許富艷

（上海城市管理職業(yè)技術學院 土木工程與交通學院， 上海 200438）

0 引 言

保障性住房，是與商品性住房(簡稱商品房)相對應的一個概念。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。保障性住房由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善。為此，我國已經(jīng)提出要加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題。加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。

近年來，上海地區(qū)保障性住房開發(fā)量急劇上升，工程多以建筑群形式出現(xiàn)(一次開工量往往達到幾十萬甚至百萬平方米，每個獨立工程住宅單體數(shù)量多達幾十個)。作為如此形式出現(xiàn)的大型保障性住房工程，據(jù)分析存在如下三個主要特點：開發(fā)利潤薄，成本控制要求嚴；分塊發(fā)包，平行施工，參建單位眾多，組織協(xié)調量大，管理難度高；工期要求嚴，施工組織及管理要求高。

針對上述特點，筆者結合上海市某大型居住社區(qū) 1 期工程的現(xiàn)場實際管理工作進行敘述和分析，重點研究管理的對策。

本工程為大型居住社區(qū)，占地面積 6.04 km2，總建筑面積 595 萬 m2。其中住宅 454 萬 m2。總投資約 63 億元的 1 期工程于 2012 年 11 月開工，涉及 12 個地塊、保障性住房 98萬 m2，主要建設內容為 11 層～18 層的高層住宅；施工進度要求為 2011 年 11 月至 2013 年 11 月。

1 工程難特點分析及管理措施

1.1 開發(fā)利潤薄，成本控制要求嚴

目前，上海地區(qū)的大型保障性住房項目基本上由大型國有企業(yè)負責進行開發(fā)。開發(fā)單位與所在區(qū)政府簽訂開發(fā)協(xié)議，建設資金由開發(fā)單位自籌，政府回購按照商定好的工程節(jié)點進行搭橋。因此對于企業(yè)來說，開發(fā)資金投入巨大，據(jù)了解，企業(yè)多采取向銀行貸款的方式進行資金的籌集。另外，由于保障性住房是針對中低收入住房困難家庭進行建設的，其出售價格較于商品房低。但由于建設成本相對較為固定，導致其開發(fā)利潤薄。綜合上述兩個特點，導致開發(fā)單位資金壓力相對較大，勢必要求其對成本控制的工作更加嚴格。

1.2 分塊發(fā)包，平行施工，參建單位眾多，組織協(xié)調量大，管理難度高

大型保障性住房項目一次開工量往往達到幾十萬甚至百萬平米，在總體規(guī)劃中，往往將如此巨大的開發(fā)項目劃分成若干個地塊。但是每個地塊住宅單體數(shù)量仍多達幾十個，屬于建筑群項目。考慮到施工企業(yè)的承受量，開發(fā)單位往往采取分塊發(fā)包、平行施工的方式。這樣就造成了參建單位多的現(xiàn)象，給工程組織協(xié)調帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

1.3 工期要求嚴，施工組織及管理要求高

本工程作為大型保障性住房項目，一次開發(fā)量為 98萬 m2，涉及到的單體個數(shù)近 100 個，施工進度要求為 2011年 11 月至 2013 年 11 月。其建設內容不僅有以單體型式出現(xiàn)的住宅，而且還包括了各住宅小區(qū)內的地下車庫。據(jù)了解，目前上海地區(qū)此類型的大型保障性住房項目的設計工況基本為：先施工高層住宅后施工地下車庫，但住宅施工層數(shù)受車庫施工制約不等。而由于保障性住房的政府搭橋節(jié)點是以住宅形象節(jié)點為控制目標的，造成了工況制約與形象節(jié)點互相矛盾的關系，給工程的工期控制提出了很高的要求。因此，對于項目管理者來說，整體項目的施工組織及管理要求非常高。

