李 欣

（中央財經大學法學院，北京 100081）

近年來，我國的房地產事業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展，房屋買賣固然是百姓實現(xiàn)安居的最好途徑，但是，隨著人們生活觀念的與時俱進以及對物質、便利的考量，尤其是在經濟發(fā)達的大城市，房屋租賃也成為必要的安居形式。租賃合同的訂立使得出租人和承租人能夠和諧地進行交易，有利于維護交易秩序。然而，客觀情況的變化導致合同無法履行時，解除合同即成為維護當事人合法利益的必要選擇。出于對當事人意思自治的充分尊重以及對交易安全的維護，實現(xiàn)資源的優(yōu)化、合理配置，應當認可租賃合同的任意解除權的價值。對此，我國《合同法》第232 條規(guī)定了不定期租賃合同可以隨時解除，但相比于德國法、日本法以及臺灣地區(qū)法律對該制度的規(guī)定，我國立法顯得十分籠統(tǒng)。為更好地適用租賃合同的任意解除權制度以維護合法權益，宜參照比較法上的成熟經驗對其作出更為詳實的規(guī)定。

一、定期租賃合同的約定任意解除權

（一）定期租賃合同的約定任意解除權案例分析

案情1：2008年1月11日，甲與乙在房屋中介的介紹下簽訂了《房地產租賃居間服務合同》，合同約定甲將其所有的一套90 平方米的住宅房屋租給乙居住使用。租賃期限3年，即自2008年1月18日 至2011年1月17日。租 金 為3000 元/月。同時該合同第10 條違約責任條款下的第4項規(guī)定：“雙方任何一方提前退租均屬于違約行為，需要提前一個月通知對方，并給付對方一個月租金作為賠償金。如果承租人提前退租，則出租人對已收取的租金整月剩余部分要返還承租人?！焙贤Ш箅p方如約履行了合同。但在2009年2月，乙卻向甲提出退租，并稱愿意按照合同第10條第4項的規(guī)定向甲支付3000元的違約金作為賠償金，且同時要求甲返還其已支付的第二年剩余的十個月租金共計3 萬元。甲不同意乙提出的退租金及返還租金的請求，并要求乙繼續(xù)履行合同。2009年4月，乙向法院提出訴訟，并要求根據雙方合同的約定提前解除與甲訂立的租賃合同。同時，要求甲返還全部的剩余租金。①轉引自鄭秋陽：《合同中約定任意解除權條款法律問題探析》，載《法制與經濟》2010年第11期，第25頁。

本案爭議的焦點問題就是上述合同中第10條第4 項關于租賃雙方當事人可以隨時退租的條款是否有效。根據意思自治原則，尊重當事人關于提前退租的合意，而且法律并未明確禁止，因此，法院肯定了該條款的效力。

合同解除分為合意解除和行使解除權解除，后者又可分為約定解除和法定解除。合意解除是合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當事人雙方通過協(xié)議解除合同；約定解除是在合同條款磋商階段，就將來可能發(fā)生的導致合同解除的事由做出約定，可表述為“某某時，合同解除或一方享有解除權”；法定解除是一方當事人出現(xiàn)《合同法》第94條規(guī)定的違約行為時，解除合同。因此，本案的當事人之間約定的隨時退租使合同解除的方式，是一種有別于以上方式的約定任意解除權解除。因此，在本案中，承租人乙若提前退租，應該與出租人甲協(xié)議解除合同，或者于確實發(fā)生法定的解除事由時，依法法定解除合同。

