鄧啟迪

【摘要】2003年，國家發(fā)改委與住建部為規(guī)范物業(yè)管理服務的收費行為，為保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護物業(yè)管理服務公司利益，聯(lián)合發(fā)布了《物業(yè)服務收費管理辦法》，其中第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理公司可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)管理費用?！笔裁词前芍婆c酬金制？這兩種形式各自的利弊又是什么？物業(yè)管理公司怎么樣選擇這兩種形式才能保證利益的最大化？本文著重分析物業(yè)管理服務的包干制與酬金制的利弊，同時對酬金制仍然需要完善的地方進行分析說明，為物業(yè)管理公司選擇何種形式收取物業(yè)管理費用提供參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;包干制;酬金制

一、包干制與酬金制的定義及特點

1.包干制

（1）定義

物業(yè)管理服務中的包干制主要是指是業(yè)主向物業(yè)公司支付同定物業(yè)管理服務費用，如果本期物業(yè)總費用支出高于或低于所有業(yè)主支付的物業(yè)管理服務費總和，不足部分或剩余部分將由物業(yè)公司承擔或享有。而物業(yè)管理公司如果采用物業(yè)費用包干制，其向業(yè)主所收取的物業(yè)管理服務費用包含為業(yè)主提供管理服務的總支出;、其所承擔的相應稅費支出以及物業(yè)公司所賺取的利潤。

（2）特點

①企業(yè)在服務與利潤夾縫中生存 由于是采取物管服務包十制，物管公司每個月的收入都是同定的，如果想要獲得更多的利潤，只能降低服務成本，但是降低成本的直接后果可能是降低服務質(zhì)量，使服務質(zhì)量達不到事前與業(yè)主簽訂合同中所約定服務標準，導致業(yè)主對物管公司的滿意度降低，從而影響公司自身發(fā)展及聲譽。但是如果要想獲得較高的業(yè)主滿意度，提高服的質(zhì)量，則會增加其所承擔的服務成本，致使公司利潤下降，從而導致增加企業(yè)經(jīng)營管理風險，使物管公司面臨發(fā)展及生存危機。

②節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務效率 眾所周知，對生產(chǎn)或服務的監(jiān)督是保證優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務的最有利于段?，F(xiàn)今實施的質(zhì)量管理標準IS09000（ 2000）強調(diào)了生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務的過程控制，保證在生產(chǎn)或提供服務過程中的每個環(huán)節(jié)都能有高質(zhì)量，使得最終產(chǎn)品與服務能夠達到預期的高品質(zhì)要求。但監(jiān)管是要花費成本的，尤其是消費者直接對商品生產(chǎn)過程的監(jiān)管費用極高。因為任何一種商品的生產(chǎn)一定都是有專業(yè)性的，必須由專業(yè)人上或機構(gòu)監(jiān)管才有效，當然物業(yè)管理的監(jiān)管亦不例外。消費者對物業(yè)管理公司服務監(jiān)管的直接成本主要包括了業(yè)主委員會在業(yè)主中或者從外聘請專業(yè)人上或?qū)I(yè)機構(gòu)進行日常服務工作的監(jiān)管，需要花費大量的金錢，此外還存在間接成本.如物業(yè)管理公司必須設置專人來協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會的監(jiān)管工作，整個過程中所耗費的人力、物力及時間是不可估計的，也沒有為業(yè)主提供物業(yè)服務，造成了一定資源的浪費。

2.酬金制

（1）定義 物業(yè)管理服務中的酬金制主要是指在向業(yè)主預收物業(yè)服務資金，其中按業(yè)務與物管公司約定比例或者約定數(shù)額提取一定金額支付給物業(yè)管理公司，其余全部用于物業(yè)服務合同所約定的服務支出，不足部分或剩余部分南所有業(yè)主承擔或享有。物業(yè)管理公司在酬金制下，每月所得到的利潤是相對同定的，同時為業(yè)主提供的物業(yè)管理服務成本不受其支配。

