劉曉冉

( 中共濟南市委黨校，山東 濟南 250100 )

中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的制約因素及其對策建議
——基于濟南市舜玉路街道辦事處的調(diào)研

劉曉冉

( 中共濟南市委黨校，山東 濟南 250100 )

當前中心城區(qū)的樓宇經(jīng)濟發(fā)展面臨著諸多障礙，結(jié)合濟南市舜玉路辦事處的調(diào)研情況對中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟的現(xiàn)狀進行分析，提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟的對策建議，以期能給中心城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供借鑒。

中心城區(qū)；樓宇經(jīng)濟；制約因素；對策建議

當前，由于中心城區(qū)可利用的土地空間越來越有限，如何使有限的都市核心區(qū)土地資源發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益，顯得更加重要、更為迫切?；饨?jīng)濟快速發(fā)展與土地資源日趨緊缺的矛盾，最佳的解決途徑就是發(fā)展樓宇經(jīng)濟，向空間求發(fā)展，向樓宇要效益。主動順應城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，破解土地和資源要素瓶頸制約，對增強城市的綜合功能和促進城區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展具有重要意義，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的應有之義。

一、樓宇經(jīng)濟對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的積極作用

(一)樓宇經(jīng)濟的顯著特點

樓宇經(jīng)濟是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化的快速推進而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟，相比于其他都市經(jīng)濟形式具有顯著特點。

1.經(jīng)濟輻射帶動作用大

眾多企業(yè)在樓宇內(nèi)經(jīng)營會衍生出信息服務、代理服務、咨詢服務和后勤服務等多方面的需求，進而帶動周邊地區(qū)商業(yè)、會展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲等業(yè)態(tài)的發(fā)展，并推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.對環(huán)境經(jīng)濟要求高

樓宇發(fā)展對周邊交通、人文、社區(qū)等有著較高的要求。中心城區(qū)的環(huán)境建設必須圍繞樓宇承載的經(jīng)濟要素，才能吸引相應的經(jīng)濟要素的進入。

3.對經(jīng)濟的培育性強

由于特色樓宇可以給地方帶來穩(wěn)定、持續(xù)的稅收回報，并承載特定的社會、經(jīng)濟職能，單靠市場的手段難以形成，需要政府的引導和培育。

4.集聚效能強，產(chǎn)值效益大

樓宇經(jīng)濟把知識、信息、資金、城市功能集聚起來融為一體，形成了其他經(jīng)濟形態(tài)不可比擬的優(yōu)勢。通過樓宇這一載體，引進和整合區(qū)外、境外資源，使周圍地區(qū)的生產(chǎn)要素或資源向中心城區(qū)流動、聚集，產(chǎn)生經(jīng)濟學上的“洼地效應”。一幢商務樓宇就像是一個積聚人流、物流、資金流、信息流的“強磁場”，形成顯著的財富效應。一般一幢高級商務樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過一個占地面積很大的企業(yè)，所以有“一幢樓宇超過一家大型企業(yè)，一幢樓宇勝似一條商業(yè)街”的說法。

(二)發(fā)展樓宇經(jīng)濟對推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有積極作用

大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，順應中心城區(qū)城市化快速發(fā)展的趨勢，對推動中心城區(qū)的發(fā)展跨越具有積極的作用。

1.樓宇經(jīng)濟是增強城市綜合功能的必然要求

商務樓宇通過匯聚眾多金融、保險、物流、軟件等現(xiàn)代服務企業(yè)，衍生出了信息、咨詢、法律、物流和中介等多方面、高層次的消費需求，并帶動了周邊地區(qū)餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游、培訓等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)的升溫，進而推動城市產(chǎn)業(yè)的升級和檔次的提升。

2.樓宇經(jīng)濟是加快城市化進程的強勁動力

隨著城市化進程和現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，中心城區(qū)有限土地資源對經(jīng)濟發(fā)展的約束作用日益明顯。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是順應資金、信息、人才等向城市中心集聚的趨勢并突破土地資源十分稀缺的制約因素的突破口，目前中心城區(qū)正處在工業(yè)化、城市化加速發(fā)展的階段，發(fā)展樓宇經(jīng)濟，可以將平面發(fā)展變?yōu)榱Ⅲw發(fā)展，向藍天要空間，向空間要效益。樓宇經(jīng)濟以商務寫字樓為依托，匯聚了大量的人流、信息流和資金流，不但使城市化進程加速推進，而且實現(xiàn)高價位土地的再開發(fā)，得到獲取更多的利潤空間的保障。

