摘要：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)已經(jīng)不可能有以往那么豐厚。大多數(shù)人都處于觀望狀態(tài)下，銷售情況也一度出現(xiàn)低迷。開發(fā)企業(yè)要想在如此艱難的市場(chǎng)環(huán)境中繼續(xù)生存和發(fā)展，就必須從企業(yè)自身的管理、項(xiàng)目品質(zhì)的提高、成本控制的優(yōu)化等方面著手。文章對(duì)工程造價(jià)全過(guò)程控制的重點(diǎn)及對(duì)策進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)；全過(guò)程控制；房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；企業(yè)管理；項(xiàng)目品質(zhì) 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：TU723 文章編號(hào)：1009-2374（2015）19-0195-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.19.097

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全周期非常長(zhǎng)，從前期的項(xiàng)目策劃及定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)和合同簽訂、工程現(xiàn)場(chǎng)的施工、后期的驗(yàn)收和運(yùn)營(yíng)等。每一個(gè)階段都有其對(duì)應(yīng)的費(fèi)用組成和成本控制要素。而且各個(gè)階段的成本控制都有其內(nèi)在的聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣，相互指引和制約。本文就工程造價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)中的全過(guò)程中的重點(diǎn)階段控制要點(diǎn)進(jìn)行剖析。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.1 重施工、輕設(shè)計(jì)

很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工階段成本控制非常嚴(yán)格，會(huì)傾注大量的人力和物力對(duì)其進(jìn)行管控，卻忽視了對(duì)成本控制最關(guān)鍵的因素——設(shè)計(jì)。建筑施工成本的計(jì)算依據(jù)，主要是設(shè)計(jì)圖紙。工程量和材料選擇、施工工藝要求等都是來(lái)源于設(shè)計(jì)圖紙。設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣和質(zhì)量對(duì)成本產(chǎn)生具有直接的影響。而很多企業(yè)在拿到土地后為了能快速開工收回成本，而極度壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，拿到圖紙后匆忙施工，甚至邊出圖邊施工，導(dǎo)致圖紙中存在大量的問(wèn)題和缺陷，在施工過(guò)程中發(fā)生了太多不可控的因素和費(fèi)用超支。

1.2 管理制度不完善

很多施工企業(yè)都有自己相應(yīng)的管理制度和流程，但是缺乏全面性和科學(xué)性。而且在具體的項(xiàng)目部中，這些制度很多只是流于形式或者根本沒(méi)有傳達(dá)到相應(yīng)的管理人員和勞務(wù)隊(duì)伍那里，造成制度的流于形式。缺乏制度的管理和約束，在施工過(guò)程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種預(yù)算外的費(fèi)用，造成成本的增加。

1.3 合同中條款不明或缺項(xiàng)

建設(shè)工程項(xiàng)目合同中涉及到的條款非常多，很多部分需要合同雙方進(jìn)行協(xié)商后確定。特別是對(duì)于承包范圍這塊內(nèi)容，經(jīng)常出現(xiàn)不夠明晰或者是缺項(xiàng)的狀況。如土建施工的抹灰工程內(nèi)，只寫了一個(gè)含抹灰工程，但是工程實(shí)際中，有些位置是不需要抹灰的，這就導(dǎo)致在施工過(guò)程中，引起施工單位的誤解，或者是有些該抹的位置沒(méi)有抹，引起雙方的爭(zhēng)議。特別是不同工種之間的交接面劃分一定要在合同中給予足夠的明確，否則容易導(dǎo)致后期雙方重合或者都無(wú)人施工的現(xiàn)象。

2 前期階段的造價(jià)控制要點(diǎn)

2.1 做好市場(chǎng)調(diào)研

在市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候，要充分了解項(xiàng)目周邊的價(jià)格情況、場(chǎng)地情況、市政建設(shè)情況、客戶分部情況等，為項(xiàng)目的可行性研究和市場(chǎng)定位提供有效依據(jù)。調(diào)研的數(shù)據(jù)精確性和完整性，對(duì)目標(biāo)成本的設(shè)立起到關(guān)鍵性的影響作用。

