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住房反向抵押貸款法律問題探析

何文妍

（廣東工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東廣州510520）

【摘要】住房反向抵押貸款在許多國家已經(jīng)被證明是一種行之有效的金融產(chǎn)品。在我國，住房反向抵押貸款的推行存在一定的困難。應(yīng)改革金融分業(yè)經(jīng)營模式為混業(yè)經(jīng)營模式，消除現(xiàn)行土地所有權(quán)制度帶來的障礙，限定擔(dān)保物的范圍，建立嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制和外部監(jiān)管，引入政府擔(dān)保機(jī)制和商業(yè)保險(xiǎn)制度，以大力推行此項(xiàng)制度。

【關(guān)鍵詞】住房反向抵押貸款；養(yǎng)老保障

一、住房反向抵押貸款的內(nèi)容、特征和意義

進(jìn)入二十一世紀(jì)，伴隨著人口老齡化社會(huì)的加速到來，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為關(guān)系國計(jì)民生的重大問題。由于我國的社會(huì)保障覆蓋面窄，養(yǎng)老保障機(jī)制不健全，受計(jì)劃生育政策的長期影響，大多數(shù)家庭已經(jīng)演變?yōu)椤八亩弧蹦Ｊ?，家庭養(yǎng)老模式呈現(xiàn)出“倒三角”態(tài)勢(shì)。如何使老人安度晚年，保持社會(huì)的和諧穩(wěn)定，成為擺在全社會(huì)面前的重要問題。住房反向抵押貸款正是為了解決老齡化社會(huì)中大量的“房子富人、現(xiàn)金窮人”問題而產(chǎn)生的，并逐漸成為一種為許多老年住房所有者所接受的金融產(chǎn)品和有效的補(bǔ)充養(yǎng)老保障的方式。

住房反向抵押貸款的英文為reversemortgage。因其現(xiàn)金的流向與傳統(tǒng)的按揭貸款方向相反，也有學(xué)者將其翻譯為“倒按揭”。住房反向抵押貸款在我國又被稱為“以房養(yǎng)老”、反向按揭等，具體是指擁有自有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的現(xiàn)有價(jià)值、房屋未來的增值折舊價(jià)值、老年房主的年齡和生命周期等因素進(jìn)行一系列專業(yè)的綜合精算評(píng)估后，雙方達(dá)成協(xié)議，在老年房主去世前，金融機(jī)構(gòu)每月或每年向其支付約定的款項(xiàng)，供老年房主生活消費(fèi)支出。在房屋抵押期間，老年房主仍然享有房屋的居住使用權(quán)，同時(shí)承擔(dān)房屋修繕和管理的義務(wù)。當(dāng)老年房主過世后，抵押房屋的產(chǎn)權(quán)則自動(dòng)轉(zhuǎn)移給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)可對(duì)房屋進(jìn)行銷售、出租或拍賣，所得款項(xiàng)用來彌補(bǔ)貸款的本金及利息。同時(shí)，老年房主過世后，其繼承人也可償還金融機(jī)構(gòu)的貸款本息，對(duì)房屋進(jìn)行“回購”。

如果抵押房屋出賣的價(jià)值大于簽訂協(xié)議時(shí)經(jīng)過精算的房屋預(yù)期價(jià)值，則該房屋價(jià)值的增值部分屬于金融機(jī)構(gòu)。反之，如果老年房主在預(yù)期壽命未結(jié)束前離世，金融機(jī)構(gòu)則應(yīng)將未支付完的剩余款項(xiàng)一次性支付給老年房主的繼承人。需說明的是，人類的生老病死遵循自然界的規(guī)律，不能以人的意志為轉(zhuǎn)移，預(yù)期壽命只是雙方根據(jù)老年房主的身體狀況作的大致估算。如果老年房主在估算的預(yù)期壽命過后仍然健在，金融機(jī)構(gòu)則有義務(wù)繼續(xù)支付約定的貸款金額，直至其過世為止。

