曾慧娟

房地產(chǎn)稅法終于有了動靜，8月，十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法正式列入其中。專家預(yù)計，房地產(chǎn)稅法最快有望在2017年獲得通過，但不會立即實施。結(jié)合房產(chǎn)稅試點和有關(guān)房地產(chǎn)稅的前期相關(guān)制度安排，房地產(chǎn)稅將是一個綜合性稅種，其和房產(chǎn)稅不同，對老百姓關(guān)注的房價將產(chǎn)生間接影響。

最快要兩三年征收

早在2011年，上海和重慶就率先啟動了房產(chǎn)稅試點，前者征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房；后者則是個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房。

不過兩地試點對樓市的調(diào)控作用一直存有爭議，后續(xù)擴(kuò)大試點一直也沒有展開。

而在2013年11月的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提及房地產(chǎn)稅，并要求“加快立法并適時推進(jìn)改革”，這也是中央文件首次提出房地產(chǎn)稅立法的問題。

此后十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃于2013年10月公布，包括68項立法任務(wù)。此次調(diào)整后，在稅法方面，房地產(chǎn)稅法、環(huán)境保護(hù)稅法、增值稅法、資源稅法、關(guān)稅法、船舶噸位稅法、耕地占用稅法等七大稅法被列入。

此次包括房地產(chǎn)稅法再次被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，意味著本屆全國人大在任期結(jié)束前，這些稅法將被當(dāng)作立法重點來對待。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，此次房地產(chǎn)稅列入立法規(guī)劃，說明房地產(chǎn)稅立法工作正按計劃穩(wěn)步推進(jìn)，有了重大進(jìn)展。列入立法規(guī)劃，就意味著征收房地產(chǎn)稅已是“板上釘釘”的事。

顧云昌表示，“人大會成立起草小組開始起草，中間還要經(jīng)過多輪意見征詢，草案通過后還要征求公眾意見。立法過程非常嚴(yán)謹(jǐn)，最快也要兩三年。有專家說2017年出臺，這是個比較樂觀的估計，也許會更久。并且，立法后也不意味著會馬上開征”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅是大勢所趨。建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)的基礎(chǔ)條件，上述兩項工作大約會在2018-2020年完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后。

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅有區(qū)別

直到現(xiàn)在仍有一些業(yè)內(nèi)人士還無法嚴(yán)格區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅，甚至經(jīng)?；煜齼蓚€概念。事實上，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是兩個不同的概念。

那么，房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅有什么區(qū)別？未來房產(chǎn)稅是否擴(kuò)圍？是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅？

張宏偉表示，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從2011年上海、重慶正式試點出臺的意義來看，房產(chǎn)稅被視為樓市調(diào)控手段從行政轉(zhuǎn)向稅費的主要標(biāo)志，也預(yù)示著未來樓市長效調(diào)控機(jī)制可能就此基礎(chǔ)上不斷完善建立。

但是，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍進(jìn)行并非一帆風(fēng)順。據(jù)了解，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍工作的準(zhǔn)備早已開始，2013年目標(biāo)擴(kuò)圍城市對于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的培訓(xùn)、技術(shù)準(zhǔn)備等已基本完成。然而，至今為止尚未有明確的擴(kuò)圍動作，其背后的原因較為復(fù)雜。

從房產(chǎn)稅推出的背景來看，盡管2011年上海、重慶正式試點前也經(jīng)歷了一年多的輿論探討鋪墊，但對房產(chǎn)稅對樓市調(diào)控的作用仍有爭議。

張宏偉認(rèn)為，一是因為房產(chǎn)稅當(dāng)時是被動出臺，在2009-2010年房價過快上漲的市場背景下，旨在通過房產(chǎn)稅的出臺遏制房價過快上漲，房產(chǎn)稅試點偏向短期功利，房產(chǎn)稅試點期間效果不明顯，最終導(dǎo)致樓市長效調(diào)控機(jī)制的建立步履維艱；二是業(yè)內(nèi)一部分聲音認(rèn)為房產(chǎn)稅的出臺并無明確的法理依據(jù)，從這個角度來說，房產(chǎn)稅試點也很難有繼續(xù)擴(kuò)圍的依據(jù)。

此外，上海和重慶試點的房產(chǎn)稅只是針對房屋而進(jìn)行的財政稅，由于試點期間在增加地方稅收方面的作用不大，地方政府對于深化執(zhí)行房產(chǎn)稅上動力也不，從每年上海、重慶調(diào)整房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果來看，其征稅效果也是微不足道；同時，由于技術(shù)難度、既得利益團(tuán)體阻力等原因，作為征收房產(chǎn)稅技術(shù)基礎(chǔ)的全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)推進(jìn)較為緩慢，還沒有形成較為成熟的技術(shù)體系，因此，從當(dāng)前來看，房產(chǎn)稅無法在全國擴(kuò)圍推廣。

針對上述房產(chǎn)稅遇到的各種問題，其實，本屆政府已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。比如推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。

那么，什么是房地產(chǎn)稅？從概念上來看，房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當(dāng)前提及“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”時，從措辭上也就意味著這是一個綜合性改革。

建議人均60平米內(nèi)免稅

房地產(chǎn)稅如何設(shè)計，征收范圍和稅率如何確定，要不要設(shè)“免征額”，是民眾最關(guān)心的話題。

對于房地產(chǎn)稅的設(shè)計思路，顧云昌認(rèn)為，現(xiàn)階段針對房地產(chǎn)的稅主要在交易環(huán)節(jié)，對抑制投機(jī)、穩(wěn)定房價發(fā)揮作用并不明顯，未來房地產(chǎn)稅將會增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，并以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)。

對于免征額和稅率，目前官方并未釋放任何信息。但是，顧云昌建議，對于免征面積，中央可以設(shè)定一個最低的標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。

而對于稅率，他建議可以設(shè)定一個稅率區(qū)間，不要太高，各個地方在這個區(qū)間范圍內(nèi)自主確定具體稅率。“目前國際上普遍稅率標(biāo)準(zhǔn)是1%，中國可以低一點?！?/p>

據(jù)了解，此前，上海在房產(chǎn)稅試點中稅率暫定為0.6%。征收對象為增量房。對于征收范圍，目前很多專家認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積，很多人認(rèn)為免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對于三口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。

房價漲跌看供需

此前房產(chǎn)稅試點時的經(jīng)驗是，盡管試點范圍和試點效果都有限，但一談到房產(chǎn)稅，樓市相關(guān)方在心理層面就會出現(xiàn)較大的反應(yīng)———房地產(chǎn)稅來了，房價是不是要漲??？

事實上，上海、重慶征收房產(chǎn)稅來，房價仍在繼續(xù)上漲。

顧云昌認(rèn)為，產(chǎn)品價格漲跌取決于市場的需求，征稅對買方和賣方都會造成傷害。對供給方征稅，會導(dǎo)致其成本上漲，獲益減少，部分供給退出市場，潛在供給者也會畏而卻步。供給減少，價格就會上漲，消費者就要承受損失。對需求方征稅，使其不敢多買，短期之內(nèi)確實能抑制需求，讓活躍的市場氣氛降溫。長期看也間接打擊供給，使市場萎縮，使購買變得更加困難。