2 針對性的管理措施

2.1 嚴格成本控制

成本控制主要集中在設計階段的控制、施工階段的控制、政府搭橋要求的落實幾個方面。下面分別對上述四項重點工作提出管理措施。

2.1.1 設計階段的控制

隨著保障性住房建設的不斷推進，其工程設計標準及相關要求已趨于固定。例如：按照《上海市保障性住房建設導則(試行)》的要求，在規(guī)劃設計中，對容積率、建筑密度、建筑高度、路網(wǎng)密度和街坊(宗地)用地規(guī)模等都已做出了明確的要求；按照《上海市保障性住房設計導則(試行)》的要求，對停車位配置指標、住宅套型建筑面積、各功能房間的使用面積、節(jié)能及裝修標準等都已做出了明確的要求。因此，在工程的設計階段，應充分掌握各類標準和規(guī)定的精神，做好項目的總體規(guī)劃，確定合理的技術經(jīng)濟指標，向設計單位提供明確的設計任務書并在合理的范圍內進行優(yōu)化。進入施工圖設計階段，必須跟蹤審核施工圖設計成果，對設計從施工、材料、設備等多方面，作必要的市場調查和計劃經(jīng)濟論證(上海地區(qū)目前已開發(fā)完成的大型保障性住房項目眾多，可進行此方面的咨詢和調查，以收集相關所需的參考信息)，并提出咨詢報告。如發(fā)現(xiàn)設計可能會突破投資目標，則協(xié)助設計人員提出解決方法。

2.1.2 施工階段的控制

目前，上海地區(qū)開發(fā)建設的大型保障性住房項目的施工總承包任務，都由大型建筑施工企業(yè)承接。此類施工企業(yè)的施工經(jīng)驗豐富，掌握的市場資源眾多，自身的施工成本控制體系較為完善。因此可通過公開招投標選擇此類施工企業(yè)，并在招標過程中對成本控制方面的內容適當提高評分比例，強調施工過程中的成本控制要求。開發(fā)建設單位可充分利用施工總承包單位的綜合性優(yōu)勢，以合同價格為控制目標，通過嚴格的工程計量流程，合理確定工程結算價款，控制工程進度款的支付。對于工程進度款與進度的關系，建議采取對進度提前不獎勵而對進度滯后則進行處罰的措施，充分保證施工過程中的工程款支付按照預定好的資金使用計劃實施。

另外，上海地區(qū)大型保障性住房的開發(fā)區(qū)域多為郊縣地段，原基地多為農業(yè)用地；加之上海地區(qū)特殊的軟土地基特點，基地內的地質條件較差(暗浜、明浜、松散回填料較多)。為了保證施工的順利開展(尤其是對樁基工程，保障性住房樁基多為預制成品樁，施工受不良地質影響大，如地基不穩(wěn)導致樁機設備無法正常就位，無法保證樁施工的垂直度；處理不好，將極易出現(xiàn)設備停滯、勞動力窩工、工期延誤的現(xiàn)象)，施工前應充分地進行不良地質的處理。一般情況下，不良地質的處理可采用兩種方法：第一種為將淤泥土進行換填，此種方法速度快，但費用相對高；第二種方法為用一定比例的石灰與淤泥土進行拌合，改善土體的性能，此種方法速度相對慢，但費用低。采用何種方法處理，必須綜合考慮工程的進度和費用要求選擇最優(yōu)的處理方案，委托施工總承包單位進行處理(但建設單位應提供詳盡的地質分析資料)；要求施工單位根據(jù)樁基施工的進度計劃和施工流程，制定最合理的處理方案，保證地基處理不影響施工的正常開展。如此，可最大限度地避免由于地基處理而造成的工程簽證的發(fā)生(不良地質處理直接產(chǎn)生的費用應由建設單位支付，因此此處的工程簽證主要為由于設備停滯、勞動力窩工及工期延誤而產(chǎn)生的)。

綜上所述，為了保證有效控制成本，必須建立完善的控制體系和流程。在組織體系中，可設立商務部、設計部和工程部三個主控部門，分別授予相應的成本控制職責，建立分工獨立、協(xié)同合作的成本控制流程。例如：工程招投標階段由商務部牽頭組織，設計部和工程部參與；設計階段的費用控制由設計部牽頭組織，商務部和工程部參與；施工過程中的費用控制由工程部牽頭組織，商務部和設計部參與。

2.1.3 政府搭橋要求的落實

保障性住房的銷售和分配多由政府牽頭進行搭橋。搭橋的節(jié)點基本上定為：±0.00、主體結構封頂和工程竣工三個里程碑。政府搭橋也是開發(fā)企業(yè)資金回籠的關鍵所在，因此必須嚴格落實搭橋的要求，嚴禁錯過搭橋的時間節(jié)點。這樣就對里程碑節(jié)點的控制要求非常嚴，在對承包單位的進度要求中必須予以強調，制定出嚴格的控制措施。