（2）特點：

①保障業(yè)主和物管公司雙方利益 酬金制在一定程度上可以彌補包十制的缺陷，酬金制的管理服務下，業(yè)主所得到的物業(yè)管理服務直接來源于他們自己所付出的，不必擔心物管公司為了自身利潤而降低所提供的物業(yè)管理服務，同時物管公司也不必擔心提高了服務質(zhì)量，其利潤反而降低的情況出現(xiàn)。因為在包十制下，物業(yè)管理公司提供的服務越好，支出將越多，利潤就越少。這樣一來，物業(yè)公司往往通過是降低服務水平、減少服務項日或增加物業(yè)管理收入來獲取更多的利潤，如果要增加物業(yè)管理收入必然增加業(yè)主的支出，從而損害了全體業(yè)主的利益。否則，物業(yè)管理公司有可能面臨業(yè)主的挑戰(zhàn)或倒閉的情況。而酬金制下的酬金就是物業(yè)管理公司獲得的同定收入，業(yè)主所能得到的服務成本與物業(yè)管理公司的收入不會混淆，物來公司的支出也是清清楚楚，明明白白，業(yè)主可以控制每一分錢的使用，并且能夠自己合理安排消費，業(yè)主的權(quán)益也得到了應有的保障。

②加大管理服務的財務透明度

如果物業(yè)管理公司采用酬金制的管理服務費用收取形式，物業(yè)管理公司在接管小區(qū)時需要向業(yè)主委員會提供詳細的物業(yè)管理收支財務預算，并且在接管期間每月向業(yè)主委員會提供詳細的收支出報告。服務管理費用的財務預算需要指明服務區(qū)內(nèi)的組織架構(gòu)、人員編制狀況、服務等級標準等指標以及每月運作資金，從而計算出每平方米的物業(yè)管理費用，以達到收支衡，進而通過業(yè)主大會同意后形成書面合同。同時在酬金制下，物業(yè)管理公司需要每月編制財務報表，向所有業(yè)主公示服務區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)管理服務的收入與支出，使以物業(yè)管理費的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動，實現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。

二、包干制及酬金制模式的利弊分析

1.包十制模式的利弊

（1）包十制模式的優(yōu)勢

日前，很多物業(yè)管理項目，尤其是住宅物業(yè)管理項日，大多都是采用包十制，一個最重要的原因就是包十制操作比較容易、簡單可行。在實行包十制的管理服務模式下，小區(qū)業(yè)主每個月只需要根據(jù)與物業(yè)管理公司簽訂的委托合同繳納同定的管理費用，并按照前期物業(yè)管理合同享受物業(yè)管理公司提供的各種管理服務，業(yè)主不需要額外再支付其他費用。而物業(yè)管理公司，為了自身的發(fā)展與進步，他們必需提高提高自身管理水平以達到營利日的。

同時，在信息技術(shù)高度發(fā)達的今天，物業(yè)管理公司可以借助規(guī)范服務流程、引進現(xiàn)代管理手段等方式來達到縮減管理成本與管理費用的日的，如質(zhì)量環(huán)境體系認證、OA系統(tǒng)、無紙化辦公等，物業(yè)管理公司從而規(guī)范對內(nèi)管理、對外服務的流程，這不僅對提高管理服務質(zhì)量有促進作用，而且高效快捷。因此，實施包十制可以激勵現(xiàn)代管理于段與服務流程的快速發(fā)展。

（2）包十制模式的劣勢

作為相對簡單便捷的收費方式，包十制方便了物業(yè)管理公司的同時，也造成了物業(yè)管理交易的不透明性。物業(yè)管理公司根據(jù)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同來提供物業(yè)管理服務，對物業(yè)管理費擁有所有權(quán)，可以根據(jù)自身因素自行支配每月物業(yè)管理費的使用，業(yè)主及業(yè)主委員會沒有任何權(quán)利檢查其使用情況，從而導致了雙方信息的不對稱，使得雙方信任感不強，容易出現(xiàn)糾紛。endprint