2.2 合理確定投資估算

做好市場(chǎng)調(diào)研后，根據(jù)公司內(nèi)部成本制度、建設(shè)規(guī)模和周邊項(xiàng)目情況來(lái)綜合確定投資估算，這對(duì)后期的各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)確定和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)都有較大的影響。

2.3 土地成本控制

土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)較大比例的部分。因此在拿土地的時(shí)候，一定要與政府進(jìn)行充分的協(xié)商，盡量將土地成本降到最低。

3 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制要點(diǎn)

3.1 選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位

設(shè)計(jì)單位的綜合實(shí)力反映在設(shè)計(jì)人員的素質(zhì)和水平上，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位可以準(zhǔn)確地理解委托方的需求、減少設(shè)計(jì)缺陷和漏洞。在后期的施工階段有效減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。

3.2 給設(shè)計(jì)單位明確費(fèi)用目標(biāo)

很多房地產(chǎn)企業(yè)在給設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)任務(wù)書的時(shí)候，只是提出具體設(shè)計(jì)要點(diǎn)和方案要求，沒(méi)有明確費(fèi)用指標(biāo)。以至于設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)的時(shí)候，一味追求高標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范固然是滿足了，但是成本費(fèi)用也比較高。

3.3 利用新型軟件分析

設(shè)計(jì)單位各專業(yè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，可以根據(jù)BIM等計(jì)算軟件，分析本方案的各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)。如果超出了建設(shè)方的預(yù)算，可以及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，防止到工程的實(shí)施階段再改方案，造成工期和時(shí)間上的浪費(fèi)。

4 招投標(biāo)階段的造價(jià)控制要點(diǎn)

4.1 認(rèn)真編制標(biāo)底和標(biāo)書

標(biāo)書是招標(biāo)范圍和相應(yīng)要求的根本性文件，標(biāo)底是把握費(fèi)用控制的底線。在制作標(biāo)書的時(shí)候，一定要?jiǎng)澐智宄┕し秶⒚鞔_具體要求，防止施工重復(fù)或者無(wú)人施工的狀況，特別是一些交接的部分到底由誰(shuí)來(lái)施工，一定要明確清楚。

4.2 做好入圍單位的選取

好的施工單位對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行起到關(guān)鍵的作用。在招標(biāo)階段，一定要做好入圍單位的選擇。在投標(biāo)之前，要考查單位的綜合實(shí)力、企業(yè)資質(zhì)、工程建設(shè)情況、實(shí)際工程現(xiàn)場(chǎng)的布置等。滿足基本條件后，再讓其進(jìn)行投標(biāo)。并非完全按照最低價(jià)中標(biāo)原則選擇。

5 合同簽訂階段的造價(jià)控制要點(diǎn)

5.1 加強(qiáng)合同內(nèi)容的分析和交底工作

建筑工程合同中的內(nèi)容關(guān)系到工程質(zhì)量、工期、安全文明、價(jià)款、索賠、簽證、目標(biāo)等各項(xiàng)要求和具體規(guī)定。根據(jù)合同簽訂的內(nèi)容，雙方均應(yīng)該分析各自的優(yōu)缺點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)因素，找出合同中的漏洞和不足之處，并及時(shí)與工程部門人員進(jìn)行溝通。讓現(xiàn)場(chǎng)管理人員及時(shí)了解各風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和重點(diǎn)控制因素，這樣才能保證雙方利益得到有效的保證。

5.2 加大合同管理力度

合同的談判到簽訂以及后期的跟蹤管理，需要有專業(yè)人員來(lái)執(zhí)行。所以要做好合同管理，首要要求具備過(guò)硬的技術(shù)素質(zhì)和敬業(yè)的責(zé)任態(tài)度，控制好合同從簽訂到后期管理的每一個(gè)過(guò)程。特別是對(duì)于合同的變更、補(bǔ)充等內(nèi)容，必須要謹(jǐn)慎對(duì)待，并及時(shí)傳達(dá)到工程現(xiàn)場(chǎng)的每一位管理人員，做到信息的及時(shí)流暢傳遞，隨時(shí)了解合同內(nèi)容的變化。

