管軼群

如何為當下中國尋找合適的養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)模式，早已成為了被業(yè)界廣泛關(guān)注，卻又是各執(zhí)一詞的行業(yè)現(xiàn)狀?？陀^上來說，成熟的開發(fā)模式需要由項目實踐反復(fù)錘煉而成，需要經(jīng)受時間的長期考驗?，F(xiàn)在我們能做的，與其說是模式的討論，不如說是方向的摸索。

通過研究發(fā)現(xiàn)，中國老人在生活方式的選擇上有三個重要關(guān)注點：紐帶關(guān)注、生命關(guān)注和自由關(guān)注。紐帶關(guān)注指的是關(guān)注基于血緣關(guān)系的家庭化生活方式，和基于熟人關(guān)系的社區(qū)化生活方式；生命關(guān)注指的是關(guān)注圍繞健康保障、生命延續(xù)展開的生活方式；而自由關(guān)注則是體現(xiàn)在對個體心理愉悅、精神自由的強烈追求。

對老人生活方式關(guān)注點的全面實現(xiàn)是構(gòu)建理想老人社區(qū)的重要目標。但對于不同區(qū)域或者文化背景的老人，或者在老人不同的生命階段，他們的關(guān)注點會在三者之間偏移變化。此外，針對不同養(yǎng)老住區(qū)項目，存在不同的外部開發(fā)條件與內(nèi)部資源特點。這就迫使我們必須充分考慮項目的自身特點，同時尋找與老人生活方式的匹配項目形態(tài)。

為了更好的分析項目的開發(fā)形態(tài)，我們從眾多影響?zhàn)B老住區(qū)開發(fā)的因素中，提取了三個核心要素，組成分析模型的三個象限，分別是項目區(qū)位，居住形態(tài)和目標客群。其中：項目區(qū)位分為市區(qū)型、郊區(qū)型與景區(qū)型；居住形態(tài)分為借居型、長居型與短居型；目標客戶群分為照護型、活力型與混合型。通過將這三個象限中的各要素組合后，可以幫助我們梳理項目核心開發(fā)要素，尋找合適的項目形態(tài)和項目定位。

而從老人的生活方式出發(fā)，我們梳理出三種具有市場想象力的養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)方向，一種是基于老人紐帶關(guān)注的全齡混合社區(qū)，一種是基于生命關(guān)注的專業(yè)護理社區(qū)，一種是基于自由關(guān)注的養(yǎng)生度假社區(qū)。

全齡混合社區(qū)的目標客戶群是全年齡段的人群，除了老人，也包括年輕人與兒童，它是一個大型的成長型活力社區(qū)。此類項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模，同時也將會作為居住人群的第一居所所在地。針對現(xiàn)今中國各城市的發(fā)展情況，能具備這些要求的土地供應(yīng)，主要出現(xiàn)在城市的近郊位置。同時，考慮到全年齡段人群的多樣化生活服務(wù)需求，及近郊公共配套設(shè)施及服務(wù)水平相對滯后，要求開發(fā)企業(yè)建設(shè)綜合性的配套設(shè)施，包括各類養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施等，并通過持有、委托運營等方式為服務(wù)品質(zhì)提供持續(xù)保證。

這種模式對于現(xiàn)今大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品升級和完善具有重要啟示。我們從杭州萬科隨園嘉樹項目可以看出，正是依托于良渚文化村整體的生活環(huán)境和設(shè)施的持續(xù)打造，才造就了該項目租售兩旺的局面。同時也可以從該項目宣傳口號——“鄰里式養(yǎng)老社區(qū)”可以揣摩到萬科對于老人“紐帶關(guān)注”的把握。

專業(yè)護理社區(qū)的目標客戶群為有一定照護需求的老人。這類老人（或家屬）有強烈的生命關(guān)注度，這就要求社區(qū)除了提供完善的專業(yè)護理醫(yī)療服務(wù)，最好項目周邊具有優(yōu)勢的醫(yī)療配套設(shè)施。現(xiàn)在中國大中城市優(yōu)勢醫(yī)療資源相對集中于市區(qū)或成熟的生活區(qū)，引發(fā)了相對較高的項目開發(fā)成本或租賃成本，也導(dǎo)致社區(qū)規(guī)模一般比較小。當然在項目小規(guī)模、高成本運營的同時，老人客源比較充沛，產(chǎn)品也具備較高的溢價能力，持續(xù)盈利或獲得中長期回報機會較大。

這種類型對于地方政府通過完善現(xiàn)有城區(qū)機能，應(yīng)對城市老齡化趨勢有重要意義，同時發(fā)展專業(yè)型照護連鎖機構(gòu)具有廣大的市場前景。我們可喜的看到，在某些大型城市的類似機構(gòu)在政府的支持下發(fā)展迅速，在逐步提高自身業(yè)務(wù)水平的同時，積極探索服務(wù)標準化流程，為規(guī)?；⑦B鎖化發(fā)展打下基礎(chǔ)。

養(yǎng)生度假社區(qū)的目標客戶群主要針對活躍型老人及家屬。此類項目一般位于自然人文資源豐富的旅游目的地，或者位于環(huán)境相對較好的城市遠郊，作為老人或家庭的第二居所。由于其目標客戶群體強烈的度假需求，要求項目配建完善的休閑設(shè)施，在做好基本的醫(yī)療保障的同時，可以考慮配建特色的養(yǎng)生、康復(fù)保健設(shè)施。

這類項目對于擁有良好環(huán)境資源優(yōu)勢的地方政府具有啟示意義。同時也能引發(fā)傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的進一步產(chǎn)業(yè)細分或升級。細分體現(xiàn)在對老人群體的關(guān)注，升級體現(xiàn)在服務(wù)配套的優(yōu)化組合。如果我們將這類項目與酒店行業(yè)作類比，我們傾向于從一站式的度假酒店尋求啟發(fā)，例如地中海俱樂部（Club med），對家庭成員的需求做了很好的組合。所以我們必須在考慮全年齡段度假需求的基礎(chǔ)上關(guān)注老人的特殊需求，我們也可以把這類項目看成全齡混合社區(qū)在度假領(lǐng)域的細分。

以上三種模式貌似老生常談，但我們?nèi)绻屑毴タ疾祢炞C，必然會找到其存在與發(fā)展的內(nèi)在邏輯與外部驅(qū)動條件。隨著我們對中國老人生活方式研究的不斷深化，必然衍生出基于這三類社區(qū)的細分產(chǎn)品，發(fā)展出各具特色的中國式養(yǎng)老社區(qū)模式。

作者系上海棲城建筑規(guī)劃設(shè)計有限公司（GN）董事合伙人