同樣，物業(yè)管理公司在包十制的模式下自負盈虧也容易促使其采用降低服務質(zhì)量或減少服務類型等不正當于段，從而達到壓縮費用和成本的日標，為企業(yè)謀取更多利潤。因此，在現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方的矛盾點多集中于此，而對物業(yè)管理公司（尤其是住宅型物業(yè)管理公司）最大的負面報道也多在于此，這也是酬金制備受推崇的主要原因。

2.酬金制模式的利弊

（1）酬金制模式的優(yōu)勢

酬金制的一個重要優(yōu)勢是能體現(xiàn)業(yè)主的主體地位，物業(yè)管理費說到底是業(yè)主的錢，而物業(yè)管理公司只是業(yè)主聘請的管理助于，因此業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督是在正確行使法律所賦予的權(quán)利，并非是十涉物業(yè)管理公司的內(nèi)政。其次，物業(yè)管理公司運作更規(guī)范，這是從物業(yè)管理費的使用來說的，物業(yè)管理公司僅僅只是一個代管機構(gòu)，其所得的就是管理酬金，無權(quán)替業(yè)主作主，同時對物業(yè)維護的每一項支出需要咨詢業(yè)主委員會，業(yè)主有權(quán)檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本，使得物業(yè)管理更透明。因此，酬金制下把物業(yè)維護成本和物業(yè)管理服務費分開的酬金制顯得更規(guī)范、更透明。

同時酬金制的使用讓物業(yè)管理公司更節(jié)省，這是因為當前稅法規(guī)定：“成本不計稅，管理費計稅”。換句話說，使用酬金制管理的小區(qū)，成本的那一部分物業(yè)管理費不需要交稅，只有約定付給物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費必須交稅。而包十制的小區(qū)要按照整個物業(yè)管理費交稅，一般來說，付給物業(yè)管理公司的管理費占整個物業(yè)管理費的10%左右，由此一來，相對業(yè)主來說，使用酬金制能節(jié)省的稅費是一筆不小的數(shù)日。

（2）酬金制模式的劣勢

酬金制雖然很大程度上維護了業(yè)主的利益，但其具體操作比較復雜，尤其對人口密集的住宅小區(qū)來說，召開業(yè)主會議，并非是一件容易的事情。此外，業(yè)主委員會或業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)管無形中增大了物業(yè)管理的成本。不論是在業(yè)主中，還是從外聘請專業(yè)人上或?qū)I(yè)機構(gòu)進行審計監(jiān)督，都是需要付出 -定金錢的，而且物業(yè)管理公司需要負責協(xié)凋、聯(lián)絡業(yè)主方，也是需要耗費人力、物力及時間，這些都是物業(yè)服務的邊際成本或間接成本，并不能帶來直接價值。就日前中國物業(yè)管理水平來看，對酬金制還沒有深入的理解和研究，業(yè)主對監(jiān)督管理深度還不正確把握，其有效性不得不讓人質(zhì)疑。

三、我國推行酬金制仍然需要完善的方面

雖然酬金制更加透明、合理、市場化，但是根據(jù)中國目前物業(yè)管理來看，推行酬金制從理論到實踐還有很長的路要走，國家必須注意通過明確、完善的實施細則來解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，不然很容易背離初衷，從而引發(fā)新的矛盾。總的看來，推行酬金制仍然需要完善以下幾個方面的內(nèi)容：