3.樓宇經(jīng)濟是實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段

樓宇經(jīng)濟是一種具有集約性、高密度特點的現(xiàn)代經(jīng)濟業(yè)態(tài)。樓宇經(jīng)濟與現(xiàn)代服務業(yè)是互相促進的關(guān)系。一方面通過發(fā)展樓宇經(jīng)濟，可以變平面發(fā)展為立體發(fā)展，使每一幢寫字樓成為垂直的金融街、商務街、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)街和旅游產(chǎn)業(yè)街，形成現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的“溫床”，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。另一方面大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)是進一步提升“樓宇經(jīng)濟”的質(zhì)量，保持“樓宇經(jīng)濟”的良好發(fā)展態(tài)勢的重要保障。樓宇經(jīng)濟能夠帶動周圍餐飲、文化、休閑等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成學校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設施及商務配套設施齊全的商務圈，這些都將進一步促進區(qū)域現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展。

4.樓宇經(jīng)濟是改善投資環(huán)境，提升城市品位的有效途徑

發(fā)展樓宇經(jīng)濟，規(guī)劃建設一批建筑風格鮮明、智能化程度高、配套設施完善的現(xiàn)代化高端商務樓，必將使城市的品位和檔次得到大力提升。通過發(fā)展樓宇經(jīng)濟，致力引進大公司、大集團總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶，可以加速信息、資金、人才、技術(shù)等關(guān)鍵要素的集聚，不斷提升城市服務、輻射功能，極大地改善投資環(huán)境。

二、中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展中存在的制約因素——以濟南市舜玉路街道辦事處樓宇經(jīng)濟為例

(一)舜玉路街道辦事處樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

作為濟南市的一個中心城區(qū)，舜玉路街道辦事處目前正努力構(gòu)建以服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系，加快推進產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型；同時轄區(qū)內(nèi)城市建設穩(wěn)步推進，建設水平不斷提高，樓宇招商力度和檔次逐步提升，為大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟打下了良好基礎(chǔ)。截至目前，舜玉路辦事處轄區(qū)商務樓宇6座，主要分布于舜耕路、玉函路，涉及金融保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、商務服務業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)，可使用面積35360平方米，入駐面積34210平方米，入駐率達96.75%，據(jù)統(tǒng)計，2013年度納稅總額2.1億元。

舜玉路街道辦事處樓宇經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，可以看作是濟南市中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的一個縮影。但是也應該注意到，在這一發(fā)展過程中還存在著許多帶有共性的障礙，制約著中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

(二)中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展中存在的制約因素

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，舜玉路轄區(qū)樓宇經(jīng)濟目前尚處于發(fā)展的初級階段，樓宇資源自發(fā)配置的特征比較明顯，與先進城區(qū)的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在規(guī)劃定位、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度等方面還有一定差距，存在許多不足之處，制約了其發(fā)展。

1.特色化和專業(yè)化程度不高

綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。中心城區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象普遍，難以突出樓宇商務功能，使樓宇經(jīng)濟難以發(fā)揮其綜合經(jīng)濟效益。商業(yè)樓宇占比較大，商務樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務服務、創(chuàng)意等高端服務業(yè)的帶動作用不強。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強，就必然導致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應和集群效應。

2.綜合配套不完善

從外在條件來看，交通、停車、環(huán)境衛(wèi)生等問題影響著樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。中心城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但由于樓宇建成時間比較早，普遍存在硬件設施老化現(xiàn)象，停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。一些新建樓宇在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。商務樓宇智能化水平、自動化水平、信息化水平、物業(yè)管理水平不高，從而制約了整個商務樓宇檔次的提升。

3.政策支持不夠，服務不到位

盡管中心城區(qū)現(xiàn)有的部分產(chǎn)業(yè)政策已涉及樓宇經(jīng)濟，但成體系的樓宇經(jīng)濟政策尚未出臺，并且已出臺的政策主要涉及商務樓宇范疇，對都市工業(yè)樓宇、重點樓宇等尚未出臺針對性扶持政策，政策的體系性和針對性不強。此外，對引導樓宇經(jīng)濟有序集聚、推進樓宇招商、調(diào)動各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性等方面的政策尚未完善。

三、推動中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策建議

(一)要在認識和觀念上有新突破

當前，中心城區(qū)進入新一輪快速發(fā)展期，特別是隨著一批重點項目的推進，為樓宇經(jīng)濟的發(fā)展帶來了千載難逢的機遇。要進一步加大樓宇經(jīng)濟的宣傳力度，通過培育一批典型，充分認識到樓宇經(jīng)濟是財源經(jīng)濟、人才經(jīng)濟、信息經(jīng)濟和物流經(jīng)濟，是一個城市“三次產(chǎn)業(yè)總開關(guān)”的重要作用，從而促使我們把發(fā)展樓宇經(jīng)濟擺上中心城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的突出位置。