（二）筆者對約定任意解除權合同的觀點

在我國目前的司法實踐中存在很多約定解除權合同的情形。②此外，目前北京市正在使用的由北京市建委和工商局聯(lián)合公布的2008版房屋租賃合同范本第10條違約責任第2項中規(guī)定：“租賃期內，甲方需提前收回該房屋的，或乙方需要提前退租的，應提前＊日通知對方，并按月租金的＊%支付違約金，甲方還應退還相應的租金?！鄙虾Ｊ心壳罢谑褂玫?006年版房屋租賃合同示范文本也列出了類似的允許當事人隨時提前解除合同的條款，即《上海市居住房屋租賃合同》第9條第4項中規(guī)定：“租賃期間，非本合同規(guī)定的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應按提前收回天數(shù)的租金的＊倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償?！币环矫?，依合同自由原則，最大限度地保護合同當事人意思自治，認為約定合同的任意解除條款符合民法的立法宗旨，且符合當事人的合意，其效力應該被認可；另一方面，約定解除必須是有條件的，在目前立法存在缺陷的情況下，承認當事人之間約定的任意解除權恐造成權利的濫用，損害交易秩序，故對約定解除權合同，必須依法予以限制。

筆者認為，合同中可以約定任意解除合同的條款，但是，必須有法律的配套制度限制條款的內容。合同是當事人意思自治的結果，根據合同自由原則，當事人有權決定合同的內容，即對于約定的提前退租的條款只要不違反法律的效力性強制性規(guī)定，就是有效的。合同當事人經過合意，為達成一定的目的而訂立合同。從合同的締約磋商開始，到合同終止，甚至終止后的一段時間內，當事人都承擔著對對方的附隨義務。如果一方當事人惡意解除租賃合同，從微觀上說，會造成合同目的的不能實現(xiàn)和對方當事人的損失；從宏觀上說，可能影響社會交易安全，造成社會資源的浪費。

二、不定期租賃合同的法定任意解除權

（一）基本概念

任意解除權是指有解除權的一方當事人無需任何理由，在合同成立后履行完畢前，可以根據實際情況，本著誠實信用的原則隨時解除合同，使得合同關系歸于消滅的權利。[1]我國《合同法》關于租賃合同的任意解除是指在不定期租賃合同中，合同雙方當事人均有權在合理期間內提前通知對方的前提下，隨時使合同關系消滅。

（二）性質

1．特殊解除權

協(xié)議解除在我國《合同法》第93條第1款作了明確規(guī)定，即指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當事人雙方通過協(xié)議解除合同，使合同效力歸于消滅的行為，又稱事后協(xié)商解除。約定解除是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立以后，沒有履行或沒有完全履行之前，當事人一方在某種解除合同的條件成熟時享有解除權，并可以通過行使合同解除權，使合同關系消滅。[2]577-578約定解除又分為附解除條件合同與約定解除權合同。附解除條件的合同中所附的條件又稱“失約條款”，“乃是當事人約定于一定事實之發(fā)生，則契約當然失效之謂”。[3]而約定解除權則以解除權人行使解除權為必要，需解除權人依約定的事由向相對人解除合同，約定解除權是形成權，其解除通常是強調合同履行過程中的“瑕疵履行”的出現(xiàn)而導致的解除權的發(fā)生。[4]協(xié)議解除和約定解除均以當事人達成解約合意為基礎。綜上所述，合同的任意解除不存在當事人的合意，是一方當事人單方做出的意思表示，因此，既不屬于協(xié)議解除，也不能歸入約定解除。

所謂法定解除，是指在合同成立以后，沒有履行或沒有完全履行完畢以前，當事人一方通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。我國《合同法》對租賃合同的法定解除的情形作了具體規(guī)定，體現(xiàn)在第219 條、第224 條和第227條，是出租人的法定解除權；以及第231 條和第233 條，是承租人的法定解除權。我國《合同法》僅在第232 條對租賃合同的任意解除作了規(guī)定，除了限制合同的性質為不定期租賃合同外，未做其他更多規(guī)定。此外，我國《合同法》對法定解除的條件采用根本違約的概念，即一方違約使另一方的訂約目的不能達到，或者使其遭受重大損害。[2]578

因此，筆者認為，租賃合同的任意解除權宜認為是一種特殊的解除權。之所以將其獨立出來，是為了立法能夠通過制定更全面的法規(guī)，保護這一給予當事人最大意思自治空間的制度。

