武彩霞

摘要：這幾年以來，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)市場的快速成長，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也變得越來越激烈，而工程質(zhì)量確是決定工程建設(shè)的關(guān)鍵，質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響建成的使用。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)始終以質(zhì)量控制為中心，把質(zhì)量控制作為工程建設(shè)的重點(diǎn)。本文主要對房地產(chǎn)工程管理中的質(zhì)量控制進(jìn)行了分析和探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程;管理;質(zhì)量控制

前 言

近年來，隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴(yán)控制，對住宅質(zhì)量從嚴(yán)要求，房地產(chǎn)就會(huì)面臨優(yōu)勝劣汰，所以就整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制占著十分關(guān)鍵的地位，是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中最為重要的一個(gè)部分，對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著非常重要的影響作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量是一個(gè)廣義的概念，主要包括地塊選擇的質(zhì)量、可行性研究的質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)自覺的接受監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的關(guān)系，通過控制項(xiàng)目的規(guī)劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)質(zhì)量、施工階段的質(zhì)量、竣工階段的質(zhì)量等各個(gè)環(huán)節(jié)，達(dá)到控制工程質(zhì)量的目的。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程當(dāng)中，管理人員通過專業(yè)、實(shí)用的理論知識(shí)與實(shí)際經(jīng)驗(yàn)對房地產(chǎn)開發(fā)的各階段進(jìn)行控制和管理，使房地產(chǎn)各個(gè)階段的施工得到更好的銜接和改善，最終，讓更多的業(yè)主可以得到滿意。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。其實(shí)每個(gè)階段的質(zhì)量控制對于工程來講都是至關(guān)重要的，任何一個(gè)階段有了問題出現(xiàn)，都會(huì)致使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量問題的產(chǎn)生。

在房地產(chǎn)的研發(fā)過程當(dāng)中，一定要經(jīng)歷的有五個(gè)階段，第一個(gè)階段就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的審核通過階段;第二個(gè)階段就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，第三個(gè)階段就是項(xiàng)目招投標(biāo)階段;第四個(gè)階段就是項(xiàng)目的施工階段;第五個(gè)階段就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段。以下就從這五個(gè)階段很可能有的質(zhì)量問題來講講自己的看法。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目審核通過階段存在的質(zhì)量問題

作為房地產(chǎn)工程施工開發(fā)過程當(dāng)中的第一個(gè)部分來講，它直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量方面。在這個(gè)階段，如果房地產(chǎn)前期的可行性研究報(bào)告、市場調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位做的不夠深入，工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量就不能夠使業(yè)主的滿意，甚至有的地方的設(shè)計(jì)內(nèi)容很大程度上偏離了最初的理念，所以施工項(xiàng)目的審核質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量有著十分關(guān)鍵的影響作用。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量問題

施工圖設(shè)計(jì)工作是工程建設(shè)的的基礎(chǔ)性工作，設(shè)計(jì)的合理與否直接影響工程質(zhì)量。有的設(shè)計(jì)單位為了急于完成任務(wù)，出現(xiàn)設(shè)計(jì)深度不夠、專業(yè)不協(xié)調(diào)等設(shè)計(jì)問題，在工程施工中就會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)失誤，嚴(yán)重的還有可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)無法驗(yàn)收。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段的質(zhì)量控制也是非常重要的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)并未做到公正、公平、公開及透明化，這就不能避免的會(huì)有一些消極現(xiàn)象、暗箱操作現(xiàn)象出現(xiàn)，并且會(huì)致使這一項(xiàng)目的招標(biāo)有了缺陷。比如說有的企業(yè)會(huì)掛靠資質(zhì)，出現(xiàn)名不副實(shí)的情況，在施工過程中出現(xiàn)勞資糾紛，拖欠農(nóng)民工工資;還有的企業(yè)不正常的合理報(bào)價(jià)，采用低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠的方式。所以一定要注重招投標(biāo)階段的質(zhì)量控制。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中，施工階段是最為關(guān)鍵，最為重要的一個(gè)階段。施工階段的質(zhì)量控制對房屋最終的使用起著決定性的作用。在施工階段的質(zhì)量問題主要包括：不按圖施工;施工工藝的不規(guī)范，沒有按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，在施工過程中偷工減料，以次充好;安全措施做的不合理，不到位，嚴(yán)重的出現(xiàn)安全事故;在施工經(jīng)過當(dāng)中，沒有對施工裝備、原材料及其技術(shù)等使用嚴(yán)格的核查，出現(xiàn)施工質(zhì)量問題;在施工經(jīng)過當(dāng)中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管的有關(guān)負(fù)責(zé)人員，本身有著不專業(yè)及其缺少一些相關(guān)素養(yǎng)的問題。