(二)要在規(guī)劃制定和執(zhí)行上有新突破

要科學制定規(guī)劃,用規(guī)劃來指導樓宇經(jīng)濟發(fā)展。按照發(fā)展特色樓宇和提升產(chǎn)業(yè)檔次的理念，規(guī)劃一批金融服務、現(xiàn)代物流、保險、信息、中介等類型的樓宇,使每棟樓宇都形成自己鮮明的特色，并通過自主招商、“騰龍換鳥”等方式，招大引強、不斷升級，促成“億元樓宇”形成；優(yōu)先規(guī)劃發(fā)展科研、信息、金融、法律服務等新型現(xiàn)代服務業(yè),用這些先進產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)推動中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展。

(三)要在扶持辦法和政策上有新突破

要從三個層面制定發(fā)展樓宇經(jīng)濟優(yōu)惠政策。一是針對入住樓宇的企業(yè)的優(yōu)惠政策。對符合城區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)方向的企業(yè),根據(jù)轉(zhuǎn)入和新進駐樓宇企業(yè)的注冊資金,以及當年對財政新增限額等情況,分別實行財政資助,吸引企業(yè)注冊或入住商業(yè)樓。二是針對開發(fā)商的優(yōu)惠政策。對投資開發(fā)樓宇資源、新建商務、工業(yè)樓宇,為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展引進新企業(yè)、新項目的,經(jīng)審核認定,給予一定獎勵。三是針對物業(yè)公司的優(yōu)惠政策。結(jié)合樓宇所創(chuàng)稅收大小和服務水平情況,每年對物業(yè)管理公司進行評比,激勵物業(yè)公司提高服務質(zhì)量和服務水平。

(四)要在搭建平臺上有新突破

在商務樓宇上,要挖存量、促增量,充分利用閑置樓房的有利條件,對中心城區(qū)范圍內(nèi)有條件改造成商務樓宇的樓房進行摸底調(diào)查,按照一樓一策的辦法,通過改造、出售、轉(zhuǎn)讓、招商等方式盤活,整合區(qū)域資源。

(五)要在完善商務配套上有新突破

通過調(diào)研分析，根據(jù)商務樓宇社會公共配套的實際情況，廣泛征求入駐企業(yè)對配套設施的意見和建議，以便做好領(lǐng)導決策參謀工作。比如，可以借鑒上海盧灣等地區(qū)的先進經(jīng)驗，引入公共餐廳概念，推進“白領(lǐng)午餐”工程，創(chuàng)造良好的就餐條件。另外，可以引導樓宇開發(fā)主體按照樓宇容積率和入住規(guī)模合理設定停車配套設施，鼓勵已建成樓宇通過優(yōu)化管理和擴容改建、發(fā)展立體停車等方式著力化解“停車難”問題。

(六)要在提煉商務文化上有新突破

籌辦首屆“商務節(jié)”，以品質(zhì)樓宇推介、專家講座、文體競賽等多種形式，串聯(lián)形成系列活動，盤活樓宇資源，形成“積極奮進、抱團發(fā)展”的商務文化品牌。通過系列活動的開展，在豐富白領(lǐng)業(yè)余生活的同時，加強樓宇、企業(yè)之間溝通聯(lián)系，為樓宇群的商務協(xié)作和企業(yè)互聯(lián)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。通過報刊、電視、宣傳資料等多種渠道，加強對商區(qū)文化、企業(yè)文化、精品樓宇的培育和宣傳，加強樓宇經(jīng)濟整體形象的展示和推介，打響“商務文化”品牌。

[1]朱從兵.加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策與建議[J].江蘇政協(xié),2007,(2).

[2]馬曉勤.樓宇經(jīng)濟在城市發(fā)展中的地位與作用[J].探索與爭鳴,2005,(12).

(責任編輯：張東生)

Restricting Factors and Countermeasures of Building Economic in City Center: Based on the Survey of Ji'nan Shunyu Road Street Office

LIU Xiaoran

( Jinan Party School of CPC, Jinan，Shandong 250100, China )

The current development of the center city building economy faces many obstacles. Combined with the survey of Ji'nan Shunyu Road Street Office, this paper analyses the present situation of the center city building economic, and puts forward countermeasures and suggestions to develop building economy.

center city; building economy; restricting factors; countermeasures

2015-03-10

劉曉冉(1983-)，女，山東濟南人，講師，研究方向為區(qū)域經(jīng)濟。

F29

A

1671-4385(2015)03-0004-03