黃海永

（浙江省杭州市公安消防支隊西湖大隊）

論實行物業(yè)酬金制推進(jìn)高層建筑消防設(shè)施建設(shè)的必要性

黃海永

（浙江省杭州市公安消防支隊西湖大隊）

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及信息技術(shù)的進(jìn)步，社會各個領(lǐng)域都在飛速發(fā)展，高層建筑的多少也逐漸成為一個城市的發(fā)展速度的重要標(biāo)志。但近年來高層建筑的火災(zāi)頻頻發(fā)生，使得高層消防安全成為一個社會性難題。本文就針對眾多高層建筑現(xiàn)存的兩種物業(yè)計費(fèi)管理體制分析兩種制度的優(yōu)劣，并提出高層建筑中物業(yè)酬金制取代包干制是必要的、可行的，通過不斷的完善，推進(jìn)酬金制也是有效預(yù)防高層火災(zāi)、加強(qiáng)管理的一個行之有效的方法。

消防設(shè)施；高層火災(zāi)；包干制；酬金制

隨著社會的發(fā)展及各項技術(shù)的進(jìn)步，人們的工作、生活都發(fā)生了翻天覆地的變化，越來越多的人由農(nóng)村走向城市，從平房搬遷至了高層樓房，高層建筑的多少也逐漸成為了一個城市發(fā)展繁榮、快速與否的重要標(biāo)志。但近年來高層建筑火災(zāi)頻頻發(fā)生，給國家和人民群眾的生命及財產(chǎn)造成了巨大的損失。

就我國現(xiàn)狀而言，我國每年發(fā)生火災(zāi)約4萬起，死亡2000多人，傷殘3000～4000人，每年火災(zāi)造成的直接財產(chǎn)損失10多億元，尤其是造成幾十人、幾百人死亡的特大惡性火災(zāi)時有發(fā)生。

1　造成高層火災(zāi)損失慘重的主要原因

1.1高層建筑本身具有的局限性及難度

由于高層建筑本身層數(shù)多、垂直距離長，空氣對流加上高層住戶多，存在的可燃物也多，導(dǎo)致其一旦發(fā)生火災(zāi)，就燃燒猛烈，蔓延迅速，疏散難度極大，再加上有的高層建筑防火隔離處理的不好，致使高層建筑施救工作難度極大。

1.2消防設(shè)施配備不完善且配備標(biāo)準(zhǔn)良莠不齊

就杭州城區(qū)高層消防設(shè)施現(xiàn)狀來說，主要有：消防設(shè)施配備不符合規(guī)范要求、擅自降低消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)設(shè)控制中心報警系統(tǒng)不規(guī)范、消防電源無法保證消防用電設(shè)備需要、防排煙系統(tǒng)設(shè)計施工隨意性大、不具備消防電梯功能、防火門、防火卷簾材質(zhì)各異。

導(dǎo)致上述問題產(chǎn)生的根本原因：①建設(shè)、設(shè)計、施工單位和業(yè)主消防安全意識不強(qiáng)，對高層民用建筑防火了解不深。②經(jīng)濟(jì)制約了消防建設(shè)安全的發(fā)展。為了“節(jié)約”成本，降低消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，埋下大量火災(zāi)隱患。

1.3物業(yè)包干制的弊端日益顯現(xiàn)，為物業(yè)管理及火災(zāi)埋下隱患，酬金制計費(fèi)方式應(yīng)運(yùn)而生

我國物業(yè)服務(wù)目前主要有兩種計費(fèi)方式：包干制和酬金制。

包干制，指的是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)。實行包干制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。從理論上來說，包干制收費(fèi)模式易于操作，簡單便捷，強(qiáng)化了成本意識，有利于企業(yè)集約經(jīng)營，但是近年來的人工物價不斷上漲，而國家對物業(yè)費(fèi)的定價并未跟上現(xiàn)實情況，很多物業(yè)管理企業(yè)采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類型等不正當(dāng)手段壓縮費(fèi)用和成本，以此謀取更多利潤。萬科物業(yè)總裁朱保全在“長江論壇”上的主題發(fā)言說道：“其實今天在物業(yè)服務(wù)公司的開支中比例占最大的是什么，大家都知道是人工成本。我覺得這種現(xiàn)象是不合理的。物業(yè)管理之所以能存在，其根本原因是需要對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)。但實際上現(xiàn)在我們的物業(yè)費(fèi)支出大部分用在為業(yè)主提供公共服務(wù)上，物業(yè)費(fèi)中真正用于設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)的比例是非常低的，而且這個費(fèi)用也是在沒有非常專業(yè)的監(jiān)管的情況下用掉的，甚至也有一些企業(yè)把這部分費(fèi)用挪作他用。”現(xiàn)實中，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的矛盾點(diǎn)多集中于此，而對物業(yè)管理企業(yè)（尤其是住宅型物業(yè)管理企業(yè)）最大的負(fù)面報道也多在于此。

案例：2014年的一個夜晚，杭州的任先生家中無人，但家外防盜窗發(fā)生火災(zāi)，后經(jīng)消防部門判斷是由外來火源引起。于是任先生將物業(yè)公司告上了法庭，原因是物業(yè)公司不但沒有盡到物業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，還違反了國家規(guī)定，阻擋了消防通道，導(dǎo)致消防車輛無法進(jìn)入，使救火錯過了最佳時機(jī)，嚴(yán)重影響了救火效率。他要求物業(yè)公司賠償護(hù)欄和窗戶財產(chǎn)損失3560元和精神損失費(fèi)5000元，共計8560元。

