孟斌

摘 要：伴隨這些年深入房改，我國(guó)原來(lái)福利分房政策已不復(fù)存在，實(shí)施了新住房政策，但隨之而來(lái)的是住房新問(wèn)題。在市場(chǎng)動(dòng)力的推動(dòng)下不斷抬高住房?jī)r(jià)格，中低收入者提高的收入始終跟不上房?jī)r(jià)的漲幅，并且越拉越大，結(jié)構(gòu)失衡的住房供給，日益突顯兩極化的住房消費(fèi)現(xiàn)象。我國(guó)政府為此非常重視，對(duì)住房問(wèn)題積極關(guān)注，住房保障體系已見雛形，為中低收入者解決住房困難起到?jīng)Q定性作用。

關(guān)鍵詞：住房保障；基本定位；廉租房

對(duì)任何國(guó)家來(lái)說(shuō)，政府為國(guó)內(nèi)居民解決住房問(wèn)題能體現(xiàn)其重要職能。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，快速發(fā)展的工業(yè)化加快了城市化進(jìn)程，我國(guó)近十年商品房?jī)r(jià)格高歌猛進(jìn)，就現(xiàn)實(shí)而言，低收入者的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20，這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于多數(shù)人購(gòu)買力，尤為突出的就是低收入者的住房問(wèn)題。顯而易見，對(duì)中低收入群體來(lái)說(shuō)，要是只憑借市場(chǎng)機(jī)制，不可能為自身提供住房保障。我國(guó)政府對(duì)城市低收入群體的住房問(wèn)題已倍加關(guān)注。從2009年開始近萬(wàn)億元資金投入到建設(shè)保障性住房中，改造棚戶區(qū)、建設(shè)廉租房、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房都是其建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。就我國(guó)促進(jìn)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)的因素而言，我國(guó)過(guò)去依賴的房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)已有著泡沫化危機(jī)，并憑借廉價(jià)勞動(dòng)力對(duì)外發(fā)展出口，當(dāng)下這些以前的優(yōu)勢(shì)被漸漸淡化。因此，我國(guó)加速建設(shè)保障性住房，不但可以帶動(dòng)如水泥、鋼鐵等行業(yè)發(fā)展，還能對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)加以抑制，并擴(kuò)大內(nèi)需。

1 住房保障在我國(guó)的基本定位

1.1 住房保障在我國(guó)定位的目標(biāo)

住房保障設(shè)定的目標(biāo)與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程直接相關(guān)。參照國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展住房保障目標(biāo)可分為三個(gè)階段：住者有其屋、有適宜的房屋、較好的住房條件。住者有其屋的目標(biāo)就是人人有房住，包括最困難的家庭，不管是自有房還是租賃，這是最低的住房保障要求；有適宜的房屋就是不但要有住房，還要有適宜家庭需要的住房；較高的住房層次就是大部分居民有比較完善的住房條件。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)狀，其保障目標(biāo)屬于第一階段，以此采取合適措施與實(shí)施適當(dāng)政策。

1.2 住房保障在我國(guó)定位的對(duì)象

享受住房保障資格的是誰(shuí)，亦是住房保障面向哪些對(duì)象，我國(guó)理論界在這個(gè)問(wèn)題上還有著不少概念誤區(qū)。全體國(guó)民都應(yīng)該享受住房保障，其對(duì)象是社會(huì)各個(gè)階層的成員，并非局限某些家庭或人。但從我國(guó)當(dāng)下的國(guó)情看，住房保障的核心群體就是中低收入者。將中低收入者的住房問(wèn)題處理好是解決住房保障最關(guān)鍵的任務(wù)。

1.3 住房保障在我國(guó)定位的原則

基本出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)是突出解困，我國(guó)是人口眾多的發(fā)展大國(guó)，讓每位大眾都能平攤到住房保障資源是不現(xiàn)實(shí)的。在有限的保障資源中，面臨住房問(wèn)題最大的群體應(yīng)是住房保障的需解決的核心部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房不足10平米的困難戶有千萬(wàn)之多。應(yīng)將保障資源傾向這類群體，讓他們盡早脫困，這是牢牢掌握實(shí)施住房保障的基本出發(fā)點(diǎn)。此外，基本準(zhǔn)則就是保障適度，居民住房在我國(guó)有三個(gè)層次需求：基本型需求、發(fā)展型需求、舒適型需求，是按收入等級(jí)的不同來(lái)劃分這三個(gè)層次的。就當(dāng)下我國(guó)重點(diǎn)實(shí)施住房保障的中低收入者而言，住房保障只能滿足其基本居住需求，即為基本的保障安全、生活空間、生活需求。在為中低收入者解決住房問(wèn)題上，必須對(duì)適度保障牢牢控制，使中低收入者一直維持在住房的適度保障水平上，同時(shí)能順利推進(jìn)住房的適度保障能持續(xù)發(fā)展。

