受訪人：澤京集團 工程與運營總監(jiān) 蔣楊龍撰稿人：北京中德建聯(lián)國際會展有限公司 市場部 施夢娟

步步為“贏” 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)下穩(wěn)中求勝

受訪人：澤京集團 工程與運營總監(jiān) 蔣楊龍
撰稿人：北京中德建聯(lián)國際會展有限公司 市場部 施夢娟

【編者手記】對于地產(chǎn)企業(yè)，這是個兩極分化的時代：如“二萬”強強聯(lián)手可謂如虎添翼，而部分企業(yè)只能眼看著負增長的利潤一籌莫展。無論風(fēng)光還是挫敗，不得不承認的一點是，地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已漸行漸遠。然而在房地產(chǎn)業(yè)逐步進入理性發(fā)展新常態(tài)時期，于浪潮中沉淀也不失為一種應(yīng)對大浪淘沙的絕佳策略。借本次“路演”活動重慶站之機，我們有幸采訪到了剛剛斬獲“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)100強”、“開發(fā)企業(yè)成長速度10強”榮譽的重慶地產(chǎn)企業(yè)——澤京地產(chǎn)。澤京地產(chǎn)的集團工程與運營總監(jiān)蔣楊龍先生對于“系統(tǒng)門窗在地產(chǎn)項目中的運用”這個話題有著自己獨到的見解，也值得我們的門窗幕墻企業(yè)，尤其是計劃開發(fā)三四線城市的企業(yè)認真思索。下面，就請跟隨MISS FC一起走進川渝地區(qū)開發(fā)商的領(lǐng)地吧。

推崇而非盲目，理性看待綠色建建筑背景下系統(tǒng)門窗的適用性

“綠色地產(chǎn)的增長對于特級城市或者一線城市會有很大的推動，而對于三四線城市，更多的是一種剛需的居住需求，且國內(nèi)現(xiàn)階段還沒有系統(tǒng)門窗的安裝加工和組裝的規(guī)范及標準。澤京非常看重產(chǎn)品的品質(zhì)，并且定位做綠色的建筑商，關(guān)于節(jié)能的系統(tǒng)門窗，會綜合考慮向這方面去發(fā)展?！?/p>

MISS FC ：自2013綠色建筑行動方案出臺后，綠色節(jié)能政策對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響有哪些？是否會有綠色地產(chǎn)的增長？

蔣總：綠色地產(chǎn)的增長對于特級城市或者一線城市會有很大的推動，因為綠色節(jié)能政策將推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也將促進能源建筑在特級城市或一二線城市的應(yīng)用，包括產(chǎn)品的采用和推廣。在宏觀經(jīng)濟整體平穩(wěn)發(fā)展以及一些新型城鎮(zhèn)化的不斷推進的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)一個持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，尤其是節(jié)能和綠色建筑。對于購房者而言，由于過去十年粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)和管理模式，特級城市和一線城市未能在綠色建筑上下功夫，未來房地產(chǎn)一定是精細化管理時代，這些城市人均消費、收入水平較高，對綠色建筑的購需意識較強，因此他們會從居住的舒適、舒心及節(jié)能環(huán)保上考慮。而對于三四線城市，更多的是一種剛需的居住，目前階段對于綠色建筑還沒有太多關(guān)注，因此中國的節(jié)能和綠色建筑發(fā)展現(xiàn)階段是以特級和一線城市為主。我們雖然處于三四線城市，但是澤京是做品質(zhì)的地產(chǎn)，也在做一些節(jié)能方面的推廣，在項目中利用了一些太陽能，以及地源熱泵和通風(fēng)系統(tǒng)。并且公司大足海棠香國項目被聯(lián)合國人居署評為綠色亞洲人文環(huán)境典范項目。

