端木

一、二線城市樓市回暖，三、四線城市卻驚現(xiàn)整體疲軟，今年以來，全國樓市分化更為明顯。在各項(xiàng)救市政策刺激下，一線城市以及部分需求較大的二線城市，房企的庫存以及銷售回款各方壓力將會有所減輕，部分一線城市甚至出現(xiàn)日光盤，但是，庫存壓力較大的三、四線城市，成交依舊難現(xiàn)起色。

4月以來，在“3·30”樓市新政助推下，北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現(xiàn)大漲。與此同時(shí)，受庫存高企、市場低迷影響，三、四線城市成交難現(xiàn)起色，樓市不對稱回暖明顯。

在樓市升溫之后，消失已久的日光盤也在北上廣深四大一線城市和廈門、武漢等部分二線城市重現(xiàn)。鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲表示，北京、上海、深圳等一線城市都再次出現(xiàn)“日光盤”，在本輪市場復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策刺激對基本面較好的城市產(chǎn)生積極影響，而對供過于求的城市提振作用有限。

相比一、二線城市樓市的迅速升溫，三、四線城市的表現(xiàn)要暗淡不少。4月份以來，一、二線城市住宅成交提升幅度明顯，成交量環(huán)比上漲了27%。而三、四線城市對新政刺激反應(yīng)冷淡，成交量不增反降，下跌約為26%。若按東中西部劃分，東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。

庫存高企，成為三、四線城市面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。中國社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示，今年全國樓市區(qū)域分化將十分明顯，人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)有回暖、上漲趨勢，而人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三、四線城市房價(jià)會延續(xù)下跌態(tài)勢。

根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)5月8日發(fā)布的《2015年度中國35城住宅市場生命周期專題研究》報(bào)告顯示，從城市基本面與新房總?cè)萘烤C合比較來看，35城呈現(xiàn)四類生命周期：住宅市場發(fā)展分別處于成熟型、優(yōu)質(zhì)型、潛力型、風(fēng)險(xiǎn)型。

報(bào)告顯示，成熟型典型的是北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市，城市基本面好，市場發(fā)達(dá)，屬于成熟型城市。此類城市土地供應(yīng)偏緊，土地市場競爭激烈，但居民購房能力較強(qiáng)。部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為落后，但新房市場前幾年發(fā)展過快，其規(guī)模已趨于見頂，屬于風(fēng)險(xiǎn)型城市，如長春、南寧。這類城市新房市場的發(fā)展已經(jīng)脫離城市基本面的支撐，未來市場存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。