2 我國(guó)住房保障的潛在缺陷

2.1 構(gòu)建的法律層次不高

就各國(guó)構(gòu)建發(fā)展保障房體系的歷程而言，各國(guó)都對(duì)保障房的一切措施與政策通過(guò)立法使其法制化，這樣在全國(guó)范圍才能實(shí)施自上而下的住房保障，諸如美國(guó)的住房法及與住房相關(guān)的貸款法，新加坡的建屋與發(fā)展法令等，所以法制化是實(shí)施社會(huì)保障的必經(jīng)之路。法制化可以使住房保障體系明晰化各主體的職責(zé)與權(quán)益，只有通過(guò)穩(wěn)定性、連續(xù)性執(zhí)行法律，才可以有效持續(xù)運(yùn)行住房保障體系?？v觀我國(guó)從改革住房制度至構(gòu)建起城市住房保障的這些年，沒(méi)有制定過(guò)涉及住房保障的必要法規(guī)。盡管中央政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)住房保障體系不斷完善與調(diào)整，但其推動(dòng)都是以辦法、意見及通知等文件方式。如今國(guó)務(wù)院、各省、自治區(qū)、直轄市及建設(shè)部等部門頒發(fā)的與經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房等相關(guān)的行政規(guī)章制度、地方法規(guī)是地方執(zhí)行操作的法律依據(jù)，必然有著法律層次不高、各成體系，較弱的法律權(quán)威性，以及政策措施缺乏強(qiáng)制力等問(wèn)題。

2.2 保障性住房的供應(yīng)量與現(xiàn)實(shí)需求有差距

國(guó)務(wù)院在2007年針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)布了管理辦法，將收入較低的城鎮(zhèn)住房困難戶納入供給經(jīng)濟(jì)適用房的范圍。但就近年來(lái)實(shí)際操作而言，全國(guó)供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房與現(xiàn)實(shí)中目標(biāo)對(duì)象的需求還有不小的缺口，供需經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重不平衡的原因有：首先，管理支配我國(guó)土地的權(quán)力在各地政府手中，在城市化推動(dòng)下土地價(jià)格一再被抬高，因政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房需要無(wú)償劃撥土地，這直接影響到財(cái)政收入，同時(shí)地方政府在轄區(qū)內(nèi)出讓使用土地的權(quán)力，能使財(cái)政收入大量增加，各地政府在此背景下紛紛削減建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地量，并非把建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房視為建設(shè)規(guī)劃住房的重點(diǎn)。其次，經(jīng)濟(jì)適用房相比商品房?jī)r(jià)格偏低，如果在市場(chǎng)中投入過(guò)多經(jīng)濟(jì)適用房，商品房?jī)r(jià)格明顯會(huì)受到直接沖擊，就會(huì)引發(fā)政府轄區(qū)內(nèi)進(jìn)一步放緩增長(zhǎng)GDP的速度，商品房市場(chǎng)在政府的收益與政績(jī)驅(qū)動(dòng)下獲得了高歌猛進(jìn)的發(fā)展，甚至少數(shù)地方取消建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，進(jìn)而使眾多低收入者享受不到住房保障。最后，因房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)直接帶動(dòng)了各地增長(zhǎng)GDP，所以各地對(duì)商品房市場(chǎng)都大加開發(fā)，通過(guò)增加建設(shè)商品房總量換取政績(jī)，對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重忽略。

2.3 經(jīng)濟(jì)適用房的政策不明朗，廉租房缺少資金

沒(méi)有清晰區(qū)別界定商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的本質(zhì)，在交易住房市場(chǎng)中缺少約束，于是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投資就有了空間，這擾亂了房產(chǎn)市場(chǎng)。前些年全國(guó)普漲的房?jī)r(jià)，勢(shì)不可擋的商品房市場(chǎng)，其價(jià)格一路飆升，通過(guò)在二手房市場(chǎng)買賣經(jīng)濟(jì)適用房，其價(jià)格同樣高漲，保障性住房竟成投資工具，那些中高收入者或手握大權(quán)者便有了投機(jī)念想，千方百計(jì)將保障房拿到手中，獲取投機(jī)利益。如此一來(lái)住房保障要想普惠低收入者勢(shì)必受影響，使社會(huì)引發(fā)了存廢經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)疑。此外，這些年除對(duì)保障房撥付資金扶持外，為數(shù)不多的城市構(gòu)建了資金供應(yīng)的制度性計(jì)劃，更多的城市是對(duì)出讓土地凈收益與增值的公積金收益高度依賴，這是廉租房的主要資金源。這類資金雖靈活當(dāng)沒(méi)法保障后續(xù)資金，不少城市租金補(bǔ)貼方式推行不下去，只能一次性籌措資金購(gòu)買、建設(shè)廉租房。

