葛立杰 鐘麗華

(河北建筑工程學院經(jīng)濟管理學院,河北 張家口 075000)

中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題探析

葛立杰 鐘麗華

(河北建筑工程學院經(jīng)濟管理學院,河北 張家口 075000)

在目前的市場環(huán)境下，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度加大，解決融資問題成為企業(yè)的頭等大事.在分析目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)常見的融資方式和存在問題的基礎(chǔ)上，有針對性提出了新的融資方式.

中小房地產(chǎn)企業(yè);融資模式

0 引 言

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的籌集是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展最為關(guān)鍵的問題.大型的房開企業(yè)，融資渠道相對廣泛，融資能力較強，而對于一些三線城市中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，融資渠道較為單一，融資難度很大.在現(xiàn)階段向銀行貸款難度大，房屋預(yù)售資金籌措渠道不暢，民間借貸的高成本使得很多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)望而止步.中小房地產(chǎn)企業(yè)如何拓寬融資渠道，增加融資能力，將是企業(yè)生存發(fā)展的重要問題.

1 中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資模式及存在問題

(1)土地使用權(quán)抵押貸款.土地使用權(quán)抵押貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的常用的融資方式之一，它是指房地產(chǎn)開發(fā)商將其利用自有資金獲得土地的使用權(quán)抵押給銀行，獲取貸款，再將取得的貸款作為建設(shè)資金，通過商品房預(yù)售回收資金以歸還銀行貸款的方式.由于目前的信貸政策以及中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備限制，很難從銀行融到大規(guī)模資金.

(2)自有財產(chǎn)抵押貸款.自有財產(chǎn)抵押貸款是指開發(fā)商將自有財產(chǎn)抵押給銀行獲得銀行貸款的一種融資方式.自有財產(chǎn)抵押貸款也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的融資方式.這里所說的自有財產(chǎn)一般是指如辦公樓、電子設(shè)備、機電設(shè)備等固定資產(chǎn)，有價證券、專有技術(shù)等有形、無形資產(chǎn)，或者經(jīng)工商部門和產(chǎn)權(quán)登記部門登記確認以及銀行評估后的房地產(chǎn)開發(fā)商對外投資股權(quán)等.中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于自身積累較少，其有形、無形資產(chǎn)有限，土地儲備更是無幾，用來抵押或典當?shù)馁Y產(chǎn)不是太多，從金融機構(gòu)融資規(guī)模不是太大.

(3)擔保貸款.房地產(chǎn)開發(fā)商通過其上級公司或其指定的其它經(jīng)濟實體為自己提供擔保，由此獲得銀行貸款，這類貸款的金額往往受擔保企業(yè)的資金實力的制約.但由于我國擔保市場缺乏激勵機制，一些具有擔保資格的企業(yè)或機構(gòu)更愿意為信譽好的開發(fā)公司提供擔保，使中小企業(yè)信用擔保困難.

(4)墊資施工承包.墊資施工承包是我國建設(shè)工程領(lǐng)域長期存在的一種承發(fā)包方式，也是開發(fā)商常用的融資模式，在建設(shè)項目施工過程中，發(fā)包人不支付工程預(yù)付款和進度款，而是由承包人為發(fā)包人墊付工程款進行工程建設(shè)，到工程施工到約定部分或全部施工完畢，再由發(fā)包人按照約定支付工程款.墊資施工在目前的建筑市場雖然非常普遍，但施工企業(yè)為降低自己的風險，在合同簽訂以及履行時必然采取必要的應(yīng)對措施，會將部分風險轉(zhuǎn)移到發(fā)包人身上，墊資所籌集資金額度一般不會太大，還款時間不會太長.

(5)房屋預(yù)售.房地產(chǎn)預(yù)售是也是一種合法的融資方式，通常，利用這種融資方式獲得的資金只能用于該房地產(chǎn)項目本身，而不能用于其他項目或歸還銀行貸款.房地產(chǎn)市場購銷兩旺時銷售資金非?？捎^，是中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資的重要方式，房地產(chǎn)市場有價無市時，銷售成為很大難題，資金籌措很困難.

(6)民間借貸.民間借貸在一定地區(qū)很普遍，目前市場條件下，出借人對借款人的還款能力越來越看重，單純的靠高利息很難吸引資金.向個人或其他企業(yè)進行的借貸成本很高，對中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響非常大，甚至其高成本會壓垮企業(yè).

2 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難成因

(1)中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理水平低、倒閉率高.中小房地產(chǎn)企業(yè)決策者很多缺乏現(xiàn)代經(jīng)營管理理論和實踐，素質(zhì)不高,缺少管理經(jīng)驗，經(jīng)常使企業(yè)處于混亂狀態(tài)，且管理人員水平低.這種企業(yè)狀況必然致使經(jīng)營不善、營業(yè)額低、效益差，這就使得被認為投資風險大，從而不愿意為中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金支持.

(2)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金匱乏、融資信用低.中小房地產(chǎn)企業(yè)往往由于自有資金缺乏、制度不健全，經(jīng)營不善而導(dǎo)致融資信用低，出現(xiàn)無力償還貸款的現(xiàn)象，使金融機構(gòu)對其喪失信心.

(3)部分中小房地產(chǎn)企業(yè)融資動機不純.部分中小房地產(chǎn)企業(yè)想方設(shè)法“圈錢”和“騙錢以獲取資金，這種做法雖能獲得大量資金，但長遠來看會極大的損壞企業(yè)形象，最終導(dǎo)致企業(yè)無法持續(xù)經(jīng)營.如鄂爾多斯部分中小房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而破產(chǎn)，債務(wù)難以償還，導(dǎo)致投資者對其產(chǎn)生排斥心理,使企業(yè)融資變得更加困難.

