孫曉宇

樓市“330新政”一出，關(guān)于房地產(chǎn)的傳說又此起彼伏。配合此前降息降準的系列政策， 房地產(chǎn)的春天似乎真的來了。但是，房價還會像坐火箭一樣嗎？你買房的時機到了嗎？

4月4日，清明小長假第一天，北京亦莊·金茂悅的銷售馮宇情早上8點就來到售樓中心，為當天的營銷活動做準備。“這是‘330新政’出來之后第一個周末，還是個小長假，相信今天到訪的客戶會很多?！?/p>

馮宇情的想法得到了應驗，不到9點，就有客戶陸續(xù)到訪，她開始忙碌起來。9點鐘，營銷活動準時開始，售樓中心也人潮涌動，休息區(qū)坐滿了人。馮宇情一個人帶著兩撥客戶一起去看樣板間，“沒辦法，人太多，銷售都安排不開了?！?/p>

這樣的熱鬧還是有結(jié)果的，3天小長假，馮宇情成交了兩套房，成交額近1300萬元。而亦莊·金茂悅3天小長假，現(xiàn)場共接待了500余組客戶、1600余人，共計銷售51套房。

3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，宣布將二套房首付比例降至四成，對于使用公積金購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%，被稱為“330新政”。

“330新政”的出臺，對低迷的房地產(chǎn)市場來說無疑是一劑強心針。僅僅在新政出臺的幾天以來，不少人就都在各種即將“漲價”的觀點與評論中慌了神，仿佛再不出手，就會一夜之間變得老無所居。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，這是繼1998年、2008年之后，新中國第三次政府明確救市，也是2008年之后最大力度、最密集的救市行動，必將寫入中國房地產(chǎn)史冊。

房產(chǎn)回暖交易量先知

國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的“2015年1—3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，1—3月份，全國商品房銷售指標連續(xù)13個月同比下降。2015年1—3月，全國商品房銷售面積、銷售額分別為18254萬平方米、12023萬元，均為連續(xù)第13個月同比下降，降幅分別為9.2%、9.3%。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為，一季度適逢春節(jié)假期前后，房地產(chǎn)進入銷售淡季，前兩個月全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)近20%的下滑。直觀來看，70個大中城市新建商品住宅2月份銷量環(huán)比減少近10萬套。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，“一季報”數(shù)據(jù)不好的主要原因是受前兩個月樓市成交低迷拖累?！皩嶋H上，3月上旬樓市成交依然受到春節(jié)假期的影響，但從3月中下旬開始，成交量價開始發(fā)力?！?/p>

有專家預計，二季度房地產(chǎn)市場將步入傳統(tǒng)銷售旺季，同時隨著政策環(huán)境的優(yōu)化、寬松，政策效果顯現(xiàn)，市場整體形勢將繼續(xù)好轉(zhuǎn)，但去庫存依然是未來一定時間內(nèi)的主要基調(diào)。

公積金新政為房產(chǎn)助力

“330新政”點燃房地產(chǎn)熱情，各地也陸續(xù)推出公積金新政，為房地產(chǎn)助力。

連日來，包括上海在內(nèi)的多個地方政府，密集出臺公積金貸款政策，新一輪公積金貸款政策寬松正在提速。

日前，上海宣布公積金個人貸款額度上調(diào)，從原來單人最高可貸40萬元上升至60萬元，家庭最高可貸80萬元上升至120萬元。

除上海之外，其他城市也陸續(xù)對公積金貸款做出了調(diào)整。4月8日，安徽省直住房公積金管理中心表示，住房公積金貸款政策作出了最新調(diào)整。根據(jù)這一新規(guī)，省直住房公積金貸款的二套房首付比例將降至30%，貸款利率上浮10%，不管是首付比例還是上浮標準，較之前都有了一定幅度的下調(diào)。

深圳市政府宣布，自4月7日起，住房公積金貸款首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%。

而早在3月份，北京和廣州兩地就已經(jīng)對公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應調(diào)整。這表明到目前為止，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經(jīng)全部調(diào)整原有的公積金貸款購房政策。另外，包括南京、珠海、遼寧、福建等地均推出了公積金新政。

公積金貸款額度的提高，有效降低了購房成本。以上海為例，調(diào)整后每戶最高貸款額度120萬元，那么，相較于原先的最高80萬元來說，可以多申請40萬元的公積金貸款。而相比較40萬元商業(yè)貸款，以基準利率、等額本息來計算，還款年限為20年的話，每月還款額減少418.78元；按30年來計算的話，每月還款額減少462.89元。

此外，公積金貸款新政降低首付比例，在一定程度上降低了購房門檻。以深圳為例，如某首次置業(yè)者購買一套總價為150萬元左右的小戶型，新政前需要支付45萬元的首付款，而新政后只需30萬元，門檻明顯降低。

市場分析人士認為，新政有望刺激市場需求加速入場。事實也證明，刺激政策對市場交易活躍程度的回升有著明顯的作用。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，3月份，北上廣深四大一線城市的商品住宅成交面積合計為235.9萬平方米，環(huán)比上漲70.6%。

新政來了房價漲嗎？

樓市新政，對一年多來不溫不火的樓市而言，是一劑強心針。政策剛落，已是“漲”聲一片。

美聯(lián)物業(yè)研究顯示，3月30日當晚，雖然政策還未在深圳落地，大部分深圳的二手房賣家都對放盤價進行上調(diào)，普通住宅上調(diào)5%-10%，豪宅上調(diào)10%-15%。

日前有媒體報道，融創(chuàng)中國主席孫宏斌有意全面提高上海項目的價格，宣布7天不漲價，暗示一周后，融創(chuàng)可能漲價。

房地產(chǎn)中介則忙于向客戶喊話：“房價上漲的可能性非常大，我們肯定是會漲價的?！薄胺績r即將大幅上漲，還在等什么？”“地產(chǎn)春天來了！漲價風波開始了！”

如今無論是購房者，還是投資者，都希望知道房價究竟會不會大漲，會否再迎來一個類似2009年的大牛市？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，二套房首付從60%—70%調(diào)整為40%，對于市場來說，起碼可以直接增加10%的有效購買需求。中原地產(chǎn)分析稱，特別是在今年一二線城市的供需關(guān)系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

恒大集團董事局主席許家印也認為，今年房地產(chǎn)總體銷量好于2014年是“可以肯定的”。廣州維森置業(yè)董事長張維倫表示，今年在政策對剛需和首改的支持下，開發(fā)商肯定會樂于向市場需求穩(wěn)定且容量較大的一二線加碼進軍。

不少中介人士表示，已經(jīng)有很多準購房者致電咨詢，買方賣方都很熱心。

不過，也有不少人表示，一時的刺激之后，長期效應很難說。房地產(chǎn)市場告別高增長、回歸平穩(wěn)的大趨勢恐怕一時難以扭轉(zhuǎn)。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，雖有刺激作用，但房價大幅上漲的可能性不大，因為從現(xiàn)階段宏觀樓市整體結(jié)構(gòu)性供過于求的特征來看，業(yè)主方提價只會面臨有價無市的被動。

胡景暉認為，新政將刺激改善型需求提前釋放，將促進大戶型、高價房的銷售，但不會創(chuàng)造新的需求，“因為首付比例降低后貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會有所加大”。多位高級代理負責人表示，購房者的熱情比起前幾年明顯不足，“盡管政府的救市信號一個接一個，但市場買賬的并不多?！?/p>