張 鍇吳振華

（1.河北中古文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司，河北 滄州 062650；2.桂林電子科技大學(xué)商學(xué)院，廣西 桂林 541004）

QG房地產(chǎn)項(xiàng)目物資采購(gòu)管理問(wèn)題探析

張 鍇1吳振華2

（1.河北中古文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司，河北 滄州 062650；2.桂林電子科技大學(xué)商學(xué)院，廣西 桂林 541004）

房地產(chǎn)項(xiàng)目在招標(biāo)采購(gòu)與物資供應(yīng)方面，存在著諸多問(wèn)題，包括與總包方的責(zé)權(quán)不清晰、QG房地產(chǎn)與供貨商的招標(biāo)流程和制度不夠完善、施工計(jì)劃與組織不合理、物資進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃形式化。文章針對(duì)QG房地產(chǎn)現(xiàn)有采購(gòu)流程中存在的主要問(wèn)題，就如何合理制定采購(gòu)計(jì)劃、確定有效的采購(gòu)方式、提出了切實(shí)可行的方案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；物資；采購(gòu)計(jì)劃；采購(gòu)方式

1 引言

采購(gòu)管理也被譽(yù)為房地產(chǎn)企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，近幾年在地產(chǎn)圈內(nèi)流行著一句名言“利潤(rùn)來(lái)自節(jié)約，節(jié)約依靠采購(gòu)”。建筑物資材料約占房地產(chǎn)總體建筑造價(jià)的60%至70%[1]，而其中由開(kāi)發(fā)商直接招標(biāo)采購(gòu)的材料又占到總體建筑造價(jià)的40%左右。也就是說(shuō)一個(gè)100億的項(xiàng)目，招標(biāo)采購(gòu)直接控制的金額就達(dá)到28億左右。這說(shuō)明，采購(gòu)管理對(duì)于保證提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)、保證資產(chǎn)收益率、提升效率和競(jìng)爭(zhēng)力等方面都具有重要作用[2]。因此，近年來(lái)國(guó)內(nèi)學(xué)者在相關(guān)領(lǐng)域也進(jìn)行了大量的研究。在采購(gòu)模式方面，陳方（2011）認(rèn)為，采用集中采購(gòu)模式、推行準(zhǔn)時(shí)制采購(gòu)管理模式、加快物資采購(gòu)的信息化建設(shè)是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理的有效對(duì)策[3]；王洪海（2013）認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于集中釆購(gòu)和分散釆購(gòu)的實(shí)際劃分不夠明顯[4]。針對(duì)具有不同需求的獨(dú)立的集團(tuán)各成員企業(yè)的獨(dú)立增量情況，向晉乾等人（2005）分析了在定期訂貨策略下，集中采購(gòu)的最優(yōu)訂貨量[5]。王利梅（2008）認(rèn)為，數(shù)量從優(yōu)原則是集中采購(gòu)的基礎(chǔ)，數(shù)量折扣模型在固定折扣下，應(yīng)該充分考慮采購(gòu)方的需求，通過(guò)確定每個(gè)批量的采購(gòu)數(shù)量，最終達(dá)到降低總體采購(gòu)成本的目的[6]；王衛(wèi)（2010）把集中采購(gòu)組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)建立了模型，并且針對(duì)管理粗放的集團(tuán)型與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)型的企業(yè)進(jìn)行了的細(xì)致的研究[7]。在采購(gòu)策略方面，張堅(jiān)（1999）與戴更新（2000）提出了在不同的訂貨階段不同批次的訂貨采購(gòu)辦法，并給出了解決方案[8][9]；在此基礎(chǔ)上，關(guān)志民等人（2005）引入批量采購(gòu)享有不同折扣的概念，進(jìn)一步分析了在集中采購(gòu)條件下多種產(chǎn)品的供應(yīng)商如何選擇和訂購(gòu)量如何分配的問(wèn)題[10]；蘇麗娜針對(duì)廣州地鐵建工的鋼材能否實(shí)行甲方招標(biāo)和直接采購(gòu)的問(wèn)題，提出了選用“模糊評(píng)價(jià)法”建立決策數(shù)據(jù)模型[11]。

不難看出，國(guó)內(nèi)的研究主要集中在采購(gòu)模式和采購(gòu)策略上，以定量分析的方法確定最優(yōu)的采購(gòu)批量，但是，適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的房標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)物資采購(gòu)體系還沒(méi)有完全建立，因此本文將對(duì)采購(gòu)計(jì)劃和采購(gòu)方面兩個(gè)方面進(jìn)行分析，希望能對(duì)房地產(chǎn)物流采購(gòu)體系的完善做出微薄之力。