從住房反向抵押貸款的內(nèi)容可以看出，其具有兩個(gè)顯著特征：一是明顯的社會(huì)保障性。它是專門為老年人安度晚年而設(shè)計(jì)的，體現(xiàn)出充分保障老年人相關(guān)權(quán)益的原則。二是法律關(guān)系的復(fù)雜性。在住房反向抵押貸款的具體操作中存在三類法律關(guān)系：首先是借款人（老年房主）和貸款人（金融機(jī)構(gòu)）之間的民事借貸法律關(guān)系，屬于債權(quán)性質(zhì)的法律關(guān)系；其次是借款人（抵押人，即老年房主）和貸款人（抵押權(quán)人，即金融機(jī)構(gòu)）之間基于借貸關(guān)系，將房屋作為抵押擔(dān)保物的抵押法律關(guān)系，屬于物權(quán)擔(dān)保性質(zhì)的法律關(guān)系；最后是借款人或者貸款人與評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)之間的委托代理關(guān)系。

二、住房反向抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀及其制約因素

住房反向抵押貸款制度在美國，加拿大、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)運(yùn)行了30多年，取得了非常好的效果。以美國為例，在聯(lián)邦政府的積極參與和大力支持下，美國的住房反向抵押貸款模式運(yùn)行良好，有效應(yīng)對(duì)了社會(huì)人口老齡化的沖擊，在一定程度上解決了美國社會(huì)的養(yǎng)老問題。

我國學(xué)者在十年前就對(duì)住房反向抵押貸款展開過研究，但主要著眼于該業(yè)務(wù)在商業(yè)領(lǐng)域應(yīng)用的積極意義和對(duì)社會(huì)養(yǎng)老保障的意義，法律層面的分析并不多見。近期，保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，計(jì)劃在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，一些保險(xiǎn)企業(yè)也遞交了試點(diǎn)方案。住房反向抵押貸款的相關(guān)問題引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

在實(shí)踐中，我國還沒有真正意義上的住房反向抵押貸款。從概念的引入到試點(diǎn)的開展，也只有短短幾年的時(shí)間。在此期間，很多城市也嘗試開展了類似的業(yè)務(wù)，但效果不甚理想。2005年，江蘇省南京市推出“湯山溫泉留園公寓”。媒體對(duì)這種“以房換養(yǎng)”模式進(jìn)行了大量的宣傳報(bào)道，但并未引起老年人的興趣，持觀望態(tài)度的人居多，真正參與的老年人屈指可數(shù)。2006年，上海公積金管理中心開展“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作，也未引起老年房主的興趣。

住房反向抵押貸款在我國的推行遇到一定的困難，主要是由于它與中國的傳統(tǒng)觀念存在沖突。中國的傳統(tǒng)觀念是養(yǎng)兒防老。大部分老年人認(rèn)為應(yīng)依靠自己的家庭養(yǎng)老，而將作為家庭主要財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)留給下一代。如果選擇把房產(chǎn)抵押給銀行，老年人在觀念上無法接受。此外，不夠完善的政策環(huán)境對(duì)住房反向抵押貸款的推行也會(huì)產(chǎn)生不利影響。目前，我國并沒有保障住房反向抵押貸款實(shí)施的政策，有些政策甚至對(duì)其還會(huì)起到一定的阻礙作用。例如，土地使用權(quán)年限為70年，住宅建筑用地期限屆滿后可以自動(dòng)續(xù)期，但如何續(xù)期、是否需要繳納費(fèi)用等都缺乏具體規(guī)定。

任何一個(gè)新事物的發(fā)展都不是一帆風(fēng)順的。即使是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的歐美國家，住房反向抵押貸款在推行之初，也是經(jīng)過了不斷的改進(jìn)和政府的大力扶持，才逐漸得到社會(huì)的普遍認(rèn)可。在對(duì)這一“舶來品”進(jìn)行本土化移植的過程中，我們必須結(jié)合中國的實(shí)際情況，探尋符合中國國情的制度設(shè)計(jì)。