另外，必須強調搭橋節(jié)點的相對固定，如產(chǎn)生變化(尤其是里程碑提前)將產(chǎn)生高額的趕工費用。因此，作為開發(fā)企業(yè)必須和政府進行充分的溝通，確定相對固定的搭橋節(jié)點，充分說明變化帶來的影響。

2.2 整體管理，重點協(xié)調

對于如此巨大挑戰(zhàn)下的工程建設任務，根據(jù)分析，其組織協(xié)調管理主要集中在項目管理的組織協(xié)調和施工界面的劃分兩個方面。

2.2.1 項目管理的組織協(xié)調

(1)大型建筑群項目的建設過程中所涉及的協(xié)調管理事項有基地內交通組織、基地總體平面布置、臨水臨電的設置。為此，開發(fā)單位往往設立工程建設指揮部進行統(tǒng)一的項目管理。

首先，作為一個整體開發(fā)項目，內部市政道路仍未建設成形，外圍市政道路相對較少。因此，整個基地的交通組織牽涉到各平行施工的地塊，開發(fā)單位在申請市政出入口之前必須進行充分的調研和討論，確定合理的出入口位置和數(shù)量，以保證各地塊平行施工過程中的物資進出順暢；并通過討論確定整個基地內各地塊的車輛行駛路線和臨時道路規(guī)格，避免造成施工過程中道路堵塞而影響施工的正常開展。最終形成基地內交通組織管理體系和制度，并與各地塊總承包單位簽訂《基地臨時道路交通責任書》，劃分衛(wèi)生包干區(qū)，明確管理職責，達成統(tǒng)一管理的思路。

其次，作為一個整體開發(fā)項目，除了臨時道路外，基地內用地還包括了施工、辦公、生活三大功能區(qū)。為了便于基地的安全文明施工管理，促進項目形象建設，必須對總體平面布置進行合理安排。細分開來可由以下幾個方面組成。①地塊內平面布置。按照整體布局要求，由各地塊總承包單位獨立安排，不單獨設置生活區(qū)；地塊出入口設置必須滿足基地內交通組織的要求。②生活區(qū)集中設置。根據(jù)基地內各地塊的位置、相互關系以及人員數(shù)量，合理選擇集中生活區(qū)的位置和規(guī)模，并避免對主體工程產(chǎn)生影響(一般選擇項目綠化功能區(qū)內)，將生活區(qū)按照集中設置、分塊管理的原則進行布置。③集中辦公區(qū)的設置。由于設立了工程建設指揮部統(tǒng)一進行項目管理，牽涉到整個基地建設的事務需要集中進行辦理，需要設立集中辦公區(qū)?？梢赃x擇基地內不影響各地塊施工、便于進出的區(qū)域進行布置。

最后，作為建筑工程項目的施工，臨水臨電至關重要?？紤]到項目的整體開發(fā)，必須組織各承包單位對臨水臨電的布置進行通盤研究，對臨水臨電的用量、線路布置、過程維護等等進行集中研討確定，形成統(tǒng)一的書面文件進行約束。

(2)大型建筑群項目的建設過程中參建單位多。作為統(tǒng)一管理的工程建設指揮部，為了促進整個基地建設向更好的方向發(fā)展，有必要從工程質量管理、安全文明施工管理和進度管理三方面進行統(tǒng)一的組織。組織基地內所有參建單位形成管理小組，制定整體項目的管理規(guī)定、檢查標準以及考核評比獎罰機制，形成“比、學、趕、幫、超”的建設氛圍，促進工程建設向有利的方向發(fā)展。本工程現(xiàn)場施工涉及的主要單位有 2 個總包單位(分為 6 個標段)、3 個監(jiān)理單位(分為 6個標段)。在施工準備階段就策劃了《×××××項目現(xiàn)場施工聯(lián)合管理制度》，制定了樣板工程制度、項目管理聯(lián)席會議制度、月度聯(lián)合檢查制度、季度聯(lián)合檢查考核制度、交流學習制度等；統(tǒng)一規(guī)定資料管理體系，根據(jù)聯(lián)合管理制度的要求，各項制度的實施由監(jiān)理單位負責，過程中起到了良好的推進作用。

