徐進(jìn) 方王洋

“抓住風(fēng)口，豬也能飛起來(lái)”，這是互聯(lián)網(wǎng)的金句。對(duì)于物業(yè)公司而言，眼下正是起飛的好時(shí)機(jī)。曾經(jīng)是房企手中“食之無(wú)味，棄之可惜”不太掙錢(qián)的“雞肋”業(yè)務(wù)，如今正在積極包裝自我、謀求身份突破，行業(yè)格局也在經(jīng)歷一場(chǎng)大變動(dòng)。一個(gè)字，忙！

物業(yè)行業(yè)的從業(yè)者們正躍躍欲試，野心勃勃，有人在分拆物業(yè)謀圖上市，有人在同行抱團(tuán)抵抗風(fēng)險(xiǎn)，有人打破腦袋琢磨“互聯(lián)網(wǎng)+”的紅利，有人在四處出擊擴(kuò)張版圖……不管是誰(shuí)，只要抓住這個(gè)天然的巨大的存量市場(chǎng)，恐怕可以比風(fēng)口上的豬，飛得還高。

分拆上市房企構(gòu)建新平臺(tái)

在今年年中的業(yè)績(jī)集中公布期，除了營(yíng)收、利潤(rùn)等常規(guī)業(yè)績(jī)，各大房企不約而同地提出分拆物業(yè)平臺(tái)，包括萬(wàn)科、保利、中海、富力、碧桂園、綠城、遠(yuǎn)洋、旭輝等房企紛紛表示，將分拆旗下物業(yè)平臺(tái)并獨(dú)立上市。

在分拆動(dòng)作上，房企一個(gè)比一個(gè)快。早在今年7月，中海就已向香港聯(lián)交所遞交物業(yè)股份獨(dú)立上市的申請(qǐng)；近期碧桂園方面也表示，物業(yè)管理公司也已納入上市進(jìn)程。據(jù)其CFO吳建斌透露，目前碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市工作中券商、投行、會(huì)計(jì)均已到位，“正在緊鑼密鼓地推進(jìn)之中”。碧桂園物業(yè)上市的目的地直指A股。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也已走在了前列，據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司主席兼行政總裁主席李明透露，遠(yuǎn)洋的物業(yè)業(yè)務(wù)已經(jīng)順利完成分拆。

行業(yè)龍頭萬(wàn)科自然也不甘人后，萬(wàn)科在深圳召開(kāi)的股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮就明確了未來(lái)對(duì)包括物業(yè)在內(nèi)的萬(wàn)億級(jí)多上市平臺(tái)控股集團(tuán)的目標(biāo)。隨后，已經(jīng)25歲的萬(wàn)科物業(yè)啟用了新 Logo，宣稱(chēng)要做國(guó)內(nèi)第一個(gè)百億級(jí)別的物業(yè)公司。萬(wàn)科物業(yè)創(chuàng)始人、管理執(zhí)行董事陳之平調(diào)侃說(shuō)，新Logo帶有知更鳥(niǎo)元素，像是“翅膀硬了，要單飛”。

如今的房地產(chǎn)行業(yè)格局，可謂暗潮涌動(dòng)。在應(yīng)對(duì)行業(yè)變動(dòng)和自身轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，物業(yè)管理成為了房企構(gòu)建全新平臺(tái)的重要環(huán)節(jié)。

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在中期業(yè)績(jī)披露會(huì)上表示，當(dāng)前不少公司都在嘗試將物業(yè)管理業(yè)務(wù)證券化，旨在將公司有價(jià)值的部分業(yè)務(wù)釋放出來(lái)，“這方面公司也在研究中，相信我們公司的物業(yè)管理也蘊(yùn)藏了很大價(jià)值?！彼榻B，富力地產(chǎn)全國(guó)物業(yè)管理費(fèi)全年吞吐量有10億元，其中以商業(yè)物業(yè)管理為主的珠江新城就有數(shù)億元。

與此同時(shí)，今年以來(lái)，廣東股份、開(kāi)元物業(yè)、丹田股份、華仁物業(yè)等四家物業(yè)公司也陸續(xù)在新三板上市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著不管是在A股、H股還是新三板上市，未來(lái)的一段時(shí)間里，將會(huì)有越來(lái)越多的房企物業(yè)管理公司掛牌上市。

O2O社區(qū)模式誰(shuí)在風(fēng)口起飛？

當(dāng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的東風(fēng)吹入物業(yè)管理行業(yè)，“ O2O社區(qū)”這個(gè)新鮮詞匯漸成潮流，它背后顯示著物業(yè)公司正在努力拓展業(yè)務(wù)盈利模式。然而，這個(gè)風(fēng)口，會(huì)是物業(yè)公司的突破口嗎？