2．形成權

從權利的作用來看，任意解除權是區(qū)別于協(xié)議解除、約定解除、法定解除的一種特殊的解除權，屬于形成權，即依一方當事人的意思表示，于另一方當事人了解或到達另一方當事人時，發(fā)生不定期租賃合同解除的效力，且不得撤銷。因此，一旦解除權人為了自身利益的最大化而不顧對方當事人正當利益的損害行使任意解除權，就會造成權利的濫用，這與“契約必須嚴守”的法言和誠實信用的原則是相違背的，不利于信賴利益的保護和交易安全的實現(xiàn)。尤其是在我國現(xiàn)行立法對租賃合同的任意解除權只有有限的條文予以規(guī)定的情況下，法規(guī)的薄弱不足以對這一問題做出全面的保護。

（三）特征

1．僅適用于不定期租賃合同。我國《合同法》第232 條規(guī)定，當事人對租賃合同期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第36條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期間之前通知承租人。

2．任意解除權的行使不以違約為要件。與一般法定解除權不同，不定期租賃合同的任意解除權的行使不要求當事人存在違約的情形，而是在合同履行期間內，隨時行使該權力。而一般的法定解除權，除因不可抗力和情勢變更導致合同目的不能實現(xiàn)外，其他法定情形均存在違約情形。

3．高效率消滅合同關系。承租人行使任意解除權時，解除不定期租賃合同的意思表示到達出租人時，租賃合同關系即歸于消滅。而一般法定解除權，當事人有權向法院申請異議。

4．權利適用于合同當事人雙方。這是區(qū)別于承攬合同、旅游合同、建筑工程合同、運輸合同等的任意解除權的行使僅限于定作人、游客、發(fā)包人、托運人等特定合同主體。

（四）法律現(xiàn)狀

1．域外立法

對于不定期租賃合同的隨時解除問題，早在羅馬法時期即已出現(xiàn)。羅馬法時期已明確規(guī)定：不定期的租賃，任何一方當事人可隨時終止。但租賃是誠信契約，所以終止不定期的契約應符合習慣的要求，例如應于適當時間提前通知對方，使對方可預行安排。①轉引自王文亮：《我國合同法中的任意解除權問題研究》，南京大學碩士學位論文，2013年，第19頁。日本民法典明確規(guī)定，當事人對不定期租賃合同，可隨時提前向對方做出解除租賃合同的意思表示。而且還對不定期土地租賃合同的解除做出了特別規(guī)定，即有收獲季節(jié)的土地的租賃，應于收獲季節(jié)后下季耕作者于前提出解約申告。①日本民法典第617條：（一）當事人未定租賃期間時，各當事人可以隨時提出解約申告。于此情形，租賃因解約申告后經過下列各項期間而終止。1．土地租賃——一年；2．建筑物租賃——三個月；3．居室及動產租賃——一日。（二）有收獲季節(jié)的土地的租賃，應于收獲季節(jié)后下季耕作者于前提出解約申告。日本學者我妻榮教授進一步指出，耕作的中途，該表明（即解除合同的意思表示）并不是完全不生效，而應該解釋為與該年收貨后的表明具有同等效力。[5]208此外，我國臺灣地區(qū)民法典第450 條對租賃契約之消滅也賦予了當事人對不定期租賃合同的任意終止的權利，并應依習慣先期通知。②臺灣民法典第450條：“租賃定有期限者，其租賃關系，于期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利于承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以歷定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，并至少于一星期、半個月或一個月前通知之?！?/p>