3 我國(guó)促進(jìn)住房保障優(yōu)化調(diào)整的策略

3.1 注重建設(shè)住房保障法

因長(zhǎng)久以來(lái)住房福利化在我國(guó)的實(shí)行，只是在近些年現(xiàn)代住房保障才在我國(guó)產(chǎn)生，明顯滯后的法制，對(duì)如今健康發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)生制約，應(yīng)盡早強(qiáng)化建設(shè)住房保障法。其一，公民居住權(quán)應(yīng)在民法、憲法中著重強(qiáng)調(diào)。我國(guó)當(dāng)下的憲法對(duì)公民權(quán)利做出規(guī)定，公民在喪失勞動(dòng)能力、身患疾病、年老時(shí)，有權(quán)獲得社會(huì)、國(guó)家的物質(zhì)幫助。在此前提下完全能增加公民居住權(quán)受國(guó)家保護(hù)，對(duì)公民居住條件需盡力改善，為公民的居住條件提供基本保障等相關(guān)居住權(quán)法律條文，使社會(huì)、國(guó)家提高重視公民居住權(quán)的責(zé)任。此外，要制訂住房保障的專業(yè)性法律，我國(guó)如今亟需頒發(fā)對(duì)住房保障計(jì)劃、發(fā)展目標(biāo)有根本明確的住房法，它是實(shí)現(xiàn)住房保障機(jī)制、方法，及政府責(zé)任等的法律規(guī)定，如此我國(guó)才能邁入住房保障的有法可依軌道，保障有序推動(dòng)發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)。

3.2 鼓勵(lì)民間參與建設(shè)保障性住房，收購(gòu)空置住房

就現(xiàn)實(shí)而言，多數(shù)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房地理位置較偏，沒(méi)有足夠的配套服務(wù)設(shè)施，建設(shè)好這些經(jīng)濟(jì)適用房以后，政府還要為改善居民生活投入一批財(cái)力物力。政府在如此情況下可給予承建的房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)優(yōu)惠，諸如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房周邊地塊，政府可賦予其開發(fā)商優(yōu)先開發(fā)權(quán)；政府對(duì)開發(fā)周邊地塊的開發(fā)商可降低適當(dāng)稅費(fèi)。上述政策性傾向，既能把開發(fā)商主動(dòng)性調(diào)動(dòng)起來(lái)，又能避免形成貧民窟。除此之外，經(jīng)濟(jì)適用房得到補(bǔ)充的另一渠道就是收購(gòu)空置住房。這些年因不少房地產(chǎn)企未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做到認(rèn)真調(diào)研，盲目大規(guī)模的開發(fā)商品房項(xiàng)目，引發(fā)不少城市建成的商品房沒(méi)有銷路，大量空置房形成，這樣的局面既使開發(fā)商的資金回籠不及時(shí)，又嚴(yán)重浪費(fèi)大量社會(huì)資源。所以政府要考慮做好說(shuō)服開發(fā)商的工作，政府對(duì)空置期較長(zhǎng)的商品房統(tǒng)一收購(gòu)用于對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)充，針對(duì)政府收購(gòu)價(jià)，可請(qǐng)專業(yè)評(píng)估房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)來(lái)估算。政府對(duì)那些復(fù)雜的戶型結(jié)構(gòu)、面積超標(biāo)，過(guò)于豪華的配套設(shè)施等超過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的高檔住房可暫不納入收購(gòu)范圍。

3.3 提供住房保障的高效金融支持

發(fā)展住房業(yè)的加速器就是住房金融，發(fā)展好住房金融對(duì)解決好建設(shè)保障房的資金瓶頸問(wèn)題有利，也能極大推動(dòng)住房消費(fèi)。這些年住房金融在我國(guó)已發(fā)展成型，但仍比房地產(chǎn)滯后。發(fā)展滯后的政策性住房金融，僅有公積金貸款，沒(méi)有直接向中低收入者無(wú)息或低息的放貸；住房抵押貸款的政策性擔(dān)保機(jī)制未建起，缺少對(duì)低收入者放貸的擔(dān)保主體；只有住房公積金、商業(yè)銀行參與到我國(guó)的住房金融中，較少的機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)展住房金融不利。所以既有快速將金融市場(chǎng)打造好，又要推動(dòng)住房政策健全金融市場(chǎng)，諸如努力實(shí)施政策性住房貸款與住房?jī)?chǔ)蓄，對(duì)貸款擔(dān)保完善機(jī)制，對(duì)中低收入者降低申貸門檻等。

4 結(jié)論

綜上所述，住房有著公共屬性，不能將其完全推向市場(chǎng)進(jìn)行商品化，政府應(yīng)肩負(fù)起為中低收入者解決住房問(wèn)題的責(zé)任，這種做法是國(guó)際公認(rèn)的。我國(guó)房改后住房保障并不完善，形成較多的社會(huì)矛盾，對(duì)社會(huì)整體和諧有影響，所以要注重建設(shè)住房保障法、鼓勵(lì)民間參與建設(shè)保障性住房，收購(gòu)空置住房、提供住房保障的高效金融支持。

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