2 QG房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)管理現(xiàn)狀

QG房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)、生產(chǎn)、博物館、旅游景觀、配套設(shè)施等的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)群。項(xiàng)目共分為十個(gè)主要分區(qū)，總投資額超過(guò)50億，項(xiàng)目總規(guī)劃用地約5.3平方公里?，F(xiàn)一期項(xiàng)目已經(jīng)完成10萬(wàn)平米，主要包括展館、工藝城、大型廠房、沿河商業(yè)街等配套綜合實(shí)體。在對(duì)QG房地產(chǎn)公司的深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，在QG房地產(chǎn)的采購(gòu)計(jì)劃和采購(gòu)方式上存在著一定的問(wèn)題。例如：①供應(yīng)商文件提供不夠齊全。供應(yīng)商只提供價(jià)格，并未明確說(shuō)明和規(guī)定三家以上的廠家的資質(zhì)等級(jí)，是否為正規(guī)企業(yè)，檢測(cè)報(bào)告是否合格。②物資需求不夠明確。工程技術(shù)部提供物資需求目錄中沒(méi)有明確使用時(shí)間、使用部位、數(shù)量和主要規(guī)格。③忽略品牌因素。招標(biāo)采購(gòu)部在進(jìn)行市場(chǎng)考察調(diào)研并索取同種材料供應(yīng)商相關(guān)資料時(shí)，忽略了一個(gè)重要因素，即產(chǎn)品的價(jià)格是由產(chǎn)品的品牌所決定的，不同品牌的產(chǎn)品價(jià)格存在較大差距。④“符合性意見(jiàn)”不夠具體。符合性意見(jiàn)是指設(shè)計(jì)部根據(jù)圖紙來(lái)確定產(chǎn)品的使用部位和技術(shù)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。通常，實(shí)際情況與原圖紙不同，因此設(shè)計(jì)部應(yīng)經(jīng)常與施工方或設(shè)計(jì)院進(jìn)行交流與洽談，最終更改圖紙使之符合實(shí)際情況。然而，設(shè)計(jì)部在施工過(guò)程中沒(méi)有起到監(jiān)督作用。

3 采購(gòu)計(jì)劃

采購(gòu)計(jì)劃是一個(gè)公司成本組成的重要部分，制定采購(gòu)計(jì)劃既需要公司的整體定位把控，又需要各部門(mén)綜合配合?？傮w來(lái)說(shuō)采購(gòu)計(jì)劃的制定主要需要三個(gè)方面的考慮。這三個(gè)方面分別確定了采購(gòu)計(jì)劃的“時(shí)間”、“價(jià)格定位”和“采購(gòu)方式”。

（1）通過(guò)工程部下發(fā)的施工組織計(jì)劃和材料需求計(jì)劃，制定相應(yīng)的材料采購(gòu)計(jì)劃。材料采購(gòu)計(jì)劃主要需要考慮的是材料的生產(chǎn)加工周期，以確保在材料需求前，材料能夠按時(shí)到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)。

（2）協(xié)同前期部和公司高層領(lǐng)導(dǎo)針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位，制定采購(gòu)定位。特別是精裝修工程，涉及到商場(chǎng)或者民宅的整體定位。因此采購(gòu)計(jì)劃中材料的品牌和檔次就顯得尤為重要。此部分基本能夠確定整體物資造價(jià)的80%，因此一般是公司決策層做出最終定案決策。并且此部分和交房時(shí)給業(yè)主的承諾函息息相關(guān)。因此，此部分指定需要慎重。

（3）采購(gòu)方式的確認(rèn)。這一部分主要涉及到公司的資金流（現(xiàn)金流）情況。一般來(lái)說(shuō)公司資金比較充裕的企業(yè)都習(xí)慣采用開(kāi)發(fā)商自行采購(gòu)方式。現(xiàn)金流不是很充裕的企業(yè)一般采用總包墊資形式。也就是行業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“甲供材料”和“甲限材料”。

在一個(gè)采購(gòu)計(jì)劃制定前必須要考慮好這三方面的綜合關(guān)系。最為重要的事情是保證時(shí)間節(jié)點(diǎn)的順利進(jìn)行，因?yàn)檫@涉及到多個(gè)公司，或者多個(gè)部門(mén)的相互之前配合問(wèn)題。一項(xiàng)工程的延誤，可能導(dǎo)致整體工程的停工，其造成的損失是不可估量的。在滿足時(shí)間節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，盡可能的降低產(chǎn)品的價(jià)格，使其保持在合理范圍之內(nèi)。這樣制定出的采購(gòu)計(jì)劃才是合理的、有效的。