相對于上述立法對任意解除租賃合同關系的規(guī)定，德國民法典就此問題作出了更為詳細的規(guī)定。德國民法典第564 條第二款規(guī)定，未規(guī)定租賃期限的，當事人各方可以根據第565 條即關于預告解約通知的期限的規(guī)定，發(fā)出預告解約的通知。為此，該法典于第564a條規(guī)定了住房預告解約通知的書面方式，分別于第564b條和第565條對出租人發(fā)出預告解約通知作出了合法利益和期限的限制，即，只有在出租人對終止使用租賃具有正當利益時，其始得進行終止，值得注意的是，對于較高租金所具有的利益不予考慮。[6]203同時對“出租人對終止合同關系保有的合法利益”亦作了例舉：（1）使用租賃的承租人因過失而非為不顯著地違背了合同；（2）使用租賃的出租人具有自己的需要：其需要將房屋用作自己的住房以及用作屬于自己家庭的人（或者其家庭）的住房；（3）使用租賃的出租人因繼續(xù)使用租賃關系而在土地的適當經濟利用方面受到妨礙，并因此遭受顯著的不利益；（4）使用租賃的出租人意欲通過終止附屬房屋的使用租賃關系來創(chuàng)設其他的住房以供出租之用，但這以使用租賃關系能夠一部終止為限。[6]203-206此外，對于具體未規(guī)定期限的租賃合同的預告解除作了因地制宜的規(guī)定，即因合同內容、標的以及出租人的現(xiàn)實狀況等的差異，盡可能作出了詳細的規(guī)定。

2．我國《合同法》的規(guī)定

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依據我國合同法，租賃合同的解除按權利主體分類，分為出租人的解除權和承租人的解除權。其中，出租人可以解除合同的情況有：承租人未按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物（第219條）；承租人擅自轉租（第224條）；承租人逾期不支付租金（第227條）；不定期租賃合同（第232條）。承租人可以解除合同的情況有：租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的（第231條）。因此，從法律規(guī)定看，出租人和承租人均在不定期租賃合同中享有任意解除合同的權利。我國《合同法》所指的不定期租賃合同主要是：第215 條規(guī)定的租期在6個月以上，但未采用書面形式的合同；第232 條當事人未約定租期或租期約定不明的合同；第236 條租賃期滿，當事人繼續(xù)使用租賃物，且出租人未提出異議的合同。

綜上，依據我國《合同法》第232 條的規(guī)定，當事人可以隨時解除不定期租賃合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

三、租賃合同任意解除權行使的限制

在肯定租賃合同任意解除權的制度價值的前提下，也要對其行使做出限制。王利明教授認為對不定期租賃合同任意解除權形式的限制應體現(xiàn)在如下三個方面：附條件、合理期限內通知對方以及顧及誠實信用原則。[2]643以下結合任意解除權的法理基礎，即合同自由、合同正義以及效率原則，展開論述。

（一）附條件行使

在不定期租賃合同中，出租人和承租人均享有任意解除權，即當事人隨時依其利益衡量，向相對方做出解除合同的意思表示，使租賃合同關系歸于消滅。在法律充分尊重當事人的意思表示的社會大環(huán)境下，若不對合同權利的行使做出必要限制，則會發(fā)生大量濫用任意解除權的情形。這不僅損害了相對方的合法利益，而且可能造成對租賃物使用價值的損耗和資源浪費，不符合物盡其用的原則。因此，對租賃合同任意解除權規(guī)定不宜太寬泛，應就該權利的行使進行限制。

如前文所述，德國民法典在這方面作了盡可能多方面的考慮。如第565c條，基于工作用途而租賃住房，且租賃關系未定期限的，在勞務關系終止后，承租人必須依照規(guī)定的時間限制發(fā)出預告解約通知，這樣做到了法典內部各條款之間的體系化，同時維護了出租人收益的穩(wěn)定性和交易安全。然而，我國《合同法》卻沒有對當事人任意解除權的行使附加條件。

（二）解約人的提前通知義務

我國《合同法》第232 條規(guī)定，出租人行使任意解除權時，應當在合理期限之前通知承租人?？隙私饧s人的通知義務。但是，對于“合理期限”沒有做具體規(guī)定。日本學者我妻榮教授認為，建筑物的租賃契約證書上如有出租人請求時立即搬出的條款的印刷字樣時，判例只認為是“例文”，很多情況下不產生效力。[5]208日本民法典歲未規(guī)定解約人的提前通知義務，但是，在該法典第617 條第1 款規(guī)定了，權利人對不定期租賃可隨時提出解約申告。但是，租賃合同關系根據標的物的不同，經過不同的期間而歸于消滅，包括土地租賃合同經申告一年后終止；建筑物租賃合同經申告三個月后終止；居室及動產租賃經申告一日后終止。這種經過申告一定期間后終止合同的模式與我國《合同法》規(guī)定的提前于合理期間內通知的模式，達到的效果可謂是殊途同歸，即避免突襲非解約人的生活安寧狀態(tài)。

