李素娟

(長沙大學經(jīng)濟管理系，湖南 長沙 410022)

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物業(yè)管理企業(yè)人才流失成因與對策分析

李素娟

(長沙大學經(jīng)濟管理系，湖南 長沙 410022)

摘要：物業(yè)管理行業(yè)是伴隨現(xiàn)代城市化發(fā)展而產(chǎn)生的服務行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型也是房地產(chǎn)市場不斷向前發(fā)展的有力保障。物業(yè)企業(yè)需要懂經(jīng)濟、會經(jīng)營、善管理的復合型人才。目前物業(yè)管理專業(yè)人才流失現(xiàn)象比較普遍，嚴重影響了物業(yè)管理的向前發(fā)展和升級。針對上述情況，通過分析物業(yè)管理企業(yè)人才的現(xiàn)狀，從個體、企業(yè)、社會三個層面探討人才流失的原因，提出預防物業(yè)管理人才流失的有效措施。

關鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；人才流失；高校學生

1981年3月，深圳誕生中國第一家物業(yè)管理公司。隨著住宅市場化的推進，物業(yè)管理迅速在全國推開。物業(yè)管理工作有利于社區(qū)的安定和諧、有利于改善人們的居住環(huán)境，同時也是房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的有力保障。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過30多年的發(fā)展，正由勞動集成型和簡單服務提供者向服務集成商轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)管理能力和管理水平將得到大幅提升。在升級和轉(zhuǎn)型中，物業(yè)管理行業(yè)需要大量高素質(zhì)專業(yè)人才。但據(jù)調(diào)查表明，近年來物業(yè)管理企業(yè)人才流失問題日趨嚴重，尤其是物業(yè)管理本科畢業(yè)生經(jīng)過一年的專業(yè)實習后，大多不愿繼續(xù)留在物業(yè)管理企業(yè)工作，導致企業(yè)人才隊伍建設跟不上企業(yè)的發(fā)展形勢。因此，分析物業(yè)管理企業(yè)人才流失的原因，有針對性地提出具體的改進措施，是物業(yè)管理企業(yè)升級和轉(zhuǎn)型成功的根本保障。

一物業(yè)管理企業(yè)人才的現(xiàn)狀

作為現(xiàn)代服務型企業(yè)，物業(yè)管理的種類、規(guī)模在不斷增多，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的要求也不斷增強。隨著住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公共物業(yè)的不斷發(fā)展，在城市中幾乎出現(xiàn)了“無處不物業(yè)”的局面，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展迫切需要高素質(zhì)的專業(yè)人才[1]。物業(yè)管理企業(yè)的人才隊伍主要來源于以下四個方面：一是退伍軍人、農(nóng)村剩余勞動力、城市下崗工人。他們經(jīng)過簡單的技能培訓后上崗，大多從事物業(yè)保安、保潔等技術含量低的簡單工作。二是由原房管所職工直接轉(zhuǎn)化而來，這類人員普遍年齡偏大，不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理模式，但精通房屋維修養(yǎng)護技術。三是相關管理專業(yè)改行后進入物業(yè)企業(yè)，這部分從業(yè)者具備一定的管理協(xié)調(diào)能力，但不熟悉物業(yè)企業(yè)的精細化管理，缺乏對物業(yè)管理專業(yè)知識的掌握和運用[2]。四是“科班”出身的物業(yè)管理專業(yè)高校畢業(yè)生，他們在學校進行了比較系統(tǒng)的物業(yè)管理理論知識學習，但缺乏實際操作能力和工作經(jīng)驗。因為全國開設物業(yè)管理專業(yè)的高校并不多，每年畢業(yè)的學生人數(shù)有限，所以接受過專業(yè)學習的高校畢業(yè)生成為物業(yè)管理企業(yè)首選的人才來源。

二物業(yè)管理企業(yè)人才流失的原因分析

(一)人才流失的個體因素

1.物業(yè)管理是服務型行業(yè)，大部分從業(yè)者年齡偏小，年輕人渴望成功，渴望有展示自己的平臺，而基層物業(yè)管理工作比較繁瑣，需要長時間在同一個企業(yè)重復單調(diào)乏味的工作，有時還要承受來自企業(yè)和業(yè)主的雙重壓力。工作時間長，工資待遇低，物業(yè)管理員工的精神壓力得不到有效釋放，一旦有其他的工作機會，他們就會選擇離開企業(yè)。

2.無論是大專生還是本科生，要想成為一名優(yōu)秀的管理者，必須要有基層工作經(jīng)驗，熟悉基層的工作內(nèi)容。但很多年輕人，特別是剛出校門的大學生急于求成，缺乏恒心，有些甚至給自己規(guī)劃一年做主管、三年做項目經(jīng)理，對自己的規(guī)劃沒有充分的定位，對自己的工作能力沒有充分的認識。到了物業(yè)企業(yè)后，發(fā)現(xiàn)自己的想法沒有辦法實現(xiàn)，于是不安心工作，總想著出去再看看。