1.納稅基數(shù)的核定

酬金制下預收的物業(yè)管理費屬代管性質(zhì)，所有權(quán)在業(yè)主手上，物業(yè)管理公司只是業(yè)主的代理人，因此在預收物業(yè)管理費中，除了根據(jù)物業(yè)管理合同所約定的酬金部分外，其余部分都不應作為物業(yè)管理公司的收入，這部分不應該納入營業(yè)稅納稅基礎內(nèi)，如果硬性要求以物業(yè)管理費總額作為納稅基數(shù)，稅費就有可能被列入直接支出，那么稅費就會最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。因此，要推行酬金制，應該從法規(guī)上明確物業(yè)管理公司的納稅基數(shù)。

2.對業(yè)主物業(yè)管理知識的培訓

酬金制的推廣還有賴于業(yè)主對物業(yè)管理知識的認知，對業(yè)主和業(yè)主委員會管理能力與監(jiān)督能力的培訓和提高，才能做到業(yè)主對物業(yè)管理公司的有效監(jiān)督。若業(yè)主完全依賴每年一次的外部審計工作，那么就會減少對物業(yè)管理公司的監(jiān)督效力。同時，業(yè)主對物業(yè)管理知識的匱乏，容易讓物業(yè)管理公司和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的矛盾分歧，導致溝通和理解上的障礙。因此，要推行酬金制，應該建立物業(yè)管理公司對業(yè)主的培訓機制，提高業(yè)主物業(yè)管理知識水平，這樣對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也具有一定的積極推動作用。

3.政府主管部門監(jiān)控機制的建立

物業(yè)收費標準一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費的問題時有發(fā)生，而在酬金制收費方式下，拒絕繳納費用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系，而是單個業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關(guān)系列化。物業(yè)管理公司作為受委托的一方?jīng)]有權(quán)利來十涉業(yè)主之間的利益問題，但當問題嚴重的情況下，必然會影響到對物業(yè)管理公司的有序管理，這時候就需要出現(xiàn)政府主管部門來解決，從而加快業(yè)主之間利益問題的解決速度，避免利益問題糾紛進一步擴大。因此，要推行酬金制，政府主管部門監(jiān)控機制的建立顯得尤其重要。

4.對物業(yè)服務成本的抑制

酬金制下物業(yè)管理公司的利潤直接取決于物業(yè)服務費，從而導致物業(yè)管理公司控制和減低成本的內(nèi)在驅(qū)動力不斷提高。為減少這種情況的發(fā)生，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以通過雙方協(xié)商制定獎懲措施，使得物業(yè)管理公司努力提高管理水平、減少管理成本的內(nèi)在驅(qū)動力，給予物業(yè)管理公司一定比例的獎勵，這樣既能體現(xiàn)了公平與公正，同時又有利于管理方法的不斷改進，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理公司和業(yè)主利益的雙贏。

總體來說，物業(yè)管理的主要日的是提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值與增值。在酬金制下，計入成本的部分費用理論上是不用繳納稅金，只有約定付給物業(yè)公司的服務費才需要繳納稅金。而包十制下，所有的物業(yè)管理費收入都需要繳納稅金。一般情況下，支付給物業(yè)管理公司的服務費約占整個物業(yè)管理費的10%左有，如此可見，酬金制下可節(jié)約相當大一筆稅金。因此，從兩種物業(yè)收費方式來看，酬金制必然是日后物業(yè)管理收費的主導方式。但推行酬金制的一個重要前提是擁有針對業(yè)主的成熟物業(yè)管理培訓機制，讓廣大業(yè)主了解更多物業(yè)管理知識，既便于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的溝通交流，也有利于業(yè)主對物業(yè)管理公司管理水平的監(jiān)督。但由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，其發(fā)展還未完全成熟，推行酬金制依舊存在一些問題，如納稅基數(shù)的核定、對業(yè)主物業(yè)管理知識的培訓、政府主管部門監(jiān)控機制的建立與對物業(yè)服務成本的抑制等等。要真正推行酬金制的物業(yè)管理費收費方式，則需要重點解決上述問題，才能真正讓酬金制發(fā)揮其應有的優(yōu)勢，保證廣大業(yè)主的所有者權(quán)益。參考文獻：

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