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段中存在的質(zhì)量問題

在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的最后時(shí)期，驗(yàn)收工作是十分必要與重要的。第一，在項(xiàng)目的整個(gè)施工經(jīng)過當(dāng)中，項(xiàng)目經(jīng)理并未關(guān)注施工的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，只是單純的依靠最后的驗(yàn)收部分，這是十分不可取的;第二，在對項(xiàng)目開展最終的評估環(huán)節(jié)上面，因?yàn)槠髽I(yè)并未邀請專業(yè)的相關(guān)部門進(jìn)行必要的分析與總結(jié)，更可能沒有開展有關(guān)工作的匯報(bào)，也沒做特定的意見反饋機(jī)制;第三，與此有關(guān)的客服工作人員，因?yàn)槿鄙儆嘘P(guān)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，這給房地產(chǎn)的開發(fā)上面產(chǎn)生了一些的困難。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中質(zhì)量問題的對策

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目審核通過環(huán)節(jié)的對策

為了讓房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目可以有一個(gè)良好的開始，一方面，要求在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目方案的可行性方面進(jìn)行深刻的思考，對項(xiàng)目的可行性報(bào)告開展全面的審核工作，保證這一項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展;另一方面，要把對房地產(chǎn)施工項(xiàng)目計(jì)劃書的審核力度進(jìn)行加大，在條件許可的狀況之下，能夠成立有關(guān)的專家領(lǐng)導(dǎo)對這一項(xiàng)目計(jì)劃書開展評價(jià)同時(shí)給出合理的建議。使用如此辦法，起到改善房地產(chǎn)施工項(xiàng)目審核部分的作用。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與招投標(biāo)階段的對策

首先，在選擇合適的項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工單位的時(shí)候，需要做出綜合考量任何方面的原因，企業(yè)還能夠通過專業(yè)評委的建議來進(jìn)行選擇，在評選的過程當(dāng)中一定要做到公正、公開與透明化;其次，在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程當(dāng)中，要求轉(zhuǎn)變思想，制定有關(guān)的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理體系，而且對管理人員等做出定期的考核記錄，希望可以依照要求完成設(shè)計(jì)圖紙;最后，積極開展學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀的質(zhì)量管理辦法，建立起就本身來講比較適合的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的質(zhì)量管理制度，把客戶的任何方面的要求作為標(biāo)準(zhǔn)開展具體的設(shè)計(jì)和施工工作。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段對策

第一，可以采用監(jiān)理公司，讓監(jiān)理對整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量把控，嚴(yán)格要求施工單位按照圖紙和國家的規(guī)范進(jìn)行施工，賦予監(jiān)理工程師相應(yīng)的權(quán)利，更好的行使職責(zé)，控制質(zhì)量。第二，通過招標(biāo)選擇有資質(zhì)的有實(shí)力的企業(yè)，嚴(yán)禁低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠，影響工程質(zhì)量，延誤工期;第三，關(guān)于項(xiàng)目施工經(jīng)過當(dāng)中用到的裝備、原材料及其技術(shù)等等，要通過現(xiàn)場質(zhì)量檢驗(yàn)，分部工程、隱蔽工程要及時(shí)的驗(yàn)收，建設(shè)單位要組織參建的各方不定期的進(jìn)行質(zhì)量的檢查，做到發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理;最后，還要成立督查組織，隨時(shí)對工程質(zhì)量實(shí)施督察，防止質(zhì)量事故的發(fā)生。另外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的有關(guān)管理人員及其員工的專業(yè)知識(shí)與工作素養(yǎng)要有進(jìn)一步的成長，能夠制定有關(guān)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)制度，同時(shí)在具體工作當(dāng)中合理執(zhí)行。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工驗(yàn)收階段的對策

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的后期的收尾工作也是十分關(guān)鍵的。要想使這一部分可以在真正含義上落到實(shí)處來，一方面一定要依據(jù)早已有的質(zhì)量檢測規(guī)則來進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的驗(yàn)收和交接工作;另外一個(gè)地方，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工具體狀況給出明確的評價(jià)和匯報(bào)工作，能夠把實(shí)際情況作為根據(jù)進(jìn)一步開通專用的有效渠道來全面搜集工程的反饋信息和合理化建議。

四、結(jié)束語

在目前競爭愈來愈激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)里，項(xiàng)目的質(zhì)量控制早已是十分重要的問題，直接關(guān)系著房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)能否合格。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的質(zhì)量控制工作是一個(gè)艱巨而又長久的問題，因此要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的工作，為房地產(chǎn)的完善做出相應(yīng)貢獻(xiàn)。

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