近期，恒達(dá)、騰訊攜手買(mǎi)殼做O2O社區(qū)的新聞引人關(guān)注。7月31日，馬斯葛集團(tuán)發(fā)布公告，騰訊控股與恒大地產(chǎn)將成為該公司兩大股東，其中恒大持股55%，涉資5.5億港元，為控股股東，騰訊持股20%。騰訊和恒大的跨界攜手，意在結(jié)成發(fā)展共同體，打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。

公告顯示，騰訊利用其互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)及規(guī)模、恒大利用其社區(qū)規(guī)模及物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，共同建立互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)上平臺(tái)（ICS網(wǎng)上平臺(tái)），為社區(qū)用戶(hù)提供訂購(gòu)、物流安排及產(chǎn)品或服務(wù)交付等O2O一站式服務(wù)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，騰訊擁有最龐大的用戶(hù)群數(shù)據(jù)庫(kù)，恒大擁有最大的社區(qū)規(guī)模，其物業(yè)管理面積達(dá)5000萬(wàn)平方米，無(wú)疑是一個(gè)新興巨頭。

事實(shí)上，不獨(dú)恒大看出“互聯(lián)網(wǎng)+”給物業(yè)平臺(tái)帶來(lái)的紅利，近期諸多房企分拆物業(yè)的行為，也是為發(fā)展社區(qū)O2O做鋪墊。

“隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)深入各行各業(yè)，越來(lái)越多的房企借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，由單純的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)提供商，期望以此打破社區(qū)規(guī)模限制的壁壘。同時(shí)，利用O2O為業(yè)務(wù)提供增值服務(wù)為自己加分，最終獲得增值服務(wù)收益?！蓖咦稍?xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示。

O2O社區(qū)，即利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)工具，通過(guò)線(xiàn)上到線(xiàn)下資源的整合，完成產(chǎn)品或服務(wù)“最后一公里”的到達(dá)，其核心正是以社區(qū)生活場(chǎng)景為中心，構(gòu)建用戶(hù)與商家、上門(mén)服務(wù)提供者之間連接的平臺(tái)。

據(jù)了解，走在O2O模式前列的彩生活，已經(jīng)能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)生活平臺(tái)，為業(yè)主提供繳費(fèi)、維修、理財(cái)、租房、電商等多方面的增值服務(wù)。這一生活平臺(tái)不僅提升業(yè)主體驗(yàn)，彩生活也能夠在挖掘業(yè)主需求和引進(jìn)第三方企業(yè)時(shí)抽取一定傭金。數(shù)據(jù)顯示，上半年彩生活服務(wù)集團(tuán)的收益約為2.78億元，較2014年同期增加70.2%。按照公司主席潘軍的設(shè)想，增值服務(wù)將成為彩生活未來(lái)的第一大主業(yè)，“3年內(nèi)，彩生活增值服務(wù)的營(yíng)收占比將超過(guò)50%”。

四處出擊“撕逼”大戰(zhàn)在即

事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)行業(yè)仍處于比較分散的狀態(tài)，有約10萬(wàn)家物業(yè)公司，目前還沒(méi)有一家公司的市場(chǎng)份額超過(guò)1%。以萬(wàn)科物業(yè)、彩生活等為代表的行業(yè)領(lǐng)跑者，正在四處出擊，輸出服務(wù)模式，謀求行業(yè)份額的集中化。

對(duì)于萬(wàn)科物業(yè)而言，“翅膀硬了，要單飛”并不足以完全描述它現(xiàn)在的狀態(tài)。今年以來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)動(dòng)作頻頻，四處出擊，進(jìn)攻姿態(tài)明顯。據(jù)了解，過(guò)去萬(wàn)科物業(yè)從來(lái)不接受其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)務(wù)，但是從2015開(kāi)始，萬(wàn)科已經(jīng)放開(kāi)姿態(tài)。今年6月，萬(wàn)科物業(yè)宣布將通過(guò)市場(chǎng)化道路，引入事業(yè)合伙人機(jī)制，同時(shí)鼓勵(lì)通過(guò)并購(gòu)與合作實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，目標(biāo)是做國(guó)內(nèi)第一個(gè)百億級(jí)別的物業(yè)公司。據(jù)萬(wàn)科總裁郁亮透露，萬(wàn)科物業(yè)計(jì)劃在年內(nèi)上市。

