券和銀行貸款等。

4、深化土地儲備行為

一是建立項目風險評估機制。儲備項目實施前要充分調(diào)查地塊基本情況，包括土地權(quán)屬、土壤、地下水、地下管網(wǎng)、考古、現(xiàn)狀配套等情況。二是強化土地儲備計劃管理。要科學合理制定土地儲備計劃，建立土地儲備計劃的制定、落實、考核體系，保障土地儲備行為的規(guī)范有序。三是加強內(nèi)部管控。從戰(zhàn)略上、組織機構(gòu)、人員配置、人力資源管理等方面進行綜合管理。四是做優(yōu)地塊配套。通過優(yōu)化地塊規(guī)劃，加大周邊配套投入力度，即提升周邊居民的生產(chǎn)生活環(huán)境，又充分挖掘地塊價值，提高地塊競爭力。

5、制定合理的城市土地儲備供應(yīng)計劃

合理的城市土地儲備供應(yīng)計劃主要包括，城市土地的儲備計劃與城市土地的供應(yīng)計劃等，它們二者之間相互連接，相互作用。

前者合理的城市土地的儲備計劃，是因為要滿足政府有關(guān)部門對城市土地儲備市場和經(jīng)濟市場的調(diào)控，在社會市場的經(jīng)濟制度下進行的。主要的內(nèi)容有城市土地儲備工程中，儲備城市土地的位置、儲備的方式、儲備價格以及儲備的面積等儲備以后的計劃安排。后者的城市土地儲備供應(yīng)計劃，是因為要滿足社會的經(jīng)濟目標以及利用城市土地的要求，也是在社會市場的經(jīng)濟制度下進行的。

6、完善城市土地儲備制度的相關(guān)規(guī)章

到目前為止，我國的城市土地儲備方面的規(guī)章還沒有明確的制定，所以在許多城市進行土地儲備過程中，大多數(shù)都是依據(jù)本地政府設(shè)立的臨時性設(shè)置的條件與方法，一般都會涉及到城市土地儲備具體的操作方面，并沒有對城市土地的儲備進行一個全面、綜合的探究，在不同的城市制定的城市土地儲備制度在運作形式、儲備土地的目的以及資金方面各不相同，不具有較高的權(quán)威性以及嚴密性，所以會給各有關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)工作帶來困難。

結(jié)束語

綜上所述，我們可以了解城市土地儲備風險管理在城市土地的儲備過程中有著重要的作用。但是我國的城市土地儲備風險管理存在著許多的不足之處，在城市土地儲備的過程中存在著各種各樣的風險，包括政策、運營以及市場帶來的風險等等，所以為了城市能夠有一個更好地發(fā)展，要善于總結(jié)在城市土地儲備過程中存在風險的原因，并對這些風險進行研究，結(jié)合城市本身的實際情況，對城市土地儲備風險中的管理方法作出調(diào)整，提高我國城市土地資源的利用率。

[1]胡曉璐.金州新區(qū)土地儲備融資管理問題與對策研究[D].大連理工大學,2014.

[2]婁本龍.企業(yè)參與土地一級開發(fā)風險評價研究[D].浙江財經(jīng)大學,2014.

[3]邵挺.后土地財政時代如何經(jīng)營土地.中國房地產(chǎn)業(yè).2015.3