三、我國住房反向抵押貸款運(yùn)行的法律困局及制度創(chuàng)新

（一）從金融分業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)榛鞓I(yè)經(jīng)營模式

住房反向抵押貸款是一項(xiàng)比較復(fù)雜的業(yè)務(wù)，涉及金融、房地產(chǎn)、中介服務(wù)等多個(gè)行業(yè)，需要多個(gè)部門之間的相互配合和協(xié)調(diào)。而我國現(xiàn)行的金融法規(guī)明確規(guī)定，銀行、保險(xiǎn)、證券、信托機(jī)構(gòu)分別設(shè)立、分業(yè)經(jīng)營。分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理的模式成為推行住房反向抵押貸款的最大阻礙。在現(xiàn)行金融分業(yè)經(jīng)營的體制下，無論是結(jié)合銀行業(yè)經(jīng)營傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)的特點(diǎn)分析，還是結(jié)合保險(xiǎn)公司經(jīng)營保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)考量，財(cái)產(chǎn)抵押貸款運(yùn)營模式和壽險(xiǎn)產(chǎn)品運(yùn)營模式都各有利弊。銀行業(yè)在貸款的信用審核、風(fēng)險(xiǎn)防控、利率確定等方面比保險(xiǎn)公司更有經(jīng)驗(yàn)，而在貸款人壽命預(yù)期方面，保險(xiǎn)公司顯然更有優(yōu)勢(shì)。歐美國家實(shí)行金融混業(yè)經(jīng)營，證券、信貸、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)可以交叉進(jìn)行。我國現(xiàn)有的這種分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理的金融管理模式極大地限制了金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間，抑制了金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新能力。因此，借鑒歐美國家的經(jīng)驗(yàn)，再結(jié)合我國金融業(yè)的現(xiàn)狀，應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)金融分業(yè)經(jīng)營模式向混業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)化，為住房反向抵押貸款在我國的順利開展奠定基礎(chǔ)。

（二）消除現(xiàn)行土地所有權(quán)制度帶來的障礙

我國法律規(guī)定，土地使用權(quán)年限是70年?！段餀?quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但沒有明確續(xù)期的具體細(xì)則。住房反向抵押貸款的本息以借款人搬出房屋或去世后出售房屋的所得償還。如果借款人使用該房屋的時(shí)間已經(jīng)接近土地使用權(quán)的年限，涉及地價(jià)的后期續(xù)費(fèi)問題應(yīng)如何處理？這部分費(fèi)用應(yīng)由何方負(fù)擔(dān)？其具體價(jià)格在開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)該如何估算？我國土地制度的諸多不確定性在一定程度上制約了住房反向抵押貸款的推行。國家應(yīng)盡快制定具體的法律規(guī)范予以明確。建議出臺(tái)地方性法規(guī)或者相應(yīng)的司法解釋，為住房反向抵押業(yè)務(wù)的開展消除現(xiàn)行土地法律制度上的障礙。

四、住房反向抵押貸款配套法律制度的構(gòu)建

（一）限定住房反向抵押貸款的擔(dān)保物

根據(jù)我國現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村的土地歸集體所有，每戶農(nóng)村居民只能獲得一處宅基地。村民在出租、出賣住房后，不得再申請(qǐng)宅基地。同時(shí)，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》都明確禁止以集體土地使用權(quán)設(shè)定擔(dān)保。金融機(jī)構(gòu)運(yùn)行該業(yè)務(wù)的最終目的是將房屋再次流轉(zhuǎn)變現(xiàn)以彌補(bǔ)貸款額。而農(nóng)村房屋因其身份特殊，無法進(jìn)入市場(chǎng)自由流通，導(dǎo)致其暫時(shí)還不能作為住房反向抵押貸款的擔(dān)保物。因此，住房反向抵押貸款的擔(dān)保物應(yīng)是借款人享有完整產(chǎn)權(quán)的城市房屋。