3.倍受企業(yè)青睞的物業(yè)管理專業(yè)本科畢業(yè)生，有一部分高考的志愿并非此專業(yè)，而是錄取時志愿專業(yè)調(diào)劑的結(jié)果，從而導致對物業(yè)管理專業(yè)情感認同度低。因此，物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)時易出現(xiàn)“進行業(yè)熱、出行業(yè)快”的尷尬局面。

(二)人才流失的企業(yè)因素

1.物業(yè)企業(yè)文化建設有待加強。企業(yè)文化應以人為本，尊重人的感情、認同員工的奉獻，在企業(yè)中能形成一種團結(jié)友愛、相互信任的和睦氣氛；企業(yè)團體意識的強化又使員工之間形成強大的凝聚力和向心力。但是除了少數(shù)一些管理到位、實力雄厚的品牌物業(yè)企業(yè)重視企業(yè)文化建設外，大部分物業(yè)企業(yè)忽視企業(yè)的文化建設，甚至沒有自己的企業(yè)文化。企業(yè)價值觀是企業(yè)文化的核心，共同的價值觀能讓每個員工都感到自己存在和成就的價值，其作用不可小覷。

2.招聘程序簡單，激勵機制不健全。據(jù)統(tǒng)計，目前我國物業(yè)企業(yè)約71000余家，需要大批的物業(yè)管理從業(yè)者，因此企業(yè)招聘的隨意性很大，應聘者只要大體符合要求，就能立馬上崗進入企業(yè)工作。物業(yè)企業(yè)管理者往往對應聘者的職業(yè)素養(yǎng)、就業(yè)動機等因素考慮較少，這為今后人才的流失埋下了隱患。激勵機制決定了企業(yè)人才的市場競爭力，許多物業(yè)企業(yè)員工激勵機制不健全，缺乏有效的物質(zhì)和精神激勵手段，無法發(fā)揮員工的主觀能動性，長期如此，員工做好做壞差別不大，容易導致人才的流失。

3.業(yè)務培訓不到位，導師的幫帶作用不突出。企業(yè)渴望高素質(zhì)的人才，于是許多物業(yè)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向高校，紛紛與高校簽訂實習合作協(xié)議，為物業(yè)管理專業(yè)學生提供專業(yè)實習崗位，這本是一件令企業(yè)、學生、高校三方受益的好事，但實際情況卻不盡然。大多學生只經(jīng)過1-3天的簡短培訓就被分到客服、管家等崗位上頂崗實習，物業(yè)企業(yè)給予實習生的關愛不夠。有些企業(yè)雖然為學生指定了幫帶導師，但企業(yè)不同于學校，每位員工都有各自的工作任務和要求，真正對實習生能起到幫帶作用的導師并不多。另外，實習生接觸的工作內(nèi)容大多是物業(yè)企業(yè)基層工作，有些老員工甚至還傳遞負面情緒給實習生，嚴重影響到物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生從事本專業(yè)工作的積極性，使得人才資源得不到有效的合理利用。

(三)人才流失的社會因素

1.物業(yè)管理從業(yè)資格認定體系不完整。目前物業(yè)管理行業(yè)的資格證包括物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師和物業(yè)管理師三級，對于不同學歷的人員報考有不同要求。就物業(yè)管理或相近專業(yè)本科畢業(yè)生而言，大學畢業(yè)即可取得助理物業(yè)管理師資格證，但這個資格證書在企業(yè)的作用并不大。想要考取物業(yè)管理師，他們還需要具備四年工作經(jīng)驗、且事物業(yè)管理工作滿三年才有資格報考。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會2013年發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》統(tǒng)計，截至到2012年底，全國僅有43919人獲得物業(yè)管理師資格，而物業(yè)管理從業(yè)人員高達612.3萬人[3]。資格證是職業(yè)歸屬感和職業(yè)自豪感的象征，它可以提高從業(yè)者的職業(yè)水平。我們必須清醒地意識到，迄今為止的幾萬名物業(yè)管理師隊伍尚無法支撐起行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.行業(yè)薪酬福利水平低。相對于其他行業(yè)來說，我國物業(yè)管理行業(yè)的薪酬水平始終處在市場較低端的位置，很多社區(qū)居民缺乏服務是用錢來買的概念。據(jù)有關的調(diào)查顯示，我國物業(yè)管理行業(yè)的薪酬水平大約只有汽車行業(yè)的60%，高科技企業(yè)的63%，快速消費品行業(yè)的80%[4]。也有一些企業(yè)不注重員工的福利，沒有給員工交納住房公積金，保險也是按最低的標準購買。雖然近幾年物業(yè)行業(yè)薪酬福利水平有所提高，但漲幅水平依舊難以滿足從業(yè)者的心理預期。