MISS FC：近些年來，在一些綠色地產(chǎn)企業(yè)要求下，門窗幕墻行業(yè)出現(xiàn)了系統(tǒng)門窗的概念，具體來說就是門窗廠會對最終的產(chǎn)品和售后負責，不再獨立地由五金型材及各個廠家來負責，貴公司是否采取過這樣的模式？

蔣總：對很多的地產(chǎn)企業(yè)來說，門窗方面一是要考慮品牌效應(yīng)，二是要考慮性價比，三是要考慮產(chǎn)品質(zhì)量，四是要考慮節(jié)能和綠色環(huán)保。因為對于建筑能耗，門窗占到了40%，因此關(guān)于門窗問題目前澤京計劃利用電子商務(wù)采購平臺，并且也在推動這方面的工作，來促使形成戰(zhàn)略合作。我們可以從標準化、品牌化以及服務(wù)一體化對材料、供應(yīng)商、施工方以及商務(wù)平臺四方打造公司供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)

MISS FC ：我們了解到有些系統(tǒng)門窗的工程造價是在600~800之間，您這邊會考慮這樣的系統(tǒng)門窗么？因為對后期整個的售后服務(wù)、安裝、節(jié)能都會有一些優(yōu)勢，對于這樣的造價您是否能接受呢?

蔣總：澤京目前在川渝地區(qū)門窗綜合造價大概是在380元左右，對于澤京來說，很少使用塑鋼窗，基本上使用的是鋁合金，鋁材包含亞鋁、實德等品牌。目前重慶的區(qū)縣市場住宅項目基本售價是在3700~4200元之間，綠色項目也調(diào)整到了4600元左右，因此開發(fā)商的利潤空間幾乎沒有。對于系統(tǒng)門窗，澤京目前還沒有采用，因為從整個行業(yè)來看，系統(tǒng)門窗的差異也很大，中國系統(tǒng)門窗主要還是更多地吸引了外國比較成熟的門窗、幕墻系統(tǒng)公司，像其中來自歐洲的旭格、貝克洛、海德魯以及日本的YKK已經(jīng)是進駐了中國高端市場的一個集團軍，但是這些系統(tǒng)門窗在歐洲有很成熟的安裝加工和組裝規(guī)范，國內(nèi)現(xiàn)階段還無法達到這個要求和標準，現(xiàn)場安裝方面質(zhì)量比較難保證。關(guān)于系統(tǒng)門窗的推廣，澤京非?？粗禺a(chǎn)品品質(zhì)，并且定位做綠色的建筑商，關(guān)于節(jié)能的門窗系統(tǒng)，會綜合考慮向這方面去發(fā)展。此外澤京未來會從節(jié)地系統(tǒng)、自然通風(fēng)系統(tǒng)、再生能源的綜合利用以及人工土壤濾池、人工濕地等處理后作為多種用途的非飲用水，同時通過地面滲透、回灌補充地下水及地表水源來進行綠色建筑的實施與發(fā)展。

標準化實施提高效率，在不斷摸索中尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展

“川渝的環(huán)境和氣候相差不大，因此從設(shè)計、施工方面進行統(tǒng)一和標準化，可以節(jié)約時間，從而提高企業(yè)的凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，為企業(yè)帶來好處。澤京目前主要是以城市住宅為主，多為剛需住宅，今后會在親子和養(yǎng)老地產(chǎn)上下一番功夫?！?/p>

MISS FC ：請您介紹一下澤京的地產(chǎn)項目目前在全國的分布情況是如何的？針對不同的地域特色，是有一套統(tǒng)一的標準還是因地制宜，根據(jù)不同的氣候特點進行不同的設(shè)計？

蔣總：目前澤京地產(chǎn)項目主要集中在川渝地區(qū)，并且以重慶為主，目前已進入了四川宜賓、安微安慶等市場。同時澤京將海南、山東和青海等地列為戰(zhàn)略發(fā)展的目標區(qū)域。由于川渝的環(huán)境和氣候相差不大，因此目前有企業(yè)內(nèi)部標準統(tǒng)一做法，主要就是為了適應(yīng)川渝地區(qū)的氣候特點。