(4)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資人才匱乏.多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)對資本的運作規(guī)程認知水平低，缺乏專業(yè)的融資人才，在與投資方或銀行進行談判時，不能將企業(yè)的投資優(yōu)勢和價值介紹給對方，使其在融資談判中處于不利地位而喪失融資機會.

(5)房地產(chǎn)市場低迷，投資者信心不足.在房地產(chǎn)市場繁榮時期，金融機構(gòu)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持力度很大，在一定程度上刺激了市場繁榮.目前的房地產(chǎn)市場除個別地區(qū)外，均處于有價無市的狀態(tài)，表面上房價持續(xù)上漲，實際的成交量很小，對此投資者和金融機構(gòu)則更是捂緊了錢袋子，有反過來使中小房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，融資更加困難.

3 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資建議

(1)提高經(jīng)營管理水平，增加資本積累.企業(yè)的體制和機制是其充滿活力的前提，中小房地產(chǎn)企業(yè)要從從總體上提高自己的管理水平企業(yè)的經(jīng)營管理水平，吸納更多優(yōu)秀的經(jīng)營管理人才、技術(shù)人才和金融人才，從根本上改變招不到人、留不住人的局面.這就需要中小房地產(chǎn)企業(yè)決策者改變固定思維模式，改變現(xiàn)有的管理體制和機制，以適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)營管理理念.房地產(chǎn)企業(yè)的火爆，滋生了大量土豪，不懂得資本積累，根本沒有開百年老店的打算，這樣的中小房地產(chǎn)企業(yè)是對投資者、社會極不負責的表現(xiàn)，也很難融到大筆資金，更談不上企業(yè)的長遠發(fā)展.通過增加資本積累，增強企業(yè)綜合實力，才能使企業(yè)更容易得到融資.

(2)健全財務(wù)管理體系，提高投資者信任度.沒有一個良好財務(wù)管理體系，很難取得投資者的信任，更不能指望其繼續(xù)投資.在財務(wù)管理上，避免任人為親，要任用專門的財務(wù)人員從事企業(yè)、項目成本核算，才能使企業(yè)健康良性的發(fā)展.對投資者要及時公布對應(yīng)信息，提高其對企業(yè)、項目的信任度.在對外提供財務(wù)報表時，要做到內(nèi)容真實可靠，使投資者充分了解企業(yè)的經(jīng)營、財務(wù)狀況為企業(yè)籌集資金打下良好的基礎(chǔ).

(3)改變單一融資模式，多渠道并舉.中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資目前只盯緊銀行，融資渠道狹窄，應(yīng)根據(jù)不同項目，項目的不同時期采用多種融資方式，并將其綜合應(yīng)用.

1)合作開發(fā).中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過與資金實力強的企業(yè)合作開發(fā)項目，實現(xiàn)共享收益、共擔風險的目的，一般情況下中小房地產(chǎn)企業(yè)傾向于與資金實力雄厚的大企業(yè)合作，這樣既可以解決資金困難，又可以借助大企業(yè)提升自身的知名度，另外，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)還熱衷于與建筑企業(yè)聯(lián)姻，即由建筑企業(yè)出資進行項目建設(shè)，開發(fā)企業(yè)提供土地，這同樣也是一種很有效的融資方式.

2)聯(lián)合共建.對于商業(yè)地產(chǎn)或?qū)懽謽堑软椖康娜谫Y，可以考慮和商家聯(lián)合共建，也就是由房地產(chǎn)企業(yè)拿地、辦手續(xù)，商家提前支付一定費用租賃或購買地產(chǎn).在設(shè)計和建造過程中，充分尊重用戶的設(shè)計和建造建議，滿足不同客戶需求，便于用戶日后使用，降低其裝飾成本.也可以對于已出售的地產(chǎn)進行回購，以便于在建造階段吸引更多資金.

3)爭取團購訂單.一些大的企事業(yè)單位有很大的建造或購房需求，包括生產(chǎn)、公用房以及職工住房.中小房地產(chǎn)企業(yè)和這些企事業(yè)單位進行合作，利用房地產(chǎn)企業(yè)自身優(yōu)勢幫企事業(yè)單位建設(shè)相應(yīng)項目，這類項目，房地產(chǎn)企業(yè)投資額一般不會太大，且不用考慮銷售等問題，成本相對較低.

4)不同階段采用不同的融資方式.前期準備階段融資期限長，數(shù)額較大，資金流穩(wěn)定性要求較高，可以采用受限股權(quán)融資和夾層融資方式；建造階段可以采用施工單位墊資、房屋預(yù)售和銀行短期貸款的的融資方式.

4 結(jié) 語

中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題是多方面原因造成的，企業(yè)不能等政策，完全依賴政策，要結(jié)合企業(yè)自身特點，多角度去尋找融資方法是解決問題的根本途徑.

On the Financing of Real Estate Developing Enterprises

GELi-jie,ZHONGLi-hua

(School of Economic Management,Hebei Institute of Architecture and Civil Engineering,Zhangjiakou,Hebei 075000)

Under current market conditions,the financing in medium and small-sized real estate developing enterprises is more and more difficult,and solving the financing problem has become the top priority of these enterprises.Based on the analysis of the current financing mode and the existing problems of medium and small-sized real estate enterprises in China,a new financing model is put forward in this paper.

medium and small-sized real estate enterprise;financing model

2014-12-16

葛立杰(1976-)，男，副教授，從事管理工程及房地產(chǎn)開發(fā)研究

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