3.社會公眾對物業(yè)行業(yè)的偏見。受傳統(tǒng)思想的影響，仍有許多人認為物業(yè)管理就是保安保潔、簡單地維修與綠化，不需要高學歷的人去做，思想上存在服務類工作都低人一等的錯誤觀念。正因如此，許多“科班”的本科生畢業(yè)后紛紛跨專業(yè)就業(yè)，即使自己想要從事物業(yè)管理工作，也容易被他人說服而改變初衷。另外，媒體報道中也常常看到物業(yè)管理行業(yè)的負面新聞，住宅小區(qū)只要出現(xiàn)問題就是物業(yè)的責任，媒體不公正的評判，加深了社會公眾對物業(yè)行業(yè)的偏見。

三解決物業(yè)管理企業(yè)人才流失的有效措施

(一)完善物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理從業(yè)者的社會地位

權威、規(guī)范的從業(yè)資格證不僅可以提高整個物業(yè)行業(yè)從業(yè)者的職業(yè)歸屬感，也可以改善人們對整個行業(yè)的公眾形象。一些國家和地區(qū)都建立了一套自己的制度，如美國的注冊物業(yè)管理經(jīng)理制度、英國的皇家特許屋宇經(jīng)理制度等。我國的物業(yè)管理師制度創(chuàng)建于2006年，物業(yè)管理師的繼續(xù)教育也是從2014年才開始實施，由于起步晚，經(jīng)過權威認證的高素質(zhì)物業(yè)管理人才還十分缺乏，所以社會應加強物業(yè)管理師制度的宣傳，既要讓每一位物業(yè)從業(yè)者知曉，也要讓其意識到加強專業(yè)學習，積累實踐經(jīng)驗的必要性和重要性。同時，要不斷改進和完善物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格制度，物業(yè)行業(yè)要明確每個項目經(jīng)理或管理處主任必須具備注冊物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)資格，逐漸讓社會公眾意識到物業(yè)管理師也是專業(yè)人士，也應具有相應的社會地位。

(二)鼓勵物業(yè)企業(yè)運用科技與網(wǎng)絡拓展服務內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)鏈

近些年成本的持續(xù)上漲使物業(yè)企業(yè)盈利水平下降，更多業(yè)主不滿足保潔、綠化、維護秩序、設施的基礎性物業(yè)服務，而更注重生活質(zhì)量、關注房產(chǎn)保值增值與投資收益，希望得到多樣化的物業(yè)服務。物業(yè)企業(yè)應挖掘巨大的商業(yè)價值，進行物業(yè)管理商業(yè)模式的創(chuàng)新，拓寬企業(yè)在居家養(yǎng)老、家政服務、房屋租售、電子商務等方面的服務內(nèi)容。利用物業(yè)管理新技術的應用、網(wǎng)絡化信息平臺的集中管控、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸服務的拓展提高物業(yè)管理的技術含量，幫助物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務業(yè)向集約型現(xiàn)代服務業(yè)的轉(zhuǎn)變[5]。另外，物業(yè)企業(yè)服務內(nèi)容的拓展有助于改善和提高員工的薪酬福利待遇，也是減少員工流失最有效的方法。

(三)規(guī)范企業(yè)招聘流程，建立良好的心理契約

服務是員工創(chuàng)造的，物業(yè)企業(yè)最大的財富就是員工，招聘并留住好的員工是企業(yè)成功的關鍵。企業(yè)招聘應以人職匹配為目的，在招聘前要認真對崗位進行分析，明確招什么樣的人來完成什么樣的工作。招聘過程中，物業(yè)企業(yè)要向應聘者提供真實、準確、完整的企業(yè)信息，對公司情況、工作內(nèi)容、薪酬福利、員工發(fā)展等應聘者關心的情況給予一一介紹，切忌夸大企業(yè)的有利信息或隱瞞企業(yè)的不利信息。招聘時雇主雙方建立良好的心理契約可以有效避免員工進入企業(yè)后因心理預期與現(xiàn)實不符而導致心理落差，從而降低物業(yè)管理企業(yè)員工的流失。