MISS FC：請問澤京在標準化建設(shè)實施過程中獲得了什么樣的益處呢？比如在提升企業(yè)管理效益或者提升建設(shè)速度方面？

蔣總：澤京的住宅標準化已經(jīng)初步建立，標準化主要體現(xiàn)在企業(yè)規(guī)模擴張，可以提高企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從而為企業(yè)帶來好處。比如在設(shè)計標準化方面，根據(jù)城市地圖結(jié)合標準化，就能夠在產(chǎn)品方案、施工圖設(shè)計過程中節(jié)約大量時間，提高效率。標準化的建設(shè)可以提升30%左右的開發(fā)速度。

MISS FC：在澤京的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)是怎樣一個分配？有無其他地產(chǎn)？如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

蔣總：澤京現(xiàn)在主要是以城市住宅為主，多為剛需住宅，同時涉及商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、城市綜合體涉。目前澤京正在從戰(zhàn)略發(fā)展的角度思考并著手進行養(yǎng)老地產(chǎn)、親子地產(chǎn)的研發(fā)和探索。

洞悉政策，以敏銳視角對行業(yè)發(fā)展態(tài)勢精準定位

“目前中國房地產(chǎn)面臨著重大的機遇和挑戰(zhàn)，預(yù)計五年后三、四線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會比較可觀，是房地產(chǎn)發(fā)展的有利方向。當前房地產(chǎn)行業(yè)單打獨斗的時代已經(jīng)過去，所以如果一些小企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，無法利用互聯(lián)網(wǎng)和金融杠桿，兩極分化會越來越加劇?！?/p>

MISS FC：您如何看待當前背景下的房地產(chǎn)行業(yè)走勢？

蔣總：經(jīng)過過去十年的快速發(fā)展，目前中國房地產(chǎn)面臨著重大的機遇和挑戰(zhàn)，黨的十八大也在積極地穩(wěn)定和推進新城鎮(zhèn)化發(fā)展，并把它提到了國家發(fā)展的戰(zhàn)略高度，因此房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新的發(fā)展空間；此外，新一屆政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度相對寬松，比如降準、降息政策，轉(zhuǎn)變政府職能，逐步將行政調(diào)控轉(zhuǎn)化為市場調(diào)控，主張建立房地產(chǎn)長效機制，積極推進新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，因此房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著重要轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)：碧桂園主要布局于三四線城市，萬科帶領(lǐng)50個高管團隊進駐到碧桂園進行學(xué)習(xí)，很有可能今后的戰(zhàn)略也是想發(fā)展三四線城市。因此，我認為未來房地產(chǎn)發(fā)展走勢將為：一二線城市因為土地的供應(yīng)會慢慢減弱，逐步轉(zhuǎn)向三、四線城市發(fā)展。未來十年是新城鎮(zhèn)化推進以及戰(zhàn)略的發(fā)展的過程，并且從目前三四線城市的供求比例關(guān)系來看，確實是有六、七個城市是可以進入的。新城鎮(zhèn)化的推進并非一朝一夕，預(yù)測五年后三四線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會升溫。

MISS FC：關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的“二萬”聯(lián)手現(xiàn)象，您如何看待？您認為地產(chǎn)企業(yè)會不會出現(xiàn)明顯的兩極分化態(tài)勢？

蔣總：“二萬”聯(lián)手我認為一是競爭對手可以變成合作伙伴，二是強強聯(lián)合可以發(fā)揮更強大的優(yōu)勢和爭取更大的利益，三是房地產(chǎn)市場的形式越來越嚴峻。會出現(xiàn)明顯的兩極分化態(tài)勢，并且兩極分化會越來越加劇，當前房地產(chǎn)行業(yè)單打獨斗的時代已經(jīng)過去，以前是通過拿地，靠土地的增值產(chǎn)生利潤，現(xiàn)在粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不適應(yīng)當前政策下的房地產(chǎn)運行，目前房地產(chǎn)必須要借助金融以及互聯(lián)網(wǎng)。所以如果一些小企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功，無法利用互聯(lián)網(wǎng)和金融杠桿，我相信日子會越來越難過。