4 采購(gòu)方式的確定

4.1 材料分類

采購(gòu)方式的確認(rèn)主要是根據(jù)現(xiàn)金流的充裕度來(lái)決定的。在一般地企業(yè)習(xí)慣性采取主材自購(gòu)，安裝隊(duì)伍自行招標(biāo)的方式進(jìn)行采購(gòu)。而總包一般簽訂的都是輕工加輔料合同。也有一些開(kāi)發(fā)上采用的是根據(jù)材料的（訂貨量）實(shí)際資金占有率來(lái)確認(rèn)甲供還是乙供。這種供貨方式，主要是按照材料占有資金比率的不同而進(jìn)行采購(gòu)方式的劃分。

第一種，按照不同工程分類。主要分為：土建類物資、裝修類物資、水暖電類物資、安裝類物資、綠化類物資、其他物資（如座椅，垃圾站等）。這種分類的優(yōu)點(diǎn)就是能夠明確使用材料的使用階段和計(jì)劃時(shí)間。按照施工順序可以進(jìn)行分類采購(gòu)，能夠加強(qiáng)采購(gòu)的計(jì)劃性。

第二種，按照材料性質(zhì)分類。這種分類包含的小類比較多（如鋼筋，水泥，石材，涂料等），工程上常用的的《造價(jià)信息》就是按照這種分類對(duì)工程類物資進(jìn)行分類的。這種分類的優(yōu)點(diǎn)是能夠?qū)Σ牧线M(jìn)行細(xì)致的劃分，增加用材料技術(shù)準(zhǔn)確性，但是這種分類方法對(duì)于材料計(jì)劃的制定沒(méi)有第一種方式的優(yōu)勢(shì)。

第三種，按照材料主次進(jìn)行分類。分為主材，次要材料和輔助材料。主材主要有鋼筋、混凝土、電線電纜、鋼結(jié)構(gòu)等；次要材料主要包括潔具、門(mén)窗、部分裝飾材料等；輔助材料主要包括釘子，膠帶、密封膠等。這種分類方法的好處是在供應(yīng)鏈采購(gòu)過(guò)程中能夠更好地對(duì)主要材料進(jìn)行控制，能夠做到有重點(diǎn)的監(jiān)控，從而更好地保證工期和工程質(zhì)量。

以上三種房地產(chǎn)采購(gòu)供應(yīng)分類方式各有其優(yōu)點(diǎn)，但是從實(shí)際應(yīng)用來(lái)說(shuō)，第一種方法和第三種方法結(jié)合起來(lái)使用能夠達(dá)到更好的效果。按照第一種的時(shí)間分類制定計(jì)劃，按照第三種分清主次材料，抓住重點(diǎn)物資。這種結(jié)合的方式能夠節(jié)省大量的時(shí)間，有效地減少時(shí)間成本。

4.2 采購(gòu)方式

QG房地產(chǎn)采用的主要是總包采購(gòu)與主材限價(jià)相結(jié)合的采購(gòu)方式。無(wú)論是從材料分類，還是從采購(gòu)主體（建設(shè)方采購(gòu)或者總包采購(gòu)）分類，采購(gòu)方式都是多種多樣的。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在主流的物資采購(gòu)供應(yīng)方式有如下幾種：

（1）建設(shè)方自行采購(gòu)（甲供）。這種采購(gòu)方式就是由建設(shè)方自行啟動(dòng)招標(biāo)采購(gòu)流程。自行采購(gòu)所需要的物資，主要框架流程如下：

尋找生產(chǎn)廠家→審核廠家資質(zhì)文件→組織隊(duì)伍對(duì)廠家進(jìn)行考察→根據(jù)考察結(jié)果撰寫(xiě)考察報(bào)告并進(jìn)行評(píng)分→確定合格供應(yīng)商→招標(biāo)→開(kāi)標(biāo)→評(píng)標(biāo)→價(jià)格和技術(shù)談判→定標(biāo)→簽訂合同→封樣→材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)→合格付款。

從以上流程中不難看出，物資的采購(gòu)和供應(yīng)鏈的的建立是一個(gè)系統(tǒng)工程。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的，它能夠明顯的降低物資成本，一般降幅為20%左右。但是，這種供應(yīng)方式對(duì)建設(shè)方的資金壓力是比較大的，如果建設(shè)方自持資金較多，建議采取這種方式進(jìn)行采購(gòu)。現(xiàn)今國(guó)內(nèi)比較大的開(kāi)發(fā)公司都采用的這種模式進(jìn)行采購(gòu)，特別是其中包含的戰(zhàn)略采購(gòu)和集中采購(gòu)，更是能夠最大化的降低企業(yè)采購(gòu)成本；如果建設(shè)方大多數(shù)物資采購(gòu)資金是靠貸款或者募集資金所得，考慮到利息等金融條件，甲供的現(xiàn)實(shí)意義不是很大。