此外，我國《合同法》僅規(guī)定了出租人的通知義務，究其原因是不定期租賃合同任意解除權制度更傾向于保護在租賃合同中處于弱勢地位的一方當事人，即對租賃物不享有所有權的承租人。①《德國民法典》第541b條第四款：在住房的租賃關系中偏于對承租人不利益的約定無效。承租人對租賃物沒有所有權就意味著，租賃人隨時可能因為出租人任意解除權的行使而喪失對租賃物的利益。比如，不定期房屋租賃合同中，出租人在不提前通知承租人的情況下行使任意解除權，將房屋收回時，承租人因為沒有時間尋找其他替代性的房屋而面臨流離失所的狀況，不符合社會善良風俗和效率原則。

（三）遵循誠實信用原則

誠實信用原則是指當事人在從事民事活動時，應誠實守信，以善意方式履行義務，不得濫用權力及規(guī)避法律或合同規(guī)定的義務。[2]509具體體現(xiàn)在合同訂立至合同關系消滅，乃至合同關系消滅后的一定時間內。誠實信用原則是債法中的最高指導原則或“帝王條款”，對合同關系具有普遍的指導意義。誠實信用原則作為解除權制度的基礎，是交易安全的保障。

相比于一般解除權，任意解除權規(guī)則賦予了權利人更大的合同自主權，因此，可能會引起該規(guī)則與合同必守原則的違背，而且與我國目前盡可能將合同做有效解釋的司法實踐相沖突。尤其是在我國法律對任意解除權的規(guī)制很少，在《合同法》總則中沒有體現(xiàn)，主要規(guī)定在分則中的部分合同類型中。正是在這樣的法律空白、法律缺陷的立法現(xiàn)狀中，誠實信用原則才更要突出發(fā)揮其指導、解釋作用。但是，認可誠實信用原則的價值的同時，也必須看到運用該原則解決問題的難操作性。我國《合同法》第125條規(guī)定，“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思”。誠實信用的解釋功能賦予了法官一定的自由裁量權，這就有可能造成解釋結果的因法官而異。

我國學者徐國棟教授從歷史和功能的角度出發(fā)，認為無論在哪個國家，誠信原則都包括主觀誠信和客觀誠信，二者在“毋害他人”的戒條下統(tǒng)一起來，而客觀誠信還有有益他人的行為。[7]因此，就不定期租賃合同任意解除權的行使，首先，可以“毋害他人”為標準。與提前通知義務相對應，力求對當事人權益的全面保護。德國民法典關于不定期租賃關系的終止，包括普通通知終止和部分通知終止，二者皆只有因正當利益才能夠通知終止租賃關系，但是，部分通知終止在符合法律規(guī)定的兩種例外條件時，可以不具備正當利益而終止租賃關系。[8]德國民法典對于“正當利益”的限制，正是體現(xiàn)了“毋害他人”的誠實信用原則，對我國完善不定期租賃合同的任意解除制度有借鑒意義。

我國《合同法》僅在第232 條對不定期租賃合同的任意解除權作了規(guī)定，除此之外，無相關配套制度保障此權利更好地行使。租賃是一種物盡其用的良好方式，關乎人民生活的切實利益。若任意解除權的行使得不到法律的完善規(guī)制，將會輕易造成當事人合法權益的損害。對租賃合同的任意解除權現(xiàn)存問題的分析和對制度缺陷的構想，是希望該制度在將來的民法典的編纂中不斷得到完善，實現(xiàn)在整個民法制度中的體系化，從而發(fā)揮良好的制度作用。

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