多維度產(chǎn)品質(zhì)量把控，交付業(yè)主質(zhì)量與信譽

“澤京從前期的研發(fā)設(shè)計、后續(xù)的總包招標、標準化及常態(tài)管理把握產(chǎn)品品質(zhì)，并且對客戶關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量的反饋和投訴進行歸類，將前期項目中業(yè)主投訴的質(zhì)量通病在下一個項目中予以規(guī)避?？刂崎T窗質(zhì)量，減少業(yè)主投訴。”

MISS FC：澤京的產(chǎn)業(yè)化住宅對產(chǎn)品質(zhì)量是怎樣進行把控的呢？

蔣總：澤京的產(chǎn)品質(zhì)量主要是從前期的研發(fā)設(shè)計、后續(xù)的總包招標、標準化和現(xiàn)場精細化管控、項目后評估等等幾方面來把握產(chǎn)品品質(zhì)。后期我們會根據(jù)入住的客戶對于產(chǎn)品品質(zhì)的投訴分為五個維度：1.產(chǎn)品品質(zhì)的定位以及設(shè)計的缺陷；2.工程質(zhì)量缺陷；3.銷售服務(wù)方面的問題；4.維修服務(wù)；5.物業(yè)服務(wù)方面的問題。澤京會對客戶關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量的反饋和投訴進行歸類，然后形成決策報告反饋到設(shè)計研發(fā)部，將前期項目中業(yè)主投訴的質(zhì)量通病在下一個項目中規(guī)避，進而從這些方面來提升產(chǎn)品品質(zhì)。

MISS FC ：地產(chǎn)企業(yè)對于門窗方面的投訴率一直是比較頭疼的，澤京對于門窗的質(zhì)量控制除了前期檢測還有其他哪些方面？比如說招投標以及售后？

蔣總：一是從招投標控制原材料以及安裝和加工過程中對工廠進行監(jiān)管；二是在現(xiàn)場施工時，實行洞口的標準化，根據(jù)圖紙設(shè)計的尺寸在現(xiàn)場進行門窗洞口尺寸移交；三是我們在對門窗系統(tǒng)排水、防滲、安裝中的垂直和平整度以及玻璃和成品保護方面對施工單位進行強控，四是完工時進行破壞性試驗檢查。通過以上措施從而提高門窗的質(zhì)量，減少后期業(yè)主投訴。

MISS FC：澤京目前與門窗幕墻供應(yīng)商采取的是什么樣的合作模式呢？

蔣總：澤京目前與門窗幕墻供應(yīng)商還沒有達到一種真正意義上的戰(zhàn)略合作，目前是在招投標過程中指定型材、五金配件及玻璃的品牌和性能，同時指定設(shè)計的技術(shù)標準和參數(shù)，是傳統(tǒng)意義上的甲指乙供。

MISS FC：在采用甲指乙供方式的過程中有沒有遇到一些什么樣的困難？

蔣總：對于供貨時間的把控方面，有些型材不能按時供貨，影響現(xiàn)場的運營節(jié)奏。因為型材一般需要二十五天到一個月才能供貨到門窗廠，門窗廠的加工時間也需要一到兩個月時間，而且如果我們采用節(jié)能玻璃的話，工期還會加長。關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量方面，門窗廠還是存在一些不足，因為目前有些門窗企業(yè)雇傭的是臨時工，沒有真正意義上專業(yè)的工人，在后期安裝過程中，容易出現(xiàn)門窗的排水和保溫系統(tǒng)相互矛盾等一系列質(zhì)量問題。對于后期的維修，廠家也會同意我們找一些專業(yè)的維修隊伍來解決。