6 施工階段的造價(jià)控制要點(diǎn)

6.1 控制項(xiàng)目變更、簽證

項(xiàng)目變更是施工過(guò)程中由于設(shè)計(jì)缺陷、客戶需求、現(xiàn)場(chǎng)需要等原因造成需要發(fā)生的圖紙變更，任何一項(xiàng)變更都會(huì)涉及造價(jià)的變化。因此在施工階段要控制項(xiàng)目變更的發(fā)生，做好變更的審批和審查，盡量少地發(fā)生

變更。

6.2 加強(qiáng)過(guò)程檢查

在施工過(guò)程中，甲方人員應(yīng)該加強(qiáng)過(guò)程檢查，不斷發(fā)現(xiàn)施工中存在的問(wèn)題或者設(shè)計(jì)缺陷，并及時(shí)提出解決方案和措施，減少返工。

6.3 加強(qiáng)監(jiān)理單位利用

建設(shè)方應(yīng)該充分發(fā)揮和利用監(jiān)理單位的力量，加強(qiáng)施工圖紙審查、過(guò)程旁站和平行檢查工作，保證施工過(guò)程按照設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求實(shí)施。

7 竣工階段的造價(jià)控制要點(diǎn)

7.1 竣工圖與施工圖的對(duì)比

在工程建設(shè)的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種變更，導(dǎo)致工程完工后，很多部位與原設(shè)計(jì)圖紙有較大的差別。例如比較常見的機(jī)械設(shè)備的變更、工程結(jié)構(gòu)造型的變更、某些部位使用材料的變更、建筑平面布局的變更等。

在竣工決算結(jié)算，業(yè)主應(yīng)細(xì)致地審核竣工圖與施工圖的區(qū)別，特別是對(duì)于一些發(fā)生變化的部位是否有相應(yīng)的依據(jù)，同時(shí)業(yè)主所發(fā)出的指令單和設(shè)計(jì)變更單是否已經(jīng)按照要求完成并在竣工圖中有所體現(xiàn)。只有將發(fā)生變化的工程量準(zhǔn)確地找出來(lái)，才能為增加或減少的費(fèi)用提供根本性的依據(jù)。

7.2 各類簽證的嚴(yán)格把關(guān)

簽證是任何一個(gè)工程項(xiàng)目都不可避免的事情。很多是由于設(shè)計(jì)圖紙的不完善、合同范圍的不明確、工程現(xiàn)場(chǎng)的窩工返工、各種零星項(xiàng)目的產(chǎn)生等。不論什么原因，發(fā)生的簽證應(yīng)該有相應(yīng)的依據(jù)，如業(yè)主的指令、簽證的原因、現(xiàn)場(chǎng)三方管理人員的實(shí)際計(jì)量、相關(guān)影像資料等。業(yè)主的造價(jià)人員應(yīng)充分審核簽證的相關(guān)資料的真實(shí)性和時(shí)效性，同時(shí)還要結(jié)合實(shí)際情況分析，哪些簽證是業(yè)主應(yīng)該支付的，哪些是屬于施工企業(yè)自身原因應(yīng)由其自身承擔(dān)的。并非所有的簽證項(xiàng)目都要完全支付，只要是非業(yè)主原因產(chǎn)生的簽證，可以拒絕支付。

8 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)，涉及到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、圖紙、工程施工、竣工決算等多個(gè)環(huán)節(jié)。每一個(gè)費(fèi)用指標(biāo)的完成都需要嚴(yán)格的管理和細(xì)致的過(guò)程控制，企業(yè)應(yīng)該成立專業(yè)的部門并配備相應(yīng)的專業(yè)人員，做好把關(guān)和控制工作，將成本控制的措施落實(shí)到每一個(gè)具體的工作。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：楊亞寧（1976-），女（回族），山東濟(jì)寧人，山東魯能亙富開發(fā)有限公司工程師，注冊(cè)造價(jià)工程師，注冊(cè)投資咨詢師，研究方向：工程造價(jià)。

（責(zé)任編輯：王 波）