石強

摘 要：房地產行業(yè)發(fā)展的基本元素—房地產項目，是一個國家基礎建設的重要組成部分，對國家經濟起著至關重要的作用。近年來，房地產行業(yè)迅速成長，成為了國家經濟的基礎性及支柱性。筆者在本文首先闡述了房地產項目的概念，其次并逐步分析了當前房地產項目發(fā)展存在的問題，針對這些問題進行分析，提出了一些解決措施和建議，使我國房地產行業(yè)發(fā)展更健康。

關鍵詞：房地產；企業(yè)；項目管理；問題對策

1 概述

近些年，我國房地產項目管理隨著房地產行業(yè)的發(fā)展也逐步發(fā)展，但是大部分的管理水平還是比較傳統(tǒng)，無法跟上快速的房地產行業(yè)，比如工程進度拖延、實際成本與預算嚴重不符、質量事故多等問題，都無法從根本上解決，與國際水平相比，比較落后。中國目前房地產項目管理比較粗放的重要原因缺少專業(yè)的房地產項目管理人才、房地產項目管理體制不完善，沒有采用先進的管理方法，相關的法律法規(guī)不健全，造成目前房地產行業(yè)效益逐漸下降，發(fā)展速度也開始減慢。

2 房地產項目管理的概念

現代房地產項目管理由于社會需求和進步逐漸發(fā)展為高水平的管理方式，最重要的幾點也是人們比較關注的問題就是房地產質量及管理水平。這種情況直接影響企業(yè)房地產建設的運作。房地產項目管理是綜合運用系統(tǒng)工程的管理、理論、方法等融合一起，對房地產項目進行全程建設和管理，優(yōu)化房地產項目的配置，提供高質量的產品。

3 房地產企業(yè)項目管理中出現的問題

3.1 項目管理人員素質較低

根據相關的規(guī)定，比如《房地產企業(yè)資質管理規(guī)定》，房地產企業(yè)應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員，工程技術負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。目前我國對房地產技術開發(fā)人員和管理人員沒有相關的管理制度，而在這方面的管理卻要求很高，比如具有設計、施工、管理等相關的經驗，目前這方面的專業(yè)人才很少，相關的培訓也比較少。

3.2 售后服務不夠

項目結束后，房地產企業(yè)都會安排物業(yè)對房地產進行售后處理。后期的服務也就是物業(yè)管理也不在那么重視，大部分的房地產開發(fā)企業(yè)只管產品開發(fā)。但是物業(yè)管理是企業(yè)品牌建立和保持的根本，是房地產企業(yè)最不能忽視的地方。其原因主要有：設備維修不及時，買賣雙方之間的關系，配套設施缺陷等。

3.3 合同管理不到位

我國目前仍有些房地產開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，小作坊意識還沒有丟掉，對于合同也不重視，更何況是項目管理。一旦合同簽訂存在漏洞，容易造成法律糾紛。合同管理不到位主要有幾個方面：一是合同過于簡單，對一些必要的責任沒有規(guī)避清楚或者說合同內容過于簡單，沒有達到一個基本合同應該包含的內容，漏洞較多，容易造成歧義，容易造成法律糾紛。二是合同執(zhí)行不嚴肅，合同簽訂后，雙方人員任意修改合同規(guī)程，或者項目沒有嚴格按照合同執(zhí)行，不能履行合同。三是當合同糾紛產生時，未采取法治形式而采用行政手段解決。

3.4 設計管理不到位

在設計過程中，對設計方案必須要把科學、經濟考慮到位，通過技術與經濟的結合，并利用資源的可持續(xù)利用方法，并把人類生存和經濟發(fā)展有效地結合起來，蓋上人類的居住環(huán)境，保障項目實施的安全性和高效性。行業(yè)中對設計人員的監(jiān)督制度不健全，造成設計人員對實際施工和設計出現出入，導致施工出現問題，產生質量隱患，于是邊施工邊更改，最后圖紙漫天飛，具體哪種圖紙版本都不清楚。

3.4.1 提高項目管理人員的業(yè)務素質。項目的成功離不開高素質隊伍的建立，培養(yǎng)一支高素質文化的項目團隊，是有條不絮開展工作的必備條件，隨著現代化經濟水平的建設，對于項目管理也需要采用現代化的管理來適應社會經濟的競爭力，因此項目管理人員需要進行培訓。尤其是項目經理，必須與時俱進，不斷創(chuàng)新，把經濟和管理結合，熟悉目前管理方法需要以人為本，并作為至關重要的一項。同時，隨著信息化時代的進步，必要時采用電腦等工具進行網絡化監(jiān)督管理項目。管理人員具備的這些管理素質對實現現代化管理是非常重要的。隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發(fā)展，同時要求項目的每一位管理人員，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。

3.4.2 完善物業(yè)服務管理。物業(yè)管理是房地產企業(yè)進行售后服務的一個工作。滿意的物業(yè)管理有利于房地產企業(yè)的品牌得到建立和保持，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)的競爭力，有效推動產品的銷售率，對于房屋購買者的利益可以有效維護，是房地產項目的附加增值。出現故障時，與物業(yè)管理進行溝通，物業(yè)管理對小區(qū)物業(yè)進行管理及檢修。

3.4.3 加強合同管理工作。第一，對項目進行開發(fā)的前提是合同管理，一個完整的項目缺少合同管理都不能成功的，合同內容包含行業(yè)規(guī)定及相關法律法規(guī)對項目進行約束，減少不必要的一些法律糾紛或者經濟糾紛，同時合同里面對項目整個過程都可以進行了解，實時掌握項目情況，其實也是一個過程控制，也是房地產公司從項目投標到完成競標，并與甲方簽訂的合同。

4 加強設計管理

通過建立項目流程如擬制項目立項工作，把控設計作為開發(fā)關鍵過程，設計水平的好壞對開發(fā)建設過程也有影響，比如投資回報和效益，產品能否成功等方面。同時設計師應該以市場需求為主要目標，從安全、功能、標準、經濟等方面把技術作為定位。對房地產的戶型、特征、面積等方面綜合考慮作為銷售總價、項目定位后的目標客戶承受能力等方面因素，設計一個恰當的方案，積極與設計單位進行合理的溝通。

5 結論

項目開發(fā)的周期和成本都來自于項目管理水平的高低，這些因素決定了產品的經濟效益和質量水平，因此，堅持現代化的項目管理手段，提高管理人員的管理水品和提升人員的素質，建立完善的管理制度，才能在如此激烈的競爭中處于不敗之地。開發(fā)商要熟悉管理流程并規(guī)范運作，配置完善的人員及制度，加強各階段工作的計劃與控制，才能避免管理中出現重大問題，提高管理水平和效率。

參考文獻：

[1]王文群.房地產經濟學[M].北京：經濟管理出版社，2003：3-4.

[2]黃有亮，成虎.工程項目管理理論與實踐新進展綜述[J].江蘇建筑，2003（92）：100-104.