(四)加強員工培訓，營造良好的企業(yè)文化

員工培訓開展得好有助于營造和諧的工作氛圍。據(jù)物業(yè)管理協(xié)會對全國4600家物業(yè)企業(yè)調(diào)查顯示，物業(yè)從業(yè)人員中具有碩士研究生以上學歷的僅0.21%，本科生占4.33%，大專生占總?cè)藬?shù)11.6%，中專及以下學歷從業(yè)人員所占比例近84%。這些數(shù)據(jù)充分說明多數(shù)物業(yè)管理人員需要接受崗前的基本培訓，通過培訓了解企業(yè)的規(guī)章制度、工作流程、職業(yè)禮節(jié)禮貌、安全常識等。在日常工作中，所有員工還需要通過培訓不斷更新現(xiàn)代服務業(yè)的新理念、新舉措，為了增強培訓效果，還可采用生動的視頻課件來吸引員工。良好的企業(yè)文化對于物業(yè)管理企業(yè)整體的氛圍和形象能產(chǎn)生積極地影響。物業(yè)企業(yè)要想增強內(nèi)部的凝聚力和外部的競爭力，必須對營造良好的企業(yè)文化形成一致的理念，并得到有效的貫徹落實，讓員工的個人行為從“要求我這樣做”轉(zhuǎn)化為“我應該這樣做”。因此，良好的企業(yè)文化對于穩(wěn)定員工隊伍起著舉足輕重的作用。

(五)高校應重視培養(yǎng)學生的專業(yè)認同，加強對學生職業(yè)生涯規(guī)劃的輔導

針對物業(yè)管理專業(yè)學生的專業(yè)投檔率低，大部分學生都是專業(yè)調(diào)劑來的現(xiàn)實，高校必須重視對學生的專業(yè)認同培養(yǎng)。高校要引導大學生平時多閱讀與專業(yè)知識相關的書籍，積極參加專業(yè)認知實習與社會實踐活動。教師在授課過程中應發(fā)揮積極的導向作用，注重培養(yǎng)學生對專業(yè)的認同與熱愛。高校可邀請行業(yè)精英、優(yōu)秀校友來校開展主題沙龍，與學生面對面交流行業(yè)前沿動態(tài)，讓學生養(yǎng)成主動探究行業(yè)知識的習慣。在就業(yè)指導中，輔導員要根據(jù)學生就業(yè)意愿進行分類指導，加強培養(yǎng)他們的社會責任意識，引導學生擺正心態(tài)，克服眼高手低的現(xiàn)狀。物業(yè)管理專業(yè)學生專業(yè)認同度的增強，不僅有利于物業(yè)人才隊伍的穩(wěn)定，也利于學生個體的成長。

綜上所述，近年來物業(yè)管理行業(yè)得到快速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)對專業(yè)人才的需求量不斷擴張，影響人才流失的因素不僅包含個體自身，還與企業(yè)、社會和高校相關。只有從物業(yè)管理行業(yè)的特性出發(fā)，鼓勵物業(yè)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營模式，加快轉(zhuǎn)型升級，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的社會地位，物業(yè)管理行業(yè)的人才流失問題才能得到根本解決。

參考文獻：

[1]宋立秋.試論物業(yè)管理行業(yè)的人才現(xiàn)狀及高校培養(yǎng)對策[J].中國職工教育，2012，(14).

[2]牛東霞.物業(yè)管理行業(yè)人才流失問題分析——高職物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生跨專業(yè)就業(yè)現(xiàn)象[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014，(5).

[3]謝家瑾.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告[J].中國物業(yè)管理，2013，(10).

[4]趙根良.基于心理契約的物業(yè)管理企業(yè)員工流失分析及管理策略[J].重慶科技學院學報，2012，(9).

[5]物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級——謝家瑾講話[N].中國日報，2014-08-20.

(作者本人校對)

Causes and Solutions of Brain Drain in Property Management Companies

LI Sujuan

(Department of Economics and Management, Changsha University, Changsha Hunan 410022, China)

Abstract：The property management industry is a kind of service industry which grows with the development of modern urbanization. Its upgrading and transformation has served as an important guarantee for the continued advancement of the property market. The property management companies require compound talents who understand economics and know management and administration. The brain drain is currently a common phenomenon in property management companies which has a crippling effect on the continued development and upgrading of property management companies. In view of the above, in this study we analyzed the status of talents in property management companies, explored the causes of the brain drain concerning three aspects of individuals, companies and the society, and developed some effective measurements to prevent brain drain in property management industry.

Key Words：property management company; brain drain; college students

作者簡介：李素娟(1978— )，女，湖南常德人，長沙大學經(jīng)濟管理系講師，碩士。研究方向：高校學生管理。

基金項目：長沙市科技計劃項目“物業(yè)管理專業(yè)學生行業(yè)就業(yè)流失問題研究”，項目編號：K1407036-11。

收稿日期：2015-08-25

中圖分類號:F24

文獻標識碼：A

文章編號：1008-4681(2015)06-0036-03