（2）施工方自行采購(gòu)（乙供）。這種采購(gòu)方式物資供應(yīng)成本較高，優(yōu)點(diǎn)就是可以由施工方進(jìn)行墊資，對(duì)于那些資金不是很充裕的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一種好的選擇?，F(xiàn)今國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司80%以上都是小型公司，有些公司的員工甚至不到10人。在這一類公司中基本上98%以上都是采用乙供模式。對(duì)這類公司而言，由施工方自行采購(gòu)（乙供）更加合算。這其中涉及到融資渠道和方法、國(guó)內(nèi)銀行體系，金融體系、貸款制度等諸多綜合問(wèn)題。

（3）建設(shè)方指定廠家品牌，施工方進(jìn)行采購(gòu)（甲指乙供）。這種采購(gòu)方式主要是為了控制總體造價(jià)，并保證關(guān)鍵部位的施工質(zhì)量。例如：消防設(shè)備、電線電纜、防火保溫材料、配電設(shè)備、裝飾裝修主材等。為了防止施工方只考慮自身利益，在關(guān)鍵部位采用不合格材料，最終導(dǎo)致項(xiàng)目不能驗(yàn)收。建設(shè)方可以通過(guò)關(guān)鍵部位的指定采購(gòu)，能夠控制住材料的品質(zhì)，使驗(yàn)收工作順利進(jìn)行。由于這一流程比較復(fù)雜，因此可以采用更加簡(jiǎn)單的流程：

建設(shè)方尋找生產(chǎn)廠家→審核廠家資質(zhì)文件→組織隊(duì)伍對(duì)廠家進(jìn)行考察→根據(jù)考察結(jié)果撰寫(xiě)考察報(bào)告并進(jìn)行評(píng)分→確定合格供應(yīng)商→建設(shè)方對(duì)價(jià)格進(jìn)行摸底→最終確認(rèn)性價(jià)比較高的品牌和廠家→建設(shè)方指定品牌并限定價(jià)格→施工方與該廠家簽合同→封樣→材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)→施工方付款。

綜合上述三種情況，采取綜合采購(gòu)策略是一種比較合理的采購(gòu)方式的方案。也就是主要材料和占用資金較多的材料（混凝土、鋼筋等）甲供，占用資金不多但是重要的材料甲指乙供（各種潔具、木門(mén)等），次要材料（膠布、釘子等）乙供的綜合采購(gòu)方式。這樣既解決了企業(yè)資金不足的問(wèn)題，又解決了材料質(zhì)量的監(jiān)控問(wèn)題。

5 結(jié)論和建議

本文針對(duì)QG房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)問(wèn)題進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論和建議。

（1）制定科學(xué)的采購(gòu)計(jì)劃，可以保證建設(shè)進(jìn)度的完成。采購(gòu)計(jì)劃的根據(jù)是以工程的進(jìn)度計(jì)劃和工程的物資需求計(jì)劃等為時(shí)間基礎(chǔ)編寫(xiě)而成的。一個(gè)科學(xué)的采購(gòu)計(jì)劃，應(yīng)該充分考慮到產(chǎn)品的生產(chǎn)周期、運(yùn)輸周期、產(chǎn)品設(shè)備安裝的前置性和順序性。房地產(chǎn)與生產(chǎn)企業(yè)不同，在采購(gòu)的同時(shí)，還應(yīng)該考慮到材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與土建工程的配套施工問(wèn)題，以及先后進(jìn)場(chǎng)順序。這樣才能夠最大限度的節(jié)省時(shí)間，建立一個(gè)合理的時(shí)間軸線，避免工期延誤。

（2）確定合理的采購(gòu)方式，縮短工期，減少成本。在很大程度上，采購(gòu)方式的正確選擇能夠有效地減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的采購(gòu)消耗成本。合理的采購(gòu)方式一方面能夠減少員工的工作量，把采購(gòu)人員從瑣碎的總價(jià)較低的零星材料采購(gòu)中解放出來(lái)，控制住關(guān)鍵材料的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，縮短工期；另一方面能夠通過(guò)對(duì)總價(jià)較高的大宗材料集中采購(gòu)，有效地減少建設(shè)成本。

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QG of purchasing management of real estate projects

Real estate projects in the bidding and supplies, there are many aspects of the problem, including the right to select the total package is not clear, QG estate with suppliers bidding process and system is not perfect, construction planning and organization unreasonable approach plan supplies formal.The main problem for real estate article QG existing procurement processes exist, then how reasonable procurement plans, determine the effective procurement method, proposed a practical solution.

Real estate projects; supplies; procurement plan; procurement

F406

A

1008-1151(2015)01-0168-03

2014-12-10

張鍇（1981－），男，北京人，河北中古文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司招標(biāo)采購(gòu)部經(jīng)理，從事業(yè)務(wù)，成本控制和招標(biāo)采購(gòu)。

吳振華（1972－），男，河北樂(lè)亭人，桂林電子科技大學(xué)商學(xué)院副教授，博士，碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市土地增值與收益分配、工業(yè)工程與管理。