2.2.2 施工界面的劃分

在大型建筑群項目的建設過程中，工作界面的劃分是避免出現(xiàn)扯皮、糾紛等現(xiàn)象的保證。在此類大型保障性住房項目建設過程中，工作界面可分為臨時設施的界面和實體工程的界面兩類。

(1)臨時設施界面的劃分。對本工程此類大型建筑群項目而言，臨時設施界面的劃分主要是基地內公共臨時道路建設和過程中維護管理界面的劃分。由于項目進行了統(tǒng)一的交通組織管理，基地內、地塊外的道路成了共用設施，因此，共用臨時道路的建設和過程維護必須劃分清晰的界面。筆者認為，應在前期場地策劃中進行統(tǒng)一的分配，制定統(tǒng)一的建設標準，誰施工誰進行過程中維護和衛(wèi)生包干，賦予責任區(qū)單位相應的管理權利和義務；對于違反基地交通組織管理制度的現(xiàn)象進行證據(jù)采集，每月集中統(tǒng)一處理。

(2)實體工程界面的劃分。對本工程此類大型保障性住房項目而言，工程不僅包括住宅建設，還包括了基地內配套設施的建設，界面劃分主要集中在基地內市政道路的建設方面?；貎茸≌ㄔO施工場地與道路建設施工場地將會出現(xiàn)重疊的現(xiàn)象。為了避免造成影響，主要采取錯開施工節(jié)點的措施(一般性基地內市政道路的施工晚于住宅的施工)。但考慮到市政管網(wǎng)與住宅區(qū)內室外總體的施工銜接，一定存在一段時間的重疊。因此，還必須要求各施工總承包單位對重疊時間段內的場地布置進行詳細考慮，盡可能地做到互不影響。對于項目管理方而言，在此段施工階段內，組織管理工作的重點將偏向室外總體與市政道路施工方面。

2.3 細化施工組織和管理

就施工組織和管理而言，重點控制各項施工任務的完成節(jié)點與銜接。筆者將從具體的分部工程方面著手展開討論。

對于地基與基礎工程設計要求來說，此類型的保障性住房項目一般為住宅層高為 11 層～18 層(采用預應力管樁，地下 1 層，放坡開挖)，地下車庫位于住宅小區(qū)中間，均為全埋式 1 層地下室(采用預制方樁，基坑圍護采用水泥土攪拌樁+2級放坡)。

(1)樁基施工階段。樁基工程施工順序按照先內后外的原則?；訃o采用的水泥土攪拌樁，考慮到工程樁的擠土效應，需后施工。為了縮短樁基工程的時間，車庫基坑圍護樁的施工必須穿插在工程樁施工期內；同時為了保證基坑圍護體系的質量，必須做好兩項工作。①設計單位必須明確工程樁擠土效應的范圍，以便確定圍護樁穿插施工的時機。②施工總承包單位必須合理安排樁基工程施工的流程，避免出現(xiàn)工程樁擠土效應影響圍護樁的現(xiàn)象，為流水作業(yè)打下堅實的基礎。

(2)結構施工階段。住宅施工層數(shù)由于受車庫施工制約，是從安全性角度進行考慮的，因此在地下結構施工階段，地下車庫的施工處于關鍵線路上，必須作為進度控制的重點。為了避免出現(xiàn)住宅樓施工停滯的現(xiàn)象，必須做好以下工作。①根據(jù)高層住宅與車庫的距離，要求設計單位針對不同情況，明確各單體受制約的具體要求以及整體工程的施工工況。②施工總承包單位必須在遵照設計工況的前提下，編制整體工程的施工總進度計劃(配以詳細的勞動力配置、機械設備配備、材料采購計劃等)，合理安排土方開挖、地下結構施工的流程(尤其是住宅樓和地下車庫施工的搭接)，并針對每個單體編制施工計劃，以有效指導現(xiàn)場施工。③施工過程中，應根據(jù)現(xiàn)場實際情況，對照計劃和設計工況及時進行分析，找出偏差并及時進行合理調配，避免出現(xiàn)住宅樓施工受到條件制約而被迫停滯的現(xiàn)象。

3 結 語

通過參與實際工程的現(xiàn)場管理工作，上述各項管理措施部分得到了有效地驗證，對工程建設起到了有利的推動作用。部分措施是通過管理經(jīng)驗反思得出的建議性結論，將在后續(xù)工程實踐中進一步進行驗證和修正。