近年來，類似以上的案例屢見不鮮。目前國內(nèi)的很多物業(yè)公司經(jīng)營狀況不好，包干制的局限性日益顯現(xiàn)，物業(yè)收入能維持人工成本已經(jīng)不錯了，對于消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的投入非常的低，為火災(zāi)的發(fā)生埋下隱患，所以執(zhí)法部門只是單一的對物業(yè)公司處罰進(jìn)行管理，并不能真正根治源頭。那么如何解決消防設(shè)備設(shè)施在管理上的安全隱患，保證消防設(shè)備的正常運(yùn)作呢？酬金制計費(fèi)方式應(yīng)運(yùn)而生。

2　酬金制計費(fèi)方式將成為一種趨勢，并且具有可行性

目前，全國市場上主流的物業(yè)收費(fèi)方式仍為包干制。伴隨著物業(yè)市場的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢等城市的物業(yè)管理企業(yè)在非住宅物業(yè)管理（多為高層建筑）的項目上，逐漸由采用包干制轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎贸杲鹬疲A得了業(yè)主的認(rèn)可，也在一定程度上解決了收費(fèi)難的問題。

所謂酬金制，就是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

酬金制的收費(fèi)模式，較包干制雖然操作復(fù)雜，但卻更能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制，同時酬金制運(yùn)作規(guī)范、財務(wù)透明，緩解了企業(yè)與業(yè)主雙方的矛盾，增加雙方的信任感。更為重要的是，目前只有在酬金制的管理模式下業(yè)主才能真正的體驗到物業(yè)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)作模式，也才會積極的配合物業(yè)企業(yè)對小區(qū)的管理，比如在設(shè)備設(shè)施維修費(fèi)用不足的情況下，同意增加維修費(fèi)用，體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理，同時也減少了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費(fèi)方面的矛盾；對物業(yè)管理企業(yè)而言，服務(wù)支出的多少對企業(yè)利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營。

3　推行酬金制還需完善

雖然酬金制更加透明、合理、市場化，但是它的推行有必要通過明確和完善實施細(xì)則，解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，否則就很容易背離初衷，引發(fā)新的矛盾。

3.1對物業(yè)服務(wù)成本支出的抑制辦法

酬金制的企業(yè)利潤直接取決于物業(yè)服務(wù)支出，因此酬金制收費(fèi)，應(yīng)該給物業(yè)管理公司注入控制和減低成本的內(nèi)在驅(qū)動力，可由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商制定獎懲措施，物業(yè)管理方努力提高管理水平、減少管理成本，業(yè)主方給與物業(yè)管理企業(yè)一定比例的獎勵，這樣，既體現(xiàn)了公平公正，又有利于管理方法的不斷改進(jìn)，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。

3.2物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的核定問題

由于酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，所以在預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)用中，除了支付給物業(yè)管理企業(yè)的酬金部分，其余都不是物業(yè)管理企業(yè)的收入，不應(yīng)交納營業(yè)稅等相應(yīng)稅金，如果硬性要其以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為基數(shù)繳納，稅費(fèi)勢必會被列入直接支出，最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。對業(yè)主的集體消費(fèi)征收營業(yè)稅既不合情也不合理。所以推行酬金制，應(yīng)從法規(guī)上明確物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的確定細(xì)則。

3.3對業(yè)主物業(yè)管理知識進(jìn)行培訓(xùn)，保證物業(yè)管理酬金制的良性運(yùn)行

酬金制的推廣仍然有賴于業(yè)主對物業(yè)管理知識的認(rèn)知，提高業(yè)主和業(yè)主委員會的管理能力，這樣才能做到業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督，如果業(yè)主完全依賴每年一度的外部審計工作，則會減少對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督效力。同時，業(yè)主對物業(yè)管理知識的匱乏，容易讓物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙。

3.4政府主管部門監(jiān)控機(jī)制的建立問題

物業(yè)收費(fèi)問題一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的問題時有發(fā)生，如果推行酬金制，則拒絕繳納費(fèi)用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系，而是單個業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益管理。物業(yè)管理企業(yè)作為受雇傭一方，無權(quán)干涉業(yè)主之間的利益問題，但是如果這類問題嚴(yán)重，勢必會影響到對整個物業(yè)的健康、有序管理，所以需要出現(xiàn)第三方（政府主管部門或社會監(jiān)督機(jī)構(gòu)）來解決這些矛盾糾紛?？梢酝ㄟ^法規(guī)，推行協(xié)商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。

綜上所述，目前我國在物業(yè)普遍實施包干制物業(yè)，一定程度上威脅著我們的消防安全。由于高層建筑的復(fù)雜性以及其火災(zāi)的難控制性的特點(diǎn)，推行酬金制是更加符合高層建筑的實際情況，更能有效的防止高層火災(zāi)的頻發(fā)，同時也能提高全民的消防安全意識，使人人都能參與到消防安全工作中來，防患于未然。當(dāng)然它的推行也是一件非常艱巨的事情，也必須有上級部門加強(qiáng)對相關(guān)部門及單位的監(jiān)管監(jiān)督，使整個社會形成一種人人防火，構(gòu)建城市良性的消防安全氛圍。

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1673-0038（2015）18-0152-02

2015-4-10