此后，萬(wàn)科物業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)不斷合作、并購(gòu)，向諸多中小物業(yè)公司拋出“橄欖枝”。7月30日，萬(wàn)科與首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合注冊(cè)成立了一家物業(yè)公司，名稱(chēng)為首萬(wàn)譽(yù)業(yè)股份有限公司，股權(quán)架構(gòu)為首創(chuàng)占比51%，萬(wàn)科占比49%。萬(wàn)科物業(yè)管理中心將全面管理首創(chuàng)所有新物業(yè)的基層物業(yè)服務(wù)。

和首創(chuàng)的合作，是萬(wàn)科物業(yè)今年拿下的最大一單。這意味著新物業(yè)公司將在4個(gè)月后，全面接管面積為11800萬(wàn)平方米的物業(yè)，其中包括總建筑面積逾800萬(wàn)平方米的首創(chuàng)物業(yè)和面積約11000萬(wàn)平方米的萬(wàn)科物業(yè)。

萬(wàn)科的主動(dòng)出擊，讓行業(yè)格局極速扭轉(zhuǎn)，一場(chǎng)“撕逼”大戰(zhàn)眼看爆發(fā)。作為萬(wàn)科物業(yè)的強(qiáng)勁對(duì)手彩生活，去年已經(jīng)在港股成功上市。彩生活不同于隸屬于開(kāi)發(fā)商的萬(wàn)科物業(yè)，它是獨(dú)立的第三方物業(yè)管理公司，目前它也在通過(guò)加速并購(gòu)、全委等方式，積極拓展市場(chǎng)份額。就在不久前，彩生活方面宣稱(chēng)，到2020年要將物業(yè)管理面積擴(kuò)張到10億平方米。

與此同時(shí)，物業(yè)公司之間的合作也在加強(qiáng)。9月9日，花樣年聯(lián)合金泰集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，就物業(yè)管理方面展開(kāi)業(yè)務(wù)合作。

藍(lán)海難題規(guī)模與質(zhì)量如何平衡

盡管前景可觀(guān)，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不論O2O模式創(chuàng)新、還是分拆單飛謀上市，物業(yè)公司要扭轉(zhuǎn)行業(yè)性虧損，并在實(shí)現(xiàn)資本化過(guò)程中獲利仍然面臨一些問(wèn)題。

克而瑞研究分析師朱一鳴表示，單看傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的盈利水平并不高。萬(wàn)科2014年物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.9億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為13.24%，凈利潤(rùn)僅3.8億元，和其龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入相比可謂九牛一毛；金地、招商等物業(yè)管理業(yè)務(wù)2014年僅帶來(lái)不到1億元的利潤(rùn)；碧桂園甚至虧損了0.89億元。

易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱就表示，業(yè)主規(guī)模是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理資本化的基礎(chǔ)。彩生活就是在意識(shí)到這一點(diǎn)后，從2013年開(kāi)始瘋狂擴(kuò)張規(guī)模，其管理和訂約顧問(wèn)服務(wù)的社區(qū)數(shù)量從2013年底的615個(gè)激增到2015年6月底的1700個(gè)。萬(wàn)科也從原先只管理自己小區(qū)，到今年開(kāi)始物業(yè)管理服務(wù)輸出，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，房企物業(yè)市場(chǎng)化過(guò)程中對(duì)規(guī)模擴(kuò)張和成本管控的追求，很可能對(duì)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生影響。彩生活便出現(xiàn)過(guò)因成本壓縮帶來(lái)的業(yè)主大規(guī)模維權(quán)。

朱一鳴認(rèn)為，從理想化的角度來(lái)看，唯一的解決方式是房企加快對(duì)社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的探索，培養(yǎng)出新的盈利模式，通過(guò)這部分收益對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充。但同時(shí)，業(yè)主是否能養(yǎng)成使用社區(qū)O2O服務(wù)的習(xí)慣，取決于其對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的滿(mǎn)意程度，在培育初期有虧損的可能，選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。

前有彩生活，后有萬(wàn)科物業(yè)，行業(yè)龍頭的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)已遍布全國(guó)諸多城市。在此背景下，計(jì)劃分拆的物業(yè)管理公司如果找不到自身優(yōu)勢(shì)定位和核心競(jìng)爭(zhēng)力，也未必能夠一帆風(fēng)順。盡管物業(yè)管理是個(gè)巨大的存量市場(chǎng)，盡管眼下行業(yè)東風(fēng)勁吹，但是要“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，如果沒(méi)有核心的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，恐怕也并不容易。