（二）建立嚴(yán)格的住房反向抵押貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

住房反向抵押貸款是一項(xiàng)具有社會(huì)保障性質(zhì)的特殊金融業(yè)務(wù)。為了最大限度保護(hù)老年人的利益，必須逐步建立嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。商業(yè)銀行欲開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，則必須得到政府的授權(quán)，履行相關(guān)的登記和備案手續(xù)。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，應(yīng)根據(jù)其在住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的角色，對(duì)其資產(chǎn)狀況、政府授權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)、人員的專業(yè)要求等進(jìn)行限定。為了減少借貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)獨(dú)立第三方的中立功能，應(yīng)規(guī)定中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)條件，確保中介機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果的可靠性。

（三）加強(qiáng)住房反向抵押貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制和外部監(jiān)管

住房反向抵押貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制可以通過貸款機(jī)構(gòu)自身的業(yè)務(wù)水平、職業(yè)道德建設(shè)和對(duì)借款人自身道德風(fēng)險(xiǎn)的防范來實(shí)施：通過設(shè)計(jì)具體的住房反向抵押貸款合同標(biāo)準(zhǔn)文本，明確各參與方的權(quán)利義務(wù)；建立住房反向抵押貸款的業(yè)務(wù)聯(lián)盟機(jī)制，充分發(fā)揮商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、中介服務(wù)業(yè)和社會(huì)保障機(jī)構(gòu)各自的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，并進(jìn)行優(yōu)化組合，建立風(fēng)險(xiǎn)防控聯(lián)合機(jī)制；由具有高度專業(yè)化水平的中介機(jī)構(gòu)人員對(duì)申請(qǐng)人壽限、房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行可靠評(píng)估。在加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控的同時(shí)，應(yīng)發(fā)揮各級(jí)政府的市場(chǎng)干預(yù)功能，建立住房反向抵押貸款的監(jiān)管機(jī)制；不僅要強(qiáng)化對(duì)住房反向抵押貸款市場(chǎng)各運(yùn)行主體行為的監(jiān)管，而且要加強(qiáng)各項(xiàng)法律、法規(guī)、政策的執(zhí)行力度，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)具體運(yùn)行時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)監(jiān)測(cè)和評(píng)估。

（四）引入政府擔(dān)保機(jī)制和商業(yè)保險(xiǎn)制度

政府在住房反向抵押貸款的推行中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。美國的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)得以順利運(yùn)行，主要是源于政府的大力支持和推廣。住房反向抵押貸款是一項(xiàng)期限較長的金融活動(dòng)，存在許多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，政府層面的擔(dān)保機(jī)制不可或缺。政府應(yīng)在一些特殊情況下給予必要的援助：當(dāng)金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性資金短缺，出現(xiàn)給付危機(jī)或喪失支付能力時(shí)，政府應(yīng)保證借款人仍然可以獲得貸款。在上述第一種情況發(fā)生時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以申請(qǐng)央行的專項(xiàng)貸款資金的援助；在上述第二種情況發(fā)生時(shí)，由政府責(zé)令接管破產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的機(jī)構(gòu)支付貸款。

在住房反向抵押貸款的開展過程中，應(yīng)引入商業(yè)保險(xiǎn)制度。保險(xiǎn)公司參與該業(yè)務(wù)，可以分擔(dān)金融機(jī)構(gòu)可能面臨的“長壽風(fēng)險(xiǎn)”、房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。商業(yè)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人承擔(dān)，主要用來對(duì)金融機(jī)構(gòu)可能的損失進(jìn)行補(bǔ)償。建立合理的保險(xiǎn)機(jī)制是住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)得以順利開展的必然要求。

綜上所述，住房反向抵押貸款作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品和養(yǎng)老模式，已經(jīng)受到社會(huì)各界的重視。政府、金融界、理論界應(yīng)通力合作，化解該制度與現(xiàn)行法律規(guī)定之間的沖突，進(jìn)行充分的項(xiàng)目可行性論證，設(shè)計(jì)出符合我國國情的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，進(jìn)一步完善我國的社會(huì)養(yǎng)老保障制度。

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收稿日期：2015-03-09責(zé)任編校：王歡

【中圖分類號(hào)】D922.282

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】1673―2391(2015)05―0098―03